הוצאות משפטיות לרישום הזכויות בדירה הנרכשת מקבלן אינן חלק משווי הרכישה
עו"ד רו"ח (כלכלן) ארז בוקאי
ו"ע 17240/12 יחד הבונים ייזום ובנייה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובותו"ע 17240/12
יחד הבונים ייזום ובנייה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות
ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי מרכז פסקה ברוב דעות כי הוצאות משפטיות לרישום הזכויות בדירה הנרכשת מקבלן שנטלו עליהם רוכשי דירות אינן בגדר תמורה נוספת שיש להכליל בשווי הרכישה.
השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים
נושא הערר הוא אם יש להחריג או לכלול בשווי המכירה, לעניין חישוב מס הרכישה, את ההוצאות המשפטיות אשר נטלו על עצמם העוררים 2 ו-3 (הרוכשים) לשלם לבא כוח הקבלן. המשיב סבור כי יש לכלול כל הוצאה המוטלת על העוררים בהסכם לעניין חישוב התמורה ואילו העוררים סבורים כי אין לכלול מרכיב זה, כיוון שהוא אינו משולם לקבלן, אלא לבא כוחו.
דיון
קביעת שווי המכירה נעשית כפוף ל"עקרון צירוף כל התמורות" ולפיו "שווי המכירה יכלול את כל התמורות הישירות והעקיפות שהקונה מתחייב לשלם למוכר או למי מטעמו." כך למשל, אם הקונה מתחייב לשלם בעבור המוכר חובות לצד ג' או לשאת בעבורו בהוצאות אחרות או בתשלומי היטל השבחה או מס שבח שהוטלו על המוכר, ייכללו סכומים אלה בגדר שווי המכירה, שכן הם מהווים את התמורה האמיתית שהקונה משלם בעבור הממכר. ואולם, אם הקונה משלם הוצאות שבמהותן מוטלות עליו כקונה, לא ייחשבו הוצאות אלו כחלק משווי המכירה. השאלה נשוא ערר זה היא אם גם הוצאות משפטיות הכרוכות ברישום הזכויות בדירה על שם רוכשיה הן מהסוג אשר צריך להיחשב חלק מ"שווי המכירה" על פי עיקרון זה. בעניין ינאי ויעקבס קבעו רשויות המס שההוצאות המשפטיות ששולמו על ידי הרוכשים על פי הסכם המכר ייכללו בשווי המכירה. ועדות הערר קיבלו את העררים שהוגשו בעניין זה והחריגו (באופן מלא בפרשת יעקבס ובאופן חלקי בפרשת ינאי) את ההוצאות המשפטיות משווי המכירה, ואילו בית המשפט העליון, בהסכמת הצדדים וללא נימוק, ביטל בהסכמת הצדדים את החלטותיהן של ועדות הערר והשיב על כנן את השומות המקוריות של רשויות המס. נשאלת השאלה: האם בפסקי דין אלו של בית המשפט העליון נקבעה הלכה פסוקה ולפיה אין לצרף, לא באופן מלא ולא באופן חלקי, את ההוצאות המשפטיות המשולמות על ידי הרוכשים לשווי המכירה של הדירה לשם קביעת גובה החיוב במס רכישה?
אין בפסקי הדין שלעיל של בית המשפט העליון כדי ליצור הלכה פסוקה וזאת מהטעם שאין מדובר בפסקי דין מנומקים אשר הכריעו בסוגיות שבמחלוקת לגופו של עניין, אלא בהסדרים מוסכמים שאליהם הגיעו הצדדים, אף כי בהמלצת בית המשפט העליון, וקיבלו תוקף של פסק דין. מכאן שאף על פי שלפסקי הדין שלעיל ישנה תוצאה אופרטיבית של ביטול פסקי הדין של ועדות הערר - אין בהם כדי ליצור הלכה משפטית מחייבת המבטלת את הקביעות המשפטיות העקרוניות שהתקבלו על ידי ועדות הערר בפרשות אלה. לא למותר לציין כי בהיעדר הכרעה מנומקת, אין לדעת מה היו הנסיבות הספציפיות שבעטיין המליץ בית המשפט העליון לרוכשים בכל אחד מהמקרים שלעיל להסכים לכך שהערעור יתקבל ופסק הדין של ועדת הערר יבוטל - כך שהתוצאה תהיה החשבת ההוצאות המשפטיות של הרוכשים לחלק משווי המכירה. לפיכך, דין הטענה בדבר קיומה של הלכה פסוקה ולפיה אין לצרף לשווי הרכישה את ההוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום הזכויות המשולמות על ידי הרוכשים - להידחות.
