מיסוי הכנסות מהשכרת כמות גדולה של דירות למגורים
נישום בן 78 נכה 100% אמור לקבל כ-20 דירות למגורים במסגרת עסקת קומבינציה. הנישום מתעתד להשכיר את הדירות למגורים. 1.האם כמות הדירות המושכרות עלולה לפגוע בפטור ממע"מ בגין הכנסה מהשכרה למגורים? 2. האם ריבוי הדירות המושכרות עלול למנוע ממנו לשלם מס בשיעור 10% לפי סעיף 122 לפקודה?
שאלה:
--------------------
נישום אמור לקבל כ-20 דירות למגורים במסגרת עסקת קומבינציה. גילו של הנישום - 78, והוא נכה בשיעור 100%.
הנישום מתעתד להשכיר את הדירות למגורים.
השאלות:
1. האם כמות הדירות המושכרות עלולה לפגוע בפטור ממע"מ בגין הכנסה מהשכרה למגורים?
2. האם ריבוי הדירות המושכרות עלול למנוע ממנו לשלם מס בשיעור 10% לפי סעיף 122 לפקודה? האם יש פסיקה בנושא?
תשובה:
----------------------
לשאלה 1
על פי מקרים שונים שנדונו בפסיקה, קרוב לוודאי שהשכרת 20 דירות תיחשב ל"עסק" לעניין מע"מ. עם זאת, הפטור בהשכרת דירות מגורים לפי סעיף 31(1) לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "חוק מע"מ") אינו מוגבל במספר הדירות המושכרות, וגם כאשר מדובר בהשכרה שהיא במסגרת עסק - יחול הפטור.
תקנה 1(2) לתקנות מס ערך מוסף, התשל"ו-1976 (להלן: "תקנות מע"מ") קובעת כי השכרת מקרקעין בפטור ממס בידי מי שעשה בהם גם את עבודות הבנייה תיחשב "שימוש לצורך עצמי", וככזו תחויב במס על מלוא מחיר הדירות (ראו ע"ש 9066/01 החברה לפיתוח בע"מ נ' מנהל מע"מ, מיסים יז/4 ה-247). הרציונל העומד בבסיס הוראה זו הוא עקרון ההקבלה: מאחר שהמשכיר אשר בנה את המקרקעין המושכרים ניכה את מס התשומות הכלול בבנייה, עליו לשלם במקביל מע"מ על ההשכרה למרות קיום הפטור.
בית המשפט העליון בע"א 358/87 מנהל מע"מ נ' עאקלה, פ"ד מג(4) 543, הציב ארבעה תנאים להתקיימותה של תקנה 1(2) לתקנות מע"מ:
א. המקרקעין הושכרו בפטור לפי סעיף 31(1) או 31(2) לחוק מע"מ;
ב. ההשכרה היא לצורכי עסק;
ג. המקרקעין המושכרים הם מנכסי העסק;
ד. המשכיר עשה גם את עבודות הבנייה במקרקעין.
בע"א 1340/90 רמדו נ' מנהל מע"מ, מיסים ז(4) (אוגוסט 1993), ה-54 דובר בחברה שהתקשרה בעסקת קומבינציה וקיבלה 8 דירות שבנה בעבורה הקבלן, ואת חלקן השכירה. בית המשפט פסק כי ההשכרה תיחשב שימוש לצורך עצמי לעניין תקנה 1(2) לתקנות מע"מ. נקבע כי אף על פי שהבנייה בפועל בוצעה על ידי הקבלן, הדבר נחשב כאילו החברה בנתה בעצמה, שכן המקרקעין נותרו כל העת בבעלותה והיא ניכתה את מס התשומות לפי החשבוניות שהוציא לה הקבלן בגין הבנייה. עוד קבע בית המשפט כי השכרת 6 דירות מתוך 8 מגיעה לכדי עסק של השכרת דירות.
מכאן נראה כי במקרה דנן יהיה כדאי להירשם כעוסק כדי שהנישום יוכל לפחות לנכות את מס התשומות שהוא חייב בבנייה.
לשאלה 2
בדומה למע"מ, כך גם בנוגע למס הכנסה, השכרה של 20 דירות תיחשב ככל הנראה לעסק, ולפיכך ההכנסה מן ההשכרה תיחשב להכנסה מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה").
סעיף 122 לפקודה אינו חל כאשר מדובר בהכנסה מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודה, ולפיכך יחולו על הכנסה זו שיעורי המס הרגילים. עם זאת, ייתכן שהנישום יוכל למצוא את סעדו בפטור הניתן להכנסתו של נכה מיגיעה אישית לפי סעיף 9(5) לפקודה. נראה כי ניהול עסק של השכרת מספר רב של דירות יהפוך את ההכנסות ממנו להכנסות מיגיעה אישית וייכנס לגדר הפטור האמור, וזאת כמובן בתנאי שהנישום אכן הוכר כנכה 100% לעניין מס הכנסה, וכי ההכנסה האמורה אינה עולה על התקרה הקבועה בסעיף.
התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.
גיוס חרדים (צילום: חיים בן־הקון)חוק הגיוס: כשזה מגיע לחרדים, עוצמה יהודית מאבדת את העוצמה
גיוס תלמידי ישיבות במסגרת מאמציהם למנוע את רוע הגזירה, משמע לשאת בעול הביטחון כמו כל יהודי אחר במדינת ישראל, מנהיגי החרדים מייצרים כמה שיותר קומבינטוריקה וביסמוט נופל או מופל לפח. במסגרת ההסכמות שחוק הגיוס החדש והרע מאד הזה קובע, ייספרו בתוואי הגיוס כל הבנים שלמדו אי פעם במוסדות חרדיים, כולל 20% מהם שבכלל עזבו את המגזר. אסביר בסוף גם איך כל זה קשור לא רק לביטחון אלא גם לכלכלה.
