3 שמאים בכירים עונים על 3 שאלות זהות: מחירי הדירות לאן?

מחירי הדירות בישראל () זינקו ב-8% ברבעון השני של 2009, בהשוואה לרבעון השני של 2008, ורבים צופים בדאגה ביכולת הכלכלית ההולכת ומתדלדלת של הישראלי הממוצע לרכוש דירה, שהגיעה בימים אלה לשפל של עשור ().

Bizportal פנה לשלושה מבכירי השמאים בארץ על מנת לברר את השאלה שמטרידה את כולם, "מחירי הדירות - לאן?"

שאלה: המשקיעים מסתערים על דירות כאלטרנטיבה להשקעה, והמחירים עולים בקצב מסחרר, על פי עדויות מתווכים - האם נוצרת בישראל בועת נדל"ן?

השמאית והמשפטנית נחמה בוגין: "אכן יש בועת נדל"ן בישראל. השוק נעצר רק לזמן קצר בתחילת המשבר הכלכלי העולמי, אך כפי ש"הסתכנתי" וצפיתי בראיון שערך איתי Bizportal לפני כשנה, לא היתה למשבר כמעט השפעה על שוק הנדל"ן הישראלי והמחירים ממשיכים לעלות".

ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "קיים ביקוש גובר להשקעה בנדל"ן למגורים של עד 2 מיליון שקלים. לדעתי, אין ולא נוצרת בועת נדל"ן וזאת לאור העובדה שהאשראי שניתן הינו עד 70% משווי הנכס ואין היצע דירות מספיק".

השמאי אהוד המאירי, שבעבר שימש כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "בתחילת 2009 היקף העסקות היה מצומצם ורק מי שהיה מוכרח למכור מכר. קבלנים עצרו התחלות בנייה והיצע הדירות החדשות החל להצטמצם. הציבור הרחב יצא מהבורסה והריבית הנמוכה במשק יצרה מצב של תשואות נמוכות מאוד בפיקדונות בבנקים ומאידך הלוואות זולות למשקיעים. כעת, החלו הקבלנים החלו בייזום פרויקטים חדשים. לכן הקפיצה במחירים תתמתן והתנודות במחירים בעתיד יהיו בהתאם לביקוש וההיצע בכל איזור והמצב הכללי במשק. אין כל חשש להיווצרות בועת נדל"ן בעתיד".

שאלה: לוקח למעלה מ-100 משכורות לישראלי הממוצע לקנות דירה, המשק עדיין במיתון, יש מובטלים ויש כאלה שקיצצו בשכרם. כלכלנים רבים אומרים שהם מופתעים מעליית מחירי הדירות לנוכח נתוני המאקרו. האם המחירים מנותקים מהמציאות ואיך ייתכן שמחירי הדירות ממשיכים לעלות?

כהן: "המחירים אינם מנותקים מהמציאות מאחר והמציאות היא הקובעת את רמת המחירים. אני צופה רגיעה של הלחץ והיווצרות אלטרנטיבית להשקעות כגון הבורסה".

בוגין: "צריך לזכור שכמו בכל תחום אחר בכלכלה, המחיר נקבע על פי היחס בין היצע לביקוש. מחד, היתה ירידה בהתחלות בניה, דבר שמצמצם את ההיצע, ומאידך עלייה בביקושים על ידי 'שחקנים' חדשים שנמלטו מהבורסה".

המאירי: "המחירים אינם מנותקים מהמציאות. אם נבדוק ריאלית את מחירי הדירות באזורים שונים של הארץ, ניווכח שהמחירים כיום כמעט זהים ריאלית למחירים שהיו לפני כעשר שנים. יש לבחון את מחירי הדירות לאורך זמן ולא נקודתית. בהתאם לסקר מחירי דירות בבעלות שערך משרד השיכון, שיא עליית מחירי הדירות הריאליים היה בשנת 1994 ומאז 1998 הייתה ירידה ריאלית רצופה ומצטברת של כ- 22% עד שנת 2007. מאז 2007 חל שינוי במגמה, כלומר, עליית המחירים בחודשיים האחרונים היא מעין תיקון טכני של השוק".

