דירות להשכרה כפיתרון? "לא בונים כי החוק בעניין זה הוא לא משתלם לקבלנים"

כך אומר מנכ"ל התאחדות הקבלנים. ח"כ דב חנין: "היו לנו חוקים שייצרו מנגנונים של שכירות, אבל שום דבר לא נעשה". אז למה גם 'החוק לעידוד בניית דירות להשכרה' לא ממריא?
עינת פז-פרנקל |

מחירי הדירות עולים, והקבלנים טוענים שהאשם העיקרי הוא מינהל מקרקעי ישראל, שלא משווק מספיק קרקעות, מה שמעלה גם את מחיר הקרקע וגם את מחירה הסופי של כל דירה.

בעוד הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, שמטרתה להגדיל את מספר יחידות הדיור שישווקו ליזמים ל-35 אלף יחידות דיור בשנה, מתעכבת, רה"מ ושר השיכון מתכננים לשחרר לשוק מעל 10 אלפים יחידות דיור חדשות לבנייה תוך חודשים ספורים ().

אבל גם אם המהלכים הללו יעברו, עדיין כמות הקרקע, בעיקר באזור המרכז, מוגבלת. בנוסף, חלק ממצוקת הדיור - שיוצרת עודף ביקושים - יכולה להיפתר על ידי בניית יחידות דיור להשכרה, אומר ח"כ דב חנין ממפלגת חד"ש, שמציע שורה של צעדים לפתרון מצוקת הדיור ומחירי הדירות המאמירים. "יש לבנות דירות להשכרה בהיקפים גדולים גם במגזר הפרטי", אומר חנין בשיחה עם Bizportal. "היו לנו חוקים שייצרו מנגנונים של שכירות, אבל שום דבר לא נעשה".

אחת הדוגמאות הבולטות היא "החוק לעידוד בניית דירות להשכרה", שהתקבל בשנת 2007, במטרה ליצור הטבות מס ואחרות לקבלנים שייבנו בנייני דירות להשכרה. אבל יישום החוק - כמו תכניות רבות אחרות, כגון תמ"א 38 - לא ממש ממריא, אומרת עו"ד שרון עזרא, המתמחה בנדל"ן. "אף אחד עוד לא הרים את הכפפה", אומרת עזרא בשיחה עם Bizportal. "זה יכול להיות עוד פתרון למצוקת הדיור".

נציין כי, במדינות אחרות ענף הבנייה להשכרה מאד מפותח. בארה"ב, למשל, סקטור הבנייה להשכרה (multifamily housing) מכיל חברות ציבוריות שבונות ומנהלות קומפלקסי דירות להשכרה ברחבי ארה"ב. לארץ, כך מסתבר, הטרנד עוד לא הגיע, בשל סיבות מימוניות ואחרות, כך הסביר אלי גרטל, מבעלי חברת SCG מבוסטון, בראיון ל-Bizportal ().

יוסי גורדון, מנכ"ל התאחדות הקבלנים, אומר שמינהל מקרקעי ישראל היה אמור להוציא מכרזים במסגרת החוק, לצורך בניית דירות להשכרה, אך "עד כה לא יצא אפילו מכרז אחד". לדבריו, מכרז בשיטה זו צריך להציע מחיר נמוך יחסית לקרקע.

ממינהל מקרקעי ישראל טרם התקבלה תגובה בעניין זה.

בשיחה עם Bizportal, אומר גורדון כי "החוק לא כדאי לקבלנים". לדבריו, כשבונים בניין דירות להשכרה בלבד לתקופה של 20 שנים, "הקבלן לא יכול לעמוד במימון כזה". במילים אחרות, הוא אינו מייצר הכנסות גבוהות מספיק להחזרת ההלוואה לבנק ולקיחת מימון חדש לשם התחלת פרויקט חדש.

בימים אלה, עובדים בהתאחדות הקבלנים על חקיקה חדשה, שתעניק הטבות משמעותיות יותר לקבלנים שייבנו בנייני דירות להשכרה, אומר גורדון. הקבלנים מעוניינים לבנות 50% דירות להשכרה ו-50% למכירה בכל בניין, הוא הוסיף.

