שאלת החבות במס רכישה בקשר לרכישת מקרקעין במסגרת קבוצת רכישה עובר לתיקון 69 לחוק
עו"ד רו"ח (כלכלן) ארז בוקאי
ו"ע 10784/10גיאות אפיקי נדל"ן בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
ו"ע 10784/10
גיאות אפיקי נדל"ן בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב פסקה כי העוררים אשר רכשו מקרקעין במסגרת קבוצת רכישה רכשו מקרקעין ולא דירות מוגמרות. יצוין כי המקרקעין נרכשו קודם לכניסתו לתוקף של תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין, כך שהתיקון האמור אינו חל על רכישתם.
השאלה המשפטית הרקע העובדתי וטענות הצדדים
בנוגע למקרקעין ברחוב עין הקורא בתל אביב נערכו הסכמים כדלהלן: חוזה מיום 20.8.2009 שנכרת בין צ.פ חברה לבניין בע"מ (להלן: "המוכרת") לבין המערערים, ולפיו רכשו המערערים את המקרקעין (להלן: "הסכם המכר"). הסכם שיתוף מחודש אוגוסט 2009 שנכרת בין המערערים לבין עצמם, ולפיו הסכימו הצדדים להסכם לרכוש את הזכויות במקרקעין ולהקים על המקרקעין בניין דירות (להלן: "הבניין") שבו תיוחד לכל אחד מהצדדים דירה מסוימת (להלן: "הסכם השיתוף"). הסכם מיום 19.8.2009 שנכרת בין גיאות אפיקי נדל"ן בע"מ (להלן: "גיאות") לבין העוררים האחרים, ולפיו הוסכם שגיאות תעניק שירותי ייעוץ וליווי בבניית הבניין (להלן: "הסכם הייעוץ").
העוררים הגישו למשיב שומה עצמית שבמסגרתה דיווחו על רכישת המקרקעין תוך חישוב מס הרכישה כרכישת מקרקעין בלבד. המשיב הוציא לעוררים שומות מס רכישה שבמסגרתן חויבו העוררים במס רכישה לפי שווי של דירות מוגמרות. מכאן הערר. לאחר הגשת הערר, התקשרו העוררים עם המוכרת בהסכם בנייה מיום 4.12.2011, ולפיו שכרו את שירותי הבנייה של המוכרת.
דיון
במסגרת הסכם השיתוף נטל על עצמו כל אחד מהצדדים להסכם סיכון, והוא שאם בסופו של דבר לא תיבנה הדירה שיוחדה לו, לא יהיה גורם שממנו יוכל להיפרע בשל כך. אפשר שהצדדים להסכם השיתוף היו מודעים לאפשרות "שייתפסו" בעיני רשויות המס כמי שרכשו דירת מגורים, ובניסוח הוראה זו של ההסכם ביקשו להתחמק מאפשרות כזו, אולם בכך אין כדי לסווגם כמי שרכשו דירת מגורים, כשעל פי הוראה זו נטל כל אחד מהמשתתפים סיכון ממשי - אם בסופו של דבר לא יזכה לקבל דירה ולא יהיה לו גורם להיפרע ממנו בגין הנזק הגלום באי בניית הדירה. במילים אחרות, במקום שמבחינה משפטית משמעות ההוראה האמורה היא שאין בנמצא גורם אחראי לבניית הדירות שיוחדו לכל אחד מהצדדים, נכון להסיק שהצדדים לא רכשו דירה. יודגש כי לא נטען וממילא לא הוכח כי מדובר בהסכם למראית עין. אמנם הסכם המכר והסכם השיתוף נכרתו בסמוך, ובכך יש לכאורה כדי ללמד על זיקה בין הסכם המכר שלפיו רכשו העוררים את המקרקעין לבין הסכם השיתוף שבו התחייבו הצדדים לממן את המיזם לבניית הדירות שיוחדו לכל אחד מהם ולקבוע את התנאים לקידום המיזם וניהולו. אלא שכאמור, המוכרת לא הייתה צד להסכם השיתוף וממילא נותקה ממערך הזכויות והחובות הכרוכות בבניית הדירות.
