בשורה טובה לקבוצות הרכישה
עו"ד מאיר מזרחי
בתיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי ברכישת זכות במקרקעין על ידי רוכש הנמנה עם קבוצת רכישה, ייקבע החיוב במס רכישה לפי שווי דירת מגורים מוגמרת.בעניין גיאות (ו"ע 10784-11-10) קבעה ועדת הערר כי מס רכישה בעסקה של קבוצת רכישה שנחתמה עובר לתיקון 69 לחוק ייקבע לפי שווי הקרקע ולא לפי שווי הדירות המוגמרות. בעניין זה נחתמה מערכת הסכמים הכוללת הסכם לרכישת מקרקעין, הסכם שיתוף והסכם למתן שירותי ייעוץ וליווי בנייה בין אחת מחברות הקבוצה ליתר חבריה. ועדת הערר התבססה, בין היתר, על היעדר הזיקה בין הסכם המכר להסכם הבנייה שנחתם כשנתיים מאוחר יותר, ועל כך שהשליטה בכל הקשור לרכישה ולבנייה הייתה נתונה לחברי הקבוצה. לפסק הדין עשויה להיות השפעה גם היום, וזאת בשאלת קיומה של עסקה אחת לרכישת דירות מוגמרות או שתי עסקאות (רכישה על ידי מארגן ומכירת דירות על ידו) לאור הדגש שניתן לכך שהניהול והשליטה בכל הנוגע לבנייה נותרו בידי חברי הקבוצה ולא רוכזו בידי גורם אחד.
בתיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") נקבע כי ברכישת זכות במקרקעין על ידי רוכש הנמנה עם קבוצת רכישה, ייקבע החיוב במס רכישה לפי שווי דירת מגורים מוגמרת.
לאחרונה ניתן על ידי ועדת הערר פסק הדין בעניין גיאות אפיקי נדל"ן (ו"ע 10784-11-10), העוסק בקבוצת רכישה אשר התקשרה בהסכם לרכישת מקרקעין ביום 20.8.2009 (להלן: "הסכם המכר"), דהיינו, עובר לתחולתו של תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין. לצד הסכם המכר ובסמוך לחתימתו חתמו חברי קבוצת הרכישה - העוררים - גם על הסכם שיתוף לרכישת המקרקעין ולבנייה משותפת של בניין דירות על גבי המקרקעין הנרכשים (להלן: "הסכם השיתוף"). כמו כן חתמו הרוכשים על הסכם נוסף עם אחת מחברות הקבוצה, גיאות אפיקי נדל"ן (להלן: "גיאות"), ולפיו היא תעניק להם שירותי ייעוץ וליווי בבניית הבניין (להלן: "הסכם ייעוץ וליווי").
ביום 1.10.2009 הגישו העוררים דיווח על העסקה, שבמסגרתו ביקשו לערוך את חישוב מס הרכישה לפי שווי המקרקעין הנרכשים. מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את השומה העצמית של העוררים וקבע שומת מס רכישה לפי שווי הדירות המוגמרות, וזאת בהתאם לאומדן שצורף להסכם השיתוף.
- חשבים משיקה מוצר חדש : הסורק - שירות התראות משפטיות
- חשבים מציגה מהפיכה טכנולוגית בעולם דיני העבודה והשכר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
העוררים הגישו השגה על שומת המנהל אך היא נדחתה, בין היתר לאור טענת המנהל כי כוונת העוררים בעת ההתקשרות בעסקה הייתה לרכישת דירות מוגמרות. על החלטה זו של המנהל הוגש ערר.
לאחר הגשת הערר, ביום 4.12.2011, יותר משנתיים לאחר החתימה על הסכם המכר והסכם השיתוף, התקשרו העוררים עם מוכרת המקרקעין בהסכם בנייה (להלן: "המוכרת"), ולפיו היא תבנה עבורם את בניין הדירות על גבי המקרקעין (להלן: "הסכם הבנייה").
בערר טענו העוררים בין היתר כי בעת רכישת המקרקעין, הכוונה לבנות בניין לא הייתה ודאית, לא היה מפרט ברור ולא היה ידוע מתי יסתיימו עבודות הבנייה ומה היקף ההשקעה הנדרשת לבניית הבניין. לחלופין טענו העוררים, כי התמורה הקבועה בהסכם היא זו המשקפת את שווי הדירות, ואין לקבוע את השווי לפי אומדן הדירות המוגמרות אשר צורף להסכם השיתוף שנועד להערכה כללית בלבד. בנוסף טענו העוררים, כי ההתקשרות בהסכם בנייה נעשתה כשנתיים וחצי לאחר העסקה לרכישת הקרקע וכי אין כל זיקה בין הסכם המכר והסכם השיתוף להסכם הבנייה.
