
"יש לי מיליון שקל בפיקדון. כדאי לקנות בכסף דירה להשקעה?"
אחרי שניסינו לענות על השאלה - מה התשואה על דירה להשקעה וזה בהמשך לבדיקה האם כדאי לקנות דירה להשקעה? אנחנו ממשיכים לקבל שאלות על השקעות סולידיות, על מיסוי של השקעות ועל בחירה בין אלטרנטיבות. נתחיל בכך, שאף אחד לא יודע מה יהיה. אנחנו בודקים ומנתחים את העבר, מספקים נתונים על האפשרויות ומגישים לכם בעצם את האלטרנטיבות. אנחנו יכולים לומר שבהינתן ההנחות המסוימות, או בהינתן שמה שהיה יימשך, אז השקעה מסוימת עדיפה.
השאלות החוזרות בזמן האחרון הן מאנשים שיש להם סכום כסף נכבד ששוכב בפיקדון והם מתלבטים אם להוציא אותו כדי לרכוש דירה - "יש לי מיליון שקל בפיקדון. כדאי לקנות בכסף דירה להשקעה?"
> איך לחסוך לילדים? ההורים שחוסכים יותר מדי ואלו שחוסכים פחות מדי - מדריך
כמה תקבלו על מיליון שקל בפיקדון?
הנה הנתונים שאתם צריכים לדעת כדי לקבל החלטה: הראשון הוא הריבית על הפיקדונות. אתם אמורים לקבל בסכום כזה ריבית של 4.6%-4.4%. אם אתם בפחות מזה, דברו עם הבנק. אם הם לא מעלים, דברו עם בנקים אחרים, קבלו הצעה מבנק ירושלים שלרוב נותן יותר מבנקים אחרים. תחזרו לבנק שלכם. סיכוי טוב שהוא ישווה לכם את ההצעה המתחרה.- תשואה של 5.4% בהשקעה סולידית ומגוונת - הכירו את מדד תל בונד שקלי
- השוק שקם לתחיה: 3 הערות חשובות על השקעות סולידיות
זו תשואת הבסיס שלכם והיא בלי סיכון. נדגיש כי יש לכם אפשרות להעביר את הכסף לקרנות כספיות. אבל, מכיוון שאתם מגיעים עם כסף יחסית גדול, ממש לא בטוח שכדאי לעבור. קרן כספית אמורה להניב בשנה הקרובה כ-4.4%-4.5%. לציבור שמקבל באזור ה-4%, קרן כספית בהחלט עדיפה. לכאלו שבאים עם סכום גדול, נראה שיש קרבה לאדישות (יש גם שוני במיסוי - בפיקדון 15% מס על הרווח הנומינלי, בכספיות 25% על הרווח הריאלי - תיאורטית בהינתן התחזיות, המס על כספיות יהיה נמוך יותר).
נחזור להשקעה בפיקדון - הרווח מפיקדון אחרי המס הוא תשואה נטו של 3.8% בערך.
מה התשואה בהשקעה בדירה להשכרה?
כאן יש בלבול גדול. אי אפשר לגשת לנתוני הלמ"ס, לקבל את מחיר הדירה הממוצעת, שכר הדירה הממוצע ולגזור מהם שהתשואה היא 2.4% (חישוב אמיתי - דירה ממוצעת עולה כ-2.3 מיליון, שכר דירה ממוצע כ-4.5 אלף שקל). משקיעים לא קונים דירות גדולות שמספקות תשואה נמוכה, הם גם לא קונים בתל אביב. הם קונים במעגל שני-שלישי ובפריפריה ומגיעים לתשואה של 3%.חשוב להדגיש - מחיר דירה ממוצע הוא לא מחיר ממוצע של דירה מושכרת. משקיעים מגיעים לאזור של 3% ומעבר לכך, הם גם מחפשים את המקומות שלקראת התחדשות עירונית, והם גם בונים על עליית ערך. אם נניח בזהירות תשואה של 2.7% (כי יש גם הוצאות) אז על פניו זה לא כלכלי ביחס להשקעה בפיקדון. אבל זו עוד לא השורה התחתונה.
