הירשמו
  1. ראשי
  2. בארץ

שאלת החבות במס רכישה בקשר לרכישת מקרקעין במסגרת קבוצת רכישה עובר לתיקון 69 לחוק

עו"ד רו"ח (כלכלן) ארז בוקאי  

ו"ע 10784/10
גיאות אפיקי נדל"ן בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
חשבים |
נושאים בכתבה חשבים

ו"ע 10784/10

גיאות אפיקי נדל"ן בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב

 

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב פסקה כי העוררים אשר רכשו מקרקעין במסגרת קבוצת רכישה רכשו מקרקעין ולא דירות מוגמרות. יצוין כי המקרקעין נרכשו קודם לכניסתו לתוקף של תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין, כך שהתיקון האמור אינו חל על רכישתם.

השאלה המשפטית הרקע העובדתי וטענות הצדדים

בנוגע למקרקעין ברחוב עין הקורא בתל אביב נערכו הסכמים כדלהלן: חוזה מיום 20.8.2009 שנכרת בין צ.פ חברה לבניין בע"מ (להלן: "המוכרת") לבין המערערים, ולפיו רכשו המערערים את המקרקעין (להלן: "הסכם המכר"). הסכם שיתוף מחודש אוגוסט 2009 שנכרת בין המערערים לבין עצמם, ולפיו הסכימו הצדדים להסכם לרכוש את הזכויות במקרקעין ולהקים על המקרקעין בניין דירות (להלן: "הבניין") שבו תיוחד לכל אחד מהצדדים דירה מסוימת (להלן: "הסכם השיתוף"). הסכם מיום 19.8.2009 שנכרת בין גיאות אפיקי נדל"ן בע"מ (להלן: "גיאות") לבין העוררים האחרים, ולפיו הוסכם שגיאות תעניק שירותי ייעוץ וליווי בבניית הבניין (להלן: "הסכם הייעוץ").

העוררים הגישו למשיב שומה עצמית שבמסגרתה דיווחו על רכישת המקרקעין תוך חישוב מס הרכישה כרכישת מקרקעין בלבד. המשיב הוציא לעוררים שומות מס רכישה שבמסגרתן חויבו העוררים במס רכישה לפי שווי של דירות מוגמרות. מכאן הערר. לאחר הגשת הערר, התקשרו העוררים עם המוכרת בהסכם בנייה מיום 4.12.2011, ולפיו שכרו את שירותי הבנייה של המוכרת.

דיון

במסגרת הסכם השיתוף נטל על עצמו כל אחד מהצדדים להסכם סיכון, והוא שאם בסופו של דבר לא תיבנה הדירה שיוחדה לו, לא יהיה גורם שממנו יוכל להיפרע בשל כך. אפשר שהצדדים להסכם השיתוף היו מודעים לאפשרות "שייתפסו" בעיני רשויות המס כמי שרכשו דירת מגורים, ובניסוח הוראה זו של ההסכם ביקשו להתחמק מאפשרות כזו, אולם בכך אין כדי לסווגם כמי שרכשו דירת מגורים, כשעל פי הוראה זו נטל כל אחד מהמשתתפים סיכון ממשי - אם בסופו של דבר לא יזכה לקבל דירה ולא יהיה לו גורם להיפרע ממנו בגין הנזק הגלום באי בניית הדירה. במילים אחרות, במקום שמבחינה משפטית משמעות ההוראה האמורה היא שאין בנמצא גורם אחראי לבניית הדירות שיוחדו לכל אחד מהצדדים, נכון להסיק שהצדדים לא רכשו דירה. יודגש כי לא נטען וממילא לא הוכח כי מדובר בהסכם למראית עין. אמנם הסכם המכר והסכם השיתוף נכרתו בסמוך, ובכך יש לכאורה כדי ללמד על זיקה בין הסכם המכר שלפיו רכשו העוררים את המקרקעין לבין הסכם השיתוף שבו התחייבו הצדדים לממן את המיזם לבניית הדירות שיוחדו לכל אחד מהם ולקבוע את התנאים לקידום המיזם וניהולו. אלא שכאמור, המוכרת לא הייתה צד להסכם השיתוף וממילא נותקה ממערך הזכויות והחובות הכרוכות בבניית הדירות.

