שימוש בנתוני הסכם פשרה לשם שומת נישום שאינו צד לו

ע"א 2187/05 אייל שכטר ואח' נ. מנהל מס שבח מקרקעין רחובות

חברת קריית הדר בע"מ (להלן - קריית הדר) שהיתה איגוד מקרקעין, כהגדרתו של מונח זה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן – החוק), רכשה בשנת 1977 קרקע בראשון לציון, עליה היה נטוע אותה עת פרדס מניב (להלן - המקרקעין).

ב-18.4.1994 התקשרה קריית הדר בהסכם קומבינציה עם חברת בנייני אריה פרשקובסקי בע"מ (להלן - החברה הקבלנית), לפיו מכרה לה 62% מן המקרקעין תמורת בניית דירות על יתרת המקרקעין (38%).

המערערים וכן איגוד מקרקעין נוסף, גלי הדר בע"מ (להלן - גלי הדר), נמנו עם בעלי מניותיה של קריית הדר. כמו כן החזיקו המערערים מניות בגלי הדר. מספר חודשים לאחר חתימת הסכם הקומבינציה, נקטו קריית הדר וגלי הדר הליכי פירוק מרצון, במסגרתם חולקו בין בעלי המניות, והמערערים בכללם, הדירות שהתחייבה החברה הקבלנית לבנות עבור קריית הדר במסגרת הסכם הקומבינציה.

מיסוי עסקת הקומבינציה הוסדר בין המשיב ובין קריית הדר, בשלושה הסכמים: הסכם הנוגע לניכוי הפחת בגין הפרדס; הסכם במסגרתו נקבעו בין היתר עלויות הבניה של הדירות נשוא עסקת הקומבינציה; הסכם לפיו הושגו בין הצדדים הסכמות בדבר שווי הרכישה של המקרקעין, בדבר החישוב הנוגע לניכוי היטל ההשבחה וכן הוכר ניכוי מס רכוש ובוטלו הקנסות שהוטלו בגין אי תשלום המס במועד (להלן - הסכמי הפשרה).

לאחר תשלום המס המגיע בגין עסקת הקומבינציה והעברת הדירות לבעלי המניות באיגודי המקרקעין שהתפרקו, מכרו המערערים במהלך שנת 2001 שלוש דירות שהזכויות בהן הועברו לידיהם. בגין עסקות מכר אלה הוציא להם המשיב שומות מס שבח ומס מכירה. השגות המערערים על השומות נדחו. העררים אשר הגישו המערערים כנגד השומות נדחו על ידי ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (להלן – ועדת הערר). הערעור הינו בגין שומות מס השבח.

בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים פסק

זכות הערעור על פסיקתה של ועדת הערר מוגבלת ל"בעיה משפטית" בלבד ואילו עניינים שבעובדה שהוכרעו על ידי הוועדה אינם עניין לבית משפט זה לענות בו כערכאת ערעור.

רוב רובן של הסוגיות בערעור זה נוגעות לממצאים ולמסקנות שבעובדה ועל כן, אין מקום להידרש אליהן. סוגיה אחת המועלית בערעור ניתן אולי לסווג כ"בעיה משפטית" - השאלה מה נפקותם של הסכמי הפשרה בין המשיב לקריית הדר, הנוגעים למיסוי עסקת הקומבינציה, בכל הנוגע לחישוב מס השבח שחוייבו בו המערערים בגין מכירת הדירות.

בע"א 4005/03 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ. קבוצת עונאללה לייזום והשקעות בע"מ*, צויין כי יש לנקוט זהירות באימוץ נתונים מתוך הסכמי פשרה הנחתמים עם רשויות המס, גם כאשר הדברים אמורים במי שהיו צד לאותם הסכמים.

אם כך הוא מקום שמדובר באותו הנישום, קל וחומר כך הוא מקום שבו אין מדובר בצד ישיר להסכם הפשרה. יחד עם זאת, אין מניעה עקרונית לכך שנתונים שונים שסוכמו בהסכם פשרה יהוו נקודת מוצא ראייתית לצורך שומה נוספת שיש לה נגיעה לאותו עניין, לרבות שומה המוצאת לצד מעוניין שהיה מעורב במגעי הפשרה ובהסכם שנחתם בעקבותיהם.

בענייננו, קבעה ועדת הערר על פי הראיות שהוצגו בפניה כי המערערים, כבעלי המניות של איגודי המקרקעין בפירוק, היו מעורבים באמצעות בא-כוחם במגעי הפשרה ובהסכמי הפשרה שנחתמו והיו מודעים לתוכנם, אף שהם עצמם לא היו צד להסכמים אלה. משכך, נראה כי אין למצוא פסול בעובדה שהמשיב עשה שימוש בנתונים שנקבעו בהסכמי הפשרה לעניין עלויות הבניה, שטח הדירות ותקופת ניכוי הפחת כנקודת מוצא ראייתית לצורך שומת מס השבח שערך למערערים.

הנטל להוכיח שנפלה טעות בשומת מס השבח מוטל ככלל על הנישום והוא מוטל עליו גם מקום שהוא מבקש לסתור נתונים השאובים מהסכם פשרה עליהם הסתמך פקיד השומה כדין כנקודת מוצא ראייתית. ועדת הערר שבחנה את מכלול הראיות, קבעה כי לא עלה בידי המערערים לסתור את הנתונים שעליהם הסתמך המשיב. קביעת ועדת הערר קביעה עובדתית היא ואין מקום להתערב בה.

הערעור נדחה. המערערים חויבו לשאת בשכר טרחת המשיב בערעור בסך 30,000 ₪.

ניתן ביום: 14.6.2006 בפני: כבוד השופט א. ברק – נשיא; כבוד השופטת מ. נאור; כבוד השופטת א. חיות. בשם המערערים: עו"ד יורם שלמון; בשם המשיב: עו"ד יריב אבן-חיים.

* ע"א 4005/03 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' קבוצת עונאללה לייזום והשקעות בע"מ, פורסם בגליון FAX TAX מס' 183 מיום 9.6.2005.