30% מהדיירים גרים בשכירות
השקעה בדירה אטרקטיבית יותר בזכות - אפס מס
על שכר דירה של עד כ-5,600 שקל אין מס (מעל סכום זה יש מס נמוך). מעבר לכך, במשך עשרות שנים, מחירי הדירות עלו בממוצע ב-4% ריאלית שזה כ-6% בשנה. נניח שמרנית שהם יעלו "רק" ב-3% נומינלית (למרות שהם בקצב עלייה שנתי של 8%-10%). אתם מקבלים תשואה כוללת של 5.7%.התשואה הזו לרוב נקייה לחלוטין ממס בשל תכנוני מס שונים. רוב הדירות שמשפחה קונה להשקעה הן דירות שנקנות לילדים. נכון, מס הכנסה בודק ואם הוא רואה עסקה מלאכותית הוא מעניש וכמובן שבצדק. אבל אם באמת ההורים אומרים - "זו תהיה בעתיד הדירה לילד, אז למה לשלם עכשיו מס רכישה ומס שבח, נסדר את זה בירושה מול הילדים האחרים", ואם באמת באופן שוטף הילד משלם את המשכנתא ומקבל את דמי השכירות, אז זה יכול להיות מאוד לגיטימי.
- למה אנשים רוצים לקנות שליש דירה? על היתרונות בטרנד ועל הסיכון הגדול
- ההורים שלכם קנו דירה בחצי מחיר והסבים שלכם בעשירית מחיר
- תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
בשורה התחתונה ובפרקטיקה, המסים נמוכים או לא קיימים. אבל לשם הזהירות, נניח מסים ונעריך שהתשואה יורדת ל-5%. היא עדיין משמעותית מעל התשואה בפיקדון (אולי הגזמנו בשמרנות, אז נציין שאלמלא השמרנות ובהתבסס על ההיסטוריה התשואה היא באזור 8%).
מעבר לכך, לא לקחנו בחשבון התחדשות עירונית שיכולה להרים את המחירים, לא לקחנו בחשבון מימון זול (משכנתא) שמאפשר להשיג תשואה טובה יותר על ההון המושקע. זו נקודה חשובה גם לשאלה שהוצגה בפנינו - למשקיע יש 1 מיליון שקל. יש דירות ב-1 מיליון שקל בפריפריה עם תשואה של 3%, אבל אם הוא רוצה לדוגמה להשקיע באזור רמלה-לוד ובמעגל שני-שלישי מתל אביב, ייתכן מאוד שהוא יצטרך משכנתא כדי לקנות דירה יקרה מ-1 מיליון שקל.
המשכנתא אמורה להעלות את התשואה שלו על ההשקעה כי התשואה הכוללת על הדירה (שכר דירה ועליית ערך) גבוהה מה-5.9% (ריבית ממוצעת על משכנתא). אם לא, אז היא תנגוס בתשואה הכוללת, אבל גם אם זה יקרה לתקופה מסוימת, זה לא יימשך - ריבית המשכנתא בירידה והתשואה על הדירה אמורה להיות גבוהה יותר.
במבחן הפשוט של תשואה - השקעה בדירה בהנחת הנתונים הקיימים וההיסטוריים, עדיפה על פני פיקדון.
מחירי הדירות יכולים גם לרדת, האם זה אמור להשפיע על משקיע לטווח ארוך?
ועוד נקודות למחשבה - אומרים לנו המומחים שהריבית תרד. אז מה שאתם מקבלים כעת בפיקדון לא מייצג את ההמשך - ריבית הפיקדונות תרד. אם תחזרו אחורה לריביות הנמוכות לפני שלוש שנים, קיבלתם קצת יותר מאפס על פיקדונות, בדירות קיבלתם כמה אחוזים טובים של שכר דירה. המומחים מסבירים שלא נחזור לריבית אפס, אבל כן היא צפויה לרדת בשנים הקרובות.נקודה נוספת, הפעם "נגד" השקעה בדירה - מחירי הדירות יכולים לרדת. היו כבר תקופות של ירידות מחירים בדירות, אפשר להפסיד כסף. בפיקדון אי אפשר להפסיד. כאן צריך לשאול לכמה זמן מתוכננת ההשקעה, כי בדומה למניות כך גם דירות - על פני זמן התשואה חיובית. שוב - זה מה שההיסטוריה מלמדת.
