ייצוג כפול בפרויקט תמ"א בבת ים: העו"ד שתבע את הדיירים - התגלה כיזם
עו"ד זהר אנגלנדר הגיש תביעת "דייר סרבן" בשם דיירים בפרויקט תמ"א בבת ים - מאוחר יותר התגלה כאחד מבעלי חברת הייזום. הדיירים הנתבעים טוענים לניגוד עניינים חמור: "פעל בשני כובעים במקביל". אנגלנדר: "הפסקתי את הייצוג, מדובר בטענות מגמתיות"; וגם - מה החוק אומר לגבי מקרים של 'ייצוג כפול'
בעוד שמאבקים כנגד "דייר סרבן" בפרויקטי תמ"א הפכו לדבר שבשגרה, מקרה שהתגלגל באחרונה בבת ים הצליח להפתיע אפילו את אלו היותר מנוסים בנושא: בעיצומו של הליך משפטי בין הדיירים שתמכו בפרויקט התמ"א 38/1. התברר כי
עורך הדין שמייצג את הדיירים בתביעה - עו"ד זהר אנגלנדר, הגיע לא רק בכובע של עורך הדין, אלא גם בכובע של בעל השליטה בחברה היזמית "אתרוג 2-6 בת ים" שקידמה את הפרויקט. התביעה הוגשה ביוני 2024, בשם 30 בעלי דירות ברחוב אתרוג בשכונת שיכון ותיקים בבת ים, נגד 12 מבעלי
הדירות המתנגדים לפרויקט.
אלא שבמהלך ההליך גילה עו"ד טל גרשטיין, שמייצג את הדיירים הנתבעים, כי עו"ד אנגלנדר הוא שותף בכיר בחברת "א.ב. יעל ישראל" - אשר מחזיקה ברוב מניות היזמית "אתרוג 2–6 בת ים". כלומר, אותו עורך דין שעתר בשם הדיירים שתכו בפרויקט
- היה בפועל בעל אינטרס ישיר ומובהק בהצלחת הפרויקט.
עולה השאלה - אם זה מקרה בודד שעליו עלה עו"ד גרשטיין - שייצג את ה'סרבנים', תוך כדי המשפט שהתנהל, אז כמה מקרים כאלו התנהלו ללא ידיעתם של שום גורם שמעורב בפרויקטים, למעט היועץ המשפטי והעו"ד שפועל בייצוג
כפול ומגיע עם 2 כובעים לקידום הפרויקט. אזי כמה מקרים כאלו היו בעבר שלא עלו עליהם - והאם מדובר כאן במקרה בודד, או בתופעה שפועלת לרעת המיעוט שאין לו את הכוח כמו שיש לבעלי ההון בפרויקטים מסוג זה. וגם השאלה המתבקשת - עבור הדיירים שאכן רצו לקדם את הפרויקט, האם
הם יכולים להיות רגועים? הרי שגם האינטרסים שלהם יבואו לאחר האינטרסיים האישיים של היזם.
ייצוג כפול - ניגוד אינטרסיים מובהק
המשיך לפעול גם לאחר הפסיקה
לאחר הפנייה של עו"ד גרשטיין, הודיע עו"ד אנגלנדר
כי הוא פורש מהייצוג, ואף מסר על כך מכתב רשמי. עם זאת, לטענת גרשטיין, זמן קצר לאחר מכן התקבל אצלו כתב תביעה מתוקן, שעליו עדיין מתנוססת חתימתו של אנגלנדר - מה שמעורר סימני שאלה לגבי מועד וסופיות הפרישה בפועל.
אנגלנדר מצדו טוען שמדובר במסמך שנערך
מבעוד מועד, כחלק מהליך טכני של עדכון יורשים בבניין, ושהייצוג המשפטי אכן הופסק. לדבריו, מדובר במהלך מגמתי מצד קומץ דיירים שמתנגדים לפרויקט משיקולים לא ענייניים, במטרה לעכב את קידומו ולפגוע בשמו הטוב. את יתר ההליכים, לדבריו, ימשיך עורך דין אחר.
כדי
להתמודד עם תופעות של ייצוג כפול וניגודי עניינים סמויים, יש צורך במהלך רגולטורי משמעותי: הקמת מאגר פומבי שבו יצוינו קשרים עסקיים של עורכי דין לפרויקטים, חיוב בדיווח מראש על כל זיקה ליזם או לחברה הקשורה, וכן הגברת הפיקוח של לשכת עורכי הדין בפרויקטים של התחדשות
עירונית - ולא רק בעקבות תלונה, אלא במערכת שפועלת באופן יזום.
אפשר לומר שהתחדשות עירונית היא המנוע של הבנייה כעת בישראל - וכנראה שתמשיך להיות גם בשנים הבאות, ובעיקר, שיש לה השפעה ישירה על חייהם של מאות אלפי תושבים. כשאין שקיפות מלאה לגבי זהות בעלי
העניין, והייצוג המשפטי עשוי להיות נגוע באינטרסים שונים ולא 'כשרים', הדיירים נשארים חשופים, בדרך כלל בלי לדעת את זה בכלל.
ומה קורה בפריפריה?
