בשורה טובה לקבוצות הרכישה
עו"ד מאיר מזרחי
בתיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי ברכישת זכות במקרקעין על ידי רוכש הנמנה עם קבוצת רכישה, ייקבע החיוב במס רכישה לפי שווי דירת מגורים מוגמרת.בעניין גיאות (ו"ע 10784-11-10) קבעה ועדת הערר כי מס רכישה בעסקה של קבוצת רכישה שנחתמה עובר לתיקון 69 לחוק ייקבע לפי שווי הקרקע ולא לפי שווי הדירות המוגמרות. בעניין זה נחתמה מערכת הסכמים הכוללת הסכם לרכישת מקרקעין, הסכם שיתוף והסכם למתן שירותי ייעוץ וליווי בנייה בין אחת מחברות הקבוצה ליתר חבריה. ועדת הערר התבססה, בין היתר, על היעדר הזיקה בין הסכם המכר להסכם הבנייה שנחתם כשנתיים מאוחר יותר, ועל כך שהשליטה בכל הקשור לרכישה ולבנייה הייתה נתונה לחברי הקבוצה. לפסק הדין עשויה להיות השפעה גם היום, וזאת בשאלת קיומה של עסקה אחת לרכישת דירות מוגמרות או שתי עסקאות (רכישה על ידי מארגן ומכירת דירות על ידו) לאור הדגש שניתן לכך שהניהול והשליטה בכל הנוגע לבנייה נותרו בידי חברי הקבוצה ולא רוכזו בידי גורם אחד.
בתיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") נקבע כי ברכישת זכות במקרקעין על ידי רוכש הנמנה עם קבוצת רכישה, ייקבע החיוב במס רכישה לפי שווי דירת מגורים מוגמרת.
לאחרונה ניתן על ידי ועדת הערר פסק הדין בעניין גיאות אפיקי נדל"ן (ו"ע 10784-11-10), העוסק בקבוצת רכישה אשר התקשרה בהסכם לרכישת מקרקעין ביום 20.8.2009 (להלן: "הסכם המכר"), דהיינו, עובר לתחולתו של תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין. לצד הסכם המכר ובסמוך לחתימתו חתמו חברי קבוצת הרכישה - העוררים - גם על הסכם שיתוף לרכישת המקרקעין ולבנייה משותפת של בניין דירות על גבי המקרקעין הנרכשים (להלן: "הסכם השיתוף"). כמו כן חתמו הרוכשים על הסכם נוסף עם אחת מחברות הקבוצה, גיאות אפיקי נדל"ן (להלן: "גיאות"), ולפיו היא תעניק להם שירותי ייעוץ וליווי בבניית הבניין (להלן: "הסכם ייעוץ וליווי").
ביום 1.10.2009 הגישו העוררים דיווח על העסקה, שבמסגרתו ביקשו לערוך את חישוב מס הרכישה לפי שווי המקרקעין הנרכשים. מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את השומה העצמית של העוררים וקבע שומת מס רכישה לפי שווי הדירות המוגמרות, וזאת בהתאם לאומדן שצורף להסכם השיתוף.
- חשבים משיקה מוצר חדש : הסורק - שירות התראות משפטיות
- חשבים מציגה מהפיכה טכנולוגית בעולם דיני העבודה והשכר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
העוררים הגישו השגה על שומת המנהל אך היא נדחתה, בין היתר לאור טענת המנהל כי כוונת העוררים בעת ההתקשרות בעסקה הייתה לרכישת דירות מוגמרות. על החלטה זו של המנהל הוגש ערר.
לאחר הגשת הערר, ביום 4.12.2011, יותר משנתיים לאחר החתימה על הסכם המכר והסכם השיתוף, התקשרו העוררים עם מוכרת המקרקעין בהסכם בנייה (להלן: "המוכרת"), ולפיו היא תבנה עבורם את בניין הדירות על גבי המקרקעין (להלן: "הסכם הבנייה").
בערר טענו העוררים בין היתר כי בעת רכישת המקרקעין, הכוונה לבנות בניין לא הייתה ודאית, לא היה מפרט ברור ולא היה ידוע מתי יסתיימו עבודות הבנייה ומה היקף ההשקעה הנדרשת לבניית הבניין. לחלופין טענו העוררים, כי התמורה הקבועה בהסכם היא זו המשקפת את שווי הדירות, ואין לקבוע את השווי לפי אומדן הדירות המוגמרות אשר צורף להסכם השיתוף שנועד להערכה כללית בלבד. בנוסף טענו העוררים, כי ההתקשרות בהסכם בנייה נעשתה כשנתיים וחצי לאחר העסקה לרכישת הקרקע וכי אין כל זיקה בין הסכם המכר והסכם השיתוף להסכם הבנייה.
