ייצוג כפול בפרויקט תמ"א בבת ים: העו"ד שתבע את הדיירים - התגלה כיזם
עו"ד זהר אנגלנדר הגיש תביעת "דייר סרבן" בשם דיירים בפרויקט תמ"א בבת ים - מאוחר יותר התגלה כאחד מבעלי חברת הייזום. הדיירים הנתבעים טוענים לניגוד עניינים חמור: "פעל בשני כובעים במקביל". אנגלנדר: "הפסקתי את הייצוג, מדובר בטענות מגמתיות"; וגם - מה החוק אומר לגבי מקרים של 'ייצוג כפול'
בעוד שמאבקים כנגד "דייר סרבן" בפרויקטי תמ"א הפכו לדבר שבשגרה, מקרה שהתגלגל באחרונה בבת ים הצליח להפתיע אפילו את אלו היותר מנוסים בנושא: בעיצומו של הליך משפטי בין הדיירים שתמכו בפרויקט התמ"א 38/1. התברר כי
עורך הדין שמייצג את הדיירים בתביעה - עו"ד זהר אנגלנדר, הגיע לא רק בכובע של עורך הדין, אלא גם בכובע של בעל השליטה בחברה היזמית "אתרוג 2-6 בת ים" שקידמה את הפרויקט. התביעה הוגשה ביוני 2024, בשם 30 בעלי דירות ברחוב אתרוג בשכונת שיכון ותיקים בבת ים, נגד 12 מבעלי
הדירות המתנגדים לפרויקט.
אלא שבמהלך ההליך גילה עו"ד טל גרשטיין, שמייצג את הדיירים הנתבעים, כי עו"ד אנגלנדר הוא שותף בכיר בחברת "א.ב. יעל ישראל" - אשר מחזיקה ברוב מניות היזמית "אתרוג 2–6 בת ים". כלומר, אותו עורך דין שעתר בשם הדיירים שתכו בפרויקט
- היה בפועל בעל אינטרס ישיר ומובהק בהצלחת הפרויקט.
עולה השאלה - אם זה מקרה בודד שעליו עלה עו"ד גרשטיין - שייצג את ה'סרבנים', תוך כדי המשפט שהתנהל, אז כמה מקרים כאלו התנהלו ללא ידיעתם של שום גורם שמעורב בפרויקטים, למעט היועץ המשפטי והעו"ד שפועל בייצוג
כפול ומגיע עם 2 כובעים לקידום הפרויקט. אזי כמה מקרים כאלו היו בעבר שלא עלו עליהם - והאם מדובר כאן במקרה בודד, או בתופעה שפועלת לרעת המיעוט שאין לו את הכוח כמו שיש לבעלי ההון בפרויקטים מסוג זה. וגם השאלה המתבקשת - עבור הדיירים שאכן רצו לקדם את הפרויקט, האם
הם יכולים להיות רגועים? הרי שגם האינטרסים שלהם יבואו לאחר האינטרסיים האישיים של היזם.
ייצוג כפול - ניגוד אינטרסיים מובהק
פרויקטים של התחדשות עירונית מתקיימים הרבה פעמים במציאות לא שוויונית, שבה לדיירים - במיוחד לאנשים מבוגרים או לכאלה שאין להם ידע משפטי - אין באמת את הכלים להבין את כל מה שקורה, והם סומכים על עורך הדין
שילווה אותם וייצג את האינטרסים שלהם. כשעורך הדין הזה מתברר גם כאיש עסקים עם אינטרס כלכלי בפרויקט, הגבולות מיטשטשים באופן דרמטי - שכן כל החלטה שייקבל עורך הדין תתבסס על שיקולים שיניבו לו רווחים ולאו דווקא מה שיבטיח לדיירים את מה שמגיע להם, והמשמעות היא לקבל
תוצאה שנשענת על שיקולי רווח סמויים.
על פי כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין, עורך דין לא יכול לייצג גם את הדיירים וגם את היזם באותו פרויקט תמ"א, בגלל ניגוד עניינים ברור, אבל בפועל הכללים האלה לא נאכפים מיוזמת הרשויות. האחריות לחשוף מקרים כאלה נופלת
על הדיירים עצמם - לרוב אלו שמתנגדים לפרויקט ואין להם את הידע או הכוח להתמודד. בלשכה אומרים שמדובר ככל הנראה בניגוד עניינים, אבל מציינים שלא תתבצע בדיקה או פעולה כלשהי בלי פנייה רשמית. במצב כזה, אין פיקוח אמיתי או חובת דיווח, והכול מתגלה רק אם מישהו מהמעורבים
יבחין בכך במקרה. בדרך כלל עורך הדין שמייצג את המיעוט.