- חשבים משיקה מוצר חדש : הסורק - שירות התראות משפטיות
- חשבים מציגה מהפיכה טכנולוגית בעולם דיני העבודה והשכר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אפשר שרכישת המקרקעין ובניית הבניין נהגו על ידי יזם מסוים וזה פעל לארגן את הרוכשים המעוניינים ואת הספקים ואנשי המקצוע, אולם מהסכם השיתוף עולה כי ההכרעה בכל הקשור לרכישת המקרקעין ובבניית הבניין הייתה נתונה לחברי הקבוצה, באמצעות נציגות נבחרת. בכך נטלו על עצמם חברי הקבוצה את הסיכון בנוגע להשלמת המיזם ועלותו. מצב דברים זה שונה מהותית מרכישת דירה מקבלן, אשר הוא לבדו נושא בסיכון ביחס להשלמת המיזם, בעוד הרוכשים מתחייבים לשלם את התמורה המוסכמת אשר בדרך כלל מובטחת בערבויות מכר. העובדה שהסכם הבנייה בין העוררים לבין המוכרת (הקבלן) נכרת תקופה ארוכה לאחר כריתת הסכם המכר (כשנתיים), תומכת בטענה שלפיה לא הייתה שום הסכמה מוקדמת בין העוררים לבין המוכרת בקשר לבניית הבניין.
בהתחשב בנסיבות העניין, ייחוד דירות במסגרת הסכם השיתוף שבו התקשרו העוררים בינם לבין עצמם, אין בו כדי ללמד על רכישת הדירות שיוחדו לכל אחד מהעוררים, ובוודאי שאין לראות זאת כך, במקום שבו המוכרת כלל לא הייתה צד להסכם זה.
לטענת המשיב, גיאות הייתה הגורם המארגן הפועל למען חברי הקבוצה בייזום המיזם, הוצאתו אל הפועל וארגון בנק מלווה בתמורה לשכר. נוסף על כך, גיאות היא חלק מקבוצת הרכישה ורשאית להירשם כבעלים של היחידה המסחרית במיזם. באלה יש כדי לתמוך במסקנה שמדובר ברכישת דירות מגורים. אכן, מהסכמי השיתוף והייעוץ עולה שגיאות אמורה הייתה ללוות ולייעץ לחברי הקבוצה בביצוע המיזם ואפשר אף שהיא הייתה הגורם הדומיננטי בייזום ובהוצאת המיזם לפועל, אם בהיותה חלק מקבוצת הרוכשים ואם בכובעה כיועצת ו/או כמארגנת. אלא שבכך אין כדי להטיל על מוכרת הקרקע חובה כלשהי לבניית הדירות שהתכוונו העוררים לבנות על המקרקעין שרכשו, ועל כן, אין בנסיבה זו אינדיקציה לכך שהעוררים רכשו מהמוכרת דירת מגורים.
- "כיבוש עזה אינו רק אתגר ביטחוני אלא איום כלכלי חמור על ישראל"
- רפאל מציגה את "מגן אור" מערכת הלייזר החדשה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- בנק ישראל: בנק מזרחי טפחות הוא הכי יקר בהלוואות ומשכנתאות
לאחר שהוצאה השומה נשוא הערעור כאן, התקשרו העוררים עם המוכרת בהסכם הבנייה, ומתעוררת השאלה אם יש בכוחה של נסיבה זו להטות את הכף ולראות בעוררים כמי שרכשו דירת מגורים, כטענת המשיב. נפסק כי אין בהתקשרות המאוחרת בין העוררים לבין המוכרת כדי ליצור זיקה משפטית בין עסקת מכר המקרקעין לבין עסקת הבנייה. אכן, מדובר בצדדים זהים, אולם מלבד זאת לא הצביע המשיב על הוראה בהסכם הבנייה המאוחר להסכם המכר שיש בה כדי לקשור באופן משפטי בין שני ההסכמים.
המקרקעין נרכשו ביום 20.8.2009, קודם לכניסתו לתוקף של תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. על כן אין צורך להידרש להוראות התיקון האמור במסגרת הליך זה.
תוצאה
הערר התקבל. המשיב חויב בהוצאות בסך 115,000 ש"ח.
