תכנון המס שהיה (כנראה) לרועץ

ביום 15.1.2006 קרס בבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (לפי שעה) תכנון המס שנעשה ע"י בעלי המקרקעין שברחוב נחלת בנימין 52 (פינת רוטשילד) בתל-אביב, הכוללים את חלקה 6 ואת חלקה 7 בגוש 6924, ונראה כי פקיד השומה יצא מהעניין עשיר יותר מכפי שצריך היה להיות מלכתחילה.

הגברת רוני בר-בנין (להלן: "בנין") הקימה ביום 3.6.1992 חברה בשם גליתה בע"מ (להלן: "החברה") והעבירה לחברה, ללא תמורה, את הבעלות בחלקה 7 בגוש 6924 (המשמשת לחניה).

ביום 14.6.1994 החכירה בנין לחברה את החלקה השנייה (חלקה 6), שעליה מתנשא בנין משרדים פינתי בן חמש קומות (להלן: "הנכס"), לתקופה בת 15 שנה, כנגד דמי חכירה בסך 15 מיליוני ש"ח, ששולמו מראש. הנכס הועבר לחברה כשהוא טעון השבחה. בנין טענה, כי מדובר במכירת זכות במקרקעין (בהתאם להגדרה שנכללה באותה תקופה בספר החוקים), ויחול עליה מס בשיעור של 12% בלבד, עקב יום הרכישה "ההיסטורי" של החלקה.

פקיד שומה ת"א (4) לא התרשם מתכנון המס, והצליח לשכנע את בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בנסיבות המקרה - ובהעדר ניגודי אינטרסים של ממש בין בנין לבין החברה - כי מדובר בעסקה במישור הפירותי, וניתן להטיל עליה מס, בשיעורים הרגילים, מכוח סעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה.

בפסק הדין שניתן בנושא זה ביום 20.1.2002 (עמ"ה 1067/99) רמזה השופטת, ברכה אופיר-תום, כי העובדה שהצדדים קבעו מלכתחילה שבתום תקופת החכירה (הקצרה יחסית) ישוב הנכס המושבח לבנין, מעידה על כך - בין היתר - שאין מדובר בעסקה שבתחום ההוני.

מסתבר, כי פקיד השומה לא הסתפק בכך, ומצא לנכון אף לחייב את בנין במס בשל הכנסה רעיונית, בסכום של כ-6.6 מיליוני ש"ח, בשל עלויות השיפוצים בנכס שבוצעו בשנים 1996 ו-1997 על ידי החברה.

במהלך המשפט, התברר כי בהתאם להתקשרות המקורית הייתה אמורה בנין לקבל כתום תקופת החכירה את הנכס המושבח ללא כל תמורה, ורק לאחר התייעצות עם מומחה מס שונו התנאים, ונקבע כי שווי השיפוצים במועד תום החכירה (אם יהיה כזה) ישולם לחברה, בעת שהנכס יושב לחזקתה של בנין.

ניתן להניח, כי גם במקרה דנן התרשם בית המשפט שמדובר בהתקשרות שנועדה בעיקר לצרכי תכנון המס (הפחתת עלויות השיפוץ במהלך תקופת החכירה, במקום במשך 25 שנים) ובנסיבות העניין קבע השופט מגן אלטוביה (עמ"ה 1065/02) כי, אכן, הגב' בנין זכתה בערך נוכחי חיובי כתוצאה מעבודות השיפוצים שנעשו בנכס על ידי החברה.

את הערך הנוכחי האמור (לאחר ניכוי הפחת המיוחס לחברה החוכרת) ניתן להביא בחשבון לעניין קביעת הכנסה רעיונית של בנין, תוך התחשבות בפחת בר-הניכוי.

התיק הוחזר אפוא לפקיד השומה, על מנת שיאמוד את סכום ההכנסה הרעיונית בהתאם לכך.

מתקבל הרושם, כי במקרה זה העשירה הגב' בנין, שלא בטובתה, את אוצר המדינה (מדובר בעיקר בהקדמת המס) וניתן לקבוע בדיעבד כי אילו בחרה מלכתחילה לבצע את השיפוצים בעצמה, ללא כל תכנוני מס, הייתה עשויה לחסוך ממון רב, שלא לדבר על עגמת הנפש שבוודאי נגרמה לה.

חשוב לציין, כי במסגרת פסק הדין בחר השופט מגן להמעיט במבחן הכוונות של הצדדים (מה שידוע בשם "מבחן המתנדב"), כל שכן כאשר מדובר בעבודות בניה המחייבות קבלת הסכמת בעלי המקרקעין, וכך אמר:

..."כפי שציינתי בפתח דברי, לדידי האבחנה אינה נעוצה במבחן כוונות סובייקטיבי בדבר כוונת מי מהצדדים אלא בבחינת היתרון הכלכלי הצומח לבעל המקרקעין בשל ביצוע עבודות השיפוץ ויכולתו להפיק תשואה כלכלית כזו או אחרת בשל שיפוץ זה, עתה או בעתיד..."