ייצוג כפול בפרויקט תמ"א בבת ים: העו"ד שתבע את הדיירים - התגלה כיזם
עו"ד זהר אנגלנדר הגיש תביעת "דייר סרבן" בשם דיירים בפרויקט תמ"א בבת ים - מאוחר יותר התגלה כאחד מבעלי חברת הייזום. הדיירים הנתבעים טוענים לניגוד עניינים חמור: "פעל בשני כובעים במקביל". אנגלנדר: "הפסקתי את הייצוג, מדובר בטענות מגמתיות"; וגם - מה החוק אומר לגבי מקרים של 'ייצוג כפול'
בעוד שמאבקים כנגד "דייר סרבן" בפרויקטי תמ"א הפכו לדבר שבשגרה, מקרה שהתגלגל באחרונה בבת ים הצליח להפתיע אפילו את אלו היותר מנוסים בנושא: בעיצומו של הליך משפטי בין הדיירים שתמכו בפרויקט התמ"א 38/1. התברר כי
עורך הדין שמייצג את הדיירים בתביעה - עו"ד זהר אנגלנדר, הגיע לא רק בכובע של עורך הדין, אלא גם בכובע של בעל השליטה בחברה היזמית "אתרוג 2-6 בת ים" שקידמה את הפרויקט. התביעה הוגשה ביוני 2024, בשם 30 בעלי דירות ברחוב אתרוג בשכונת שיכון ותיקים בבת ים, נגד 12 מבעלי
הדירות המתנגדים לפרויקט.
אלא שבמהלך ההליך גילה עו"ד טל גרשטיין, שמייצג את הדיירים הנתבעים, כי עו"ד אנגלנדר הוא שותף בכיר בחברת "א.ב. יעל ישראל" - אשר מחזיקה ברוב מניות היזמית "אתרוג 2–6 בת ים". כלומר, אותו עורך דין שעתר בשם הדיירים שתכו בפרויקט
- היה בפועל בעל אינטרס ישיר ומובהק בהצלחת הפרויקט.
עולה השאלה - אם זה מקרה בודד שעליו עלה עו"ד גרשטיין - שייצג את ה'סרבנים', תוך כדי המשפט שהתנהל, אז כמה מקרים כאלו התנהלו ללא ידיעתם של שום גורם שמעורב בפרויקטים, למעט היועץ המשפטי והעו"ד שפועל בייצוג
כפול ומגיע עם 2 כובעים לקידום הפרויקט. אזי כמה מקרים כאלו היו בעבר שלא עלו עליהם - והאם מדובר כאן במקרה בודד, או בתופעה שפועלת לרעת המיעוט שאין לו את הכוח כמו שיש לבעלי ההון בפרויקטים מסוג זה. וגם השאלה המתבקשת - עבור הדיירים שאכן רצו לקדם את הפרויקט, האם
הם יכולים להיות רגועים? הרי שגם האינטרסים שלהם יבואו לאחר האינטרסיים האישיים של היזם.
ייצוג כפול - ניגוד אינטרסיים מובהק
פרויקטים של התחדשות עירונית מתקיימים הרבה פעמים במציאות לא שוויונית, שבה לדיירים - במיוחד לאנשים מבוגרים או לכאלה שאין להם ידע משפטי - אין באמת את הכלים להבין את כל מה שקורה, והם סומכים על עורך הדין
שילווה אותם וייצג את האינטרסים שלהם. כשעורך הדין הזה מתברר גם כאיש עסקים עם אינטרס כלכלי בפרויקט, הגבולות מיטשטשים באופן דרמטי - שכן כל החלטה שייקבל עורך הדין תתבסס על שיקולים שיניבו לו רווחים ולאו דווקא מה שיבטיח לדיירים את מה שמגיע להם, והמשמעות היא לקבל
תוצאה שנשענת על שיקולי רווח סמויים.
על פי כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין, עורך דין לא יכול לייצג גם את הדיירים וגם את היזם באותו פרויקט תמ"א, בגלל ניגוד עניינים ברור, אבל בפועל הכללים האלה לא נאכפים מיוזמת הרשויות. האחריות לחשוף מקרים כאלה נופלת
על הדיירים עצמם - לרוב אלו שמתנגדים לפרויקט ואין להם את הידע או הכוח להתמודד. בלשכה אומרים שמדובר ככל הנראה בניגוד עניינים, אבל מציינים שלא תתבצע בדיקה או פעולה כלשהי בלי פנייה רשמית. במצב כזה, אין פיקוח אמיתי או חובת דיווח, והכול מתגלה רק אם מישהו מהמעורבים
יבחין בכך במקרה. בדרך כלל עורך הדין שמייצג את המיעוט.
המשיך לפעול גם לאחר הפסיקה
לאחר הפנייה של עו"ד גרשטיין, הודיע עו"ד אנגלנדר
כי הוא פורש מהייצוג, ואף מסר על כך מכתב רשמי. עם זאת, לטענת גרשטיין, זמן קצר לאחר מכן התקבל אצלו כתב תביעה מתוקן, שעליו עדיין מתנוססת חתימתו של אנגלנדר - מה שמעורר סימני שאלה לגבי מועד וסופיות הפרישה בפועל.
אנגלנדר מצדו טוען שמדובר במסמך שנערך
מבעוד מועד, כחלק מהליך טכני של עדכון יורשים בבניין, ושהייצוג המשפטי אכן הופסק. לדבריו, מדובר במהלך מגמתי מצד קומץ דיירים שמתנגדים לפרויקט משיקולים לא ענייניים, במטרה לעכב את קידומו ולפגוע בשמו הטוב. את יתר ההליכים, לדבריו, ימשיך עורך דין אחר.