תשואה לעומת תזרים
החישוב שלנו מתייחס לתשואה, לרווח. לא לתשואת תזרים. עליית ערך הדירה נמצאת בקירות, בבלטות, בעוד ששכר הדירה הוא תזרימי. כאשר תמכרו את הדירה, עליית הערך תזרום לכיס. אם אתם משקיעים לטווח ארוך, אין לכם בעיה. הכסף מושקע בדירה. אם אתם לא יודעים מה טווח ההשקעה שלכם ויש לכם אילוצים תקציביים, אז אתם עלולים להיתקע אחרי תקופה קצרה ולמכור את הנכס ולהחזיר את המשכנתא.כך או אחרת, מבחן התזרים הוא פשוט - בפיקדון התשואה היא כ-3.8% אחרי שנה וזה גם התזרים. בדירה זה 2.7%-3% של שכר דירה.
אם אתם קונים דירה במימון, אז צריך לקחת בחשבון את החזרי המשכנתא. כאן כבר כל מקרה לגופו, אבל במימון של עד שליש מערך הנכס, אתם תגיעו לתשואה טובה מבחינת הרווח, אבל כאמור חלקו נמצא "בקירות", כשבהערכה גסה, תגיעו לתשואת תזרים נמוכה ממצב הבסיס של 3%-2% (מצד אחד הנכס שווה יותר ושכר הדירה המתקבל גבוה יותר, מצד שני יש החזר משכנתא). יהיו מצבים גם של 4% ויותר, אבל בתזרים אין ניצחון לדירות על פני פיקדונות.
עד כאן הגורמים שאמורים להשפיע על המספרים, על התשואה בהשוואה בין השניים. עכשיו לגורם מאוד חשוב, שלפעמים נוטים לשכוח אותו. יש יתרון גדול בפיקדונות על פני דירות והוא שווה הרבה - פיקדון זה כסף בחשבון הבנק, אפשר להזיז אותו בלחיצת כפתור. אפשר למכור במועדים מסוימים ולהיפגש עם הכסף.
השקעה בדירה היא במקרים רבים (לא תמיד) התעסקות עם דיירים, עם ועד הבית, עם תיקונים. יש כאלו שאין להם ראש לזה, יש כאלו שאומרים ששעתיים בחודש זה לא סיפור. אבל זמן שווה כסף, צריך לקחת את זה בחשבון.
האם זה יימשך?
העבר יכול בהחלט ללמד על העתיד, או לכל הפחות לרמוז עליו, אבל כמובן שאי אפשר לדעת מה יהיה בהמשך. מעבר לכך, המס על שכר הדירה הוא על הכוונת של האוצר ובצדק. אין סיבה שעל רווחים בבורסה יהיה מס ועל רווחים משכר דירה לא יהיה מס. יותר מזה - אין סיבה שעל עבודה-שכר יהיה מס גבוה ועל שכר דירה לא יהיה מס. מתישהו זה ישתנה. באוצר רוצים שזה יהיה במידי, הלוביסטים שנגד חזקים מאוד. יכול להיות שההצעה שנזרקה באוויר - לא להצמיד את מדרגת הפטור ממס הכנסה על שכר דירה תעבור. זה אומנם לא ישפיע במידי, אבל זה ישחוק את הפטור כך שבהדרגה הוא יהפוך לפחות משמעותי.
- 20.בישרעהל עובד מנגנון מושחת לשימור וניפוח מחירי הנדל"ן (ל"ת)הכל שקרי 22/08/2024 19:56הגב לתגובה זו
- תדייק 23/08/2024 11:05הגב לתגובה זובת יענה ולנסות ולשכנע או את עצמך או את הפראיירים שלא כדאי לרכוש דירה?
- 19.dw 22/08/2024 17:33הגב לתגובה זואם מדובר בדירה שניה אז יש מס רכישה דרקוני של 8%, שמשמעותו לתת לסמוטריץ' את 3-4 השנים הראשונות. זה די מכה. אין את זה בפיקדון. אם מדובר בדירה לילד אז עדיף לחפש בהגרלות מחיר למשתכן. המדינה מוכנה לתת לילד הטבה חד פעמית של כמה מאות אלשחים. אין את זה בדירה יד2. אבל יש catch - להצליח לזכות. אם זכיתם? שיחקתם אותה. יש לי חברים שזכו (דירה בשבילם, לא לילד) והם מאושרים. משוגע מי שזכאי ולא מנסה לקבל מהמדינה מתנה משוגעת שכזו. מחירי הדירות יכולים גם לרדת. בשנה החולפת מחירי הדירות בת"א ירדו קצת, כך שמי שמשכיר דירה לאדם זר בתשואה בדיחה של 2% פשוט הפסיד כסף.
