ייצוג כפול בפרויקט תמ"א בבת ים: העו"ד שתבע את הדיירים - התגלה כיזם
עו"ד זהר אנגלנדר הגיש תביעת "דייר סרבן" בשם דיירים בפרויקט תמ"א בבת ים - מאוחר יותר התגלה כאחד מבעלי חברת הייזום. הדיירים הנתבעים טוענים לניגוד עניינים חמור: "פעל בשני כובעים במקביל". אנגלנדר: "הפסקתי את הייצוג, מדובר בטענות מגמתיות"; וגם - מה החוק אומר לגבי מקרים של 'ייצוג כפול'
בעוד שמאבקים כנגד "דייר סרבן" בפרויקטי תמ"א הפכו לדבר שבשגרה, מקרה שהתגלגל באחרונה בבת ים הצליח להפתיע אפילו את אלו היותר מנוסים בנושא: בעיצומו של הליך משפטי בין הדיירים שתמכו בפרויקט התמ"א 38/1. התברר כי
עורך הדין שמייצג את הדיירים בתביעה - עו"ד זהר אנגלנדר, הגיע לא רק בכובע של עורך הדין, אלא גם בכובע של בעל השליטה בחברה היזמית "אתרוג 2-6 בת ים" שקידמה את הפרויקט. התביעה הוגשה ביוני 2024, בשם 30 בעלי דירות ברחוב אתרוג בשכונת שיכון ותיקים בבת ים, נגד 12 מבעלי
הדירות המתנגדים לפרויקט.
אלא שבמהלך ההליך גילה עו"ד טל גרשטיין, שמייצג את הדיירים הנתבעים, כי עו"ד אנגלנדר הוא שותף בכיר בחברת "א.ב. יעל ישראל" - אשר מחזיקה ברוב מניות היזמית "אתרוג 2–6 בת ים". כלומר, אותו עורך דין שעתר בשם הדיירים שתכו בפרויקט
- היה בפועל בעל אינטרס ישיר ומובהק בהצלחת הפרויקט.
עולה השאלה - אם זה מקרה בודד שעליו עלה עו"ד גרשטיין - שייצג את ה'סרבנים', תוך כדי המשפט שהתנהל, אז כמה מקרים כאלו התנהלו ללא ידיעתם של שום גורם שמעורב בפרויקטים, למעט היועץ המשפטי והעו"ד שפועל בייצוג
כפול ומגיע עם 2 כובעים לקידום הפרויקט. אזי כמה מקרים כאלו היו בעבר שלא עלו עליהם - והאם מדובר כאן במקרה בודד, או בתופעה שפועלת לרעת המיעוט שאין לו את הכוח כמו שיש לבעלי ההון בפרויקטים מסוג זה. וגם השאלה המתבקשת - עבור הדיירים שאכן רצו לקדם את הפרויקט, האם
הם יכולים להיות רגועים? הרי שגם האינטרסים שלהם יבואו לאחר האינטרסיים האישיים של היזם.
ייצוג כפול - ניגוד אינטרסיים מובהק
פרויקטים של התחדשות עירונית מתקיימים הרבה פעמים במציאות לא שוויונית, שבה לדיירים - במיוחד לאנשים מבוגרים או לכאלה שאין להם ידע משפטי - אין באמת את הכלים להבין את כל מה שקורה, והם סומכים על עורך הדין
שילווה אותם וייצג את האינטרסים שלהם. כשעורך הדין הזה מתברר גם כאיש עסקים עם אינטרס כלכלי בפרויקט, הגבולות מיטשטשים באופן דרמטי - שכן כל החלטה שייקבל עורך הדין תתבסס על שיקולים שיניבו לו רווחים ולאו דווקא מה שיבטיח לדיירים את מה שמגיע להם, והמשמעות היא לקבל
תוצאה שנשענת על שיקולי רווח סמויים.
על פי כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין, עורך דין לא יכול לייצג גם את הדיירים וגם את היזם באותו פרויקט תמ"א, בגלל ניגוד עניינים ברור, אבל בפועל הכללים האלה לא נאכפים מיוזמת הרשויות. האחריות לחשוף מקרים כאלה נופלת
על הדיירים עצמם - לרוב אלו שמתנגדים לפרויקט ואין להם את הידע או הכוח להתמודד. בלשכה אומרים שמדובר ככל הנראה בניגוד עניינים, אבל מציינים שלא תתבצע בדיקה או פעולה כלשהי בלי פנייה רשמית. במצב כזה, אין פיקוח אמיתי או חובת דיווח, והכול מתגלה רק אם מישהו מהמעורבים
יבחין בכך במקרה. בדרך כלל עורך הדין שמייצג את המיעוט.
המשיך לפעול גם לאחר הפסיקה
לאחר הפנייה של עו"ד גרשטיין, הודיע עו"ד אנגלנדר
כי הוא פורש מהייצוג, ואף מסר על כך מכתב רשמי. עם זאת, לטענת גרשטיין, זמן קצר לאחר מכן התקבל אצלו כתב תביעה מתוקן, שעליו עדיין מתנוססת חתימתו של אנגלנדר - מה שמעורר סימני שאלה לגבי מועד וסופיות הפרישה בפועל.
