4 תרחישי קיצון בתכנית הדיור של כחלון

החלום הרטוב של שר האוצר משה כחלון, בתוקף היותו גם שר העל לענייני דיור, הינו הורדת מחירי הדיור לרמת המחירים של "מחיר למשתכן". על כך אף הצהיר לא פעם.

כפי שכולנו יודעים, רמות המחירים של מחיר למשתכן נמוכות בכ-20% אחוזים לעומת רמות המחירים הממוצעות ביתר הפרויקטים הנדל"ניים, ובמקרים מסוימים אף הפער מרקיע ל-25% אחוזים בקירוב. זהו ללא ספק פער מרשים, המאפשר בלא מעט מקרים לרבבות חסרי דירה להגשים את חלום הדירה. אלא מה? אם, חלילה חלומו של כחלון להוריד את מחירי הדיור לרמת מחיר למשתכן יתגשם, זה עלול גם להיות חלום הבלהות גם שלו, ובמיוחד של רוכשי הדירות. כל זאת למה?

כזכור, "משבר הסאב פריים" בארצות הברית התרחש לפני כעשר שנים, ברגע שהמשכנתאות שאותן לקחו רוכשי הדירות האמריקאים, גילמו את מחירי הדירות המלאים, ולעתים אף עלו עליהם.

נכון להיום יכול כל זוג צעיר לקחת משכנתא בשיעור של עד 70% אחוזים ממחיר הדירה. ברגע שמחיר הדירה יצנח, נניח ב-25%-30% אחוזים (וזה אינו תרחיש בלתי אפשרי!). במקרה כזה המשכנתא עלולה גם אצלנו לגלם את מחיר הדירה המלא. הסכנות במצב כזה הן משמעותיות ביותר:

1. רוכשי הדירות יפסידו כמובן באופן ריאלי את שווי הנכס שלהם, בין אם מדובר ב"מחיר למשתכן" ובין אם מדובר על נכס שנרכש ב"שוק החופשי".

2. הם יצטרכו כמובן לעמוד בהחזר משכנתא לא פורפורציונלי

3. אחוז הריבית על המשכנתאות כבר עלה בשנתיים האחרונות בכ-60% אחוזים בקירוב. עובדה זו כשלעצמה מחמירה את המצב עוד יותר, קל וחומר אם הריבית תמשיך לעלות, מה שיחייב כמובן החזר חודשי גבוה עוד יותר.

• חברים שלכם קיבלו מתנה מהמדינה - אתם פספסתם
• הדור הצעיר מוותר על קניית דירה - ומה זה עושה לכלכלה?

4. כאן הסכנה כפולה ומכופלת - מה יעשו הבנקים, שהם הלוא ערבים לנכסים, ברגע ששווי הנכסים ירד כל כך? מדובר, בחישוב פשוט בהפסד של עשרות מיליארדים. זה נשמע אולי לקורא חזון אפוקליפטי בלתי אפשרי, אולם קיים כאן תרחיש קיצון של "משבר סאב פריים ישראלי", שיפגע לא רק ברבבות הרבים של רוכשי הדירות, אלא גם בראש ובראשונה במערכת המוניטרית הישראלית, מה שעלול להכניס את הכלכלה בארץ למיתון חריף. עוד לא מאוחר מדי למנוע תרחיש קיצון זה. כחלון יכול, במחי יד, לבטל את הוראת השעה על "מחיר למשתכן", ולחזור למדיניות הישנה והטובה של סיוע דיפרנציאלי לרוכשים באמצעות הלוואות ומענקי מקום, כל זאת על פי נקודות זיכוי שונות על פי כל מקרה ומקרה. בכך המשק הישראלי יוכל גם לחסוך היעדר הכנסות במיליארדים, המבוזבזות שלא לצורך כבר היום על מחיר למשתכן.

בנוסף, ניתן יהיה לאושש את "ליבת" שוק הדיור, הסובלת קשות כתוצאה ממחיר למשתכן ולהפנות הרבה יותר משאבים לכיוונים שיהוו מנועי צמיחה למשק דוגמת התחדשות עירונית והכנסת טכנולוגיות חדישות בענף הבנייה. והכי חשוב - ניתן יהיה לחזור שוב למומנטום הצמיחה שאפיין את המשק הישראלי עד כניסת כחלון לתפקיד. חומר למחשבה.

הכותב הוא ארז כהן, שמאי מקרקעין ולשעבר יו"ר לשכת השמאים