הוצאות משפטיות לרישום הזכויות בדירה הנרכשת מקבלן אינן חלק משווי הרכישה

ו"ע 17240/12 יחד הבונים ייזום ובנייה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות   ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי מרכז פסקה ברוב דעות כי הוצאות משפטיות לרישום הזכויות בדירה הנרכשת מקבלן שנטלו עליהם רוכשי דירות אינן בגדר תמורה נוספת שיש להכליל בשווי הרכישה. השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים נושא הערר הוא אם יש להחריג או לכלול בשווי המכירה, לעניין חישוב מס הרכישה, את ההוצאות המשפטיות אשר נטלו על עצמם העוררים 2 ו-3 (הרוכשים) לשלם לבא כוח הקבלן. המשיב סבור כי יש לכלול כל הוצאה המוטלת על העוררים בהסכם לעניין חישוב התמורה ואילו העוררים סבורים כי אין לכלול מרכיב זה, כיוון שהוא אינו משולם לקבלן, אלא לבא כוחו. דיון קביעת שווי המכירה נעשית כפוף ל"עקרון צירוף כל התמורות" ולפיו "שווי המכירה יכלול את כל התמורות הישירות והעקיפות שהקונה מתחייב לשלם למוכר או למי מטעמו." כך למשל, אם הקונה מתחייב לשלם בעבור המוכר חובות לצד ג' או לשאת בעבורו בהוצאות אחרות או בתשלומי היטל השבחה או מס שבח שהוטלו על המוכר, ייכללו סכומים אלה בגדר שווי המכירה, שכן הם מהווים את התמורה האמיתית שהקונה משלם בעבור הממכר. ואולם, אם הקונה משלם הוצאות שבמהותן מוטלות עליו כקונה, לא ייחשבו הוצאות אלו כחלק משווי המכירה. השאלה נשוא ערר זה היא אם גם הוצאות משפטיות הכרוכות ברישום הזכויות בדירה על שם רוכשיה הן מהסוג אשר צריך להיחשב חלק מ"שווי המכירה" על פי עיקרון זה. בעניין ינאי ויעקבס קבעו רשויות המס שההוצאות המשפטיות ששולמו על ידי הרוכשים על פי הסכם המכר ייכללו בשווי המכירה. ועדות הערר קיבלו את העררים שהוגשו בעניין זה והחריגו (באופן מלא בפרשת יעקבס ובאופן חלקי בפרשת ינאי) את ההוצאות המשפטיות משווי המכירה, ואילו בית המשפט העליון, בהסכמת הצדדים וללא נימוק, ביטל בהסכמת הצדדים את החלטותיהן של ועדות הערר והשיב על כנן את השומות המקוריות של רשויות המס. נשאלת השאלה: האם בפסקי דין אלו של בית המשפט העליון נקבעה הלכה פסוקה ולפיה אין לצרף, לא באופן מלא ולא באופן חלקי, את ההוצאות המשפטיות המשולמות על ידי הרוכשים לשווי המכירה של הדירה לשם קביעת גובה החיוב במס רכישה? אין בפסקי הדין שלעיל של בית המשפט העליון כדי ליצור הלכה פסוקה וזאת מהטעם שאין מדובר בפסקי דין מנומקים אשר הכריעו בסוגיות שבמחלוקת לגופו של עניין, אלא בהסדרים מוסכמים שאליהם הגיעו הצדדים, אף כי בהמלצת בית המשפט העליון, וקיבלו תוקף של פסק דין. מכאן שאף על פי שלפסקי הדין שלעיל ישנה תוצאה אופרטיבית של ביטול פסקי הדין של ועדות הערר - אין בהם כדי ליצור הלכה משפטית מחייבת המבטלת את הקביעות המשפטיות העקרוניות שהתקבלו על ידי ועדות הערר בפרשות אלה. לא למותר לציין כי בהיעדר הכרעה מנומקת, אין לדעת מה היו הנסיבות הספציפיות שבעטיין המליץ בית המשפט העליון לרוכשים בכל אחד מהמקרים שלעיל להסכים לכך שהערעור יתקבל ופסק הדין של ועדת הערר יבוטל - כך שהתוצאה תהיה החשבת ההוצאות המשפטיות של הרוכשים לחלק משווי המכירה. לפיכך, דין הטענה בדבר קיומה של הלכה פסוקה ולפיה אין לצרף לשווי הרכישה את ההוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום הזכויות המשולמות על ידי הרוכשים - להידחות. הקו המנחה ב"עקרון צירוף כל התמורות" הוא כי "כל תשלום שחייב המוכר לשלם בקשר לנכס ביום המכירה, אך הקונה מתחייב לשלם במקומו, מהווה חלק משווי