שאלת החבות במס רכישה בקשר לרכישת מקרקעין במסגרת קבוצת רכישה עובר לתיקון 69 לחוק
עו"ד רו"ח (כלכלן) ארז בוקאי
ו"ע 10784/10גיאות אפיקי נדל"ן בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
ו"ע 10784/10
גיאות אפיקי נדל"ן בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב פסקה כי העוררים אשר רכשו מקרקעין במסגרת קבוצת רכישה רכשו מקרקעין ולא דירות מוגמרות. יצוין כי המקרקעין נרכשו קודם לכניסתו לתוקף של תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין, כך שהתיקון האמור אינו חל על רכישתם.
השאלה המשפטית הרקע העובדתי וטענות הצדדים
בנוגע למקרקעין ברחוב עין הקורא בתל אביב נערכו הסכמים כדלהלן: חוזה מיום 20.8.2009 שנכרת בין צ.פ חברה לבניין בע"מ (להלן: "המוכרת") לבין המערערים, ולפיו רכשו המערערים את המקרקעין (להלן: "הסכם המכר"). הסכם שיתוף מחודש אוגוסט 2009 שנכרת בין המערערים לבין עצמם, ולפיו הסכימו הצדדים להסכם לרכוש את הזכויות במקרקעין ולהקים על המקרקעין בניין דירות (להלן: "הבניין") שבו תיוחד לכל אחד מהצדדים דירה מסוימת (להלן: "הסכם השיתוף"). הסכם מיום 19.8.2009 שנכרת בין גיאות אפיקי נדל"ן בע"מ (להלן: "גיאות") לבין העוררים האחרים, ולפיו הוסכם שגיאות תעניק שירותי ייעוץ וליווי בבניית הבניין (להלן: "הסכם הייעוץ").
העוררים הגישו למשיב שומה עצמית שבמסגרתה דיווחו על רכישת המקרקעין תוך חישוב מס הרכישה כרכישת מקרקעין בלבד. המשיב הוציא לעוררים שומות מס רכישה שבמסגרתן חויבו העוררים במס רכישה לפי שווי של דירות מוגמרות. מכאן הערר. לאחר הגשת הערר, התקשרו העוררים עם המוכרת בהסכם בנייה מיום 4.12.2011, ולפיו שכרו את שירותי הבנייה של המוכרת.
דיון
במסגרת הסכם השיתוף נטל על עצמו כל אחד מהצדדים להסכם סיכון, והוא שאם בסופו של דבר לא תיבנה הדירה שיוחדה לו, לא יהיה גורם שממנו יוכל להיפרע בשל כך. אפשר שהצדדים להסכם השיתוף היו מודעים לאפשרות "שייתפסו" בעיני רשויות המס כמי שרכשו דירת מגורים, ובניסוח הוראה זו של ההסכם ביקשו להתחמק מאפשרות כזו, אולם בכך אין כדי לסווגם כמי שרכשו דירת מגורים, כשעל פי הוראה זו נטל כל אחד מהמשתתפים סיכון ממשי - אם בסופו של דבר לא יזכה לקבל דירה ולא יהיה לו גורם להיפרע ממנו בגין הנזק הגלום באי בניית הדירה. במילים אחרות, במקום שמבחינה משפטית משמעות ההוראה האמורה היא שאין בנמצא גורם אחראי לבניית הדירות שיוחדו לכל אחד מהצדדים, נכון להסיק שהצדדים לא רכשו דירה. יודגש כי לא נטען וממילא לא הוכח כי מדובר בהסכם למראית עין. אמנם הסכם המכר והסכם השיתוף נכרתו בסמוך, ובכך יש לכאורה כדי ללמד על זיקה בין הסכם המכר שלפיו רכשו העוררים את המקרקעין לבין הסכם השיתוף שבו התחייבו הצדדים לממן את המיזם לבניית הדירות שיוחדו לכל אחד מהם ולקבוע את התנאים לקידום המיזם וניהולו. אלא שכאמור, המוכרת לא הייתה צד להסכם השיתוף וממילא נותקה ממערך הזכויות והחובות הכרוכות בבניית הדירות.