המקרה שנחשף בבת ים - עיר גדולה
ומרכזית יחסית, עורכי דין מנוסים ודיירים שמודעים לערך הקרקע עליהם הם יושבים - הצליח לעלות לכותרות רק בזכות הערנות של גרשטיין שייצג את המתנגדים לפרויקט. אבל השאלה המדאיגה באמת היא מה קורה בכל אותם מקומות שבהם הסיכוי לחשוף מקרים כאלה נמוך הרבה יותר - בעשרות ערים
וישובים בפריפריה, שבהם מתחילים או מתוכננים מאות פרויקטים של התחדשות עירונית. בערים כמו עכו, נשר, קריית מלאכי, נתיבות או נוף הגליל. דיירים מבוגרים, עולים חדשים, או משפחות מוחלשות – כל אלה נוטים להפקיד את אמונם בעורך דין ש"הגיע עם הפרויקט", מבלי לדעת שמאחורי
הקלעים יש לו גם אינטרס עסקי בייזום עצמו.
המציאות הזו יוצרת סוג של 'בעיה מובנית' למקרים של ייצוג כפול - שלא יתגלו, לא ייחשפו, ואף לא יעלו כלל לדיון משפטי או ציבורי. אם במקרה של בת ים נדרש עורך דין מתוחכם כדי לעלות על הקשר, מה הסיכוי שזה יקרה במקום
שבו לאף אחד אין את הכלים לבדוק? ובניגוד למרכז, שם יש לא פעם עיריות עם מינהלות להתחדשות עירונית, סיוע משפטי עירוני או אפילו עמותות קיימות שמלוות תושבים במצבים כאלה - בפריפריה לרוב אין את התמיכה הזו.
הדיירים שם מתמודדים מול אותם כרישי נדל"ן מנוסים,
אך בלי רשת ביטחון משפטית ובלי עין מקצועית שתזהה ניגוד עניינים. במילים פשוטות, ככל שמתרחקים מהמרכז, עולה הסיכון שדיירים ייקלעו להסכמים שהם לא מבינים עד הסוף, מול גורמים שהם בכלל לא יודעים שמרוויחים משני הצדדים. ופועלים בניגוד עניינים.
ישראל בהשוואה לעולם
מה צפוי להיות בפרויקט בהמשך?
- 2.ומה היה באברבנאל 3 ראשון לציון (ל"ת)אנונימי 11/05/2025 17:32הגב לתגובה זו
- 1.גדי א. 08/05/2025 13:46הגב לתגובה זואיך זה נגמר בסוף כולם יודעים.
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו. קרדיט: ישראל הדרילאומי פרטנרס תשקיע כ-70 מיליון שקל בגפן מגורים
לאומי פרטנרס, זרוע ההשקעות של בנק לאומי, תשקיע כ-70 מיליון שקל בחברה תמורת כ-20% ממניות החברה; בנוסף, תעמיד הלוואה המירה בסך 100 מיליון שקל והלוואות נוספות למימון הפעילות
גפן מגורים גפן מגורים 5.03% שעוסקת בתחום ההתחדשות העירונית, ושמצויה בשליטת צחי אבו, חתמה על מסמך עקרונות בלתי מחייב עם לאומי פרטנרס לפיו תשקיע לאומי פרטנרס כ-70 מיליון שקל בחברה תמורת כ-20% מהון המניות של החברה לפי מחיר של 85 אגורות למניה (דומה למחיר השוק הממוצע בשלושת החודשים האחרונים).
העוסקת מיליון שקל בחברה תמורת כ-20% מהון המניות של החברה לפי מחיר של 85 אגורות למניה (דומה למחיר השוק הממוצע בשלושת החודשים האחרונים).
במקביל, תעמיד לאומי פרטנרס
לחברה הלוואה המירה בסך 100 מיליון שקל, שבמועד פקיעתה תהיה ניתנת להמרה למניות לפי מחיר של 75 אגורות למניה או לפי שער המניה בבורסה במועד ההמרה, הנמוך מביניהם. כך למעשה, מבצעת לאומי פרטנרס בגפן השקעה משולבת, הן הונית והן על ידי מתן הלוואה וזאת מתוך אמון בעתיד
החברה וביכולתה להוציא לפועל את תוכניות הצמיחה שלה.
במסגרת העסקה, יוקמו שתי חברות בנות חדשות בבעלות גפן מגורים, כאשר 20% מהון המניות של כל אחת מהן יוקצו ללאומי פרטנרס.
אחת החברות תפעל בתחום השבחת קרקעות, החתמת דיירים, טיפול באישור
תב"עות וקבלת היתרים. החברה הנוספת תפעל בתחום רכישת מתחמי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית, לאומי פרטנרס תעמיד לה הלוואות בהיקף של כ-150 מיליון שקל עם אופציה לחוב נוסף בהיקף של עד 300 מיליון שקל בהמשך לצורך מימון פעילותה ובעיקר עבור רכישת מתחמי פינוי-בינוי והתחדשות
עירונית מצדדים שלישיים.
מטרת העסקה היא שילוב בין השקעה הונית והעמדת הלוואות אשר יתמכו בצמיחת החברה ובהרחבת והגדלת היקף הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. החיבור בין שני שחקנים חזקים ומנוסים, כל אחד בתחומו, וכאשר שניהם בעלי חוסן פיננסי משמעותי
מייצר פלטפורמה ציבורית לפעילות רחבה בשוק ההתחדשות העירונית שגדל וצומח באופן עקבי.
- גפן מגורים מתרחבת: תרכוש פרויקטים ב-107 מיליון שקל
- "המיזוג ימקם אותנו בין המובילים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כל הפרויקטים הקיימים כיום בגפן מגורים (החברה הציבורית) יוותרו בבעלותה וכל פרויקט עתידי בתחום ההתחדשות העירונית יירכש ויבוצע על ידי גפן התחדשות בלבד.