- "כיבוש עזה אינו רק אתגר ביטחוני אלא איום כלכלי חמור על ישראל"
- רפאל מציגה את "מגן אור" מערכת הלייזר החדשה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- בנק ישראל: בנק מזרחי טפחות הוא הכי יקר בהלוואות ומשכנתאות
ועדת הערר קיבלה את עמדת העוררים, ולפיה הם רכשו מקרקעין ולא דירות ומוגמרות. ראשית נקבע, כי הסכם המכר מגלם עסקה למכירת קרקע בלבד, ואין כל הוראות הקושרות בין הממכר או התמורה בהסכם המכר לבין הבנייה על המקרקעין.
שנית, המוכרת אמנם התחייבה בהסכם המכר לפעול להוצאת היתר בנייה, הליך שבו התחילה לפני החתימה על הסכם המכר, אך הצדדים להסכם המכר הגיעו להסכמה ולפיה הוצאת היתר הבנייה על ידי המוכרת היא בגדר "השתדלות" בלבד, וככל שלא יעלה בידה לעשות כן, לא יהיה בכך משום הפרת החוזה. משום כך, התחייבות המוכרת בהסכם המכר להוציא היתר בנייה אינה עולה כדי התחייבות של המוכרת לבניית הבניין.
נוסף על כך, בהסכם השיתוף, אשר המוכרת לא הייתה צד לו, קיבל על עצמו כל אחד מהרוכשים את הסיכון של אי השלמת הבנייה, מבלי שיהיה להם גורם להיפרע ממנו. משום כך, במקרה זה, לא ניתן לומר כי הרוכשים רכשו דירה מוגמרת, וזאת בשונה ממקרה של רכישת דירה מקבלן, שבו האחריות המלאה להשלמת הבנייה ופיצוי הרוכשים במקרה שלא יעשה כן, היא על הקבלן.
כמו כן, בעת כריתת הסכם המכר טרם הייתה ידועה זהותו של קבלן הבנייה ולא הייתה כל מערכת חוזית בין המוכרת, אשר עמה נחתם לבסוף הסכם הבנייה, לבין העוררים בקשר לדירות.
ועדת הערר דחתה את ניסיונו של המנהל להסתמך על פסק הדין בעניין לנג (עמ"ש 5024/99), לאור השוני העבדתי בין המקרים (כך למשל, היעדר הזיקה בין הסכם המכר להסכם הבנייה והאפשרות של העוררים בנסיבות המקרה דנן לבחור בעצמם את הקבלן שיבנה את הבניין).
לעמדתנו, אף על פי שהעסקה נשוא הערר נכרתה לפני תיקון מס' 69, עשויה להיות לו השפעה על מיסוי קבוצות הרכישה אשר התקשרו בעסקאות לאחר התיקון, וזאת בשאלת קיומה של עסקה אחת לרכישת דירות מוגמרות או שתי עסקאות – האחת לרכישת מקרקעין על ידי גורם מארגן, והשנייה – למכירת דירות מוגמרות על ידי הגורם המארגן. ועדת הערר תמכה את קביעתה, בין היתר, בעובדה שהניהול והשליטה בכל הנוגע לבניית הבניין נותרו בידי חברי קבוצת הרכישה ולא רוכזו בידי גורם אחד. שאלה זו רלוונטית גם כיום, לאחר תיקון 69 לחוק, לבחינת מעמדו של הגורם המארגן ולבדיקה אם ניתן לומר כי הוא רכש קרקע ומכר דירות מוגמרות לחברי קבוצת רכישה. ייתכן גם שאילו הייתה עסקה זו באה לעולם לאחר תיקון 69, אמנם לא היה אפשר לחלוק על טענת המנהל כי יש לקבוע את שווי העסקה לפי שווי דירות מוגמרות, שכן הדבר קבוע במפורש בחוק בנוסחו היום, אך היה אפשר להדוף טענה אפשרית בנוגע לקיומן של שתי עסקאות כאמור, אשר כרוכות מטבע הדברים בתשלום מס גבוה יותר.

