כיצד לנצל דירת מגורים להפחתת הכנסה של שכירים
רשימה זאת מלמדת, כי ניתן לנצל הוצאות בדירת מגורים, כדי להפחית את המס גם אצל שכירים העובדים מהבית, ובמיוחד ניתן לנצל חלק מן הריבית על המשכנתה, וכן את הוצאות הפחת המגיעות לנכס, ללא אובדן הפטור על מכירת דירת מגורים. מקובל כי שכיר, העובד מן הבית, יכול לנכות חלק מהוצאות הדירה, שאינן אסורות על שכירים (כמו הוצאות רכב, או הוצאות מסוימות שננקבו בתקנות מגבילות מיוחדות). עם זאת, יש שבתי המשפט מתירים לשכירים, תוך התחכמות משפטית מסוימת, הוצאות אסורות כדי למנוע מצב, שבו השכיר משלם הוצאות מן הנטו, שלמעשה משרתות את מעבידו (סנונית רכב). בהתחשב בכללים דלעיל ובמאפיין של דירת מגורים, יהיה ניתן לראות עתה, אילו הוצאות, שכיר העובד מן הבית, שעבודתו חיונית למעבידו או חיונית לשמירת רמתו המקצועית של השכיר, יכול לנכות בחישוב הכנסתו החייבת ולקבל החזר מס בסוף השנה, על סמך דו"ח מקוצר שיגיש לרשות המסים בישראל, ללא פתיחת תיק קבע שם. ראשית, נהוג לומר, כי שליש מן הוצאות הבית בבית, שבו יש שלושה חדרים, יותר בניכוי: קרי, ארנונה, חשמל, מים ובמיוחד כיבוד - אם הוא מקבל לקוחות או ספקים בביתו - יותרו בניכוי. שנית, באותו חלק יחסי תותר הריבית על משכנתה. ריבית זאת הנה הוצאה נכבדה וגדולה, שרוב השכירים נושאים בה בסכומים משמעותיים ביותר על פני השנים. ריבית כזו, היכולה לעלות פעמים רבות כדי רבע שכרו של השכיר, אם תותר - גם חלקית - מהווה הקלה משמעותית ביותר על חישוב הנטו של רוב השכירים בישראל. בדרך כלל לניכוי הריבית אין השלכות שליליות, בניגוד לדעה השלילית הרווחת והחוששת מאובדן הפטור ממס שבח במכירה. נזכור כי מכירת דירת מגורים פטורה ממס ללא תלות בשאלה: האם הריבית נדרשה כהוצאה. אדם המשכיר בית, שקנה אותו במשכנתה ושמנכה ריבית נגד הכנסת שכר הדירה, בוודאי יהיה זכאי לפטור במכירה. הפטור איננו מותנה באי ניכוי הוצאות המשכנתה נגד הכנסות שכר הדירה. הדבר נראה כה אלמנטרי, עד שלא רבים נותנים את דעתם עליו. כך גם אם אותו אדם גר בדירה, שסייעה לייצר הכנסה אחרת - מעבודה - אין סיבה, שאם חלק מהוצאות הבית מותר בניכוי, בחישוב הכנסתו של אותו שכיר, לא ייחשבו הוצאות הריבית לחלק מסוים בתוך אותן הוצאות הבית המותרות בניכוי. הדבר נכון גם על פחת ולא רק על ריבית - דבר, שיכול להגדיל משמעותית את הנטו עוד יותר, משום שלעתים הפחת שחושב גדול מהוצאות הריבית על המשכנתה,והוא מחושב גם על החלק של ההון העצמי ששימש לרכישת הבית. לחיזוק דעתנו נציין, כי במס שבח לא יכירו בדרך כלל בהוצאות ריבית, משום שהיה ניתן לנכותן לצורכי מס הכנסה - וכך מס שבח יפרש את ההוראה, כנראה, גם אם מדובר בשכירים הללו. יתרה מזו. רק שכירים, שאינם עובדים מביתם ושאינם זכאים לדרוש כל אחת מני הוצאות הבית, לא יוכלו גם לנכות את הריבית, או את הפחת משכרם. לשכירים כאלה יעלו מזור והקלה, אם יידעו, כי על פי תקדים פסק הדין בעניין מ.ל. השקעות, שהיה פסק דין מהפכני, ניתן להוסיף את הריבית על המשכנתה, כולל זו ששילמו עד היום במשך השנים לעלות הדירה בעת מכירתה. לא סביר בעינינו, כי לאחר תוספת נכבדה שכזאת, עוד תהיה הכנסה, החייבת במס שבח מקרקעין. הפטור יישמר לדירה אחרת. הכותב - ממשרד עו"ד ד"ר אברהם אלתר ושות', עורכי דין.
