יו"ר ריט 1: "אנשים מאבדים את הבטחון שיכפילו את ערך דירתם בעוד עשור"

אחת מהתכניות המתבשלות במשרד האוצר להרגעת שוק הנדל"ן היא הקמת קרנות ריט להשקעה בדיור להשכרה, כחלק מהמאמץ לספק למשקיעים אפיקים אלטרנטיביים להשקעה למשקיעים אשר במצב השוק הנוכחי עטים אחר כל דירה פנויה. אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור במשרד האוצר, אמר בשבוע שעבר - "אנחנו מקימים קרנות ריט להשקעה, משקיע עם 100 אלף שקל יוכל לקבל את אותה התשואה שהוא יקבל מדירה".  

עד 2015 פעלו שתי קרנות ריט בלבד בישראל – ריט 1 -2.02% וסלע קפיטל (סלע נדלן -1.11% ) אשר הוקמו ב-2006 ו-2007 בהתאמה. ב-5 השנים האחרונות, מנובמבר 2010, עלתה מניית ריט 1 בכ-93% ואילו מניית סלע קפיטל עלתה בכ-39%. השנה הוקמה קרן ריט נוספת, 'מניבים' על ידי שרון שוופי, לשעבר מנכ"ל גב ים, פועלים שוקי הון וגופים מוסדיים נוספים. הקרן סיימה החודש גיוס ראשון של 267 מיליון שקל ורכשה לאחרונה נכס מניב בפארק אפק בראש העין.  

קרנות הריט הוקמו לראשונה בארה"ב, מכוח חוק, לפני יותר מ-50 שנה כדי לאפשר ליחידים להשקיע במגוון נכסים מניבים גדולים ואיכותיים, אפשרות שהייתה סגורה בפניהם עד לאותה העת. קרנות הריט משקיעות בנכסים מניבים מסוגים שונים (בעיקר משרדים, מרכזי מסחר, מבני תעשייה ובארה"ב גם דירות). הן רוכשות, מנהלות ומתחזקות את הנכסים באופן מקצועי לטובת בעלי המניות בריטים שנהנים מתזרים הכנסות שוטף שמקורו בהכנסות משכ"ד מהנכסים שבבסיסו.

קרנות הריט התפשטו בעשרות השנים שחלפו ברחבי העולם וכיום הן פועלות במדינות רבות כגון צרפת, אנגליה, גרמניה, בלגיה, הולנד וגם בישראל. הסטטוס מוקנה על ידי החוק והקרנות שכפופות לו מחויבות בעמידה במגבלותיו. המגבלות העיקריות שנועדו להבטיח שהחזקה בקרן תדמה השקעה בנכסים מניבים היא התמקדות בנכסים מניבים (קיימים מבחני שיעור מהנכסים/מההכנסות) וחובה לחלק את הרווחים כדיבידנדים.

• סלע נדל״ן: רווח נקי תפעולי של 62 מיליון שקל - החברה הכריזה על דיבידנד
• אגם שביט – ניהול ופיתוח מקרקעין: הצעד הבא בהשקעות נדל"ן מניבות

בנוסף, לקרן אין בעל שליטה ומניותיה מפוזרות בין משקיעים רבים. בחלק מהמדינות וגם בישראל אימצו חובה מהותית נוספת והיא מגבלה על שיעור המינוף שהקרן רשאית ליטול על עצמה. קרן שעומדת בכל המגבלות מקבלת פטור ממס חברות. המיסוי מתבצע ברמת המשקיע לפי מקור התזרים שחולק בקרן. 

"מקווה שעוד כמה קרנות יקומו מאפס" Bizportal שוחח עם דרור גד, יו"ר קרן ריט 1, על התחום ועל פעילות הקרן – "אנחנו בעיצומו של שינוי בתחום, ברגעים אלה מתארגנות עוד קרנות. אני מקווה שעוד כמה קרנות יקומו מאפס".

לשאלה מדוע כעשור לאחר חיקוק חוק הריטים הפעילות בתחום יחסית מצומצמת, מספק גד שתי סיבות: "ראשית, עם הפיכתה של חברת נדל"ן לקרן ריט עליה לשלם מס שבח על המיסים הנדחים שלה במאזן, מיסים אשר מוגדרים כחלק מההון העצמי כי הן לא משלמות אותו אף פעם. שנית, לא מקובל שבעלי שליטה בישראל יירדו מתחת ל-51% מההחזקה בחברה. חוק הריטים מגדיר שלא רק שאסור לאדם אחד להחזיק 51% אלא גם ל-5 ביחד אסור, צריכה להיות חברה לכל הציבור".

