העברת נכס מקרקעין מבעלות יחיד לבעלות חברה בשליטתו

שאלה: -------------- אדם פרטי שברשותו דירה למגורים הקים חברה. אותו אדם העביר את דירתו לבעלות החברה. השאלות: 1. האם החברה חייבת במס רכישה? 2. האם האדם פטור בכל מקרה ממס שבח (אם יש)? 3. האם חייבים להעביר בטאבו את הבעלות?

תשובה: -------------- ישנן כמה חלופות להעברת מקרקעין מבעלות יחיד לבעלות החברה שהוא בעל מניות בה. אפשרות א': מכירת הנכס לחברה בתמורה כספית. במקרה זה מדובר בעסקת מקרקעין שבה יחויב המוכר במס שבח על פי שיעור המס החל עליו, והחברה תחויב במס רכישה מלא, קרי 5% משווי הנכס. אפשרות ב': העברת הנכס לחברה בתמורה לקבלת מניות. במקרה זה עומדות לפני בעל המקרקעין שתי חלופות: 1. העברה לפי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") על פי סעיף זה העברה מסוג כזה תהיה פטורה ממס שבח, ותחויב במס רכישה בשיעור 5% משווי הנכס - אם יתקיימו התנאים המצטברים להלן: א. העברת הנכס לאיגוד מקרקעין או לאיגוד שהפך להיות איגוד מקרקעין עם רכישת המקרקעין. ב. הזכויות שמוקנות לבעל המקרקעין באיגוד הן בהיקף זהה לזכויותיו בנכס עצמו. כלומר, אם בבעלותו של המעביר 100% מהמקרקעין, עליו להיות הבעלים של 100% ממניות האיגוד, קרי הבעלים היחיד של האיגוד. ג. יעודה של הזכות במקרקעין לא שונה למלאי עסקי בעת המכירה לאיגוד. ד. היחס שבין שווי הזכויות באיגוד שהוקצו, לבין שווי כלל הזכויות באיגוד מיד לאחר ההקצאה, הוא כיחס שבין השווי של הזכות במקרקעין שנמכרה, לשווי האיגוד מיד לאחר המכירה. 2. העברה לפי סעיף 104 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה"): בניגוד לסעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין, סעיף 104 לפקודה חל גם על העברתו של נכס לחברה שאינה איגוד מקרקעין. על פי סעיף זה, העברה מסוג כזה תהיה פטורה ממס שבח ותחויב במס רכישה בשיעור 0.5% משווי הנכס - אם יתקיימו התנאים המצטברים להלן: א. המעביר מחזיק במשך שנתיים לפחות מיום העברת הנכס בזכויות המקנות לו לפחות 90% בכל אחת מהזכויות בחברה. בסעיף זה נקבע פרק זמן מינימלי של שנתיים להחזקה ב-90% מהזכויות בחברה הנעברת, וכמו כן נדרשת החזקה של 90% בכל הזכויות ולא רק בזכות ההצבעה. ב. החברה מחזיקה בנכס שהועבר אליה במשך שנתיים לפחות מיום ההעברה. ג. היחס בין שווי השוק של הזכויות שהוקצו למעביר לבין שווי השוק של כל הזכויות בחברה מיד לאחר ההקצאה הוא כיחס שבין שווי השוק של הנכס המועבר לשווי השוק של החברה מיד לאחר ההעברה. ד. הועבר נכס לחברה שהיא איגוד מקרקעין או שהייתה לאיגוד מקרקעין לאחר העברת הנכס, צריכים לחול התנאים הנ"ל, ובלבד שהועברו מלוא זכויותיו של המעביר בנכס, ואם הנכס המועבר הוא קרקע, הושלמה בניית בניין על אותה קרקע בתוך 4 שנים ממועד ההעברה, בהתאם לתנאים שקבע המנהל. נציין כי מכירה שלא מרצון של הזכויות בחברה הנעברת או של הנכס לפני תום השנתיים אינה נחשבת כהפרת התנאים. לסיכום, כאשר אדם פרטי מבקש להעביר את נכסיו לאיגוד שבשליטתו עליו לבחון את עמידתו במגבלות הסעיפים כאמור, וכך לבחור את החלופה הזולה יותר והמתאימה לצרכיו. לעניין רישום הבעלות בטאבו: אין חיוב להעביר את רישום הבעלות בטאבו על שם החברה, אולם כדי שהבעלות תוצג באופן נאות כלפי צד ג' יש צורך לרשום אותה בטאבו.

המשיב - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.