שאלה: נראה שהביקושים לדירות כרגע גבוהים. האם ניתן להוריד את מחירי הדירות על ידי הגברת ההיצע ואיך? האם, מתי ובכמה יירדו מחירי הדירות?

כהן: "ניתן בהחלט, על ידי תכנון מאסיבי של קרקעות זמינות לבנייה באזורי הביקוש, וזאת על ידי הכשרתה של קרקע חקלאית, אולם פעולה זו דורשת זמן ולכן אין כרגע צפי לירידות מחירים".

בוגין: "הדבר היחיד שיכול להוזיל את מחירי הדיור הינו עלייה משמעותית בהיצע קרקעות. לשם כך יש צורך במהפכה אמיתית בשני תחומים: יישום של הצהרת הכוונות ששולבה לאחרונה במסמך הרפורמה של מינהל מקרקעי ישראל - בהחלטת הממשלה שהיוותה בסיס לחקיקה הנוכחית ולמה שיבוא בעקבותיה יש סעיף שקובע כי יוקם צוות שיבחן את השבת המסלול שהיה קיים בעבר לפיו תותר יזמות על קרקעות חקלאיות בחכירה מהמינהל. בנוסף, יש לאחרונה דיבורים על ייעול הליכי התכנון, כלומר קיצור הזמן הנדרש היום לאישור תוכניות שינוי יעוד, שהינו בלתי סביר לחלוטין. חשוב שמהפכה זו בתחום התכנון תהיה מושכלת ולא חפוזה מידי. אנחנו שומעים כי אחת ההצעות היא להעביר יותר סמכויות לועדות המקומיות, אך לדעתי ולדעת רבים אחרים מגמה זו מסוכנת וצריך שהחלטות מסוג תקבענה ברשויות תכנון בכירות יותר, בהן בדרך כלל הצוות מקצועי יותר ואינו בא במגע יומיומי עם בעלי הקרקע והיזמים כמו הועדה המקומית.

המאירי: כרגע הביקושים בשוק גבוהים כי הם מהווים ביקוש מצרפי של קונים שחיכו חודשים לירידת מחירים וכן של קונים שלא מצאו חלופות אחרות להשקעה בסיכון נמוך לאור המצב בשוק ההון כיום. לאורך זמן, הביקושים ירדו לרמה "הטבעית", הנובעת ברובה ממבקשי דיור לעצמם ולא להשקעה. בעיקרון, קשה להציף את השוק בדירות כי קבלן פרטי בונה רק כאשר קיימת כדאיות כלכלית ובטחון באפשרויות שיווק הפרויקט. הגוף היחיד שיכול להציף את השוק בקרקעות הוא המינהל, אך לשם כך צריך מלאי קרקעות זמינות ומתוכננות. אישור תכנון דורש זמן של מספר שנים, לכן בטווח הקצר אין לצפות שהמינהל יוכל להשפיע באופן משמעותי על שוק הדירות. בטווח היותר ארוך, אם קבלן בטוח שכאשר הוא יצטרך לרכוש מגרש, הוא יכול לגשת לבנק הקרקעות של המינהל ולרכוש במחיר סביר מגרש לבנייה, או אז (ימות המשיח?!), הקבלן לא יהיה חייב לאגור מלאי של קרקעות לעצמו, דבר שיחסוך הוצאות מימון גדולות ובהכרח יוריד את עלויות הבנייה ומרכיב מחיר הקרקע, ותהיה לקבלן האפשרות למכור דירות במחירים נמוכים יותר ולהישאר באותה רמת רווחיות. היצף של השוק בקרקעות זמינות לבנייה תבטיח שגם בתקופה של ביקושים לדירות, המחירים לא יעלו במידה ניכרת".