אלקטרה נדל"ן מסתבכת בגרמניה: עשויה למחוק נכס נוסף בשווי 40 מיליון שקל

המשבר באירופה ממשיך להשפיע על אלקטרה נדלן. לאחר שדיווחה החברה ב-24 באוקטובר כי קיבלה הודעה מבנק גרמני בדבר אי עמידה בהתניה פיננסית בהלוואה לרכישת נכס ב-Eschborn ליד העיר פרנקפורט, דיווחה החברה כי קיבלה הודעה לפיה אינה עומדת בהתניה פיננסית בקשר לרכישת שלושה נכסים בעיר Saarbrucken.

לפי הבנק, חברת בת של אלקטרה נדל"ן, המוחזקת בשיעור של 70% אינה עומדת ביחס בין יתר ההלוואה לשווי הנכס (LTV), בהתבסס על הערכת שווי ליום 20 בספטמבר 2011. עותק של הערכת השווי אינו מצוי בידי החברה, אולם לפי הערכותיה, היחס בין יתרת ההלוואה, העומדת כיום על כ-69.7 מיליון אירו, לבין שווי הנכס הינו 174.6%. כמו כן, היחס בין שכר הדירה המתקבל מהנכסים לתשלום הריבית גבוה מ-120%.

בהערכת שווי קודמת שהתקבלה בדצמבר 2010 שווי הנכס עמד על כ-79.5 מיליון אירו, כאשר החברה מחזיקה בכ-70% מהנכס. החברה חולקת על שיעור התשואה שנלקח בחשבון בהערכת השווי שנתקבלה מהבנק ופנתה למעריך שווי חציוני בלתי תלוי בגרמניה על מנת לקבל הערכת שווי עדכנית לנכס.

נעם פינקו, אנליסט הנדל"ן של פסגות, אומר כי אם אכן הערכות השווי של הבנק הגרמני נכונות אז שווי הנכס יועמד בספק. "מדובר בנכס פה, נכס שם, ובמקרה הנוכחי מדובר בפער של כ-40 מיליון שקל בין שווי הספרים לגובה החוב, אולם זה הולך ומצטבר. מפתיע שדווקא בגרמניה שנמצאת במצב טוב יחסית החברה נתקלת בבעיות, הבנקים במדינה מאוד שמרנים והאינטרס שלהם כרגע הוא לשמור על כמה שיותר הון."

לדברי פינקו, "בתרחיש הגרוע תחזיר החברה את הנכסים המצויים בבעיה בגרמניה לבנק (מדובר בהלוואה המשועבדת לנכס non recourse) ותאלץ למחוק 200 מיליון שקל, סכום משמעותי עבורה. במצב הסביר יותר, החברה תנהל מגעים עם הבנק שאינו מעוניין בנכסים. יתכן והיא תאלץ להחזיר יותר כסף, או שתאריך את הסכמי השכירות ובכך תוכיח שהנכס מוערך ביותר."

במבט כללי, פינקו מסביר כי מצב החברה טוב יותר ממצב מניותיה. "במצב הנוכחי החברה אינה יכולה למחזר חובות, אולם יש לה נכסים בשווי של כ-300 מיליון שקל, היא יכולה לקבל אשראי בהיקף של 165 מיליון שקל ואף לממש שלושה נכסים בהיקף של כ-170 מיליון שקל. מצב החברה בסדר בטווח הקצר, לא מדובר במקרה של דלק נדלן. בטווח הארוך, עם הקמתם של מאות אלפי מ"ר של משרדים במרכז תל אביב, שרבים מהם יוותרו כפילים לבנים, הסיכון בהחלט קיים, נחכה ונראה מה יקרה עם פרויקט המחלבה במתחם המע"ר שהשבוע דווח שארנסט אנד יאנג מנהלים מגעים לשכירת משרדים במגדל בן ה-60 קומות, צעד שעשוי לנטרל משמעותית את הסיכון."