אפשר שרכישת המקרקעין ובניית הבניין נהגו על ידי יזם מסוים וזה פעל לארגן את הרוכשים המעוניינים ואת הספקים ואנשי המקצוע, אולם מהסכם השיתוף עולה כי ההכרעה בכל הקשור לרכישת המקרקעין ובבניית הבניין הייתה נתונה לחברי הקבוצה, באמצעות נציגות נבחרת. בכך נטלו על עצמם חברי הקבוצה את הסיכון בנוגע להשלמת המיזם ועלותו. מצב דברים זה שונה מהותית מרכישת דירה מקבלן, אשר הוא לבדו נושא בסיכון ביחס להשלמת המיזם, בעוד הרוכשים מתחייבים לשלם את התמורה המוסכמת אשר בדרך כלל מובטחת בערבויות מכר. העובדה שהסכם הבנייה בין העוררים לבין המוכרת (הקבלן) נכרת תקופה ארוכה לאחר כריתת הסכם המכר (כשנתיים), תומכת בטענה שלפיה לא הייתה שום הסכמה מוקדמת בין העוררים לבין המוכרת בקשר לבניית הבניין.

בהתחשב בנסיבות העניין, ייחוד דירות במסגרת הסכם השיתוף שבו התקשרו העוררים בינם לבין עצמם, אין בו כדי ללמד על רכישת הדירות שיוחדו לכל אחד מהעוררים, ובוודאי שאין לראות זאת כך, במקום שבו המוכרת כלל לא הייתה צד להסכם זה.

לטענת המשיב, גיאות הייתה הגורם המארגן הפועל למען חברי הקבוצה בייזום המיזם, הוצאתו אל הפועל וארגון בנק מלווה בתמורה לשכר. נוסף על כך, גיאות היא חלק מקבוצת הרכישה ורשאית להירשם כבעלים של היחידה המסחרית במיזם. באלה יש כדי לתמוך במסקנה שמדובר ברכישת דירות מגורים. אכן, מהסכמי השיתוף והייעוץ עולה שגיאות אמורה הייתה ללוות ולייעץ לחברי הקבוצה בביצוע המיזם ואפשר אף שהיא הייתה הגורם הדומיננטי בייזום ובהוצאת המיזם לפועל, אם בהיותה חלק מקבוצת הרוכשים ואם בכובעה כיועצת ו/או כמארגנת. אלא שבכך אין כדי להטיל על מוכרת הקרקע חובה כלשהי לבניית הדירות שהתכוונו העוררים לבנות על המקרקעין שרכשו, ועל כן, אין בנסיבה זו אינדיקציה לכך שהעוררים רכשו מהמוכרת דירת מגורים.

קיראו עוד ב"בארץ"

לאחר שהוצאה השומה נשוא הערעור כאן, התקשרו העוררים עם המוכרת בהסכם הבנייה, ומתעוררת השאלה אם יש בכוחה של נסיבה זו להטות את הכף ולראות בעוררים כמי שרכשו דירת מגורים, כטענת המשיב. נפסק כי אין בהתקשרות המאוחרת בין העוררים לבין המוכרת כדי ליצור זיקה משפטית בין עסקת מכר המקרקעין לבין עסקת הבנייה. אכן, מדובר בצדדים זהים, אולם מלבד זאת לא הצביע המשיב על הוראה בהסכם הבנייה המאוחר להסכם המכר שיש בה כדי לקשור באופן משפטי בין שני ההסכמים.

המקרקעין נרכשו ביום 20.8.2009, קודם לכניסתו לתוקף של תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. על כן אין צורך להידרש להוראות התיקון האמור במסגרת הליך זה.

תוצאה

הערר התקבל. המשיב חויב בהוצאות בסך 115,000 ש"ח. 

 

בבית המשפט: ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין תל אביב

לפני: כב' השופט מגן אלטוביה והחברים י' בילצקי וצ' פרידמן 

ניתן ביום: 2.7.2015

 

 

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
חדוה בר
צילום: גלית סברו
ניתוח

תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים

בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים

מנדי הניג |
נושאים בכתבה הפיקוח על הבנקים פרופ' אמיר ירון

לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש. 