המשיך לפעול גם לאחר הפסיקה
לאחר הפנייה של עו"ד גרשטיין, הודיע עו"ד אנגלנדר
כי הוא פורש מהייצוג, ואף מסר על כך מכתב רשמי. עם זאת, לטענת גרשטיין, זמן קצר לאחר מכן התקבל אצלו כתב תביעה מתוקן, שעליו עדיין מתנוססת חתימתו של אנגלנדר - מה שמעורר סימני שאלה לגבי מועד וסופיות הפרישה בפועל.
אנגלנדר מצדו טוען שמדובר במסמך שנערך
מבעוד מועד, כחלק מהליך טכני של עדכון יורשים בבניין, ושהייצוג המשפטי אכן הופסק. לדבריו, מדובר במהלך מגמתי מצד קומץ דיירים שמתנגדים לפרויקט משיקולים לא ענייניים, במטרה לעכב את קידומו ולפגוע בשמו הטוב. את יתר ההליכים, לדבריו, ימשיך עורך דין אחר.
כדי
להתמודד עם תופעות של ייצוג כפול וניגודי עניינים סמויים, יש צורך במהלך רגולטורי משמעותי: הקמת מאגר פומבי שבו יצוינו קשרים עסקיים של עורכי דין לפרויקטים, חיוב בדיווח מראש על כל זיקה ליזם או לחברה הקשורה, וכן הגברת הפיקוח של לשכת עורכי הדין בפרויקטים של התחדשות
עירונית - ולא רק בעקבות תלונה, אלא במערכת שפועלת באופן יזום.
אפשר לומר שהתחדשות עירונית היא המנוע של הבנייה כעת בישראל - וכנראה שתמשיך להיות גם בשנים הבאות, ובעיקר, שיש לה השפעה ישירה על חייהם של מאות אלפי תושבים. כשאין שקיפות מלאה לגבי זהות בעלי
העניין, והייצוג המשפטי עשוי להיות נגוע באינטרסים שונים ולא 'כשרים', הדיירים נשארים חשופים, בדרך כלל בלי לדעת את זה בכלל.
ומה קורה בפריפריה?
המקרה שנחשף בבת ים - עיר גדולה
ומרכזית יחסית, עורכי דין מנוסים ודיירים שמודעים לערך הקרקע עליהם הם יושבים - הצליח לעלות לכותרות רק בזכות הערנות של גרשטיין שייצג את המתנגדים לפרויקט. אבל השאלה המדאיגה באמת היא מה קורה בכל אותם מקומות שבהם הסיכוי לחשוף מקרים כאלה נמוך הרבה יותר - בעשרות ערים
וישובים בפריפריה, שבהם מתחילים או מתוכננים מאות פרויקטים של התחדשות עירונית. בערים כמו עכו, נשר, קריית מלאכי, נתיבות או נוף הגליל. דיירים מבוגרים, עולים חדשים, או משפחות מוחלשות – כל אלה נוטים להפקיד את אמונם בעורך דין ש"הגיע עם הפרויקט", מבלי לדעת שמאחורי
הקלעים יש לו גם אינטרס עסקי בייזום עצמו. ואז נוצר מצב שבעלי דירות נכנסים לפרויקטים של התחדשות עירונית ועושים זאת בלי ליווי משפטי עצמאי, ולעיתים מבלי להבין
שהעו"ד שמייצג אותם פועל גם בשם היזם. ללא גופים ברורים וחזקים, הדיירים, שרבים מהם קשישים, עולים חדשים או משפחות מוחלשות - נשארים חשופים, בלי לדעת לשאול את השאלות הנכונות ובלי יכולת לזהות כשלים שמוגשים להם מבלי שידעו בכלל לאן הם נכנסים.
המציאות הזו יוצרת סוג של 'בעיה מובנית' למקרים של ייצוג כפול - שלא יתגלו, לא ייחשפו, ואף לא יעלו כלל לדיון משפטי או ציבורי. אם במקרה של בת ים נדרש עורך דין מתוחכם כדי לעלות על הקשר, מה הסיכוי שזה יקרה במקום
שבו לאף אחד אין את הכלים לבדוק? ובניגוד למרכז, שם יש לא פעם עיריות עם מינהלות להתחדשות עירונית, סיוע משפטי עירוני או אפילו עמותות קיימות שמלוות תושבים במצבים כאלה - בפריפריה לרוב אין את התמיכה הזו.