כדי
להתמודד עם תופעות של ייצוג כפול וניגודי עניינים סמויים, יש צורך במהלך רגולטורי משמעותי: הקמת מאגר פומבי שבו יצוינו קשרים עסקיים של עורכי דין לפרויקטים, חיוב בדיווח מראש על כל זיקה ליזם או לחברה הקשורה, וכן הגברת הפיקוח של לשכת עורכי הדין בפרויקטים של התחדשות
עירונית - ולא רק בעקבות תלונה, אלא במערכת שפועלת באופן יזום.
אפשר לומר שהתחדשות עירונית היא המנוע של הבנייה כעת בישראל - וכנראה שתמשיך להיות גם בשנים הבאות, ובעיקר, שיש לה השפעה ישירה על חייהם של מאות אלפי תושבים. כשאין שקיפות מלאה לגבי זהות בעלי
העניין, והייצוג המשפטי עשוי להיות נגוע באינטרסים שונים ולא 'כשרים', הדיירים נשארים חשופים, בדרך כלל בלי לדעת את זה בכלל.
ומה קורה בפריפריה?
המקרה שנחשף בבת ים - עיר גדולה
ומרכזית יחסית, עורכי דין מנוסים ודיירים שמודעים לערך הקרקע עליהם הם יושבים - הצליח לעלות לכותרות רק בזכות הערנות של גרשטיין שייצג את המתנגדים לפרויקט. אבל השאלה המדאיגה באמת היא מה קורה בכל אותם מקומות שבהם הסיכוי לחשוף מקרים כאלה נמוך הרבה יותר - בעשרות ערים
וישובים בפריפריה, שבהם מתחילים או מתוכננים מאות פרויקטים של התחדשות עירונית. בערים כמו עכו, נשר, קריית מלאכי, נתיבות או נוף הגליל. דיירים מבוגרים, עולים חדשים, או משפחות מוחלשות – כל אלה נוטים להפקיד את אמונם בעורך דין ש"הגיע עם הפרויקט", מבלי לדעת שמאחורי
הקלעים יש לו גם אינטרס עסקי בייזום עצמו. ואז נוצר מצב שבעלי דירות נכנסים לפרויקטים של התחדשות עירונית ועושים זאת בלי ליווי משפטי עצמאי, ולעיתים מבלי להבין
שהעו"ד שמייצג אותם פועל גם בשם היזם. ללא גופים ברורים וחזקים, הדיירים, שרבים מהם קשישים, עולים חדשים או משפחות מוחלשות - נשארים חשופים, בלי לדעת לשאול את השאלות הנכונות ובלי יכולת לזהות כשלים שמוגשים להם מבלי שידעו בכלל לאן הם נכנסים.
המציאות הזו יוצרת סוג של 'בעיה מובנית' למקרים של ייצוג כפול - שלא יתגלו, לא ייחשפו, ואף לא יעלו כלל לדיון משפטי או ציבורי. אם במקרה של בת ים נדרש עורך דין מתוחכם כדי לעלות על הקשר, מה הסיכוי שזה יקרה במקום
שבו לאף אחד אין את הכלים לבדוק? ובניגוד למרכז, שם יש לא פעם עיריות עם מינהלות להתחדשות עירונית, סיוע משפטי עירוני או אפילו עמותות קיימות שמלוות תושבים במצבים כאלה - בפריפריה לרוב אין את התמיכה הזו.
הדיירים שם מתמודדים מול אותם כרישי נדל"ן מנוסים,
אך בלי רשת ביטחון משפטית ובלי עין מקצועית שתזהה ניגוד עניינים. במילים פשוטות, ככל שמתרחקים מהמרכז, עולה הסיכון שדיירים ייקלעו להסכמים שהם לא מבינים עד הסוף, מול גורמים שהם בכלל לא יודעים שמרוויחים משני הצדדים. ופועלים בניגוד עניינים.
ישראל בהשוואה לעולם
בעוד שבמדינות כמו ארה"ב ובריטניה קיימת חובת גילוי נאות
ברורה לעורכי דין בנוגע לכל זיקה עסקית ליזם, בישראל התחום די פרוץ: אין חובה חוקית לדווח, אין מאגר ציבורי שבו ניתן לבדוק קשרים, ולשכת עורכי הדין לא פועלת מיוזמתה כדי לאתר ניגודי עניינים.
וכתוצאה מכך מגיעים למצב האבסורדי שבו האחריות לחשוף ייצוג כפול
נופלת על הדיירים עצמם - שלרוב חסרי ידע ,נטולי גישה למידע או כלים לזהות את הבעיה בזמן אמת.
מה צפוי להיות בפרויקט בהמשך?
באופן כללי - כאשר עורך דין שמייצג את הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית מחזיק גם באינטרס כלכלי ישיר בו, ההליך המשפטי כולו עשוי להתבטל, ולעיתים אפילו יחזיר את הפרויקט
ל-0, כלומר להתחיל להחתים דיירים מההתחלה לכשיגיע יזם אחר. כתוצאה מכך, גם דיירים שתמכו בפרויקט עלולים למצוא את עצמם נפגעים, משום שההסכם שעליו סמכו מתברר כפגום מהיסוד.
מעבר לפגיעה המשפטית, נגרמים גם נזקים חברתיים וכלכליים: פרויקטים נתקעים, מתגברים
מתחים בין הדיירים, והיזם עלול לאבד את הפרויקט כולו. יהיה מעניין לראות את המשך האירועים בפרויקט בבת ים והוא יתקיים ויסתיים.
- 2.ומה היה באברבנאל 3 ראשון לציון (ל"ת)אנונימי 11/05/2025 17:32הגב לתגובה זו
- 1.גדי א. 08/05/2025 13:46הגב לתגובה זואיך זה נגמר בסוף כולם יודעים.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 3% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