- חשבים משיקה מוצר חדש : הסורק - שירות התראות משפטיות
- חשבים מציגה מהפיכה טכנולוגית בעולם דיני העבודה והשכר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אפשר שרכישת המקרקעין ובניית הבניין נהגו על ידי יזם מסוים וזה פעל לארגן את הרוכשים המעוניינים ואת הספקים ואנשי המקצוע, אולם מהסכם השיתוף עולה כי ההכרעה בכל הקשור לרכישת המקרקעין ובבניית הבניין הייתה נתונה לחברי הקבוצה, באמצעות נציגות נבחרת. בכך נטלו על עצמם חברי הקבוצה את הסיכון בנוגע להשלמת המיזם ועלותו. מצב דברים זה שונה מהותית מרכישת דירה מקבלן, אשר הוא לבדו נושא בסיכון ביחס להשלמת המיזם, בעוד הרוכשים מתחייבים לשלם את התמורה המוסכמת אשר בדרך כלל מובטחת בערבויות מכר. העובדה שהסכם הבנייה בין העוררים לבין המוכרת (הקבלן) נכרת תקופה ארוכה לאחר כריתת הסכם המכר (כשנתיים), תומכת בטענה שלפיה לא הייתה שום הסכמה מוקדמת בין העוררים לבין המוכרת בקשר לבניית הבניין.
בהתחשב בנסיבות העניין, ייחוד דירות במסגרת הסכם השיתוף שבו התקשרו העוררים בינם לבין עצמם, אין בו כדי ללמד על רכישת הדירות שיוחדו לכל אחד מהעוררים, ובוודאי שאין לראות זאת כך, במקום שבו המוכרת כלל לא הייתה צד להסכם זה.
לטענת המשיב, גיאות הייתה הגורם המארגן הפועל למען חברי הקבוצה בייזום המיזם, הוצאתו אל הפועל וארגון בנק מלווה בתמורה לשכר. נוסף על כך, גיאות היא חלק מקבוצת הרכישה ורשאית להירשם כבעלים של היחידה המסחרית במיזם. באלה יש כדי לתמוך במסקנה שמדובר ברכישת דירות מגורים. אכן, מהסכמי השיתוף והייעוץ עולה שגיאות אמורה הייתה ללוות ולייעץ לחברי הקבוצה בביצוע המיזם ואפשר אף שהיא הייתה הגורם הדומיננטי בייזום ובהוצאת המיזם לפועל, אם בהיותה חלק מקבוצת הרוכשים ואם בכובעה כיועצת ו/או כמארגנת. אלא שבכך אין כדי להטיל על מוכרת הקרקע חובה כלשהי לבניית הדירות שהתכוונו העוררים לבנות על המקרקעין שרכשו, ועל כן, אין בנסיבה זו אינדיקציה לכך שהעוררים רכשו מהמוכרת דירת מגורים.
- ישראל חושפת את "אור איתן": מערכת יירוט לייזר מבצעית ראשונה בעולם
- וואן זירו נלחץ מבנק אש ומשיק מסלול חדש - הגדולים עדיין אדישים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- המענק לעובדים ייכנס כבר מחר: רשות המסים מקדימה את הפעימה...
לאחר שהוצאה השומה נשוא הערעור כאן, התקשרו העוררים עם המוכרת בהסכם הבנייה, ומתעוררת השאלה אם יש בכוחה של נסיבה זו להטות את הכף ולראות בעוררים כמי שרכשו דירת מגורים, כטענת המשיב. נפסק כי אין בהתקשרות המאוחרת בין העוררים לבין המוכרת כדי ליצור זיקה משפטית בין עסקת מכר המקרקעין לבין עסקת הבנייה. אכן, מדובר בצדדים זהים, אולם מלבד זאת לא הצביע המשיב על הוראה בהסכם הבנייה המאוחר להסכם המכר שיש בה כדי לקשור באופן משפטי בין שני ההסכמים.