- ב 22/08/2024 22:59הגב לתגובה זומס רכישה = סמוטריץ' דירה בהנחה=מדינה... מעניין
- 18.על דירה יש ביטוח, תיקונים, תלונות של הדייר והתעסקות (ל"ת)דן 22/08/2024 17:21הגב לתגובה זו
- בהחלט 23/08/2024 11:06הגב לתגובה זולא יקנו ובהצלחה בנכס הבא.
- 17.חיים 22/08/2024 15:57הגב לתגובה זולדעתי מי שקונה יעשה השבחה מצוינת
- 16."אין דבר יותר טוב מדירה להשקעה" ספרו את זה בצפון ובדרום (ל"ת)ארץ קשוחה 22/08/2024 13:48הגב לתגובה זו
- 15.שמואל 22/08/2024 13:44הגב לתגובה זוהתחלת עם מיליון שקל. איזה דירה קונים במיליון שקל ? לא במעגל השני ולא בשלישי, אולי בשביעי. במיליון שקל אפשר לקנות חורבה בחור נידח. שאלה : האם עליית ערך של דירה כזו היא הממוצע בשוק ? לא ולא. דירות כאלה לא עולות כמו עליית מחיר של דירות חדשות. שאלה : הוצאות קבועות. מס רכישה 8%, עורך דין 0.5% קניה וגם מכירה, תיוון 2% גם קניה וגם מכירה. שאלה : הוצאות תחזוקה, תקופות ללא דייר, דיירים בעייתיים, עמלת תיווך למציאת דייר, ועוד. שאלה : משכנתא. לא כל אחד שרוצה לרכוש דירה שניה יכול לקבל משכנתא. מבוגרים לא מקבלים. מבוגרים גם לא מקבלים הלוואות בבנקים. בסה"כ רכישת דירה שניה להשקעה במיליון שקל, זו בחירה לא טובה. בפרט אין כמו מזומן.
- 14.לא לקחת מס שבח בחשבון (ל"ת)דוד 22/08/2024 13:06הגב לתגובה זו
- 13.גאולה 22/08/2024 12:37הגב לתגובה זובמיוחד כאלה שמפסיקים לשלם. זה לוקח חודשים רבים והוצאות כדי לפתור בעיות כאלה.
- 12.כלכלן 22/08/2024 12:22הגב לתגובה זובעיית האינפלציה ואובדן ערך הכסף נעלמים מיידית ברגע שקונים איתו מוצרים לצריכה עצמית שמפיקים הנאה מיידית, כמו: מזון, ריהוט, ביגוד, רכב, דירה ראשונה למגורים. אחרת, קיוסקי ממליץ לא לקנות שום נייר ערך בשוקי ההון המפוקחים, אלא דווקא נכסים מוחשיים כמו מתכות (זהב, כסף - לא דרך תעודות סל, אלא ממש פיזית) או ביטקוין.
- זה לא מה שהוא אומר (ל"ת)טל 25/08/2024 05:36הגב לתגובה זו
- 11.מתעניין 22/08/2024 11:17הגב לתגובה זואם זו באמת דירה שניה להשכרה אז יש לזכור : מס הרכישה גבוה יותר וחל מהשקל הראשון. במכירה יש לשלם מס שבח ומס השבחה - יכול להיות חלק משמעותי מעליית מחיר נכס הבסיס.
- 10.אברום 22/08/2024 11:12הגב לתגובה זובפיקדון בבנק ים,תענוג!!!,תשואה מאוד גבוהה,ללא התעסקות.(תשואה ממוצעת:6% לשנה.)
- עשית בשכל רב,תפסת את כל המדדים. (ל"ת)hrui 22/08/2024 14:18הגב לתגובה זו
- דימה 22/08/2024 13:52הגב לתגובה זואחוז זה 5 5אחוז תוריד 15 אחוז מס זה 4.25
- מי הבנק ? (ל"ת)אנונימי 22/08/2024 12:16הגב לתגובה זו
- 9.טרי 22/08/2024 11:10הגב לתגובה זוכסף בבנק ,פיקדון,כספית,אג"ח ממשלתי=נותן שקט נפשי,והכנסה קבועה ללא כאב ראש.ואם כבר דירה,אז לא בארץ!!!!!
