האם מחירי הדירות בברלין ימשיכו לעלות וישמרו על ערכם?

מגמת העלייה בערך הנדל"ן בברלין, לצד עלייה במחירי הדירות נמשכה גם בשנת 2017 והיא צפויה לשמור על מעמדה כיעד מועדף להשקעות. למה זה קורה, מה המחיר ואיפה עדיין כדאי להשקיע?   משקיעים יודעים לזהות פוטנציאל בברלין, בין היתר, כי הם מבדילים בין ערך הנדל"ן העתידי לבין מחירי הנדל"ן הקיימים וצופים את עליית הערך, גם אם ודווקא כי המחירים נמצאים בעלייה. ברלין שנת 2017 נראית מבטיחה.   למה הישראלים משקיעים בנדל"ן בברלין, גרמניה? זאת השאלה הראשונה שמשקיעים פוטנציאליים צריכים לשאול את עצמם. התשובה מורכבת ממספר גורמים, בראשם היציבות הכלכלית שמכתיבה ממשלת גרמניה, שמובילה מדיניות המעוגנת בחקיקה ורגולציה מתאימה, שכל כולה מאמינה בהשקעות זרות ומעודדת אותן. בהתאמה, המיסוי והמימון מזמינים ומיטיבים עם המשקיעים. חשוב לציין בהיבט זה, שהמטרה העליונה של גרמניה היא לדאוג לאזרחיה, שכ-85 אחוז מאזרחיה מתגוררים בשכירות וכי הרווחה הכלכלית של אזרחיה היא בין היתר, תוצאה של מדיניות הנדל"ן הבטוחה. כתוצאה מכך המשקיעים גם נהנים משכר דירה יציב וארוך טווח. בנוסף להכל, ברלין עדיין מציעה תשואות נאות על נכסים ובעוד שבארץ התשואות על רכישת דירה נעות בין 3-5 אחוז בימים טובים אז בברלין אפשר בהחלט לדבר על 5 אחוז ומעלה- בכל הימים...   ברלין שומרת על ערך הנדל"ן למגורים נתמקד במשקיע מן המניין, הישראלי שמחפש נתיב בטוח לכספי הפנסיה שלו, אותו משקיע שמעוניין לשמר את ערך הכסף גם לדורות הבאים אחריו במשפחה ולוודא שבגיל הפרישה- הוא יהיה מסודר. את מה שהבנקים והמוצרים הפנסיוניים בארץ לא יכולים להציע לו- הוא מוצא בנדל"ן למגורים בחו"ל, שמאפשר לו לרכוש נכסים במחיר שפוי ולהניב מהם תשואות גבוהות יחסית. בארץ, מחירי הדירות בשמיים ולמרות הצעדים שנוקטת הממשלה (ואולי בגללם), לא מסתמנת ירידת מחירים. להפך, היזמים בארץ חשים מאויימים ולא ממהרים להתחיל פרויקטים נוספים. התוצאה: ירידה בהתחלות בנייה, פחות היצע ועליית מחירים. בברלין זה לא יכול לקרות והיא הוכיחה זאת במשך השנים האחרונות, כאשר שמרה על דירוג ראשון כיעד העולמי המבוקש ביותר להשקעות על פי סקר חברת הייעוץ הבינלאומית PwC ובכך ממשיכה להוכיח שבחירה של דירות בברלין היא השקעה נבונה ונכונה.   מחירי הדירות בברלין עם נהירת המשקיעים גם חלה עלייה במחירי הדירות בברלין. בעשור האחרון מוערכת עליית מחירי הנדל"ן בגרמניה בכלל בכ-37 אחוז והיא מוסברת בעיקר בנהירה של אוכלוסייה למרכזי הערים ומחסור בהיצע בדירות למגורים. העלייה השנתית הממוצעת בברלין נאמדת בכ- 8-12 אחוז והרובע היוקרתי ביותר, שארלוטנבורג, מציע דירות של כ- 80 מ"ר במחיר של כ- 4000 אירו למ"ר. גם רובעים מתפתחים כגון נויקלן, מציעים דירות יקרות יחסית, המוערכות בכ-3000 אירו למ"ר. שכונות פופולאריות נוספות, ביניהן קרויצברג ופרידריכסהיין, מציעות דירות במחירים של בין 2000-3500 אירו למ"ר.   