בבית המשפט: ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין תל אביב
לפני: כב' השופט מגן אלטוביה והחברים י' בילצקי וצ' פרידמן
ניתן ביום: 2.7.2015

בנק ישראל פרסם תכנית כוללת להקלות כלכליות לחיילי חובה
האמנה החדשה, שנקראת "אמנת זמינות פיננסית לסיוע לחיילים וחיילות בשירות חובה", תעודד את הבנקים להעניק פתרונות יצירתיים, להקפיא הליכים משפטיים ולשפר את הנגישות הפיננסית של חיילים לאורך השירות ובסיומו
הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל השיק מהלך ראשון מסוגו, שמטרתו להעניק סיוע פיננסי ייעודי לחיילי וחיילות חובה. האמנה החדשה, שאומצה באופן וולונטרי על ידי כלל המערכת הבנקאית, מתיימרת להתמודד עם תופעה שהפכה בשנים האחרונות לנפוצה במיוחד: חיילים בשירות סדיר שמוצאים את עצמם תחת עומס כלכלי מהותי, לעיתים כבר במהלך השירות, ונושאים איתם את נטל החובות גם לאחר השחרור.
היוזמה, הקרויה "אמנת זמינות פיננסית", נבנתה בשיתוף פעולה של שורת גופים ובהם הבנקים, חברות כרטיסי האשראי, איגוד הבנקים, משרד המשפטים (הסיוע המשפטי), רשות האכיפה והגבייה, ועמותת "נדן". לפי הפיקוח, מטרת האמנה אינה רק הקלה מידית על חיילים הנמצאים בקשיים, אלא גם מניעה, באמצעות כלים לשיפור הידע הפיננסי והנגישות לשירותים.
מרכיב מרכזי באמנה הוא הטיפול בחוב. על פי המתווה, בנקים שיעמדו בהוראות יקפיאו הליכים משפטיים למשך שנה לחוב של עד 15 אלף שקל, וינסו לגבש עם החייל החייב הסדר תשלומים מקל, בהתאם ליכולותיו. ההקפאה תוארך בעוד חודש אם החייל ריצה עונש מאסר של 30 יום ומעלה. מדובר במהלך שיש בו היבט חברתי מובהק, אם כי המבחן המשמעותי יהיה מידת השימוש בו בפועל, ובעיקר מידת שיתוף הפעולה מצד הבנקים עצמם, שיכולים אמנם להעניק הקלות נוספות, אך אינם מחויבים לכך.
כחלק מהשינוי, ימנו הבנקים אנשי קשר ייעודיים לחיילים, שיקבלו הכשרה ממוקדת בהובלת הגופים הרלוונטיים, כולל מפגש עם נציגי צה"ל והסיוע המשפטי, ויוכלו להציע פתרונות בהתאמה אישית. כל חייל יוכל לפנות לאיש הקשר בבנק שבו מתנהל חשבונו, ללא תלות במקום השירות או הסניף. במקביל, תוענק גמישות תפעולית, תעודת חוגר תוכר כאמצעי זיהוי רשמי לפעולות בסיסיות בבנק, חיילים יוכלו לפעול בכל סניף הקרוב אליהם ולא רק בסניף האם, ויונפקו כרטיסי חיוב דיגיטליים זמינים עבור חיילים המשרתים הרחק מהבית.
- סמוטריץ' נגד בנק ישראל: "אם הנגיד לא יוריד את הריבית אני אוריד מיסים"
- האם מתפתחת בבנק ישראל "דיקטטורה מחשבתית"?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באשר לאשראי, תצא המלצה להציע מסגרות מותאמות ליכולת הכלכלית של החיילים, תוך הפחתת סיכון להיכנסות למינוס או לחריגות לא מבוקרות. מעניין לראות שהאמנה אינה עוסקת רק בהיבט המיידי אלא גם בתקופות חריגות, כמו מלחמה. ההתייחסות למבצעים כמו "חרבות ברזל" ו-"עם כלביא" מעידה על לקח ברור שלמד הפיקוח: בתקופות לחימה נדרשת רמה גבוהה של גמישות ונכונות מצד המערכת הבנקאית לפעול ברגישות מול חיילים שנפגעו, נפצעו, או נמצאים בזמינות מבצעית אפסית.