ההצעה, שעברה בקריאה טרומית, מגובשת במסגרת "חוק עידוד השקעות הון", שהוראת השעה שלו פגה ב-2006. לדברי גורדון, רשות המיסים תומכת עקרונית בהצעת הקבלנים, וככל הנראה, תכין הצעת חוק משלה שתשולב עם זו של התאחדות הקבלנים. גורדון סבור שהמהלך דרוש וכדאי, שכן "יש ביקוש לדירות להשכרה והתשואות על דירות להשכרה עלו".

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
בית ספר
צילום: Pixbay

בשורה למורים - כל מורה יקבל בממוצע 14 אלף שקל; על הפשרה בין המדינה לקרנות ההשתלמות של המורים

עודפים שהצטברו בקרן ההשתלמות של המורים ינותבו להשקעה בתשתיות חינוך ובתי ספר ותשלומים למורים העמיתים בקרן (וגם ליורשיהם) 

הדס ברטל |

למי שייך הכסף? בקרנות ההשתלמות של המורים הצטברו סכומי עתק שהיו מעבר להפרשות השוטפות למורים. המורים אמרו "זה שלנו". המדינה אמרה - "זה שלנו". נקבעה פשרה. המורים יקבלו בממוצע כ-14 אלף שקל.  

ההסכם הזה נחתם לאחר הליך משפטי ממושך, והוא נוגע לחלוקת העודף הכספי שנצבר בקרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים. המתווה גובש בשיתוף עם החשב הכללי, הלשכה המשפטית והממונה על השכר במשרד האוצר, פרקליטות המדינה- היחידה לאכיפה אזרחית ופרקליטות מחוז תל-אביב, רשות שוק ההון, הסתדרות המורים והקרנות, והובא לאישור בית הדין האזורי לעבודה בת"א-יפו.

בשנת  2022 הוגשה על ידי פרקליטות המדינה תביעה נגד קרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים במסגרתה נדרשו הקרנות להשיב סך של כ-2 מיליארד שקל לקופה הציבורית. בזמנו האשים משרד האוצר כי קרנות ההשתלמות של המורים "התעשרו שלא כדין על חשבון הציבור." התביעה הזו הגיעה לאחר שהקרנות צברו 3 מיליארד שקלים משנת 1955 שנחשבים עודפים כאשר ההסתדרות תכננה לחלקו ל-165 אלף מורים בסכום של 12 אלף שקלים. כעת הגיעו הצדדים להסדר פשרה שבמסגרתו יועברו למדינה 1.05 מיליארד שקל בגין רכישת זכויות העבר, אשר ישמשו בין היתר לשיקום מערכת החינוך באזורים שנפגעו במלחמת "חרבות ברזל", וכן לקיום הכשרות ופעולות אחרות לצורך שיפור מעמדם של עובדי ההוראה. סכום של כ-2.25 מיליארד שקל יחולק ל-165 אלף עמיתי הקרנות הזכאים וליורשיהם. כמו כן, יחלו הקרנות לרכוש זכויות פנסיה תקציבית לעובדי הוראה היוצאים לשבתון החל משנת הלימודים תשפ״ג (2022-2023) ואילך.


קריאה מעניינת: השכר האמיתי של המורים בישראל: לא נמוך כמו שנדמה לכם

חלוקת הכספים תיעשה באופן ממוכן לחשבונות העמיתים או באמצעי תשלום דיגיטליים, בהתאם לנהלים שאושרו על ידי רשות שוק ההון.  במקביל, הוחלט לשמור על כרית ביטחון אקטוארית של 4% לפחות, לטובת יציבות הקרנות ורווחת העמיתים בעתיד. 

דולר יורד
צילום: Photo by Ryan Quintal on Unsplash

״הדולר היה צריך להיות ב-3 שקלים אלמלא הרפורמה המשפטית והמלחמה״

מניתוח של בנק ישראל: הדולר ממשיך לרדת - מי נפגע ומי מרוויח?

