הרפורמה-מהפכה והשפעתה על מחירי הדירות?

מחירים נקבעים על ידי ביקוש והיצע. אבל, האמת שהם נקבעים על ידי הביקוש והיצע בקצוות, בעיקר על ידי אלו שמבקשים לקנות במחירים גבוהים. מה הכוונה? נניח שבמצב המוצא יש ביקוש והיצע די יציב לדירות ברמת גן ל-5 חדרים ובחודשים האחרונים נכנס ביקוש של 3-4 משפחות שהגדילו את המשפחה והן צריכות דירה גדולה בדחיפות והן ממוכנות לשלם על זה יותר. הן יעלו כמובן את המחירים.

אנחנו בשוק שבהגדרה הביקוש עולה על ההיצע ולכן כדי שהמבקשים יזכו הם מעלים מחיר. בחצי שנה האחרונה זה הפוך - אנחנו בשוק של ירידות, אנחנו בשוק של קונים גם כי הקבלנים בלחץ גדול, אבל ברגע שהקבלן יציע עסקה חריגה, עם מחיר נמוך מהממוצע הוא יתפוס את הביקוש בשוק. יש ביקוש כמותי. כלומר, אלו שמשנים את המחיר "בקצות" - היצע במחיר נמוך ביקוש במחיר גבוה מקבעים את המחיר האחרון. 

זו נקודה חשובה, כי המחירים לפעמים נקבעים על ידי מספר מבקשים ומציעים קטן והם משפיעים על שוק ענק, של של רבבות דירות. אם 2-3 דירות של 5 חדרים ברמת גן ימכרו במחיר גבוה בגלל הביקוש החריג, זה ישליך על כל דירות 5 חדרים ברמת גן ואולי על כל הדירות בעיקר.

הידיעה שהמחירים בסופו של דבר נקבעים על ידי ה"קיצוניים", מביאה לתהייה בנוגע לשבר-קרע בעם והשפעתו על מחירי הדירות. מבלי להיכנס לעומקו ושורשו של המשבר, יש כאן אנשים לא מעטים שאומרים שזה כבר לא הבית שלהם. משפחות, צעירים עשויים לממש את דבריהם ולעזוב. לא צריך הרבה כדי שזה יביא לשינוים דרמטיים בשוק הדירות. 

• חיפה: למה המחירים הנמוכים - דווקא הכי קרובים לים?
• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך

דמיינו שמאות צעירים נוספים יחליטו השנה לעבור לברלין, לונדון ומקומות אחרים כדי לעבוד וללמוד שם. מדי שנה יש מאות רבות כאלו, אפילו אלפים, ולהם מתווספים כעת עוד מאות. תניחו גם שעשרות משפחות יעזבו. הם יקטינו את היצע הדירות - הם יעזבו דירות שכורות או ימכרו דירות שלהן, זה ישפיע על שוק השירות. אם אלו שעוזבים ימכרו את הדירה שלהם הם יהיו אותו "היצע במחיר חריג" והם יקבעו מחיר נמוך יותר. 

רבבות ומאות אלפים מפגינים ברחובות, המונים יושבים בבית מתוסכלים כי הם רואים את העם קרוע. יש הרבה בתים ששואלים שם בקול האם זה הבית שלנו? מספיק שאחוז אחד מהם יקום ויעזוב ששוק הנדל"ן פה ישתנה לגמרי. 

לא מדברים על זה, אולי זה כואב מדי, אבל זה עשוי להיות גורם דרמטי בהשפעה על מחירי הדירות בתקופה הקרובה. 

בינתיים הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:

• חברות מוויטנאם וסינגפור מצטרפות לענף הבנייה בארץ
• שכונת מגורים חדשה תוקם ביישוב דרוזי בגליל המערבי
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"