מסתבר שכיום שיעור היוצאים בשאלה מכל שנתון חרדי עומד על שיעור של כ-20%. אתם קוראים נכון. לפי "עמותת הלל", שהיא הכתובת הראשית של יוצאות ויוצאים בשאלה מהמגזר - שמגיעים אליה ונעזרים בה לרוב כשהם בגילאי 17 עד 25, אלו מביניהם בגילאי 18 עד 20 מתגייסים ברובם לצה"ל. למעשה לפי עמותת הלל כ-75% בגילאים הללו מתגייסים לצה"ל.
בואו ניכנס רגע למספרים. בשנתון הגיוס של 2024-2025 (תשפ"ה) יש כ-76 אלף בנים שנולדו בשנת 2006, מתוכם כ-57 אלף הם יהודים שמתוכם כ-14 אלף הם מהמגזר החרדי. מתוכם התגייסו השנה כ-2,900 שהם כ-20% מהשנתון החרדי (המקור: עיתון "הארץ" )
יש לציין כי זו קפיצה משמעותית ביותר לעומת כ-1,200 מגויסים יוצאי המגזר בממוצע שנתי, משמע 8% מכל שנתון, בשנים שקדמו לתשפ"ה וזו לפחות בהחלט בשורה טובה.
- הפתרון לגיוס חרדים: הקמת ישיבות לאורך הגבול
- פסיקת בג"ץ והשלכותיה על תקציבי הישיבות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמה מתוך המתגייסים יצאו מהמגזר וכבר אינם חרדים? ע"פ הערכות כ-20% מכל שנתון עזבו את המגזר. משמע מתוך שנתון של 15,000 כ-3,000 כבר אינם חרדים. לפי עמותת הלל המלווה יוצאים ויוצאות מהמגזר, כ-75% מהם מתגייסים לצה"ל. משמע מתוך ה-2,900 שהתגייסו, שהם יוצאי המגזר החרדי ניתן להניח שכ-2,250 מהם בכלל עזבו את המגזר. מבחינתם, הם לא מתגייסים לצה"ל כחרדים אלא כדתיים לאומיים, כמסורתיים או כחילוניים (רובם נותרים קרובים לאמונה ולמסורת ואינם הופכים לחילוניים). אבל הם נספרים כמתגייסים חרדים - וזו נקודה מאד חשובה.
משקיעים בחאקי: כך הפכו החיילים את הבסיסים לחממת השקעות לוהטת
בין שמירה לשמירה ובין אימון ניווט למארב, איתי חולם במספרים, והוא לא לבד. בשנתיים האחרונות, המסכים של הסמארטפונים השתנו: אפליקציות משחקים פינו את מקומן לאפליקציות בנקאות, ושיחות על כדורגל או יציאות לסופ"ש הוחלפו בדיונים על מדדי S&P 500, קרנות מחקות וגם קריפטו. בסיסי צה"ל הפכו, בניגוד גמור לדימוי המסורתי של "תקופת ביניים" חסרת דאגות כלכליות, לחממת השקעות לוהטת, והשינוי הזה אינו מקרי.
נקודת המפנה המשמעותית התרחשה בינואר 2022, אז נכנסה לתוקף העלאה דרמטית בשכר החיילים הסדירים - זינוק של 50%. עבור לוחם כמו איתי, מדובר בתוספת משמעותית שהפכה את המשכורת החודשית מכסף כיס סמלי לסכום המאפשר חיסכון משמעותי. "פתאום אתה רואה 'נכנס לחשבון 2,400 שקל'", הוא מסביר, "זה סכום שאפשר לעשות איתו משהו. להשאיר אותו בעו"ש זה פשוט לבזבז אותו על שטויות. הבנתי שאני רוצה שהכסף הזה יעבוד בשבילי".
חלק מהשגרה, כמו טיול לשק"ם
הגורם השני שתרם לשינוי הוא הזמן. במיוחד בקרב המשרתים בתפקידי לחימה, שגרת השירות כרוכה בימים ארוכים של המתנה, שעות רבות בבסיס ויציאות מצומצמות הביתה (מגמה שהתעצמה משמעותית מאז ה-7 באוקטובר). הזמן הזה, שבעבר נוצל למנוחה או שיחות בטלות, מתועל כיום ללימוד. "אנחנו יושבים באוהל, אחרי שסיימנו את המשימות, במקום סתם לגלול בטיקטוק, אנחנו רואים סרטוני הסבר על בורסה. זה הפך להיות חלק מהשגרה, כמו טיול לילי לשק"ם", מספר איתי.
הידע הפיננסי, שבעבר היה נחלתם של בעלי מקצועות הצווארון הלבן, הפך לדמוקרטי וזמין. פודקאסטים, קבוצות פייסבוק ייעודיות ואושיות רשת בתחום הפיננסים מספקים הדרכה בגובה העיניים, המותאמת לדור ה-Z.
- בנק ישראל פרסם תכנית כוללת להקלות כלכליות לחיילי חובה
- יפן מתכננת תקציב ביטחון שיא של 60 מיליארד דולר: רחפנים ורובוטים במקום חיילים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בניגוד לדימוי של בני נוער חסרי דאגות, דור החיילים הנוכחי מפגין בגרות פיננסית מפתיעה ואחריות כלכלית. רבים מהם מבינים ששוק הדיור בישראל מאתגר ויוקר המחיה גבוה באופן כללי, והם מחפשים כל דרך לצבור הון ראשוני שיאפשר להם לקנות דירה או לפתוח עסק לאחר השחרור. השילוב בין שירות משמעותי לבין בניית עתיד כלכלי אינו סותר מבחינתם, אלא משלים.