 "לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.

וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש. 

פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?

אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן). 

להמשך הכתבה לחץ כאן
גלי צהל
צילום: צילום אלכסנדר כץ

הממשלה הכריעה: גלי צה״ל תיסגר

גלי צה״ל תיסגר עד מרץ 2026: הצעת שר הביטחון ישראל כ״ץ אושרה פה אחד, בניגוד לעמדת היועצת המשפטית לממשלה; המיונים לתחנה נעצרו מיידית, חיילי היחידה ישובצו מחדש, וגלגלצ תיבחן בנפרד

מנדי הניג |
נושאים בכתבה גלי צה"ל

אחרי דיונים ארוכים, המלצות ועתירות, הממשלה קיבלה הבוקר החלטה דרמטית בנוגע לאחת התחנות המזוהות ביותר עם המרחב הציבורי בישראל. שרי הממשלה אישרו פה אחד את הצעת שר הביטחון ישראל כ"ץ לסגור את תחנת הרדיו הצבאית גלי צה״ל, במהלך שצפוי להסתיים עד 1 במרץ 2026. ההחלטה כוללת צעדים מיידיים בשטח, ובראשם עצירת המיונים לתחנה ושיבוץ מחדש של החיילים המשרתים בה, והיא מתקבלת בניגוד לעמדת היועצת המשפטית לממשלה, שהזהירה מפני פגיעה בשידור הציבורי ובחופש הביטוי.

"תחנה צבאית עם פוליטיקה אינה מודל דמוקרטי"

בדבריו בישיבת הממשלה הציג שר הביטחון את הקו שלו. לשיטתו, עצם קיומה של תחנה צבאית המשדרת תכני אקטואליה ופוליטיקה הוא חריג ואינו מקובל בדמוקרטיות מערביות. כ״ץ טען כי גלי צה״ל חרגה לאורך השנים מהמנדט שניתן לה, והפכה מגוף שנועד לשרת את חיילי צה״ל ומשפחותיהם לבמה לדעות פוליטיות, שחלקן כוללות ביקורת ישירה ולעיתים חריפה על הצבא עצמו, מפקדיו ופעילותו.

לדבריו, העיסוק הפוליטי פוגע באחדות הצבא ובמורל הלוחמים, בעיקר בתקופה של מלחמה מתמשכת, ואף יוצר בלבול מסוכן בזירה החיצונית. כ״ץ ציין כי אויבי ישראל עלולים לפרש מסרים המשודרים בתחנה כעמדה רשמית של צה״ל, בשל היותה יחידה צבאית. ראש הממשלה בנימין נתניהו הצטרף לעמדה הזו וחיזק אותה, כשהדגיש כי המצב הקיים אינו סביר ואינו מתאים למדינה דמוקרטית, ואף השווה אותו למודלים הנהוגים במשטרים שאינם רלוונטיים לישראל.

שרים נוספים בדיון העלו טענות משלימות, ובהן היעדר תשתית חוקית מוצקה להפעלת התחנה. לטענתם, האישור המקורי שניתן לגלי צה"ל בשנת 1950 היה זמני ומוגבל, ומאז לא עוגן בהחלטת ממשלה מסודרת או בחקיקה. כ״ץ הסתמך גם על עמדות של בכירי צבא בעבר ובהווה, כפי שהוצגו בפני ועדות מקצועיות, שלפיהן יש קושי מובנה בכך שיחידה צבאית פועלת כגוף תקשורת עצמאי עם חופש עריכה מלא.

התנגדות משפטית ועתירות לבג"ץ

לצד ההכרעה העקרונית, הממשלה אישרה שורה של צעדים אופרטיביים שנכנסים לתוקף באופן מיידי. שר הביטחון הנחה לעצור לאלתר את כלל המיונים לגלי צה״ל, הן לשירות סדיר והן לשירות מילואים, ולהפסיק שיבוץ של חיילים חדשים בתחנה. החיילים המשרתים כיום בגלי צה״ל צפויים לעבור תהליך הדרגתי של שיבוץ מחדש ביחידות צה״ל השונות, תוך מתן עדיפות לתפקידי לוחמה ותפקידי תומכי לחימה.

להמשך הכתבה לחץ כאן