בשורה טובה לקבוצות הרכישה

בעניין גיאות (ו"ע 10784-11-10) קבעה ועדת הערר כי מס רכישה בעסקה של קבוצת רכישה שנחתמה עובר לתיקון 69 לחוק ייקבע לפי שווי הקרקע ולא לפי שווי הדירות המוגמרות. בעניין זה נחתמה מערכת הסכמים הכוללת הסכם לרכישת מקרקעין, הסכם שיתוף והסכם למתן שירותי ייעוץ וליווי בנייה בין אחת מחברות הקבוצה ליתר חבריה. ועדת הערר התבססה, בין היתר, על היעדר הזיקה בין הסכם המכר להסכם הבנייה שנחתם כשנתיים מאוחר יותר, ועל כך שהשליטה בכל הקשור לרכישה ולבנייה הייתה נתונה לחברי הקבוצה. לפסק הדין עשויה להיות השפעה גם היום, וזאת בשאלת קיומה של עסקה אחת לרכישת דירות מוגמרות או שתי עסקאות (רכישה על ידי מארגן ומכירת דירות על ידו) לאור הדגש שניתן לכך שהניהול והשליטה בכל הנוגע לבנייה נותרו בידי חברי הקבוצה ולא רוכזו בידי גורם אחד. בתיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") נקבע כי ברכישת זכות במקרקעין על ידי רוכש הנמנה עם קבוצת רכישה, ייקבע החיוב במס רכישה לפי שווי דירת מגורים מוגמרת. לאחרונה ניתן על ידי ועדת הערר פסק הדין בעניין גיאות אפיקי נדל"ן (ו"ע 10784-11-10), העוסק בקבוצת רכישה אשר התקשרה בהסכם לרכישת מקרקעין ביום 20.8.2009 (להלן: "הסכם המכר"), דהיינו, עובר לתחולתו של תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין. לצד הסכם המכר ובסמוך לחתימתו חתמו חברי קבוצת הרכישה - העוררים - גם על הסכם שיתוף לרכישת המקרקעין ולבנייה משותפת של בניין דירות על גבי המקרקעין הנרכשים (להלן: "הסכם השיתוף"). כמו כן חתמו הרוכשים על הסכם נוסף עם אחת מחברות הקבוצה, גיאות אפיקי נדל"ן (להלן: "גיאות"), ולפיו היא תעניק להם שירותי ייעוץ וליווי בבניית הבניין (להלן: "הסכם ייעוץ וליווי"). ביום 1.10.2009 הגישו העוררים דיווח על העסקה, שבמסגרתו ביקשו לערוך את חישוב מס הרכישה לפי שווי המקרקעין הנרכשים. מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את השומה העצמית של העוררים וקבע שומת מס רכישה לפי שווי הדירות המוגמרות, וזאת בהתאם לאומדן שצורף להסכם השיתוף. העוררים הגישו השגה על שומת המנהל אך היא נדחתה, בין היתר לאור טענת המנהל כי כוונת העוררים בעת ההתקשרות בעסקה הייתה לרכישת דירות מוגמרות. על החלטה זו של המנהל הוגש ערר. לאחר הגשת הערר, ביום 4.12.2011, יותר משנתיים לאחר החתימה על הסכם המכר והסכם השיתוף, התקשרו העוררים עם מוכרת המקרקעין בהסכם בנייה (להלן: "המוכרת"), ולפיו היא תבנה עבורם את בניין הדירות על גבי המקרקעין (להלן: "הסכם הבנייה"). בערר טענו העוררים בין היתר כי בעת רכישת המקרקעין, הכוונה לבנות בניין לא הייתה ודאית, לא היה מפרט ברור ולא היה ידוע מתי יסתיימו עבודות הבנייה ומה היקף ההשקעה הנדרשת לבניית הבניין. לחלופין טענו העוררים, כי התמורה הקבועה בהסכם היא זו המשקפת את שווי