מניית נדל"ן שזוכה להמלצת תשואת יתר - ול-11% אפסייד

משנים את התחזית לגזית גלוב - בלאומי שוקי הון מעלים את ההמלצה למניית גזית גלוב לתשואת יתר ומורידים מינורית את מחיר היעד ל-48.5 שקל, המשקף אפ-סייד של 11%. לדבריהם, מחיר זה מבוסס על ה- Nav הסחיר בלבד. מאז הורדת ההמלצה, באפריל האחרון, איבדה המניה כ-16%. מנגד, השווי השקלי של ה-NAV  הסחיר הושפע לטובה מהחלשות השקל מול היורו והדולר.

למה כן להשקיע בגזית גלוב? "בגלל החשיפה לנדל"ן בינלאומי בכלל ובצפון אמריקה בפרט, שמהווה הזדמנות ליהנות מסביבת ריבית תומכת ופוטנציאל השבחה באירופה - בטווח הבינוני והארוך; אופטימיזציה עצמית של התיק היא עדיין פיתרון טוב בעיננו, אם כי לא בהכרח זמין לכולם; מה שחשוב אף יותר להערכתנו, זו העובדה שהדברים אינם נעלמים מעיני ההנהלה ובעלי השליטה; הפורטפוליו הבוגר והאיכותי בצפון אמריקה מקבל מכפילים מהשורה הראשונה בארצות הברית וקנדה, כאשר רמת המינוף של EQY סולידית גם ביחס למובילות ענפיות".

למה לא להשקיע בגזית? "בשנים האחרונות החברה אינה מקבלת פרמיה משמעותית בגין ניהול חברת האחזקות, אולי בשל התלות הגבוהה בבעל השליטה; עלויות ההון של גזית גבוהות משל חברות הבנות; "תקרית"  קבוצת דורי לא הניבה למשקיעים ערך, בלשון המעטה; החשיפה לברזיל אפשרית כיום במחירים מאוד אטרקטיביים, באמצעות חברת BRML  הנסחרת במדד בווספה; מימוש הפורטפוליו הישראלי, שמוחלף בנורווגי, עלול להתעכב בשל המצב הביטחוני.  אף שמדובר במהלך אלגנטי -  ופרו- סיקליקלי, הוא צפוי להניב ערך רק בעוד 3-4 שנים".

למה להשקיע בגזית ולא ישירות בתיק המורכב מחברות הבנות? "על השאלה הזו לא פשוט לענות, ורק נזכיר שבעבר כבר המלצנו על חשיפה ישירה בנכסים המוחזקים - באמצעות החברות הבנות.. אנו צופים, שמציאת תשובה היא אחד האתגרים המרכזיים שיעמדו בפני ההנהלה החדשה".

• מנכ"לית גזית ברזיל, מיה שטרק, נבחרה לאחת הנשים הבולטות בברזיל ל-2024
• חיים כצמן מממש נכס בצ'כיה ב-1.1 מיליארד ש'; אגרות החוב בתגובה עולות

בלאומי סבורים שייתכן שנראה מהלך של הצפת ערך באמצעות פירוק חלק מהמרכיבים או באמצעות מיזוג או מכירת נכסים בצפון אמריקה. "עם זאת, ברור לנו שאין ודאות שהדברים יקרו - הן בשל הצד העסקי והן בשל המורכבות העצומה של מיסוי עסקי נדל"ן. אף שמדובר בתרחיש "אוורירי" בלבד,  נראה לנו שהגדרת כיוון ברורה וקונקרטית –היא חיונית, ובלעדיה מדובר במודל חברת החזקות, שיש בו פוטנציאל לאפ-סייד מתון ותחום- החשוף לתנודות בשערי המטבע".

לפי לאומי, מודל ה NAV -הסחיר של גזית מגלם אפ-סייד של 12%, כאשר גישת השוק מצביעה על תמחור מלא, או קרוב לכך. "אנו גוזרים את ההמלצה שלנו ממודל ה-NAV. נציין שהחברות הבנות של גזית בצפון אמריקה נסחרות אחוזים בודדים מרמות השיא ההיסטוריות, בדומה לסקטור כולו. הסקטור ממשיך להפגין  רגישות  גבוהה לתשואות ל-10 שנים - שהפער בינן לתשואת הדיווידנד המצרפית עומד כעת על כ-2%.. מכפיל  P/FFO עומד עתה על 20 ב- EQY  ועל 19 ב - FCR. רמה זו מגלמת פרמיית איכות עקבית ביחס לקבוצת ההשוואה הנסחרת במכפיל 17".

התשואה והריבית למרות התנודות שנבעו מחשיפה מטבעית, בלאומי מסבירים שהריבית המייצגת קרובה יותר לרמה של 4.5%-5%. "התשואה הממוצעת (cap rate) של הקבוצה קרובה ל- 6.25%. נציין כי ב-12 החודשים האחרונים הצליחו החברות הבנות של גזית להוריד את הריבית בכמה עשיריות האחוז, ובמקביל האריכו את המח"מ בכחצי שנה. מדובר בהתפתחות חיובית, אך אינה משמעותית דיה, כאשר התשואות נמצאות ללא ספק בשפל היסטורי".

• מה יהיה מחר בבורסה ולמה טבע תצנח במעל 7%?
• סיכום שבועי בת"א - המניות והכותרות שעשו את השבוע והמניה שזינקה ב-24%
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לסיכום, בלאומי ממשיכים להיות אופטימיים ביחס לפעילות החברה בצפון אמריקה, וצופים תוצאות טובות ל-FCR ולאקוויטי וואן ברבעונים הבאים. "זאת ועוד, כפי שאמרנו בסקירה הקודמת, אנו סבורים כי בלימת סביבה דפלציונית תטיב עם חברות בצפון אמריקה בטווח הבינוני. מכפילי קרנות הריט בצפון אמריקה עדיין חזקים ונתמכים גם ב-M&A של גופים פיננסיים המבצעים השקעות בהיקף גדול. עם זאת, עלייה משמעותית בשכ"ד מפגרת בד"כ ביחס לסביבת הריבית, בשל משקלם של חוזי העוגן ארוכי הטווח במרכזי הקניות.  -"תשואת יתר".