"כיבוש עזה אינו רק אתגר ביטחוני אלא איום כלכלי חמור על ישראל"
פרופ' צבי אקשטיין, ראש מכון אהרון למדיניות כלכלית: "הסדרה בשילוב רפורמות כלכליות יכולה להחזיר את המשק למסלול של יציבות וצמיחה"
מכון אהרן למדיניות כלכלית באוניברסיטת רייכמן מפרסם ניתוח הבוחן את ההשלכות הכלכליות של שלושה תרחישים ביטחוניים־מדיניים אפשריים הנוגעים לחזית עם עזה: סיום הלחימה והסדרה בינלאומית לניהול אזרחי של רצועת עזה; סיום הלחימה בעזה, ללא הסדרה. כיבוש מלא של רצועת עזה הכולל ניהול אזרחי מתמשך בידי ישראל
הניתוח שנבנה בשיתוף מומחי ביטחון מצביע כי כיבוש עזה כרוך בהוצאות ביטחוניות גבוהות, צפוי לגרור סנקציות כלכליות, ימנע יישום רפורמות תומכות צמיחה ויוביל לפגיעה ברמת החיים של האזרחים וביציבות הפיננסית של המשק. תרחיש כזה יוביל ל"עשור אבוד" – שנים רבות של צמיחה איטית - כפי שקרה לאחר מלחמת יום כיפור. לעומת זאת, בתרחיש הסדרה והעברת הניהול האזרחי של רצועת עזה החל מ-2026 לאחריות בינלאומית תתאפשר חזרת המשק למסלול של צמיחה כלכלית כפי שקרה לאחר האינתיפאדה השנייה.
מכון אהרן מפריד בניתוח הכלכלי בין הטווח הקצר (2027-2025) לטווח הארוך (2035-2028). בכל אחד מהתרחישים הוערכו היקפי המילואים הנדרשים, היקף העובדים שיעדר ממקום העבודה, העלויות הביטחוניות והשפעותיהם על הגרעון, הצמיחה ויחס החוב לתוצר.
כיבוש מלא של רצועת עזה
בתרחיש זה צה"ל נוקט בפעילות צבאית עצימה מאוד ברבעון האחרון של 2025 וכן ב-2026, לרבות גיוס מילואים רחב של כ-100 אלף אנשי מילואים. ישראל, מתוקף החוק הבינלאומי, מחויבת בחלוקת מזון ובשירותים אזרחיים בסיסיים לתושבי עזה. הפעילות הצבאית, יחד עם ההוצאות בגין ניהולה האזרחי של עזה, לרבות חלוקת המזון, מגדילות את ההוצאות הצבאיות ב-2025 וב-2026 אל מעל ל-9% תוצר בשנה, ואת הגרעון בשנים אלו ל-7.6% ו-7.9% בהתאמה. החוקרים מדגישים שבכל התרחישים שנבחנו מתקיימת התאמה תקציבית של 2% תוצר (הפחתת הוצאות או העלאות מיסים) בשנים 2027-2026. צמיחת התוצר בתרחיש זה תיפגע באופן משמעותית: 0.7% ב-2025 ו-1.1% ב-2026. ותוביל לצמיחה שלילית של התוצר לנפש (ירידה של 1.1% ב-2025, ושל 0.7% ב-2026). תוצאות אלו הן סכנה של ממש ליציבות הפיננסית של ישראל – יחס החוב לתוצר צפוי לעלות ל-75.9% בסוף 2026 ול-78.8% ב-2027. רמות אלו של יחס חוב לתוצר צפויות להוביל להפחתה משמעותית של דירוג החוב של ישראל, לזינוק בפרמיית הסיכון ולעלייה בעלויות מימון ומחזור החוב של הממשלה. החוקרים מניחים כי תחת תרחיש כיבוש עזה לא יהיה ניתן ליישם רפורמות תומכות צמיחה כלכלית כגון השקעה בהון האנושי, בתעסוקה, בתשתיות ובעיקר תשתיות תחבורה ותשתיות דיגיטציה של המשק.
- כולם מדברים על עלייה לארץ - הוא מדבר על הגירה מהארץ; הכלכלן שמספק תחזית פסימית לשנה הבאה
- מאות כלכלנים במכתב: "עדיין לא מאוחר לעצור את הרכבת לפני התהום"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תרחיש זה טומן בחובו סיכונים גדולים לכלכלה הישראלים וליציבות המשק: ראשית, תנאים אלו לא יאפשרו מימון מלא של דרישות מערכת הביטחון צפויה פגיעה משמעותית בשירותי האזרחיים, בעיקר בריאות, חינוך והשקעות בתחבורה. בנוסף, תרחיש כזה יחריף את מצבה המתדרדר של ישראל בזירה הבינלאומית הצפויה להטיל סנקציות כלכליות שיפגעו בחברות יצוא, בעיקר יצוא הייטק, ובייצור מקומי בשל קושי ביבוא מוצרי גלם וביניים.