נדל"ן

משרד האוצר: ירידה של 4% במחירי הדירות החדשות ב-Q4, מספר העסקאות בת"א צנח 84%

אחרי הלמ"ס והשמאי הממשלתי, הגיע תור האוצר לשפוך אור על מצב הנדל"ן. בכמה ירדו מחירי הדירות ב-2011 כולה? צפו במספרים...
לירן סהר | (20)

לאחר שבשבוע שעבר דיווחו השמאי הממשלתי והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על ירידת מחירי הדירות ברבעון הרביעי של 2011 בשיעור של 1% ו-1.7% בהתאמה, מדווח משרד האוצר על ירידה של 4% במחירי הדירות החדשות.

שיעור ירידת המחירים לפי האוצר מעט גבוה מזה שנרשם ברבעון השלישי (3.6%-). בין דצמבר 2010 לדצמבר 2011 ירדו מחירי הדירות החדשות בשיעור מצטבר של כ-13%. בניגוד לרבעונים הקודמים, התאפיין הרבעון הרביעי בשונות נמוכה בשיעורי השינוי במחירים, למעט אזור באר שבע שרשם שיעור ירידה מתון יחסית (1.5%-).

ברבעון הרביעי נמכרו כ-18.6 אלף דירות, ירידה בשיעור של כ-37% בהשוואה לרבעון האחרון של 2010. ירידה חדה זו, המוסברת באופן חלקי בחגי תשרי (אשר חלו באוקטובר בשנת 2011, ולא ברבעון השלישי כפי שארע בשנת 2010), נרשמה לאחר שגם בשני הרבעונים הקודמים נרשמו שיעורי ירידה חדים במספר העסקאות, בהשוואה לאותם הרבעונים בשנת 2010. בהשוואה לרבעון השלישי מסתכם שיעור הירידה ב-5.3%, אולם באוצר מציינים כי ברבעון השלישי נרשמה הרמה הנמוכה ביותר במכירות מאז הרבעון האחרון של 2008, שעמד בצל נפילתו של בנק ההשקעות ליהמן ברדרס. בסיכום שנתי נרשמה ירידה בשיעור של כ-17% במספר העסקאות בשנת 2011 לעומת שנת 2010.

המחאה החברתית חתכה את מכירת הדירות החדשות בת"א

בגיזרת הדירות החדשות נמכרו ברבעון הרביעי 3,600 דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2008. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה ירידה בשיעור של 55% ובהשוואה לרמות השפל שנרשמו ברבעון השלישי הוסיפו המכירות לרדת, בשיעור של כ-4%.

את הירידה במכירת דירות חדשות ברבעון הרביעי הובילה תל אביב, עם ירידה בשיעור של 84% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2010. גם בהשוואה לרבעון הקודם מדובר בשיעור ירידה חד של 38%, בעוד שברמה הארצית נרשמה ירידה של 4% בלבד בפרמטר זה. סך הכול, במחצית השנה השנייה של 2011 נמכרו בתל אביב כ-390 דירות חדשות, הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת העשור. באוצר מציינים כי ניתן להניח שלמחאה החברתית שפרצה בקיץ האחרון הייתה השפעה על רמות השפל במכירת דירות חדשות באזור זה במחצית השנייה של 2011.

באזור חדרה נרשמה ירידה מתונה, בשיעור של פחות מ-5%, במספר העסקאות ברבעון הרביעי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כאשר בהשוואה לרבעון השלישי אף נרשמה עליה חדה בשיעור של כ-21% במספר העסקאות. גם בסיכום שנתי בולט אזור חדרה עם יציבות במספר העסקאות, לעומת ירידה חדה בשיעור של 17% שנרשמה ברמה הארצית, זאת הודות לגידול חד במספר הדירות החדשות שנרכשו (גידול שנרשם במידה רבה בשל פרויקט בודד רחב היקף. בניכוי פרויקט זה היה נרשם גידול מתון בלבד ברכישת דירות חדשות בחדרה), וירידה מתונה (יחסית לממוצע הארצי) ברכישת דירות יד שניה.