- 8.אכן יש יתרונות וחסרונות לכל אחד מהאפיקים (ל"ת)המאמר יפה וברור 22/08/2024 10:57הגב לתגובה זו
- 7.ניתוח מאוד חשוב ואובייקטיבי (ל"ת)בנקאי 22/08/2024 10:53הגב לתגובה זו
- 6.סווינגר 22/08/2024 10:51הגב לתגובה זוורוצים להכניס נדל"ן להשקעה, אז בוודאי שלא בארץ. באותו מחיר רוכשים 2-3 נכסים בחו"ל, וכולל עלות חברת הניהול, עדיין מניבים פירות תשואה טובים יותר. לא ברור כמה רוכשים בבועה הישראלית, רק כי זה קרוב (ידוע כמה פעמים בעל הנכס מבקר פיזית בנכס...כמה שפחות, כי מתפלל להכנסה כמה שיותר פאסיבית בלי תקלות).
- 5.ניתוח מבריק, פעם ראשונה שכל ההשפעות מוסברות כמו שצריך (ל"ת)עידו 22/08/2024 10:44הגב לתגובה זו
- 4.שחר 22/08/2024 10:35הגב לתגובה זוובכל מקרה, יש פה המון המון הנחות, והתעלמות מהעובדה שנדל"ן זאת השקעה עם סיכון, ללא פיזור, וללא נזילות. וזה בלי להזכיר את הסיכון הגאו-פוליטי של ישראל. וזה בלי להזכיר שלטווח הרחוק הנכון הוא להשוות בין נדל"ן לשוק ההון ולא לפיקדון מצ'וקמק יום נפלא :)
- 3.כלכלנים בעולם - מחירי הדירות בישראל מנופחים ומנותקים מהמציאות בגלל שחיתות שקיימת בנושא. (ל"ת)לא לקנות דירות בישראל 22/08/2024 10:28הגב לתגובה זו
- אז קנה בכול ארץ מפותחת שהמחירים כמו בישראל, רק ביורו... (ל"ת)הבנו 23/08/2024 11:10הגב לתגובה זו
- לא הדירה, הקרקע מאוד יקרה (ל"ת)צביאלי 22/08/2024 10:47הגב לתגובה זו
- חרטא, בישוב ערבי מחיר הקרקע גרושים, שלא יעבדו עליך (ל"ת)יוני 22/08/2024 11:26
- 2.אמיר 22/08/2024 10:27הגב לתגובה זוריבית ממוצעת למשכנתה חצתה את ה-5% ככה שגם מי שרוצה למנף, שכר הדירה לא מחזיר את עלות המימון. וגם, למה פיקדון או דירה? עם מיליון ש״ח אפשר ורצוי לרכוש נכסים מגוונים ומפוזרים חשופים למט״ח כמו אג״ח, מניות וניירות ערך שונים, להקטנת סיכונים מיותרים. לשים את כל הביצים בסל אחד במדינה כמו שלנו?
- dw 22/08/2024 17:39הגב לתגובה זולאסיפות ניו מד למשל מגיעים פנסיונרים, שמבחינתם ניו מד היא תחליף דירה. יש להם מיליון שקל ויותר בנייר. ניו מד מחלקת דיבידנד חד ספרתי גבוה מבחינתם? שרק ימשיך ככה. שנים על גבי שנים. נייר שמשאירים לילדים ולנכדים.
- למה תמיד מתייחסים לפנסיונרים כאל עדר לגזיזה? (ל"ת)למה 23/08/2024 11:08
- 1.דוד 22/08/2024 10:26הגב לתגובה זושכחת להתייחס לזה שבקרן כספית המס הוא ריאלי, כלומר מס מופחת אינפלציה, ובנוסף שזה נזיל, ולכן קרן כספית יותר טובה, גם אם הפיקדון הוא 5 אחוז.
- לקורא הנכבד, מוזמן לקרא את כול הכתבה ולארק כותרות (ל"ת)מזל 23/08/2024 11:07הגב לתגובה זו
- חזי 24/08/2024 08:25מחיר הקרקעות תמיד עולה בגללשההיצע קטן מהביקוש.ההשקעות בחול בעיתות המלחמותעלולות לגרום לבריחת הון ולפגיעהבכדאיות ההשקעה בארץ
- הוא התייחס לכך. קרא שוב. (ל"ת)אני 22/08/2024 16:17הגב לתגובה זו