מגדל שוקי הון: "לא צפויות ירידות דרמטיות בשוק הנדל"ן המקומי"

שוק הנדל"ן בישראל עומד בפני צומת דרכים. לאחר שנים של גאות, שהייתה מלווה בעליית מחירי הדירות, מאיימת כעת ההאטה הכלכלית הגלובלית, אשר כבר החלה לתת את אותותיה במשק הישראלי, להגיע גם לשוק הנדל"ן המקומי.

"לא צפויות ירידות מחירים דרמטיות בשוק הנדל"ן המקומי. מספר גורמים ממשיכים לתמוך בהמשך איתנותו של שוק הנדל"ן בכללותו". מציין אודי קושל, אנליסט נדל"ן במגדל שוקי הון ומוסיף: " להערכתנו, ההאטה הכלכלית תקשה על התייקרויות נוספות במחירי הדירות בשוק הנדל"ן, אולם מי שמצפה לירידות חדות במחירים צפוי להתאכזב".

לדבריו מספר גורמים תומכים בהמשך הגאות בשוק הנדל"ן: מלאי הבתים קטן, התחלות הבנייה נמצאות במגמת ירידה, ועסקאות קרקע נסגרות במחירים גבוהים, מה שמהווה עדות לאמון שרוחשים יזמי הנדל"ן בשוק.

מנגד, ההאטה הכלכלית, הקשחת התנאים לקבלת משכנתאות בידי הבנקים ועלייה במרווחי הריבית עלולות להביא לירידה בביקושים לדירות ואלו יהוו משקל נגד לגורמים התומכים בשוק.

עוד מעריך קושל, כי לא סביר שתהיינה עליות מחירים נוספות בשוק הנדל"ן, אם כי חשוב לשים דגש על פילוח האזורים השונים ולא להתייחס לשוק הנדל"ן הישראלי כמקשה אחת:

בבאר יעקב, למשל, יוצעו אלפי דירות למכירה וסביר להניח שהשוק יתקשה לעכל אותם, מה שילחץ מטה את המחירים באזור. בירושלים, מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות בעיקר הודות לתושבי חוץ שרכשו דירות, אולם כיום אותם רוכשים זרים כמעט ונעלמו מהנוף הירושלמי, כך שקשה למצוא זרז לעליות נוספות.

שוק דירות היוקרה בתל אביב מתחיל להפגין סימנים של האטה. כבר היום קצב המכירות הואט וסביר להניח שהמחירים ירדו בהתאם. חשוב להדגיש כי עליית המחירים בשוק דירות היוקרה בשנים האחרונות לא הגיעה למימדי "בועה", כיוון שדירות אלו כוונו לפלח ייחודי המהווה את האלפיון העליון, אשר שיקוליו בקניית דירה שונים מהרוכש הממוצע.

עם זאת, הירידות בשוק ההון והכמות המוגבלת של בעלי האמצעים בישראל אשר יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירות יוקרה, לצד הזדמנויות השקעה חדשות שנוצרו בשוקי נדל"ן בחו"ל, צפויים להביא להתקררות בענף זה.

עוד מציינים במגדל שוקי הון כי שוק הנדל"ן הישראלי בכללותו, ממשיך להפגין איתנות גם בתקופה זו ועדיין לא ניכרים סימני המשבר העולמי בשוק הנדל"ן המקומי. להערכתם המשבר העולמי אכן יגיע לישראל, אך בעוצמה נמוכה יותר מצפי המשקיעים בבורסה.

זמן לאיסוף מציאות בשוק

קושל מציין כי הסנטימנט השלילי בקרב המשקיעים יצר שורה של הזדמנויות במניות ואג"ח של חברות הנדל"ן. למעשה עוד בטרם פקדה ההאטה הכלכלית את שוק הנדל"ן, שוק ההון כבר הקדים לעשות והסנטימנט השלילי בקרב המשקיעים הביא לירידות שערים הן במניות והן באיגרות החוב של חברות נדל"ן ישראליות שונות ולעלייה בתשואות על האג"ח שלהן.

"התשואות על איגרות החוב מתמחרות תסריטים אפוקליפטיים לפיהם רוב החברות לא תעמדנה בהחזרי החוב שלהן וגל של פשיטות רגל ישטוף את המשק. המצב בשטח, כמובן, שונה, ולמרות שחברות הנדל"ן הישראליות פועלות בחו"ל, חשוב לזכור שחברות נדל"ן ישראליות בודדות בלבד פועלות אך ורק בשוק הנדל"ן האמריקני, אותו שוק המהווה את ליבת המשבר העולמי". אומר קושל.

מניותיהן של חברות הנדל"ן הישראליות ירדו בשנה האחרונה בעשרות אחוזים ואגרות החוב שלהן מניבות תשואות מפתות למדי. כך, למשל, ניתן למנות את האג"ח של אפריקה ישראל (סדרה כ"ב) שנסחרות בתשואה של כ-16.5%, בריטיש ישראל (סדרה א') המניבות תשואה של 6.5%, גזית גלוב (סדרה ט') עם תשואה של כ-7.7%, כלכלית ירושלים (סדרה ה') עם תשואה של כ-12.8% והרשימה עוד ארוכה.

במגדל מוסיפים כי דווקא בתקופות של פאניקה בשווקים והיווצרות תופעת ה"עדר", יש לפעול בקור רוח ולנצל הזדמנויות שנוצרות מתחת לפני השטח, על ידי רכישת אג"ח של חברות איתנות אשר יחזירו את החוב שלהן בסבירות גבוהה. רכישה העדיפה להערכתם כיום על השקעה במניות שגם הן בחלקן מתומחרות להערכתם בחסר.

"מכיוון שבתקופה הקרובה ייתכן והסנטימנט השלילי בקרב המשקיעים יימשך, אנו ממליצים לבצע רכישות מדודות לאורך מספר חודשים, כך שיתקבל מחיר רכישה ממוצע אטרקטיבי עבור המשקיע בעל אורך נשימה, המתכוון להחזיק בנייר לשנים הקרובות". מציינים במגדל.