- ישראל חושפת את "אור איתן": מערכת יירוט לייזר מבצעית ראשונה בעולם
- וואן זירו נלחץ מבנק אש ומשיק מסלול חדש - הגדולים עדיין אדישים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- המענק לעובדים ייכנס כבר מחר: רשות המסים מקדימה את הפעימה...
ועדת הערר קיבלה את עמדת העוררים, ולפיה הם רכשו מקרקעין ולא דירות ומוגמרות. ראשית נקבע, כי הסכם המכר מגלם עסקה למכירת קרקע בלבד, ואין כל הוראות הקושרות בין הממכר או התמורה בהסכם המכר לבין הבנייה על המקרקעין.
שנית, המוכרת אמנם התחייבה בהסכם המכר לפעול להוצאת היתר בנייה, הליך שבו התחילה לפני החתימה על הסכם המכר, אך הצדדים להסכם המכר הגיעו להסכמה ולפיה הוצאת היתר הבנייה על ידי המוכרת היא בגדר "השתדלות" בלבד, וככל שלא יעלה בידה לעשות כן, לא יהיה בכך משום הפרת החוזה. משום כך, התחייבות המוכרת בהסכם המכר להוציא היתר בנייה אינה עולה כדי התחייבות של המוכרת לבניית הבניין.
נוסף על כך, בהסכם השיתוף, אשר המוכרת לא הייתה צד לו, קיבל על עצמו כל אחד מהרוכשים את הסיכון של אי השלמת הבנייה, מבלי שיהיה להם גורם להיפרע ממנו. משום כך, במקרה זה, לא ניתן לומר כי הרוכשים רכשו דירה מוגמרת, וזאת בשונה ממקרה של רכישת דירה מקבלן, שבו האחריות המלאה להשלמת הבנייה ופיצוי הרוכשים במקרה שלא יעשה כן, היא על הקבלן.
כמו כן, בעת כריתת הסכם המכר טרם הייתה ידועה זהותו של קבלן הבנייה ולא הייתה כל מערכת חוזית בין המוכרת, אשר עמה נחתם לבסוף הסכם הבנייה, לבין העוררים בקשר לדירות.
ועדת הערר דחתה את ניסיונו של המנהל להסתמך על פסק הדין בעניין לנג (עמ"ש 5024/99), לאור השוני העבדתי בין המקרים (כך למשל, היעדר הזיקה בין הסכם המכר להסכם הבנייה והאפשרות של העוררים בנסיבות המקרה דנן לבחור בעצמם את הקבלן שיבנה את הבניין).
לעמדתנו, אף על פי שהעסקה נשוא הערר נכרתה לפני תיקון מס' 69, עשויה להיות לו השפעה על מיסוי קבוצות הרכישה אשר התקשרו בעסקאות לאחר התיקון, וזאת בשאלת קיומה של עסקה אחת לרכישת דירות מוגמרות או שתי עסקאות – האחת לרכישת מקרקעין על ידי גורם מארגן, והשנייה – למכירת דירות מוגמרות על ידי הגורם המארגן. ועדת הערר תמכה את קביעתה, בין היתר, בעובדה שהניהול והשליטה בכל הנוגע לבניית הבניין נותרו בידי חברי קבוצת הרכישה ולא רוכזו בידי גורם אחד. שאלה זו רלוונטית גם כיום, לאחר תיקון 69 לחוק, לבחינת מעמדו של הגורם המארגן ולבדיקה אם ניתן לומר כי הוא רכש קרקע ומכר דירות מוגמרות לחברי קבוצת רכישה. ייתכן גם שאילו הייתה עסקה זו באה לעולם לאחר תיקון 69, אמנם לא היה אפשר לחלוק על טענת המנהל כי יש לקבוע את שווי העסקה לפי שווי דירות מוגמרות, שכן הדבר קבוע במפורש בחוק בנוסחו היום, אך היה אפשר להדוף טענה אפשרית בנוגע לקיומן של שתי עסקאות כאמור, אשר כרוכות מטבע הדברים בתשלום מס גבוה יותר.

