לא הכל ורוד בחברות הנדל"ן: אזורים ממשיכה להחתך
בשעה שיזמיות נדל"ן ישראליות דוגמת כלכלית ירושלים, אלביט הדמיה, אלוני חץ, גי'.טי. סי (והרשימה עוד ארוכה) רושמות שנה מדהימה ונסחרות כיום ברמות שיא, לאחר שאת 2007 התחילו בצעד נוסף קדימה, מניית אזורים מדשדשת כבר תקופה ארוכה ונסחרת היום במחיר בו נסחרה כמעט לפי שנה ועוד נראית בדרך למטה.
אי אפשר להגיד שהמניה מנותקת לחלוטין מהתשואות שרשם מדד הנדל"ן-15 ב-2006, שכן אף היא השיגה תשואה של עשרות אחוזים. עם זאת, ממבט חטוף בגרף המניה ניתן ללמוד כי עיקר העליות היו בסמוך למועד העברת השליטה בה מידי אי.די.בי של דנקנר לידי בוימלגרין, בתחילת 2006.
מאז העברת השליטה באזורים בחודש מארס 2006 המשקיעים במניה נותרו מסתכלים על מניות הנדל"ן הישראליות, אשר רושמות עליות חדות ותוהים על התנהגותה המדשדשת של אזורים.
מניית אזורים נסחרת כיום במחיר של 53 שקל, מחיר הנמוך מתג המחיר שהצמיד בוימלגרין בעת רכישת החברה - 54.65 שקל למניה (בניכוי הדיבידנד שחולק טרם הרכישה) ולכן ניתן היה לחשוב שמדובר בשוויה ההוגן. אך עם זאת, מה בעניין פרמיית שליטה? נהוג לשלם על בסביבות 20% פרמיה שליטה ודנקנר כנראה מכיר את זה ולכן יכול להיות שהחברה נסחרת כיום במחיר הגבוה בסביבות 20% משוויה ההוגן. את הלך העניינים יודע גם בוימלגרין ולפני כשבוע התפטר מנכ"ל אזורים, דוד לב. האם ההתפטרות מסמלת משהו?
התפטרות מנכ"ל החברה בשנתיים האחרונות, דוד לב, מרמזת לגביי הלך הרוח בחברה אך בהחלט לא פותרת את תהייתו של המשקיע.
חברת אזורים היא חברת נדל"ן מהותיקות בענף ובהחלט גם מתנהגת כאחת כזאת. מה שמאפיין את יזמיות הנדל"ן הישראליות בשנה ומשהו האחרונות היה האקטיביות שלהן, החברות תוססות ובתור עיתונאי, קשה היה לי שלא להבחין שבלא מעט ימים, מחצית מהידיעות בעיתונות שייכות לחברות הנדל"ן. עסקאות בארץ, עסקאות בהודו, בארה"ב במזרח אירופה ובכל מקום שם אפשר יהיה להשיג תשואה עודפת.
בטרם העברת השליטה מידי אי.די.בי לבוימלגרין, ההערכות בשוק דיברו על כך שלדנקנר אין כל עניין לבצע יוזמות נדל"ניות, שכן כוונתו היא למכור את החברה ולכן את רווחי ההשקעות הוא לא צפוי לראות וגרף המניה בשנים 2004 ו-2005 מצביע על כך בבירור, המניה דישדשה בין הרמות 2,500-4000.
ניתן היה לחשוב שעם רכישתו של בוימלגרין את החברה המצב צפוי לישתנות מהקצה אל הקצה אך כמעט שנה לאחר אירוע הרכישה, מסתבר שלא כל כך פשוט לשנות אופי של חברה.
אחד היתרונות הגדולים של אזורים הוא בכך שמדובר בחברה ותיקה עם מאגר קרקעות בהחלט גדול בגוש דן. אך בימים בהם ניתן לעשות לא מעט כסף מיזמות נדל"ן באזור המרכז ולהפנות את הכסף הזה לנדל"ן המניב המצויין של שווקים כמו הודו או מזרח אירופה, אנחנו לא רואים את אזורים עושה זאת בצורה מאסיבית. נכון שמידי פעם אנחנו שומעים על מיזם נדל"ן של אזורים בהודו או בארה"ב אך מי שמסתכל על המספרים, מבין שאין בהם די, בכדי להניע את החברה הגדולה הזו קדימה.
בשוק מדברים על אזורים כעל חברה שמתנהלת כמו ההסתדרות של פעם ולא כמו שחברת נדל"ן, שאמורה להראות תשואה לשמקיעים בה, אמורה להתנהל ויכול בהחלט להיות שזו אחת המרכזיות להתפטרות של דוד לב בשבוע שעבר. לב הוא ירושה של בוימלגרין מדנקנר ויכול להיות שבעל השליטה החדש מנסה לשנות את אופיה של החברה והוא פשוט בחר להתחיל מהראש.
דבר נוסף שחשוב לציין. לאחרונה רכש בוימלגרין את השליטה בחברת לגנא בסכום של 430 מיליון שקל ולפי מחיר של 65 שקל למניה - 54% מעל מחיר השוק של המניה.
מחיר הרכישה של לגנא בהחלט הפתיע את השוק והתפיסה הרווחת כעת היא שבוימלגרין קנה ביוקר. בוימלגרין קנה את לגנא בשביל לקנות את פוטנציאל מימוש עסקי הקניונים של אנג'ל אירופה (חברת הבת) והאם הוא קנה ביוקר, רק הזמן יגיד אבל כעת, חובת ההוכחה היא עליו והמניה , שעד עכשיו עמדה והמתינה, החלה את דרכה מטה.
המהלך הסביר כעת הוא שבוימלגרין ינסה לקנות את שארית המניות בחברת לגנא, שעדיין רחוקה מהמחיר שאותו הוא שילם בעבור השליטה וזאת בכדי שלא להתחלק ברווי אנג'ל אירופה, אבל נראה שהתהליך הוא ארוך ונראה כי למשקיעים של בוימלגרין מתקצרת הסבלנות.
ומילה בעניין ההימור המוטעה של בוימלגרין על הדולר, מי עשויה לספוג את הפסד היא חברת בוימלגרין קפיטל, כך שלמראית עניין נראה שמשקיעי אזורים יכולים להיות רגועים, אבל הבעלים זה אותם בעלים וההפסד הוא עדיין הפסד.