בנק ישראל פרסם תכנית כוללת להקלות כלכליות לחיילי חובה
האמנה החדשה, שנקראת "אמנת זמינות פיננסית לסיוע לחיילים וחיילות בשירות חובה", תעודד את הבנקים להעניק פתרונות יצירתיים, להקפיא הליכים משפטיים ולשפר את הנגישות הפיננסית של חיילים לאורך השירות ובסיומו
הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל השיק מהלך ראשון מסוגו, שמטרתו להעניק סיוע פיננסי ייעודי לחיילי וחיילות חובה. האמנה החדשה, שאומצה באופן וולונטרי על ידי כלל המערכת הבנקאית, מתיימרת להתמודד עם תופעה שהפכה בשנים האחרונות לנפוצה במיוחד: חיילים בשירות סדיר שמוצאים את עצמם תחת עומס כלכלי מהותי, לעיתים כבר במהלך השירות, ונושאים איתם את נטל החובות גם לאחר השחרור.
היוזמה, הקרויה "אמנת זמינות פיננסית", נבנתה בשיתוף פעולה של שורת גופים ובהם הבנקים, חברות כרטיסי האשראי, איגוד הבנקים, משרד המשפטים (הסיוע המשפטי), רשות האכיפה והגבייה, ועמותת "נדן". לפי הפיקוח, מטרת האמנה אינה רק הקלה מידית על חיילים הנמצאים בקשיים, אלא גם מניעה, באמצעות כלים לשיפור הידע הפיננסי והנגישות לשירותים.
מרכיב מרכזי באמנה הוא הטיפול בחוב. על פי המתווה, בנקים שיעמדו בהוראות יקפיאו הליכים משפטיים למשך שנה לחוב של עד 15 אלף שקל, וינסו לגבש עם החייל החייב הסדר תשלומים מקל, בהתאם ליכולותיו. ההקפאה תוארך בעוד חודש אם החייל ריצה עונש מאסר של 30 יום ומעלה. מדובר במהלך שיש בו היבט חברתי מובהק, אם כי המבחן המשמעותי יהיה מידת השימוש בו בפועל, ובעיקר מידת שיתוף הפעולה מצד הבנקים עצמם, שיכולים אמנם להעניק הקלות נוספות, אך אינם מחויבים לכך.
כחלק מהשינוי, ימנו הבנקים אנשי קשר ייעודיים לחיילים, שיקבלו הכשרה ממוקדת בהובלת הגופים הרלוונטיים, כולל מפגש עם נציגי צה"ל והסיוע המשפטי, ויוכלו להציע פתרונות בהתאמה אישית. כל חייל יוכל לפנות לאיש הקשר בבנק שבו מתנהל חשבונו, ללא תלות במקום השירות או הסניף. במקביל, תוענק גמישות תפעולית, תעודת חוגר תוכר כאמצעי זיהוי רשמי לפעולות בסיסיות בבנק, חיילים יוכלו לפעול בכל סניף הקרוב אליהם ולא רק בסניף האם, ויונפקו כרטיסי חיוב דיגיטליים זמינים עבור חיילים המשרתים הרחק מהבית.
- סמוטריץ' נגד בנק ישראל: "אם הנגיד לא יוריד את הריבית אני אוריד מיסים"
- האם מתפתחת בבנק ישראל "דיקטטורה מחשבתית"?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באשר לאשראי, תצא המלצה להציע מסגרות מותאמות ליכולת הכלכלית של החיילים, תוך הפחתת סיכון להיכנסות למינוס או לחריגות לא מבוקרות. מעניין לראות שהאמנה אינה עוסקת רק בהיבט המיידי אלא גם בתקופות חריגות, כמו מלחמה. ההתייחסות למבצעים כמו "חרבות ברזל" ו-"עם כלביא" מעידה על לקח ברור שלמד הפיקוח: בתקופות לחימה נדרשת רמה גבוהה של גמישות ונכונות מצד המערכת הבנקאית לפעול ברגישות מול חיילים שנפגעו, נפצעו, או נמצאים בזמינות מבצעית אפסית.