המענק לעובדים ייכנס כבר מחר: רשות המסים מקדימה את הפעימה השנייה
כ-201 אלף זכאים יקבלו כ-410 מיליון שקל ישירות לחשבון הבנק, חודש מוקדם מהמתוכנן, כדי להקל על משפחות לפני החגים. ניתן עדיין להגיש בקשות למענק עבור 2023 באתר רשות המסים
רשות המסים מודיעה על הקדמת הפעימה השנייה של מענק עבודה לשנת 2024. אשר תוקדם ותשולם כבר מחר, 18 בספטמבר, במקום באמצע אוקטובר כנהוג מדי שנה. במסגרת ההקדמה יועברו לחשבונות הבנק של הזכאים כ-410 מיליון שקל, שיחולקו לכ־201 אלף עובדים ועובדות. מדובר על סכום ממוצע של כ-2,000 שקל לזכאי. המהלך נועד להקל על משפחות וזכאים נוספים לקראת תקופת החגים, שבה נרשמות הוצאות חריגות.
מענק עבודה, המוכר גם כ"מס הכנסה שלילי" - נועד לחזק עובדים בעלי שכר נמוך ולעודד יציאה לתעסוקה. המענק משולם בארבע פעימות שנתיות, והקדמת התשלום הנוכחי מאפשרת לזכאים לקבל את הכסף מוקדם מהמתוכנן ולהיערך טוב יותר מבחינה כלכלית. מי שטרם הגיש בקשה עבור שנת 2024 עדיין יכול לעשות זאת באופן מקוון באתר רשות המסים, והכספים יועברו לו בהתאם לאישורי הזכאות בפעימות הבאות.
בנוסף, ניתן עד סוף השנה להגיש גם בקשות רטרואקטיביות עבור שנת 2023 - הזדמנות עבור מי שפספס את ההגשה במועד. בין הזכאים ניתן למנות שכירים ועצמאים בני 21 ומעלה שהם הורים, וכן בני 55 ומעלה גם ללא ילדים, בהתאם לרמות ההכנסה שנקבעו במדריך המענק. החל מהשנה מתווספת גם הטבה ייחודית להורים לפעוטות. כמו כן, נשים שכירות בנות 60 ומעלה (ילידות 1960 ואילך) יכולות לבקש מקדמה על חשבון מענק 2025, בכפוף לעמידה בקריטריונים.
רשות המסים מזכירה לזכאים לוודא כי פרטי חשבון הבנק שלהם מעודכנים כדי למנוע עיכובים בהעברה.
יגדיל את הצריכה הפרטית
הקדמת התשלום משתלבת בתוך מגמה רחבה יותר של צעדי מדיניות כלכלית שנועדו לתמוך במשקי הבית, במיוחד על רקע יוקר המחיה. כמו כן, הזרמת כ-410 מיליון שקל למחזור הכספי דווקא בסמוך לחגים צפויה להגדיל את הצריכה הפרטית בתקופה שממילא מתאפיינת בהוצאות גבוהות, ובכך לתרום גם לפעילות הכלכלית במשק.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- העלימו מאות מיליוני שקלים - וזה העונש שנגזר עליהם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המענק מופנה בעיקר לאוכלוסיות שעובדות אך מתקשות לסגור את החודש, הורים צעירים, משפחות חד-הוריות וותיקים בגיל העבודה המאוחר. הקדמת התשלום מאפשרת להם להיכנס לתקופת החגים עם פחות דאגות כלכליות, ולנסות לעזור לרווחה בסיסית לילדים ולמשפחה. כמובן שלא מדובר על סכום גדול בהינתן שהסכום הוא לאורך זמן רב - אבל עדיין, מדובר על סכום שבהחלט יכול לעזור.