המכירה". לפיכך, השאלה הבסיסית שיש לבחון בערר זה היא אם מוטלת על הקבלן חובה שבדין לשאת בהוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום זכויותיהם של הרוכשים בדירה על שם הרוכשים. מחד גיסא, ככל שהתשובה לשאלה זו היא חיובית - אזי מדובר למעשה בהוצאות החלות על פי דין על הקבלן אך "גולגלו" במסגרת הסכם המכר על כתפיהם של הרוכשים, ולפיכך על פי "עקרון צירוף כל התמורות" - צריכות להיכלל בשווי המכירה. מאידך גיסא, ככל שהתשובה לשאלה זו היא שלילית - מדובר בהוצאות שבמהותן מוטלות על הרוכשים ולפיכך לא חל "עקרון צירוף כל התמורות" והוצאות אלה לא תיחשבנה לחלק משווי המכירה. יש לפרש את סעיף 6ב(א) בחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 [להלן: "חוק המכר (דירות)"], באופן המחייב את הקבלן "לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים" ו"לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים" בתוך פרקי הזמן הקבועים בו, אך אין בו כדי לחייב את הקבלן לשאת בהוצאות המשפטיות הכרוכות בביצוע רישומים אלה בפנקסים ובמרשמים הרלוונטיים. הלשון שבה בחר המחוקק לנסח את החובה שהוטלה על המוכר בסעיף 6ב(א) לחוק המכר (דירות) היא "לגרום לרישום" - וזאת להבדיל מלשונו של המחוקק בסעיף 3א(א) בחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 בשגדרו קבע המחוקק כי "כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה, לפי חוק זה (להלן: "ההוצאות"), יחולו על המוכר". דהיינו - כאשר רצה המחוקק להטיל על המוכר חובה לפרוע את העלויות הכרוכות בביצוע ביצוע פעולה (ולא רק לגרום לביצועה), ציין זאת במפורש. משלא עשה כן המחוקק בסעיף 6ב(א) בחוק המכר (דירות) - יש להסיק מכך כי לא הייתה בכוונתו לחייב את המוכר לשאת במימון פעולות רישום אלה. חוק המכר דירות (תיקון מספר 7), התשע"ד-2014 (להלן: "תיקון מספר 7") (אשר יודגש כי אינו חל על העסקה נשוא ערר זה) הוסיף לחוק המכר (דירות) את סעיף 6ג המגביל את גובה סכומי ההשתתפות בהוצאות משפטיות שרשאי המוכר לדרוש מהקונה, ואופן תשלומן. מתיקון זה ניתן ללמוד שהנחת היסוד של המחוקק, הן לפני תיקון מספר 7 והן לאחריו, היא שהרוכש עצמו (ולא הקבלן) הוא שצריך לשאת אך ורק בתשלום הוצאות רישום הדירה על שמו - וכי ברי שאין הקונה צריך לשאת בתשלום הוצאותיו המשפטיות של הקבלן בפרויקט בכללותו. ניתן לראות כי גם בעת התקנת כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות דירות), התשל"ז-1977, הנחת היסוד של מחוקק המשנה הייתה כי רוכש הדירה הוא שמשלם את שכר הטרחה לעורך הדין "בעד הטיפול ברישום הרכישה". מכאן שהתשלום של הרוכש לעורך דינו של הקבלן בגין רישום זכויותיו אינו יכול להיחשב לחלק אינטגראלי מהתמורה המשולמת על ידו עבור הדירה. לאור כל האמור, ובשים לב ללשון החוק, לתכליתו, ולצורך בפרשנות היוצרת "הרמוניה חקיקתית", נקבע כי לא מוטלת על הקבלן חובה שבדין לשאת בתשלום ההוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום זכויותיהם של הרוכשים בדירה על שמם. מכאן שאין בנימוק זה, שהועלה על ידי המשיב, כדי להצדיק את החלתו בנסיבות העניין של הכלל בדבר "עיקרון צירוף כל התמורות" ולבסס את צירוף ההוצאות המשפטיות הנוגעות לרישום הזכויות בדירה הנרכשת מקבלן ל"שווי המכירה". תוצאה הערר התקבל. המשיב חויב בהוצאות משפט בסך של 10,000 ש"ח.   בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי מרכז לפני כב' השופט ב' ארנון  והחברים ד' שמואלביץ וד' מרגליות ניתן ביום 26.04.2015     <center>>