צניחה של 46.8% במכירת דירות ברחובות

באזור ירושלים נמכרו ברבעון הרביעי 1,897 דירות, צניחה של 39.8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 17.8% בהשוואה לרבעון השלישי. ברמה הרבעונית רשמה טבריה את הירידה החריפה ביותר במספר הדירות שנמכרו (43.6%-) עם 528 יחידות דיור ואילו ברמה השנתית רשמה רחובות את הצניחה החדה ביותר עם 2,804 יחידות דיור, ירידה של 46.8%. נציין כי ברמה השנתית אזור רחובות, הכולל גם את הערים ראשון לציון, מודיעין, רמלה, לוד ויבנה, נרשם גידול של 3% במכירות.

לראשונה מאז תחילת 2011, נבלמה ברבעון האחרון הירידה החדה במספר הדירות שנרכשו על ידי זוגות צעירים. בסיכום שנתי נרשמה ירידה בשיעור של 25% ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים, שיעור ירידה מעט מתון מזה שנרשם בקרב המשקיעים (30%). את מקומם של המשקיעים והזוגות הצעירים תפסו בשנת 2011 משפרי הדיור, אשר רשמו גידול במשקלם היחסימשיעור של 25% ב-2010, ל-34% ב-2011. סך הדירות שנרכשו על ידם בשנת 2011 רשם גידול של 15%.

ב-2011 חל שינוי בטעמם של רוכשי הדירות - יותר משפרי דיור בחרו לעבור לדירת יד יד שנייה. בקרב הזוגות הצעירים, שיעור רוכשי הדירות החדשות באזור המרכז ירד מ-25% ב-2010 לפחות מ-18% ב-2011.

בשוק היד שנייה נרשמה ירידה של כ-30% במספר העסקאות עם כ-14.9 אלף דירות שנמכרו. מאז הרבעון הרביעי של 2010, בו נרשם זינוק של 20% ברכישת דירות יד שניה, בין היתר על רקע הקדמת רכישות של משקיעים (לפני כניסתם לתוקף של שיעורי המס הגבוהים יותר), נרשמת ירידה רצופה במספר העסקאות בדירות יד שניה, אם כי בשיעור מתון מזה הנרשם בפלח השוק של הדירות החדשות.

משפרי הדיור לא מצליחים להיפטר מדירותיהם

באוצר מסבירים כי הקיפאון המתמשך בשוק הנדל"ן בא לידי ביטוי גם במספר הדירות המוגדרות כדירות "בהמתנה", ביחס לממוצע המכירות החודשי. דירה "בהמתנה" מוגדרת כדירה שבעליה רכש דירה אחרת במקומה, אולם טרם הספיק למכור את דירתו "הישנה". נכון לינואר 2012, ישנו מלאי של 8.7 אלף דירות המוגדרות "בהמתנה", מעסקאות שנערכו בשנת 2011. כמות זו גבוהה ב-20% מהכמות הממוצעת החודשית של סך הכל הדירות שנמכרו בשנת 2011. לשם השוואה, הפרמטר המקביל בשנת 2010 עמד על יחס של 1. משמע, כמות הדירות בהמתנה הייתה שווה לכמות הממוצעת החודשית של כלל הדירות שנמכרו ב-2010. בנוסף, יש לציין כי ישנן עוד 6.2 אלף דירות "בהמתנה" הנובעות מעסקאות שנעשו עוד בשנת 2010.

סך הכול ישנן קרוב ל-15 אלף דירות יד שניה אשר אמורות להימכר במהלך 2012, על מנת שבעליהן לא יחשבו כמי שמחזיקים ב"דירה נוספת", המחייבת בשיעורי מס רכישה גבוהים משמעותית מאשר אלו החלים על דירה "יחידה". אזור רחובות מרכז כ-23% מסך הדירות "בהמתנה".