גל הפיטורין מתגבר והולך ומגיע עד עובדי המדינה
אנחנו עדים לפיטורין במגזר הטק כבר מספר חודשים, ובכל זאת ההודעה של פייבר על חזרה לפורמט של סטארט-אפ ועל פיטורין של 250 עובדים היא דרמטית, ואליה מצטרפת הודעה של זיפריקרוטר, שסוגרת את מרכז המחקר והפיתוח שלה בישראל; בנוסף, גם המגזר הציבורי מתחיל להתערער, כשהחשב הכללי, יהלי רוטנברג, אותת על פיטורין צפויים של כ-20,000 עובדי מדינה (שליש מעובדי המטה)
לאחרונה, כמעט ולא היה יום שבו לא היתה כותרת אחת לפחות על פיטורין בחברה גדולה. רשימת השמות אינסופית וכוללת את אינטל (שנמצאת גם ככה במהלכי ייעול דרמטיים), מיקרוסופט, אמזון, גוגל, סיילספורס, והנה אתמול פייבר, חברה ציבורית שנסחרת בוול סטריט, הודיעה על מהלך דרמטי שבו היא מפטרת שליש מכח האדם, כ-250 עובדים, וחוזרת לפורמט של סטארטפ. לרוב, השוק אוהב לשמוע על הודעות פיטורין, שממוסגרות בשיח על ייעול ועל שינוי יעדים. אבל כשהחשב הכללי, יהלי רוטנברג, מדבר על כשליש מעובדי המטה של המדינה ש-"יוחלפו" על ידי הבינה המלאכותית, התופעה חורגת מגבולות המגזר הפרטי ובבירור היא קיימת בשוק העבודה כולו, והמגמה ברורה: פחות עובדים, יותר AI.
אל החדשות על פייבר ועל העתיד התעסוקתי שלה בישראל הצטרפה הבוקר חברה נוספת, כש-ZipRecruiter הודיעה על סגירת מרכז המחקר והפיתוח שלה בישראל, בדרך לפיטורי כל עובדי הסניף המקומי, כ-65 במספר, ימים ספורים לפני החגים.
מנכ"ל פייבר, מיכה קאופמן, הגדיר את המהלך כ-"איתחול כואב" והדגיש כי הפיטורים נוגעים לכל המחלקות, וכי ההחלטה היא אחת הקשות שקיבל עד כה. הסיבה המרכזית הוגדרה כך: טכנולוגיות AI כבר מסוגלות לבצע חלק גדול מהשירותים שבעבר שווקו בפלטפורמת הפרילנסרים של פייבר, ופוגעות ישירות במודל העסקי שלה קאופמן לא לבד, כמובן, ולצד ההצהרה שלו, ניתן לראות גם הצהרות עם טון אחר, כפי ששמענו לאחרונה ממנכ"ל סיילספורס, מארק בניוף, שהתגאה בפני משקיעים בכך שהחליף 4,000 עובדים בסוכני AI, וכך התייעל וצמצם את מחלקת התמיכה שלו מ-9,000 ל-5,000 בלבד.
כמובן, שהגורם המרכזי הוא יכולותיה של הבינה המלאכותית וכמובן שהמגמה אינה ייחודית לישראל. בארה"ב פוטרו מאז
תחילת השנה מעל 800 אלף עובדים, כשענפי הטכנולוגיה, הקמעונאות והייצור הם הנפגעים העיקריים. ענקיות כמו מיקרוסופט, אמזון, מטא ו־סיילספורס קיצצו אלפי משרות תוך כדי השקעה מסיבית במערכות AI. גם מגזרי שירות הלקוחות והפיננסים נפגעים, כאשר בנקים וחברות ביטוח מחליפים
עובדים במערכות אוטומטיות. מגמות דומות ניכרות גם באוסטרליה ובאירופה, שם ממשלות מטמיעות מערכות AI לטיפול בפניות אזרחים ובניהול מערכות חירום.
- ה-AI כבר מחליף עובדים וזה הולך ומתעצם - נתונים מדוח התעסוקה בארה"ב
- עובד ותיק פוטר כשנה לפני פרישתו, תבע - ויפוצה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבשורה הדרמטית מגיעה לא רק מהמגזר העסקי אלא גם מהמגזר הציבורי. בארה"ב, הקמת ה-DOGE (המחלקה ליעילות ממשלתית) הובילה לירידה דרמטית במספר עובדי המדינה, בעיקר בתחומי מטה ושירות. בחודש מרץ 2025 לבדו הוכרזו פיטורים בהיקף של כ־275 אלף עובדים פדרליים. במנהל השירותים הממשלתיים (GSA) הוחל בצ’טבוט בשם GSAi שמבצע משימות עבור כ־1,500 עובדים, צעד שהוביל לצמצומים חדים במשרות מנהלתיות. במשרד לענייני ותיקים נרשמה תוכנית רחבה לקיצוץ כ-83 אלף משרות, שבסופו של דבר הוקטנה ל-30 אלף לאחר שילוב פרישות טבעיות והתפטרויות. וכך, הסקטור הציבורי האמריקאי גם הוא חלק מהמגמה של פיטורין והתייעלות.