לא מעט נישומים מבצעים עסקאות מקרקעין החייבות במס שבח, זאת בהבחנה ממקרה שניתן לבקש פטור ממס שבח מכוח סעיף 49א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). אותם נישומים משלמים את מה שנתבקשו לו על ידי שלטונות מס שבח. הנישומים חושבים שתשלום המס הוא סופי. להלן אציג כמה דרכים שבאמצעותם ניתן להקטין את החבות במס שבח שהוטלה על הנישום (נתמקד בנישום שהוא יחיד). הקטנה כאמור יכול שתתבצע במשרדי מיסוי מקרקעין ו/או ברשות המסים (מס הכנסה).

1. הגשת דוח שנתי - עסקה שחייבת במס שבח, ויום הרכישה של המקרקעין קדם לנובמבר 2001, הרווח בעסקת השבח מחולק לשבח ריאלי ולשבח אינפלציוני. השבח הריאלי מחולק לשתי תקופות: "התקופה הראשונה" - עד 7 בנובמבר 2001; ו"התקופה השנייה" - מיום 7 בנובמבר 2001. החלוקה היא לינארית. מס שבח נוהג להכפיל את השבח הריאלי שמיוחס לתקופה הראשונה בשיעור מס שולי, נניח 46%.

כעת, נישום שאינו מחויב בהגשת דוח, לא מודע לכך שהשבח הריאלי שיוחס לתקופה הראשונה מוסה בשיעור 46%, בו בזמן שלנישום האמור לא היו הכנסות נוספות ולכן שיעור המס שלו היה אמור להיות 10% (למשל, נישום שמלאו לו 60, ואפילו נישום שלא מלאו לו 60 ונמצא במדרגת מס של 30%). נישומים שביצעו עסקאות מקרקעין ולא היו חייבים בהגשת דוח יהיו זכאים להחזר מס, אם יגישו דוח שנתי לרשות המסים (מס הכנסה) ויפנו את תשומת הלב של פקיד השומה לכך. לכן, כדאי לבחון זאת על עסקת שבח שביצע נישום שלא חייבת בהגשת דוח.

2. האמור בפסקה הראשונה נכון אף לעניין שבח ריאלי שיוחס לתקופה השנייה. רשות מס שבח נוהגת למסות בשיעור קבוע של 20%. נישומים שמלאו להם 60 זכאים להיות נישומים על הכנסותיהם (כולל על הכנסות משבח) ממדרגה של 10%. שיעור מס השבח על שבח שנצמח בתקופה השנייה אמור להיות עד 20%, ולא בהכרח 20% קבוע. ראו סעיף 48א(ב) לחוק. שוב, כדאי לבחון זאת לגבי מוכרים שהגיעו לגיל 60.

3. פריסת שבח - נישום זכאי לפרוס את השבח הריאלי עד 4 שנים לאחור או לפי תקופת הבעלות בנכס, הקצרה מביניהם. נישום שהכנסותיו בשנים הקודמות היו נמוכות מהכנסותיו בשנה הנוכחית, או שהיו בגובה הכנסותיו בשנה הנוכחית, ייהנה, על ידי פריסה, מהקטנת חבות המס, אם בשנה שבה ביצע את עסקת השבח נישום במדרגת מס גבוהה יותר. חשוב לזכור כי פריסה מאפשרת לנצל נקודות זיכוי שלא נוצלו.

נחשוב על נישום שחלק ניכר מהרווח שלו (למשל, מיליון ש"ח) מוסה בשיעור 45%. נניח כי הנישום האמור נמצא במדרגת מס של 23%. לנישום האמור, בהנחה כי הוא פורס את הרווח על 4 שנים, יש אפשרות להיות ממוסה על הסכום של מיליון ש"ח במס בשיעור 30%, ובהמשך 33%. חיסכון משמעותי.

4. קיזוז הפסד הון מול רווח משבח - נישומים שהרוויחו בעסקאות מקרקעין והפסידו בעסקאות הוניות אחרות (ניירות ערך) יכולים להקטין את הרווח בגובה הפסד ההון מניירות הערך. ראו הוראות סעיף 92(א)(1) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה").

5. קיזוז הפסד מעסק מול רווח משבח - נישומים שהרוויחו בעסקאות שבח, ומנגד יש להם הפסד שוטף מעסק, יכולים לנצל את ההפסד השוטף מהעסק בקיזוז מול הכנסה משבח. ראו הוראות סעיפים 28(א) ו-28(י) לפקודה.

6. פיצול עסקת שבח - נישומים שרכשו את המקרקעין בעודם נשואים ומכרו את המקרקעין בעודם נשואים, ושני בני הזוג אינם ממוסים על הכנסותיהם לפי מדרגת המס הגבוהה ביותר, יכולים לפצל את תוצאות עסקת השבח בין שניהם. הרווח יחולק ביניהם וימוסה אצל כל אחד. כך ניתן לנצל פעמיים את מדרגות המס. תימוכין לכך ניתן ללמוד מפס"ד עמ"ה 6/97 ניר יוסף, שבו החילה רשות המסים (מס הכנסה) את חזקת השיתוף (מדיני המעמד האישי) על עסקאות שבח. הכנסה משבח אינה כמו הכנסה אחרת שבפקודה שמיוחסת לבן הזוג שהכנסתו מיגיעה אישית גבוהה יותר. ראו הוראות סעיף 48ב(א) לחוק, שקובעות שרק לעניין שיעורי המס הכנסה משבח כמוה כהכנסה לפי הפקודה, אולם לא לעניין שיטת חישוב המס (נפרד ומאוחד). תכנון כאמור ניתן לבצע בטרם ביצוע העסקה, ובחלק לא מבוטל ממשרדי מס הכנסה אף לאחר ביצוע העסקה.

7. חברה משפחתית - חברה שבה נכס מקרקעין שנרכש, לדוגמה, בתחילת שנת 2002, והחברה שוקלת למכור את הנכס ולהתפרק. חבות המס תהא 25% בעסקת השבח, ועוד 25% בעת הפירוק. אם החברה תיערך מבעוד מועד ותשנה את סיווגה לחברה משפחתית, אזי היא תיהנה ממס בשיעור 20% בעת עסקת השבח, ולא למעלה מכך. יש החלטת מיסוי שקובעת שניתן ליהנות ממיסוי של חברה משפחתית אף על הכנסה משבח.

8. עוד בעניין חברה משפחתית - בחברה משפחתית יש מניעה של קיזוז הפסדים של הנישום שהיו לו בטרם הפכה החברה לחברה משפחתית, מהכנסה שהועברה לנישום המייצג מהחברה המשפחתית. לעתים מהווה הדבר תאונת מס. נישום סבר שיש לו הפסדים שניתן לקזזם, ומתברר לו שלא כך. נדגיש שאין הוראה כאמור בחברת בית.

בסקירה זו הצגנו כמה דרכים להקטנת החבות במס שבח בעסקת שבח. חשוב לזכור כי חבות המס שנקבעה במשרדי מיסוי מקרקעין אינה סופית, וניתן במקרים מתאימים להקטינה בעשרות אלפי שקלים ואף יותר. כדאי לבדוק.

הכותב - עורך הירחון "ידע למידע" ומרכז תחום המסים בחברת "חשבים ה.פ.ס מידע עסקי בע"מ"