הטירוף בנדל"ן היה בשיאו: מחירי הדירות החדשות זינקו ב-36% בפחות משנתיים
רגע לפני ששנת 2009 מגיעה לסופה, אחת השנים הטעונות ביותר שידע ענף הנדל"ן, מפרסם היום (ב') משרד האוצר את הסקירה השנתית שלו על ענף הנדל"ן למגורים בישראל ממנה עולה כי בעוד בשנת 2009 חלה עלייה של 3% בלבד במספר העסקאות לעומת 2008 מחירי הדירות החדשות זינקו בשיעור של 36% בהשוואה לינואר אשתקד.
שנת 2009 נפתחה ברמת פעילות נמוכה בענף, בהמשך ישיר לרמות השפל שנרשמו ברבעון האחרון של 2008, בעקבות החרפת המשבר העולמי. מחודש פברואר החל גידול חד בביקושים אשר הגיעו לשיאם בחודש יוני, בו נרכשו כ-10.8 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר בשנים האחרונות.
מחודש ספטמבר ניכרת ירידה משמעותית במספר העסקאות ובמשרד האוצר מעריכים, כי על רקע העלאת הריבית הצפויה יתמתן הביקוש לדירות בכלל ודירות להשקעה בפרט.
חיפה ובאר שבע מעל כולן
מפילוח רכישות הדירות עולה כי בשני אזורים בלבד חלה עליה ברכישת דירות יד שניה: אזור חיפה ואזור ב"ש - אזורים המאופיינים ברמת פעילות גבוהה של משקיעים שגם מובילים את הגידול בסך המכירות (חדשות+יד שניה) ב-2009.
באזור חיפה חלה עליה חדה בשיעור של כ-39% ברכישת דירות חדשות. גידול זה התרכז בעיקר ברכישת דירות למגורים (ולא להשקעה). מנגד, באזור ב"ש הגידול ברכישת דירות חדשות, בשיעור של כ-18%, חל במידה ניכרת הודות לגידול במספר המשקיעים באזור זה הרוכשים דירות חדשות.
מניתוח של הרכב הרוכשים של דירות למגורים בשנת 2009, שביצעו במשרד האוצר, עולה כי הורדת הריבית תמרצה בעיקר את הזוגות הצעירים לרכוש דירות, ובפרט דירות חדשות. כך, כאשר מפלחים את רוכשי "דירה יחידה" (כלומר, דירות הנרכשות למגורים, ולא להשקעה) בין משפרי דיור לרוכשי דירה לראשונה נמצא כי שיעור רוכשי הדירה הראשונה שבחרו לעשות זאת ברכישה מקבלן (מסך רוכשי דירות מקבלן) הגיע לשיעור שיא של 67% לעומת שיעור ממוצע של 55% בשנים 2006-2005.
הגידול החד בביקושים בשנת 2009 מצא ביטוי בעלית מחירים חדה ומהירה. בממוצע שנתי היה מחיר דירה חדשה השנה גבוה בשיעור נומינלי של כ-14% בהשוואה לשנת 2008. הפער גדל הרבה יותר כאשר משווים את סוף 2009 לתחילת 2008 - המחירים גבוהים בשיעור של 36%.
נובמבר - תחילתו של שינוי מגמה?
בסקירה השנתית, חזר משרד האוצר על הנתונים שפרסם בתחילת החודש מהם עולה, כי בחודש נובמבר השנה חלה ירידה בשיעור של 5.7% במחיר של דירה חדשה, זאת לאחר עליית מחירים כמעט רצופה מאז חודש מרץ 2009.
כמו בבורסה כך בנדל"ן, כאשר הגיעו המימושים הן פקדו את האזורים שרשמו את העליות החדות ביותר השנה. כך לדוגמא בחודש נובמבר נרשמה ירידת מחירים חדה יחסית (7%-) באזור ב"ש, זאת לאחר עלית מחירים רצופה בשיעור מצטבר של 22% מאז תחילת 2009 ועליה מצטברת בשיעור של 39% בהשוואה לינואר 2008.
שיעור ירידה דומה נמצא גם באזור רחובות ובאזור ירושלים נרשמה ירידה של 5%. באזור ת"א, בניכוי אחד הפרויקטים היוקרתיים נרשמה ירידת מחירים בשיעור של 1.7%. באזור המרכז נבלמה עליית המחירים המהירה, ואלו שמרו על יציבות בחודש נובמבר.
אזור נתניה הוא האזור היחידי בו נרשמה עלית מחירים בחודש נובמבר, אולם בחודשיים האחרונים מסתמנת האטה בקצב עליית המחירים. בבחינה רב-שנתית בולטת עליית המחירים החדה באזור זה בשנים 2009-2004, בשיעור נומינלי ממוצע של כ-45%, שיעור העליה הגבוה ביותר בהשוואה ארצית.
התפתחות המחיר החציוני של דירות חדשות בשנים 2009-2008 במקביל להתפתחות המכירות של אותן דירות חדשות
בגרף ניתן לראות איך בשיא המשבר, ברבעון הרביעי של 2008, חלה ירידה חדה בביקושים בעוד המחיר החציוני ירד בשיעור מתון ביותר.
"הניתוח שערכנו מלמד כי קשיחות המחירים באותו הרבעון עשויה להיות מוסברת בגידול חד שחל בריכוזיות בענף באותה התקופה", כותבים במשרד האוצר. "על רקע ממצאים אלו יש לציין כי במהלך שנת 2009 בכלל, וברבעון האחרון בפרט, חזרה רמת הריכוזיות בענף לשיעורה הרב-שנתי".
"לפיכך", מסכמים באוצר, "בהתעלם מגורמים אחרים המשפיעים על המחיר, ניתן לצפות למתאם גבוה יותר בין ירידת הביקושים לשינוי במחירים ברבעון האחרון של 2009 ואילך".