המשקיעים עוזבים בהמוניהם

ברבעון הרביעי של 2011 נרכשו כ-4.5 אלף דירות על ידי משקיעים, ירידה בשיעור של 51% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. הרבעון האחרון של 2010 התאפיין ברמת שיא ברכישות של משקיעים, בין היתר על רקע הקדמת רכישות מצד המשקיעים לפני כניסתם לתוקף של שיעורי המס הגבוהים יותר. כשיעור מסך העסקאות, עמד משקל הדירות להשקעה ברבעון האחרון של 2011 על קרוב ל-25%, לעומת שיעור של 31% ברבעון המקביל ב-2010. בסיכום שנתי נרכשו ב-2011 כ-21.8 אלף דירות על ידי משקיעים, הרמה הנמוכה ביותר מאז שנת 2004 ונמוכה בכעשרת אלפים דירות מהרמה שנרשמה בשנת 2010.

שני גורמים מרכזיים תרמו לירידה החדה ברכישת דירות להשקעה בשנת 2011: העלאת הריבית של בנק ישראל והכבדת המיסוי על מי שרוכשים "דירה נוספת". חמישית מהעסקאות בדירות יד שניה בשנת 2011 בכלל, וברבעון הרביעי של השנה בפרט, נובעות ממכירה של משקיעים, גידול של שתי נקודות אחוז בהשוואה לשנת 2010. מאחר ומספר העסקאות הכולל בדירות יד שניה התכווץ משמעותית בשנת 2011, מספר הדירות שמכרו משקיעים היה נמוך בכ-5% בהשוואה לשנת 2010 (13.5 אלף לעומת 14.3 אלף, בהתאמה) , שליש משיעור הירידה שנרשם בסה"כ העסקאות בדירות יד שניה באותה התקופה.

סך הדירות שרכשו תושבי החוץ בתל אביב ברבעון הרביעי הסתכם בכ-80 דירות בלבד, רמת שפל הנמוכה אף מזו שנרשמה ברבעון הרביעי של 2008, שעמד בצל המשבר העולמי שפרץ עם נפילת בנק ההשקעות ליהמן ברדרס. שיעור הירידה בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2010 עומד על 51%-, כאשר שיעור הירידה בהשוואה לרבעון הקודם, גבוה אף יותר - ירידה של 58%, לאחר ירידה של 24% שנרשמה ברבעון השלישי (בהשוואה לרבעון השני). בכך נמחק כמעט לחלוטין הגידול החד שנרשם בפעילות תושבי החוץ בת"א במחצית הראשונה של 2011 (גידול של 70% בהשוואה למחצית הראשונה של 2010). בסיכום שנתי נרשם שיעור גידול מתון של 6% בלבד ברכישות תושבי החוץ בתל אביב.

כתבות נוספות:

מחיר דירה ברמת אביב נחתך בשמאות המוקדמת ב-26% - העסקה התפוצצה

תגובות לכתבה(20):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 14.
    ירידות! 19/02/2012 14:24
    הגב לתגובה זו
    שהבטיחו שהמחירים לא ירדו....כל האינטרסנטים אכלו,אוכלים ויאכלו אותה.
  • 13.
    ביבי להורדת מחירי הדיור - מלחמה עם אירן (ל"ת)
    קובי 19/02/2012 12:33
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    צחי 19/02/2012 12:32
    הגב לתגובה זו
    על אותו שטח מרימים מגדל של 20 או יותר קומות כל חדר מתאים למגורי עכברוש והמחירים בשמים
  • 11.
    פרסום איטרסנטים ,להרצת פראייר,תזהרו!!!! (ל"ת)
    אמת רק אתר מיסים 19/02/2012 12:01
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    צדק חברתי=חרםצרכני בכל תחום=הישראלי לא פראייר (ל"ת)
    פרסום להרצת פראייר 19/02/2012 11:59
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    מחיר הזוי מעל30-50%,בועה יתפוצץ,2012 מיתון!!! (ל"ת)
    בנק,קבלן,ממשלה גנבים 19/02/2012 11:53
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    דוד 19/02/2012 11:46
    הגב לתגובה זו
    יושבים להם הערבים וגונבים קרקעות באים החרדים ומקבלים דירות בזול , ומעמד הביניים שמרוויח 8-12 אלף ש" ח קורס פשוטו כמשמעו , ולא נגענו בסיכונים הביטחוניים המוחשיים , דירה בישראל עולה יותר מאירופה או ארה" ב זה הדבר הכי הזוי שיכול להיות והעדר המטמטם ממשיך לחשוב כמה הוא גאון וקנה במחיר מציאה
  • דוד 19/02/2012 11:59
    הגב לתגובה זו
    יש פרסומת לאאודי החל מ 114 אלף ש" ח תחת התגובה שלי נו באמת ???
  • ע 19/02/2012 20:02
    הם לא מבינים שככה הם גומרים את המדינה!
  • 7.
    שוקי תוכי 19/02/2012 11:04
    הגב לתגובה זו
    ברגע שה" ראש קרבי" הראשון שיפול בתל אביב ..(וזה יקרה.. שלא יהיו לכם אשליות) שמשקלו כ-טון מחירי הדירות בעיר תל אביב יחתכו ב-60% לפחות.
  • במחירים לא יחתכו 19/02/2012 11:41
    הגב לתגובה זו
    זה הזמן להשקיע בנדל" ן בחו" ל כדי להגן על הכסף.
  • 6.
    שלמה 19/02/2012 10:59
    הגב לתגובה זו
    בלי להתייחס לנתונים הספציפיים האלה, האוצר כבר הוכיח שהפרסומים שלו מנותקים מהמציאות. לכל אורך 2009-2010, הוציא האוצר הודעות כאילו מחירי הדירות יורדים ברמות מטורפות, בשעה שהמחירים עלו. הנתונים המהימנים ביותר הם של השמאי הממלשתי, ואחריו של הלמ" ס. נתוני האוצר לא שווים את הנייר עליו הם מודפסים.
  • יא 19/02/2012 19:16
    הגב לתגובה זו
    הנתונים המהימנים ביותר הם של השמאי הממלשתי!? תוסיף גם קבלנים, חברים שלך! צבוע
  • 5.
    אילתי 19/02/2012 10:56
    הגב לתגובה זו
    נשב על הגדר ונראה מה יהיה
  • מזל שהצלחת למכור (ל"ת)
    נתי 19/02/2012 12:29
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    זוהי רק ההתחלה, ירידה של 30% בדרך (ל"ת)
    ישראל 19/02/2012 10:55
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    ממתין 19/02/2012 10:35
    הגב לתגובה זו
    לרדת שווה להמתין
  • עמית 19/02/2012 10:56
    הגב לתגובה זו
    גם אני ממתין. נראה לי בלתי סביר לשלם 2 מילון ש" ח לדירה חדשה בשרון. 1.6 מספיק
  • 2.
    נתנאל 19/02/2012 10:28
    הגב לתגובה זו
    נו...? מה חשבתם? שממשכורת של 8000 שח אפשר לקנות דירה במיליון שמונה מאות? תחשבו שוב. ההגבלות של האוצר עשו את שלהן. לאנשים : 1. אין מספיק כסף 2. אין אפשרות לקחת משכנתא גבוהה 3. השמאים מתמחרים דירות נמוך כדי להגן על הבנק הכל יתמוטט.
  • 1.
    all will crush (ל"ת)
    dd 19/02/2012 10:19
    הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

דירה להשכרה
צילום: תמר מצפי
שכר הדירה - לאן?

שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"

ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"

צלי אהרון |
נושאים בכתבה שכר דירה

שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית. 

מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.

התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה. 

 עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.

ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?

"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."

עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?