על מנת לערוך פיצול פיזי-אופקי של מקרקעין לצורך קבלת פטור ממס שבח, יש להתחשב בכלל נתוני הסביבה והמקרקעין עצמו. כמו כן, יש לבדוק את מהותה האמיתית של העסקה האם היא מגשימה את התכלית שביסוד מתן הפטור, קרי הרצון לאפשר לאדם להמיר את מקום מגוריו באחר ע"י מכירת כל זכויותיו בדירת מגוריו