לסיכום, המחירים באזורים מבוקשים בדירות חדשות או דירות משופצות לעומת זאת, יכולים להאמיר לבין 6-10 אלף אירו למ"ר, זאת לעומת דירה לא משופצת באזור שעדיין נחשב לזול ומחירה ינוע בין 1300-3000 אירו למ"ר. באזורים בהם רמת הביקוש טובה והם נחשבים לאיכותיים ירשמו מחירים של בין 4-8 אירו למ"ר ואזורים שבהם רמת הביקוש עדיין בינונית ירשמו מחירים שבין 3500-5500 אירו למ"ר. דירות יוקרה בברלין יהיו יקרות בהרבה.   איך מזהים השקעה מבטיחה? קחו לדוגמא את רובע מיטה, המוכר ומזוהה עם "מזרח ברלין" של לפני עידן נפילת החומה. הרובע רשם עליית מחירים של כ- 50 אחוז בתוך חמש שנים. מי שזיהה את הפוטנציאל מבעוד מועד הרוויח בגדול. אז איך בעצם מזהים את האזורים החמים הבאים בברלין? אחד הפרמטרים החשובים ביותר הוא זיהוי שכונות ורובעים טרנדים, כאלו ש"לא נחשבו" בעבר וסבלו מתדמית אפרורית אבל עוברים מהפך וצפויים למשוך את הצעירים המשכילים להתגורר בהם, כחלק מתהליכי התפתחות והתבגרות שעוברת ברלין. מעמד הביניים בברלין מכתיב את המילה הבאה וכך למשל, הפכו האזורים שכבר רשמו עליית מחירי דירות- לפופולאריים. אותו מהפך שעובר על שכונות בברלין (וגם על אזורי ספר- ששווה בהחלט לבדוק), צפוי להתרחש גם בשנים הקרובות ולכן, זה הזמן לאתר נכסים באותן שכונות ובכאלו שצפויות להצטרף אליהן. כך למשל, עדיין אפשר למצוא בנויקלן המתפתחת דירות ב"מציאה" שנמכרות בכ-1700 אירו למ"ר.   צפי נתוני הכלכלה בגרמניה לשנים הקרובות באוקטובר 2017 פורסמו נתוני הכלכלה הגרמנית, שהראו כי אחרי עלייה של 2.5 אחוז ברבעון הראשון של השנה, גם הרבעון השלישי רשם צמיחה חזקה. יותר מזה, נתוני המאקרו טובים, האבטלה נמוכה והגרמנים מחפשים עניין ותרבות. ברלין בהיבט זה מובילה במוסדות תרבות, חיי פנאי ובילוי, מוסדות אקדמיה וחיים טובים ששמו סוף ל"שעמום" של צעיריה. במקביל, שוק ההון הגרמני זול יותר מזה האמריקאי ובנקי השקעות מרשים לעצמם לעלות את התחזיות לביצועי המניות בגרמניה.   מימון נח ושקיפות כאשר מדברים על נדל"ן בגרמניה מדברים על אחד שוק נדל"ן הנחשב אחד המתקדמים ביותר והפך למודל בינלאומי לניהול נדל"ן בטוח ונכון. בין היתר, המוסר גבוה, השקיפות בתהליכי ההשקעות נותנים ביטחון, החוקי ברורים, המיסים והריבית נמוכים (חשוב לזכור שבארץ קיים מיסוי על רכישת נכסים בגרמניה), שכר הדירה נמצא בפיקוח ומבטיח תשלום שוטף למשקיע לצד שכירות ארוכת טווח, המימון מזמין ובקיצור, ברוכים הבאים לארץ ההשקעות הבטוחה עד-אינסוף, נכון לסיכום תמונת מצב לשנת 2017.   רובעים ושכונות שצפויים להפוך ל"דבר הבא" והכי חם בעיני אזרחי ברלין, הם גם אלו שצפויים להיות החמים ביותר בהשקעות נדל"ן בעיר.    שווה לשים לב גם לפעילות של חברות יזמיות ישראליות גדולות. אלו שזיהו את המגמה לפני 5 שנים, כגון שיכון ובינוי, גזרו קופון תלת ספרתי מתשואות והעובדה שהן ממשיכות להשקיע בברלין, נותנת ביטחון נוסף לגבי התחזיות העתידיות לערך הנדל"ן בברלין.