המקרקעין נרכשו ביום 20.8.2009, קודם לכניסתו לתוקף של תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. על כן אין צורך להידרש להוראות התיקון האמור במסגרת הליך זה.
תוצאה
הערר התקבל. המשיב חויב בהוצאות בסך 115,000 ש"ח.
בבית המשפט: ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין תל אביב
לפני: כב' השופט מגן אלטוביה והחברים י' בילצקי וצ' פרידמן
ניתן ביום: 2.7.2015

המענק לעובדים ייכנס כבר מחר: רשות המסים מקדימה את הפעימה השנייה
כ-201 אלף זכאים יקבלו כ-410 מיליון שקל ישירות לחשבון הבנק, חודש מוקדם מהמתוכנן, כדי להקל על משפחות לפני החגים. ניתן עדיין להגיש בקשות למענק עבור 2023 באתר רשות המסים
רשות המסים מודיעה על הקדמת הפעימה השנייה של מענק עבודה לשנת 2024. אשר תוקדם ותשולם כבר מחר, 18 בספטמבר, במקום באמצע אוקטובר כנהוג מדי שנה. במסגרת ההקדמה יועברו לחשבונות הבנק של הזכאים כ-410 מיליון שקל, שיחולקו לכ־201 אלף עובדים ועובדות. מדובר על סכום ממוצע של כ-2,000 שקל לזכאי. המהלך נועד להקל על משפחות וזכאים נוספים לקראת תקופת החגים, שבה נרשמות הוצאות חריגות.
מענק עבודה, המוכר גם כ"מס הכנסה שלילי" - נועד לחזק עובדים בעלי שכר נמוך ולעודד יציאה לתעסוקה. המענק משולם בארבע פעימות שנתיות, והקדמת התשלום הנוכחי מאפשרת לזכאים לקבל את הכסף מוקדם מהמתוכנן ולהיערך טוב יותר מבחינה כלכלית. מי שטרם הגיש בקשה עבור שנת 2024 עדיין יכול לעשות זאת באופן מקוון באתר רשות המסים, והכספים יועברו לו בהתאם לאישורי הזכאות בפעימות הבאות.
בנוסף, ניתן עד סוף השנה להגיש גם בקשות רטרואקטיביות עבור שנת 2023 - הזדמנות עבור מי שפספס את ההגשה במועד. בין הזכאים ניתן למנות שכירים ועצמאים בני 21 ומעלה שהם הורים, וכן בני 55 ומעלה גם ללא ילדים, בהתאם לרמות ההכנסה שנקבעו במדריך המענק. החל מהשנה מתווספת גם הטבה ייחודית להורים לפעוטות. כמו כן, נשים שכירות בנות 60 ומעלה (ילידות 1960 ואילך) יכולות לבקש מקדמה על חשבון מענק 2025, בכפוף לעמידה בקריטריונים.
רשות המסים מזכירה לזכאים לוודא כי פרטי חשבון הבנק שלהם מעודכנים כדי למנוע עיכובים בהעברה.
יגדיל את הצריכה הפרטית
הקדמת התשלום משתלבת בתוך מגמה רחבה יותר של צעדי מדיניות כלכלית שנועדו לתמוך במשקי הבית, במיוחד על רקע יוקר המחיה. כמו כן, הזרמת כ-410 מיליון שקל למחזור הכספי דווקא בסמוך לחגים צפויה להגדיל את הצריכה הפרטית בתקופה שממילא מתאפיינת בהוצאות גבוהות, ובכך לתרום גם לפעילות הכלכלית במשק.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- העלימו מאות מיליוני שקלים - וזה העונש שנגזר עליהם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המענק מופנה בעיקר לאוכלוסיות שעובדות אך מתקשות לסגור את החודש, הורים צעירים, משפחות חד-הוריות וותיקים בגיל העבודה המאוחר. הקדמת התשלום מאפשרת להם להיכנס לתקופת החגים עם פחות דאגות כלכליות, ולנסות לעזור לרווחה בסיסית לילדים ולמשפחה. כמובן שלא מדובר על סכום גדול בהינתן שהסכום הוא לאורך זמן רב - אבל עדיין, מדובר על סכום שבהחלט יכול לעזור.