• איך הפכה אופקים לעיר הכי צומחת בישראל, ואיזו "מתנה" מקבלים התושבים שלה?
• שכירות לטווח ארוך: רק 2% מהשוק - והביצוע רחוק מההבטחות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

למרות התשואה העדיפה בקרנות ריט, המשקיע הישראלי עדיין מעדיף לרוב לשים את כספו על דירה – "אנשים משקיעים בדירות שמספקות 3% תשואה משכר דירה, אנחנו חיים בעולם של נכסים מניבים שמניבים תשואה של 7%-8% ואין ספק שזה עדיף. כנראה שעם שלם חווה חוויה מסוימת בשוק ההון והוא מפחד. אני לא מתווכח על זה שאנשים עשו כסף על דירות בעשור האחרון, אבל השאלה היא האם אנשים מאמינים שבעשר השנים הקרובות מחירי הדירות יעלו בעוד 100%, ופה אנשים מאבדים קצת את הביטחון ומבינים שהמחירים מאוד גבוהים וספק אם יצליחו להכפיל את ערך דירתם".

"דירה זה בלוקים שניתן להוריש לילדים" גד מסביר כי הפן הפסיכולוגי גם משפיע על ההחלטה אם להשקיע בדירה או בקרן ריט: "בדירות יש סוג של ביטחון בעוד בריט מדובר במנייה שעולה ויורדת, ודירה זה בלוקים שניתן להוריש לילד שלי. נשאלת השאלה, האם ריט היא יותר נדל"ן או מנייה? בטווח קצר יש יותר להשקעה בקרן ריט יותר תכונה של  מנייה, מעבר לשנה זה יותר נדל"ן ובטווח של שלוש שנים, כשמבינים ששוק המניות לא משפיע על ההשקעה – מדובר רק בנדל"ן".

לפי גד, פיזור התיק הוא הדבר החשוב ביותר בקרן ריט: "הרעיון הוא לא להיות מושפע משום עודף היצע מקומי במיקום זה או אחר, אם יהיה מיתון בישראל נסבול כולנו, אך עדיין יש סקטורים של חניונים ובתי חולים סיעודיים שלא יזיז להם בכלל. לדוגמה, עודף מטרים באזורים בסקטור באזורים מסויימים לא יפריע כמעט בכלל ברמת התיק. גם הפיזור הסקטוריאלי - הקפדנו שחצי מהתיק יהיה משרדים, שליש מסחר ו-6%-7% בתי חולים סיעודיים - אנחנו קונים בתי חולים סיעודיים ומשכירים אותם למפעיל ל-15-20 שנה".

הרכבת הקלה ושוק המשרדים גד לא רואה הרעה בשוק המשרדים לאורך ציר הרכבת הקלה – "יש לנו כ-8,000 מ"ר בבית המילניום וחצי בניין בפינת הרחובות החשמונאים ומנחם בגין, בשני הבניינים התפוסה מלאה, לא מרגישים כלום, חברה מאוד גדולה האריכה חוזה בבית המילניום לעוד 5.5 שנים. אני מרגיש שיש יותר פקקים בתל אביב ממה שהיה לפני שנה, אבל עורכי דין, רואי חשבון ונותני שירותים לא יעברו עכשיו לחולון או לראשון לציון כי יש עכשיו רכבת קלה בתל אביב. עוד מוקדם להבין עד הסוף את ההשפעה של הרכבת הקלה".

גד טוען שמספר הפרוייקטים המתוכננים להסתיים בשנים 2017-2019 גדול ועלולים להביא לעודף מטרים בתחום המשרדים באזור תא – רמת גן וספציפית סביב ציר האיילון. להערכתו, לתהליך זה אין השפעה מהותית על ריט 1, מכיוון שפחות מ- 10% מהשטחים שבבעלותה מצויים באזור זה וחלקם מושכרים גם כך לתקופות ארוכות. גד הוסיף, שעדיין ניתן למצוא עסקאות טובות, הכול בהתאם לתמחור: "הגדלנו את האחזקה בבית פסגות תמורת כ-67.5 מיליון שקל, כשמחיר העסקה שיקף מחיר שכירות נח ושיעור היוון גבוה מהמקובל בשוק".