"כיבוש עזה אינו רק אתגר ביטחוני אלא איום כלכלי חמור על ישראל"
פרופ' צבי אקשטיין, ראש מכון אהרון למדיניות כלכלית: "הסדרה בשילוב רפורמות כלכליות יכולה להחזיר את המשק למסלול של יציבות וצמיחה"
מכון אהרן למדיניות כלכלית באוניברסיטת רייכמן מפרסם ניתוח הבוחן את ההשלכות הכלכליות של שלושה תרחישים ביטחוניים־מדיניים אפשריים הנוגעים לחזית עם עזה: סיום הלחימה והסדרה בינלאומית לניהול אזרחי של רצועת עזה; סיום הלחימה בעזה, ללא הסדרה. כיבוש מלא של רצועת עזה הכולל ניהול אזרחי מתמשך בידי ישראל
הניתוח שנבנה בשיתוף מומחי ביטחון מצביע כי כיבוש עזה כרוך בהוצאות ביטחוניות גבוהות, צפוי לגרור סנקציות כלכליות, ימנע יישום רפורמות תומכות צמיחה ויוביל לפגיעה ברמת החיים של האזרחים וביציבות הפיננסית של המשק. תרחיש כזה יוביל ל"עשור אבוד" – שנים רבות של צמיחה איטית - כפי שקרה לאחר מלחמת יום כיפור. לעומת זאת, בתרחיש הסדרה והעברת הניהול האזרחי של רצועת עזה החל מ-2026 לאחריות בינלאומית תתאפשר חזרת המשק למסלול של צמיחה כלכלית כפי שקרה לאחר האינתיפאדה השנייה.
מכון אהרן מפריד בניתוח הכלכלי בין הטווח הקצר (2027-2025) לטווח הארוך (2035-2028). בכל אחד מהתרחישים הוערכו היקפי המילואים הנדרשים, היקף העובדים שיעדר ממקום העבודה, העלויות הביטחוניות והשפעותיהם על הגרעון, הצמיחה ויחס החוב לתוצר.
כיבוש מלא של רצועת עזה
בתרחיש זה צה"ל נוקט בפעילות צבאית עצימה מאוד ברבעון האחרון של 2025 וכן ב-2026, לרבות גיוס מילואים רחב של כ-100 אלף אנשי מילואים. ישראל, מתוקף החוק הבינלאומי, מחויבת בחלוקת מזון ובשירותים אזרחיים בסיסיים לתושבי עזה. הפעילות הצבאית, יחד עם ההוצאות בגין ניהולה האזרחי של עזה, לרבות חלוקת המזון, מגדילות את ההוצאות הצבאיות ב-2025 וב-2026 אל מעל ל-9% תוצר בשנה, ואת הגרעון בשנים אלו ל-7.6% ו-7.9% בהתאמה. החוקרים מדגישים שבכל התרחישים שנבחנו מתקיימת התאמה תקציבית של 2% תוצר (הפחתת הוצאות או העלאות מיסים) בשנים 2027-2026. צמיחת התוצר בתרחיש זה תיפגע באופן משמעותית: 0.7% ב-2025 ו-1.1% ב-2026. ותוביל לצמיחה שלילית של התוצר לנפש (ירידה של 1.1% ב-2025, ושל 0.7% ב-2026). תוצאות אלו הן סכנה של ממש ליציבות הפיננסית של ישראל – יחס החוב לתוצר צפוי לעלות ל-75.9% בסוף 2026 ול-78.8% ב-2027. רמות אלו של יחס חוב לתוצר צפויות להוביל להפחתה משמעותית של דירוג החוב של ישראל, לזינוק בפרמיית הסיכון ולעלייה בעלויות מימון ומחזור החוב של הממשלה. החוקרים מניחים כי תחת תרחיש כיבוש עזה לא יהיה ניתן ליישם רפורמות תומכות צמיחה כלכלית כגון השקעה בהון האנושי, בתעסוקה, בתשתיות ובעיקר תשתיות תחבורה ותשתיות דיגיטציה של המשק.
- כולם מדברים על עלייה לארץ - הוא מדבר על הגירה מהארץ; הכלכלן שמספק תחזית פסימית לשנה הבאה
- מאות כלכלנים במכתב: "עדיין לא מאוחר לעצור את הרכבת לפני התהום"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תרחיש זה טומן בחובו סיכונים גדולים לכלכלה הישראלים וליציבות המשק: ראשית, תנאים אלו לא יאפשרו מימון מלא של דרישות מערכת הביטחון צפויה פגיעה משמעותית בשירותי האזרחיים, בעיקר בריאות, חינוך והשקעות בתחבורה. בנוסף, תרחיש כזה יחריף את מצבה המתדרדר של ישראל בזירה הבינלאומית הצפויה להטיל סנקציות כלכליות שיפגעו בחברות יצוא, בעיקר יצוא הייטק, ובייצור מקומי בשל קושי ביבוא מוצרי גלם וביניים.