- חשבים משיקה מוצר חדש : הסורק - שירות התראות משפטיות
- חשבים מציגה מהפיכה טכנולוגית בעולם דיני העבודה והשכר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הקו המנחה ב"עקרון צירוף כל התמורות" הוא כי "כל תשלום שחייב המוכר לשלם בקשר לנכס ביום המכירה, אך הקונה מתחייב לשלם במקומו, מהווה חלק משווי המכירה". לפיכך, השאלה הבסיסית שיש לבחון בערר זה היא אם מוטלת על הקבלן חובה שבדין לשאת בהוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום זכויותיהם של הרוכשים בדירה על שם הרוכשים. מחד גיסא, ככל שהתשובה לשאלה זו היא חיובית - אזי מדובר למעשה בהוצאות החלות על פי דין על הקבלן אך "גולגלו" במסגרת הסכם המכר על כתפיהם של הרוכשים, ולפיכך על פי "עקרון צירוף כל התמורות" - צריכות להיכלל בשווי המכירה. מאידך גיסא, ככל שהתשובה לשאלה זו היא שלילית - מדובר בהוצאות שבמהותן מוטלות על הרוכשים ולפיכך לא חל "עקרון צירוף כל התמורות" והוצאות אלה לא תיחשבנה לחלק משווי המכירה.
יש לפרש את סעיף 6ב(א) בחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 [להלן: "חוק המכר (דירות)"], באופן המחייב את הקבלן "לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים" ו"לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים" בתוך פרקי הזמן הקבועים בו, אך אין בו כדי לחייב את הקבלן לשאת בהוצאות המשפטיות הכרוכות בביצוע רישומים אלה בפנקסים ובמרשמים הרלוונטיים. הלשון שבה בחר המחוקק לנסח את החובה שהוטלה על המוכר בסעיף 6ב(א) לחוק המכר (דירות) היא "לגרום לרישום" - וזאת להבדיל מלשונו של המחוקק בסעיף 3א(א) בחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 בשגדרו קבע המחוקק כי "כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה, לפי חוק זה (להלן: "ההוצאות"), יחולו על המוכר". דהיינו - כאשר רצה המחוקק להטיל על המוכר חובה לפרוע את העלויות הכרוכות בביצוע ביצוע פעולה (ולא רק לגרום לביצועה), ציין זאת במפורש. משלא עשה כן המחוקק בסעיף 6ב(א) בחוק המכר (דירות) - יש להסיק מכך כי לא הייתה בכוונתו לחייב את המוכר לשאת במימון פעולות רישום אלה.
חוק המכר דירות (תיקון מספר 7), התשע"ד-2014 (להלן: "תיקון מספר 7") (אשר יודגש כי אינו חל על העסקה נשוא ערר זה) הוסיף לחוק המכר (דירות) את סעיף 6ג המגביל את גובה סכומי ההשתתפות בהוצאות משפטיות שרשאי המוכר לדרוש מהקונה, ואופן תשלומן. מתיקון זה ניתן ללמוד שהנחת היסוד של המחוקק, הן לפני תיקון מספר 7 והן לאחריו, היא שהרוכש עצמו (ולא הקבלן) הוא שצריך לשאת אך ורק בתשלום הוצאות רישום הדירה על שמו - וכי ברי שאין הקונה צריך לשאת בתשלום הוצאותיו המשפטיות של הקבלן בפרויקט בכללותו. ניתן לראות כי גם בעת התקנת כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות דירות), התשל"ז-1977, הנחת היסוד של מחוקק המשנה הייתה כי רוכש הדירה הוא שמשלם את שכר הטרחה לעורך הדין "בעד הטיפול ברישום הרכישה". מכאן שהתשלום של הרוכש לעורך דינו של הקבלן בגין רישום זכויותיו אינו יכול להיחשב לחלק אינטגראלי מהתמורה המשולמת על ידו עבור הדירה.