הדיירים שם מתמודדים מול אותם כרישי נדל"ן מנוסים,
אך בלי רשת ביטחון משפטית ובלי עין מקצועית שתזהה ניגוד עניינים. במילים פשוטות, ככל שמתרחקים מהמרכז, עולה הסיכון שדיירים ייקלעו להסכמים שהם לא מבינים עד הסוף, מול גורמים שהם בכלל לא יודעים שמרוויחים משני הצדדים. ופועלים בניגוד עניינים.
ישראל בהשוואה לעולם
בעוד שבמדינות כמו ארה"ב ובריטניה קיימת חובת גילוי נאות
ברורה לעורכי דין בנוגע לכל זיקה עסקית ליזם, בישראל התחום די פרוץ: אין חובה חוקית לדווח, אין מאגר ציבורי שבו ניתן לבדוק קשרים, ולשכת עורכי הדין לא פועלת מיוזמתה כדי לאתר ניגודי עניינים.
וכתוצאה מכך מגיעים למצב האבסורדי שבו האחריות לחשוף ייצוג כפול
נופלת על הדיירים עצמם - שלרוב חסרי ידע ,נטולי גישה למידע או כלים לזהות את הבעיה בזמן אמת.
מה צפוי להיות בפרויקט בהמשך?
באופן כללי - כאשר עורך דין שמייצג את הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית מחזיק גם באינטרס כלכלי ישיר בו, ההליך המשפטי כולו עשוי להתבטל, ולעיתים אפילו יחזיר את הפרויקט
ל-0, כלומר להתחיל להחתים דיירים מההתחלה לכשיגיע יזם אחר. כתוצאה מכך, גם דיירים שתמכו בפרויקט עלולים למצוא את עצמם נפגעים, משום שההסכם שעליו סמכו מתברר כפגום מהיסוד.
מעבר לפגיעה המשפטית, נגרמים גם נזקים חברתיים וכלכליים: פרויקטים נתקעים, מתגברים
מתחים בין הדיירים, והיזם עלול לאבד את הפרויקט כולו. יהיה מעניין לראות את המשך האירועים בפרויקט בבת ים והוא יתקיים ויסתיים.
- 2.ומה היה באברבנאל 3 ראשון לציון (ל"ת)אנונימי 11/05/2025 17:32הגב לתגובה זו
- 1.גדי א. 08/05/2025 13:46הגב לתגובה זואיך זה נגמר בסוף כולם יודעים.
ארוחת בוקר (X)גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
יוקר מחיה, שכר שעומד במקום ושוק שכירות תקוע מביא לישראל תופעה שכבר הייתה רווחת במדינות עם כלכלה הרבה יותר חלשה משלנו, בני 30 שחוזרים לגור עם ההורים
אחרי ספרד, איטליה ויוון, גם בישראל מתחילים לראות תופעה שמתעצמת: בני 30 פלוס שחוזרים לגור עם ההורים. ניתן להסביר זאת על ידי הפער המתרחב בין עלויות דיור להכנסות משכר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) העדכניים, כ-25% מבני 30-34 מתגוררים עם ההורים, עלייה של כ-2% משנת 2024. בקבוצת הגיל 35-39, השיעור יורד לכ-15% (שגרים עם ההורים), אך זהו עדיין נתון משמעותי בהשוואה למדינות OECD אחרות. משרד האוצר מעריך כי גיל היציאה הממוצע מהבית עלה לכ-29 שנים, כ-2.5 שנים יותר מאשר בתחילת שנות ה-2010. כיום, כאשר אוכלוסיית המדינה עומדת על 10.094 מיליון תושבים, התופעה משפיעה על כ-150 אלף צעירים בגילאי 30+, רובם רווקים או בזוגיות ללא ילדים.
חצי מהמשכורת הולך על דיור
הגורם הדומיננטי הוא הנטל הדיורי, שמתעצם למרות ירידה במחירי רכישה. שכר דירה עולה והממוצע לדירת 3 חדרים עמד ברבעון השלישי של השנה עמד על כ-5,000 שקל, עלייה של 4.4% משנה קודמת, כאשר במרכז הארץ המחירים מגיעים כבר ל-6,000-7,000 ש"ח. בניגוד לשכירות, המחיר הממוצע לרכישת דירה ירד ב-2.5% ל-2,213,900 שקל, אך שכירות ארוכת טווח נותרת מוגבלת עקב מחסור בהיצע: השנה נוספו על פי ההערכות רק 20 אלף דירות חדשות להשכרה.
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השכר החציוני נטו בקרב שכירים בגיל 30-34 מוערך ב-10,000 ש"ח, זה מכסה אולי 60%-70% מהוצאות דיור בסיסיות. נתונים דומים נמצאו גם בדוח OECD Economic Surveys: Israel 2025. על פי הדוח יחס מחיר דיור להכנסה בישראל הוא מהגבוהים בעולם, כאשר צעירים מוציאים 50%-60% מההכנסה שלהם רק על קורת גג, כמעט כפול מהממוצע המערבי של 28%.