וואן זירו נלחץ מבנק אש ומשיק מסלול חדש - הגדולים עדיין אדישים
הבנק הדיגיטלי וואן זירו מציע פטור מעמלות ושירותים ייעודיים לעצמאים, על רקע השקת הבנק החדש אש של ניר צוק - האם הבנקים הקטנים יאכלו אחד את השני כשהגדולים יחייכו מהצד?
בנק ONE ZERO הכריז היום על השקת מסלול בנקאי חדש לעצמאים, שכולל שירותים ייעודיים כמו הפקת חשבוניות דיגיטליות, ניהול מע"מ, פטור מעמלות עו"ש ומט"ח, וממשק דיגיטלי לניהול פעילות עסקית וכל זה ללא עלות חודשית. לפי הבנק, מדובר בחבילת שירותים שעשויה לחסוך לעצמאי
למעלה מ־3,000 שקל בשנה.
המסלול מבוסס על שיתוף פעולה עם חברת FINBOT, שמספקת את הפלטפורמה לניהול הפעילות העסקית דרך האפליקציה FINBOT SMART. כך לדוגמה, בכל תקבול שמתקבל לחשבון, המערכת תזהה אוטומטית את הצורך בתשלום מע"מ, תציע להפריש 18% מהסכום לפיקדון
יומי ייעודי, ותאפשר גם לצבור ריבית על כספי המע"מ בנוסף להתראות שוטפות על המצב התזרימי של כל החשבונות במקום אחד.
קניבליזציה בין הבנקים הקטנים?
זה מגיע בעיתוי טעון במיוחד: ימים ספורים לאחר ההשקה הרשמית של בנק אש. המסלול החדש של וואן זירו הוא כנראה יותר אילוץ מיוזמה. וואן זירו, נאבק יותר משלוש שנים כדי לבסס את עצמו כבנק משמעותי מול הענקיים ואז מגיע בנק אש שאולי הוא עדיין לא איום אמיתי אבל הוא בהחלט מצליח לייצר רעש, ועושה זאת עם אג’נדה לוחמנית, ואפילו עקיצות ישירות מהיזם הראשי - בנק אש עומד להיכשל - הנה הסיבות.
במעמד השקת הבנק החדש, הביקורת הייתה ישירה וחסרת עכבות מצד אחד מהמייסדים, יזם ההייטק ניר צוק: "לא יודע למה מישהו חשב שזה יעבוד", הוא
אמר כשהוא התייחס למודל המנוי החודשי של וואן זירו. לדבריו, “וואן זירו החליטו שהם כמו נטפליקס או חדר כושר. אנחנו בבנק אש באים עם מודל אחר לגמרי אנחנו מחלקים חצי מהרווחים עם הלקוחות. לא גובים עמלות עו"ש, לא דמי מנוי, וכל שקל שמופקד אצלנו הבנק מרוויח חצי ממנו
והלקוח חצי. זה הוגן, וזה שקוף".
- מה הריבית בפיקדונות בכל הבנקים וכמה אתם מפסידים על הכסף בעו"ש?
- ההטבות של ONE ZERO למילואימניקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הוא לא סיים רק במודל העסקי ותקף גם את התשתית הטכנולוגית של וואן זירו: "הם בחרו במערכת ליבה הודית בת 40 שנה, יקרה ולא מותאמת. אצלנו המערכת נבנתה מקצה לקצה על ידי הייטק ישראלי, רזה וזול". בנוסף לזה צוק ציין שוואן
זירו "שרף כבר כ־890 מיליון שקל מתוך המימון שגייס", בעוד שבבנק אש, לדבריו, "רוב הכסף עוד נמצא בקופה".