- הונאה שיטתית נגד ביטוח לאומי בהיקף מיליונים - כך עבדה השיטה
- כמה יעלה אייפון 17?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
לאור כל האמור, ובשים לב ללשון החוק, לתכליתו, ולצורך בפרשנות היוצרת "הרמוניה חקיקתית", נקבע כי לא מוטלת על הקבלן חובה שבדין לשאת בתשלום ההוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום זכויותיהם של הרוכשים בדירה על שמם. מכאן שאין בנימוק זה, שהועלה על ידי המשיב, כדי להצדיק את החלתו בנסיבות העניין של הכלל בדבר "עיקרון צירוף כל התמורות" ולבסס את צירוף ההוצאות המשפטיות הנוגעות לרישום הזכויות בדירה הנרכשת מקבלן ל"שווי המכירה".
תוצאה
הערר התקבל. המשיב חויב בהוצאות משפט בסך של 10,000 ש"ח.
בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי מרכז
לפני כב' השופט ב' ארנון והחברים ד' שמואלביץ וד' מרגליות
ניתן ביום 26.04.2015
.jpg)
הונאה שיטתית נגד ביטוח לאומי בהיקף מיליונים - כך עבדה השיטה
מצד אחד - ביטוח לאומי קפדן מאוד מול הציבור עד כדי שלפעמים מטרטר ומקשה ולא מקבל תביעות מוצדקות; מצד שני - יש אנשים שמצליחים לגנוב מיליונים רבים מביטוח לאומי
פרקליטות מחוז מרכז הגישה כתב אישום רחב היקף נגד שלושה נאשמים שנחשדים בביצוע הונאה מתוחכמת ומתמשכת כלפי המוסד לביטוח לאומי. על פי כתב האישום, בין השנים 2020 ל-2023 הצליחו הנאשמים להוציא במרמה כ-2.6 מיליון שקל באמצעות הגשת תביעות נכות מזויפות, רובן בתחום האוטיזם.
הונאת הענק בביטוח הלאומי: שחקנים, שופטים ורופאים גנבו מיליונים - פרטים נוספים
הנאשמות המרכזיות, אודליה צריקר (46) מיוקנעם עילית ולנה שומינוב (40) מחולון, פעלו באמצעות שתי חברות שבבעלותן. השתיים פנו להורים לילדים המאובחנים על הספקטרום האוטיסטי, הציגו עצמן כמסייעות מקצועיות לקבלת קצבאות, וביקשו מהם ייפוי כוח ומסמכים רפואיים. בהמשך, כך נטען, זייפו מסמכים רפואיים ואישורים מקצועיים, במטרה להציג מצגי שווא שלפיהם הילדים סובלים ממגבלות תפקודיות והתפתחותיות קשות בהרבה מהמציאות.
החקירה העלתה כי במקרים מסוימים השתמשו הנאשמות במסמכים אמיתיים שנערכו על ידי מומחים רפואיים ושינו בהם פרטים, ובמקרים אחרים יצרו מסמכים מזויפים לחלוטין תוך שימוש בחתימות של רופאים מבלי שידעו על כך. את המסמכים המזויפים הגישו לביטוח לאומי כדי לקבל אישורי זכאות לקצבאות נכות.
- שיקר לביטוח לאומי והעלים מסים במיליונים - סוף גנב לתליה
- מה הזכויות שלכם בביטוח לאומי - מחשבון ושאלות ותשובות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במרכז כתב האישום עומד גם קונסטנטין זרך (40), בן זוגה של שומינוב, שהתחזה לרופא בשם "קוסטה מור". לפי הנטען, זרך נפגש עם ילדים והוריהם, הציג עצמו כמומחה לניתוח התנהגות ואבחון, סיפק הנחיות והנפיק מסמכים ששימשו את הנאשמות בהגשת התביעות. בנוסף, הוא עצמו הגיש תביעה כוזבת לקבלת קצבת נכות, במסגרתה קיבל כ-134 אלף שקל.