עד כמה הריבית משפיעה על מחירי הדירות? הקשר שכולם מאמינים בו ולרוב לא קיים
מחקר רחב של קרן המטבע הבינלאומית מגלה שהעלאת ריבית של אחוז מורידה את מחירי הדירות בפחות מאחוז אחד - אבל כשהריבית יורדת מ-7% ל-2.7% נוצר בום, כשהיא משתנה מ-4.5% ל-3.5% ההשפעה זניחה - מה זה אומר על שוק הנדל"ן הישראלי?
ריבית בנק ישראל ירדה לאחרונה. סיכוי טוב שבמהלך השנה הקרובה היא תרד עוד פעמיים בכ-0.5% ל-3.75%. האם ההורדה הזו תוביל לעלייה במחירי הדירות? הורדת ריבית הופכת את החזרי המשכנתא לנמוכים יותר ומאפשרת בעצם לרוכשי דירות להגדיל את המרכיב במשכנתא ולקנות דירה עם פחות הון עצמי. יש לכאורה יותר אפשרויות לרוכשי דירות, אבל לא צריך לעשות מחקר כדי להבין שהפחתה של רבע אחוז היא כמעט כלום, סדר גודל של 70-100 שקל בהחזרי המשכנתא הממוצעת. לא זה מה שיקבע אם תקנו דירה או לא. אבל אם זה יימשך?
נחזור כמה שנים טובות אחורה. היינו בניסוי ריבית גדול שנקרא - ריבית אפסית. בניסוי הזה, נתנו לנו מימון זול במיוחד ואז רכשנו דירות וניפחנו מחירים. זה נגמר. הריבית זינקה, כשהזינוק שלה גרם להחזרי המשכנתא לעלות בקרוב ל-1,000 שקל. הרבה כסף ובדרך גם היתה עלייה במדד המחירים שייקרה את ההחזרים. העלייה הזו מריבית אפס לאזור 5% היא דרמה גדולה והיא אכן מקשה על רוכשי הדירות, אבל הדרך חזרה לא תהיה מלאה. הריבית לא תחזור לאפס. היא תרד לאזור 3.5%-3.75%. אנחנו ב-4.25%, אז במקרה הכי טוב היא תרד ב-0.75% וההחזר החודשי יירד ב-200-300 שקלים - זה הרבה, אבל לא משנה בהכרח החלטה כה גורלית כמו רכישת דירה.
כדי שאנשים יקנו דירה הם צריכים שיהיה להם כסף, והעלייה ביוקר המחייה מחסלת להם את העודפים. כדי שאנשים יקנו דירה צריך שהמחירים ימשיכו לרדת. הם יורדים - גם בלמ"ס מצביעם על כך, למרות שאצלם הנתונים לא כוללים את הנחות הענק המימוניות והמבצעים השונים. כשזה יימשך נקבל חזרה לשוק הדירות, אם כי, שוק הדירות תמיד לא באמת צפוי
עד כאן, ההערכה מהשטח, לא מלומדת, לא מקצועית. כאן תראו הערכה של כלכלנים - לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם. וכעת נעבור ממש למחקר מפורט שפורסם ב-IMF Economic Review, כתב העת היוקרתי של קרן המטבע הבינלאומית. המחקר מערער באופן יסודי על ההנחה הזו שיש קשר הפוך בין ריבית למחירי הדירות. המחקר "When Does Monetary Policy Sway House Prices? A Meta-Analysis" מגלה שהקשר בין שינויי ריבית למחירי דירות חלש הרבה יותר ממה שמקובל לחשוב, אבל גם שיש הבדל עצום בין "רמת הריבית" ל"שינוי בריבית".
- לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הממצא המרכזי: נקודת אחוז שווה פחות מאחוז
המחקר, שנערך על ידי דומיניקה ארנברגרובה, יוזף בייז'יק ותומאש האברנק מהבנק הלאומי הצ'כי ואוניברסיטת צ'ארלס בפראג, הוא אחד המחקרים המקיפים ביותר שנעשו אי פעם בתחום. החוקרים אספו 1,555 אומדנים מ-37 מחקרים שונים שבחנו 45 מדינות לאורך 72 שנים. כפי שהם מתארים: "הספרות האמפירית מספקת תוצאות מעורבות לגבי ההשפעה של ריביות קצרות טווח על מחירי הדירות: הסמי-אלסטיות המוערכות נעות בין מינוס 12 לערכים חיוביים".