מנדי הניג |
נושאים בכתבה שער הדולר

השקל ממשיך לטפס ושער הדולר נע הבוקר סביב 3.22 שקל דולר שקל רציף -0.61%   אלו הרמות הנמוכות ביותר מאז אפריל 2022. המטבע המקומי בראלי שלא ראינו מזה שנים, בתחילת המלחמה הוא עוד נסחר סביב 4 שקלים לדולר וכיום כשהמצב הביטוחני נרגע יש הזרמה של הון הזר התחזיות הכלכליות משתפרות וגם סוכנויות הדירוג מעדכנות לחיוב את האופק, השקל מתחזק אולי אפילו מדי. נתוני המאקרו גם עוזרים למטבע, שוק העבודה חזק, האינפלציה מתכנסת לכיוון היעד וגביית המסים צפויה לשבור שיא של 520 מיליארד שקל השנה. גם הגירעון צפוי לעמוד סביב 5% מהתוצר שזה נמוך מהציפיות כשהתחזיות של בנק ישראל ל-2026-2028 מדברות על גירעון סביב כ-2.8%-2.9% בממוצע, שזה "גירעון בר קיימא" כל אלה ביחד ולחוד מחזקים את האמון של המשקיעים ומזרימים הון לשוק המקומי, מה שדוחף את השקל למעלה.

אבל מסתבר שהדולר היה יכול לפגוש את רמת ה-3 שקלים כבר ממזמן. ניתוח של בנק ישראל שבחן את ההשפעות השונות על שער החליפין מצא שאם מנקים מהמשוואה את שני הגורמים החריגים של השנתיים האחרונות, שהן הרפורמה המשפטית והמלחמה, הדולר היה כבר כנראה סביב 3 שקלים, ואולי אפילו נמוך מזה. 

לפי המודל שמבוסס על הקשר בין שער הדולר-שקל לבין ביצועי הנאסד"ק, השקל היה אמור להתחזק הרבה קודם. בגרף שמצורף אפשר לראות את הפער שנוצר בין המציאות לבין מה שהמודל מנבא שזה הקו הכחול, שמייצג את שער הדולר בפועל, שהוא נסק הרבה מעל הקו הכתום, שמייצג את השער הצפוי בתנאים רגילים. 

הרפורמה המשפטית והמלחמה גרמו לסטייה הזאת, בעיקר בגלל שהם הגבירו את חוסר הוודאות ופגעו באמון של המשקיעים הזרים בכלכלה המקומית. אבל עכשיו כשהמתיחות הפוליטית והביטחונית נרגעה ברמה מסוימת, נראה שהשקל סוגר את הפער ומתחזק חזרה לרמות שהוא היה צריך לפגוש גם בלי ההתערבות של אותם גורמים.


הנפגעים

מאחורי הנתונים המעודדים האלה יש סביבה שנהיית פחות ופחות נוחה לצד אחד של המשק. השקל החזק מכביד מאוד על יצואנים כמו חברות הייטק וסטארטאפים שפועלים בישראל ומוכרים את מוצריהם בחו"ל. כשההכנסות נקובות בדולרים אבל חלק גדול מההוצאות (כמו שכר, הוצאות מנהלה וכד׳) מתבצעות בשקלים, כל ירידה בשער הדולר שוחקת את השורה התחתונה. ראינו לאורך עונת הדוחות הקודמת וגם זו הנוכחית שאנחנו בעיצומה חברות כמו צ’ק פוינט, ש״האשימו״ את הדולר בכ-2% מהרווחיות הגולמית אצל חלק זה נסבל, אצל אחרות כמו אייקון גרופ, האמא של איידיגטל בישראל שפועלת ברווחיות גולמית צרה מאוד (2% מגזר ההפצה, 4% מגזר קמעונאות) זה משמעותי מאוד - אייקון: שער הדולר שחק את הרווח, המלחמה את ההכנסות