אנגלנדר מצדו טוען שמדובר במסמך שנערך
מבעוד מועד, כחלק מהליך טכני של עדכון יורשים בבניין, ושהייצוג המשפטי אכן הופסק. לדבריו, מדובר במהלך מגמתי מצד קומץ דיירים שמתנגדים לפרויקט משיקולים לא ענייניים, במטרה לעכב את קידומו ולפגוע בשמו הטוב. את יתר ההליכים, לדבריו, ימשיך עורך דין אחר.
כדי
להתמודד עם תופעות של ייצוג כפול וניגודי עניינים סמויים, יש צורך במהלך רגולטורי משמעותי: הקמת מאגר פומבי שבו יצוינו קשרים עסקיים של עורכי דין לפרויקטים, חיוב בדיווח מראש על כל זיקה ליזם או לחברה הקשורה, וכן הגברת הפיקוח של לשכת עורכי הדין בפרויקטים של התחדשות
עירונית - ולא רק בעקבות תלונה, אלא במערכת שפועלת באופן יזום.
אפשר לומר שהתחדשות עירונית היא המנוע של הבנייה כעת בישראל - וכנראה שתמשיך להיות גם בשנים הבאות, ובעיקר, שיש לה השפעה ישירה על חייהם של מאות אלפי תושבים. כשאין שקיפות מלאה לגבי זהות בעלי
העניין, והייצוג המשפטי עשוי להיות נגוע באינטרסים שונים ולא 'כשרים', הדיירים נשארים חשופים, בדרך כלל בלי לדעת את זה בכלל.
ומה קורה בפריפריה?
המקרה שנחשף בבת ים - עיר גדולה
ומרכזית יחסית, עורכי דין מנוסים ודיירים שמודעים לערך הקרקע עליהם הם יושבים - הצליח לעלות לכותרות רק בזכות הערנות של גרשטיין שייצג את המתנגדים לפרויקט. אבל השאלה המדאיגה באמת היא מה קורה בכל אותם מקומות שבהם הסיכוי לחשוף מקרים כאלה נמוך הרבה יותר - בעשרות ערים
וישובים בפריפריה, שבהם מתחילים או מתוכננים מאות פרויקטים של התחדשות עירונית. בערים כמו עכו, נשר, קריית מלאכי, נתיבות או נוף הגליל. דיירים מבוגרים, עולים חדשים, או משפחות מוחלשות – כל אלה נוטים להפקיד את אמונם בעורך דין ש"הגיע עם הפרויקט", מבלי לדעת שמאחורי
הקלעים יש לו גם אינטרס עסקי בייזום עצמו. ואז נוצר מצב שבעלי דירות נכנסים לפרויקטים של התחדשות עירונית ועושים זאת בלי ליווי משפטי עצמאי, ולעיתים מבלי להבין
שהעו"ד שמייצג אותם פועל גם בשם היזם. ללא גופים ברורים וחזקים, הדיירים, שרבים מהם קשישים, עולים חדשים או משפחות מוחלשות - נשארים חשופים, בלי לדעת לשאול את השאלות הנכונות ובלי יכולת לזהות כשלים שמוגשים להם מבלי שידעו בכלל לאן הם נכנסים.
המציאות הזו יוצרת סוג של 'בעיה מובנית' למקרים של ייצוג כפול - שלא יתגלו, לא ייחשפו, ואף לא יעלו כלל לדיון משפטי או ציבורי. אם במקרה של בת ים נדרש עורך דין מתוחכם כדי לעלות על הקשר, מה הסיכוי שזה יקרה במקום
שבו לאף אחד אין את הכלים לבדוק? ובניגוד למרכז, שם יש לא פעם עיריות עם מינהלות להתחדשות עירונית, סיוע משפטי עירוני או אפילו עמותות קיימות שמלוות תושבים במצבים כאלה - בפריפריה לרוב אין את התמיכה הזו.
הדיירים שם מתמודדים מול אותם כרישי נדל"ן מנוסים,
אך בלי רשת ביטחון משפטית ובלי עין מקצועית שתזהה ניגוד עניינים. במילים פשוטות, ככל שמתרחקים מהמרכז, עולה הסיכון שדיירים ייקלעו להסכמים שהם לא מבינים עד הסוף, מול גורמים שהם בכלל לא יודעים שמרוויחים משני הצדדים. ופועלים בניגוד עניינים.
ישראל בהשוואה לעולם
בעוד שבמדינות כמו ארה"ב ובריטניה קיימת חובת גילוי נאות
ברורה לעורכי דין בנוגע לכל זיקה עסקית ליזם, בישראל התחום די פרוץ: אין חובה חוקית לדווח, אין מאגר ציבורי שבו ניתן לבדוק קשרים, ולשכת עורכי הדין לא פועלת מיוזמתה כדי לאתר ניגודי עניינים.