הדירות, ואין לקבוע את השווי לפי אומדן הדירות המוגמרות אשר צורף להסכם השיתוף שנועד להערכה כללית בלבד. בנוסף טענו העוררים, כי ההתקשרות בהסכם בנייה נעשתה כשנתיים וחצי לאחר העסקה לרכישת הקרקע וכי אין כל זיקה בין הסכם המכר והסכם השיתוף להסכם הבנייה. ועדת הערר קיבלה את עמדת העוררים, ולפיה הם רכשו מקרקעין ולא דירות ומוגמרות. ראשית נקבע, כי הסכם המכר מגלם עסקה למכירת קרקע בלבד, ואין כל הוראות הקושרות בין הממכר או התמורה בהסכם המכר לבין הבנייה על המקרקעין. שנית, המוכרת אמנם התחייבה בהסכם המכר לפעול להוצאת היתר בנייה, הליך שבו התחילה לפני החתימה על הסכם המכר, אך הצדדים להסכם המכר הגיעו להסכמה ולפיה הוצאת היתר הבנייה על ידי המוכרת היא בגדר "השתדלות" בלבד, וככל שלא יעלה בידה לעשות כן, לא יהיה בכך משום הפרת החוזה. משום כך, התחייבות המוכרת בהסכם המכר להוציא היתר בנייה אינה עולה כדי התחייבות של המוכרת לבניית הבניין. נוסף על כך, בהסכם השיתוף, אשר המוכרת לא הייתה צד לו, קיבל על עצמו כל אחד מהרוכשים את הסיכון של אי השלמת הבנייה, מבלי שיהיה להם גורם להיפרע ממנו. משום כך, במקרה זה, לא ניתן לומר כי הרוכשים רכשו דירה מוגמרת, וזאת בשונה ממקרה של רכישת דירה מקבלן, שבו האחריות המלאה להשלמת הבנייה ופיצוי הרוכשים במקרה שלא יעשה כן, היא על הקבלן. כמו כן, בעת כריתת הסכם המכר טרם הייתה ידועה זהותו של קבלן הבנייה ולא הייתה כל מערכת חוזית בין המוכרת, אשר עמה נחתם לבסוף הסכם הבנייה, לבין העוררים בקשר לדירות. ועדת הערר דחתה את ניסיונו של המנהל להסתמך על פסק הדין בעניין לנג (עמ"ש 5024/99), לאור השוני העבדתי בין המקרים (כך למשל, היעדר הזיקה בין הסכם המכר להסכם הבנייה והאפשרות של העוררים בנסיבות המקרה דנן לבחור בעצמם את הקבלן שיבנה את הבניין). לעמדתנו, אף על פי שהעסקה נשוא הערר נכרתה לפני תיקון מס' 69, עשויה להיות לו השפעה על מיסוי קבוצות הרכישה אשר התקשרו בעסקאות לאחר התיקון, וזאת בשאלת קיומה של עסקה אחת לרכישת דירות מוגמרות או שתי עסקאות – האחת לרכישת מקרקעין על ידי גורם מארגן, והשנייה – למכירת דירות מוגמרות על ידי הגורם המארגן. ועדת הערר תמכה את קביעתה, בין היתר, בעובדה שהניהול והשליטה בכל הנוגע לבניית הבניין נותרו בידי חברי קבוצת הרכישה ולא רוכזו בידי גורם אחד. שאלה זו רלוונטית גם כיום, לאחר תיקון 69 לחוק, לבחינת מעמדו של הגורם המארגן ולבדיקה אם ניתן לומר כי הוא רכש קרקע ומכר דירות מוגמרות לחברי קבוצת רכישה. ייתכן גם שאילו הייתה עסקה זו באה לעולם לאחר תיקון 69, אמנם לא היה אפשר לחלוק על טענת המנהל כי יש לקבוע את שווי העסקה לפי שווי דירות מוגמרות, שכן הדבר קבוע במפורש בחוק בנוסחו היום, אך היה אפשר להדוף טענה אפשרית בנוגע לקיומן של שתי עסקאות כאמור, אשר כרוכות מטבע הדברים בתשלום מס גבוה יותר.   <center>>