וכתוצאה מכך מגיעים למצב האבסורדי שבו האחריות לחשוף ייצוג כפול
נופלת על הדיירים עצמם - שלרוב חסרי ידע ,נטולי גישה למידע או כלים לזהות את הבעיה בזמן אמת.
מה צפוי להיות בפרויקט בהמשך?
באופן כללי - כאשר עורך דין שמייצג את הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית מחזיק גם באינטרס כלכלי ישיר בו, ההליך המשפטי כולו עשוי להתבטל, ולעיתים אפילו יחזיר את הפרויקט
ל-0, כלומר להתחיל להחתים דיירים מההתחלה לכשיגיע יזם אחר. כתוצאה מכך, גם דיירים שתמכו בפרויקט עלולים למצוא את עצמם נפגעים, משום שההסכם שעליו סמכו מתברר כפגום מהיסוד.
מעבר לפגיעה המשפטית, נגרמים גם נזקים חברתיים וכלכליים: פרויקטים נתקעים, מתגברים
מתחים בין הדיירים, והיזם עלול לאבד את הפרויקט כולו. יהיה מעניין לראות את המשך האירועים בפרויקט בבת ים והוא יתקיים ויסתיים.
- 2.ומה היה באברבנאל 3 ראשון לציון (ל"ת)אנונימי 11/05/2025 17:32הגב לתגובה זו
- 1.גדי א. 08/05/2025 13:46הגב לתגובה זואיך זה נגמר בסוף כולם יודעים.
הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיותהאם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב:
״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״
בית שמש ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.
התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.
הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.
מודל מימוש חדשני
בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם
ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה
לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בית שמש צמחה בהכנסות אבל שורת הרווח נשחקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו
3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד,
אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.
הדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Yפטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל
רוטשטיין וציפחה ימכרו 133 דירות חדשות בלוד, עם פטור ממשכנתא לתקופה של עד 5 שנים לרוכשי הדירות מחיר דירת 3 חדרים החל מ- 2.05 מיליון שקל
החברות רוטשטיין רוטשטיין -4.81% וציפחה משיקות את השלב השני בפרויקט ההתחדשות העירונית LOV LOD. לקראת ההשקה, יצאו החברות במבצע מימון יוצא דופן, המעניק לרוכשי דירות בפרויקט חופש מהמשכנתא לתקופה של עד חמש שנים מרגע הרכישה.
פרויקט LOV LOD הינו פרויקט התחדשות עירונית ברחוב איינשטיין בעיר שהקמתו החלה לפני מספר חודשים ובמסגרתו נבנות 488 יחידות דיור חדשות בשני שלבים. עד כה, נמכרו בפרויקט למעלה מ-40 דירות. כעת כאמור מתחילה החברה בשיווק השלב השני של הפרויקט שכולל 133
דירות במגדל בן 23 קומות. בין הדירות שמוצעות למכירה, כיום, דירות בנות 2 חדרים בשטח של כ 68 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-9 מ"ר, המוצעות למכירה במחיר של 1.72 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בפרויקט בשטח של 106 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר מוצעות למכירה במחיר של החל מ-2.53 מיליון
שקל. אכלוס הפרויקט צפוי להיות במחצית השניה של 2029.
הפרויקט ממוקם בלב העיר, במרחק הליכה מתחנת הרכבת, צירי תנועה ראשיים, מוסדות חינוך, פארקים וגינות ציבוריות, מרכזי תרבות ועוד. בלב המתחם תוקם חצר פנימית ירוקה וקומת מסחר לרווחת קהילת המגורים החדשה.
כמו כן יכלול הפרויקט שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה לטובת דיירי המתחם, השכונה ותושבי העיר כולה.
המהלך נועד לתת פתרון ממשי לאתגרי המימון של משפחות צעירות ורוכשי דירות ראשונות ולהקל על הנטל הכלכלי בתקופת הבנייה והאכלוס. כמו כן, יאפשר למשפרי הדיור גמישות מירבית בעיתוי מכירת הדירה הישנה ללא לחץ. במסגרת המבצע, יינתן לרוכשים בפרויקט מימון בהיקף של עד 70% ממחיר הדירה ברכישה, וכן פתרון מימוני המאפשר לשלם רק 15% בחתימת החוזה, קבלת הלוואת קבלן ל 5 שנים. ההלוואה בתנאים ייחודיים לתקופה ארוכה מהמקובל בשוק.
- רוטשטיין: הרווח הנקי ברבעון הסתכם ב-122 מ׳ שקל; מכרה 291 דירות מתחילת השנה
- התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת
הלוואת הקבלן מאפשרות החברות דחיית תשלומי המשכנתא לבנק, אשר יחלו רק שנתיים לאחר האכלוס, כשתשלומי הריבית בתקופה זו חלים על רוטשטיין וציפחה כך שהרוכשים נהנים מתקופת שקט כלכלי, ללא תשלומים כפולים. היתרה תשולם באמצעות הלוואת קבלן ומשכנתא נוספת, כשתשלום ההחזר בגינן
יחל רק לאחר תקופת הפטור.
