הוצאות משפטיות לרישום הזכויות בדירה הנרכשת מקבלן אינן חלק משווי הרכישה
עו"ד רו"ח (כלכלן) ארז בוקאי
ו"ע 17240/12 יחד הבונים ייזום ובנייה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובותו"ע 17240/12
יחד הבונים ייזום ובנייה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות
ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי מרכז פסקה ברוב דעות כי הוצאות משפטיות לרישום הזכויות בדירה הנרכשת מקבלן שנטלו עליהם רוכשי דירות אינן בגדר תמורה נוספת שיש להכליל בשווי הרכישה.
השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים
נושא הערר הוא אם יש להחריג או לכלול בשווי המכירה, לעניין חישוב מס הרכישה, את ההוצאות המשפטיות אשר נטלו על עצמם העוררים 2 ו-3 (הרוכשים) לשלם לבא כוח הקבלן. המשיב סבור כי יש לכלול כל הוצאה המוטלת על העוררים בהסכם לעניין חישוב התמורה ואילו העוררים סבורים כי אין לכלול מרכיב זה, כיוון שהוא אינו משולם לקבלן, אלא לבא כוחו.
דיון
קביעת שווי המכירה נעשית כפוף ל"עקרון צירוף כל התמורות" ולפיו "שווי המכירה יכלול את כל התמורות הישירות והעקיפות שהקונה מתחייב לשלם למוכר או למי מטעמו." כך למשל, אם הקונה מתחייב לשלם בעבור המוכר חובות לצד ג' או לשאת בעבורו בהוצאות אחרות או בתשלומי היטל השבחה או מס שבח שהוטלו על המוכר, ייכללו סכומים אלה בגדר שווי המכירה, שכן הם מהווים את התמורה האמיתית שהקונה משלם בעבור הממכר. ואולם, אם הקונה משלם הוצאות שבמהותן מוטלות עליו כקונה, לא ייחשבו הוצאות אלו כחלק משווי המכירה. השאלה נשוא ערר זה היא אם גם הוצאות משפטיות הכרוכות ברישום הזכויות בדירה על שם רוכשיה הן מהסוג אשר צריך להיחשב חלק מ"שווי המכירה" על פי עיקרון זה. בעניין ינאי ויעקבס קבעו רשויות המס שההוצאות המשפטיות ששולמו על ידי הרוכשים על פי הסכם המכר ייכללו בשווי המכירה. ועדות הערר קיבלו את העררים שהוגשו בעניין זה והחריגו (באופן מלא בפרשת יעקבס ובאופן חלקי בפרשת ינאי) את ההוצאות המשפטיות משווי המכירה, ואילו בית המשפט העליון, בהסכמת הצדדים וללא נימוק, ביטל בהסכמת הצדדים את החלטותיהן של ועדות הערר והשיב על כנן את השומות המקוריות של רשויות המס. נשאלת השאלה: האם בפסקי דין אלו של בית המשפט העליון נקבעה הלכה פסוקה ולפיה אין לצרף, לא באופן מלא ולא באופן חלקי, את ההוצאות המשפטיות המשולמות על ידי הרוכשים לשווי המכירה של הדירה לשם קביעת גובה החיוב במס רכישה?
אין בפסקי הדין שלעיל של בית המשפט העליון כדי ליצור הלכה פסוקה וזאת מהטעם שאין מדובר בפסקי דין מנומקים אשר הכריעו בסוגיות שבמחלוקת לגופו של עניין, אלא בהסדרים מוסכמים שאליהם הגיעו הצדדים, אף כי בהמלצת בית המשפט העליון, וקיבלו תוקף של פסק דין. מכאן שאף על פי שלפסקי הדין שלעיל ישנה תוצאה אופרטיבית של ביטול פסקי הדין של ועדות הערר - אין בהם כדי ליצור הלכה משפטית מחייבת המבטלת את הקביעות המשפטיות העקרוניות שהתקבלו על ידי ועדות הערר בפרשות אלה. לא למותר לציין כי בהיעדר הכרעה מנומקת, אין לדעת מה היו הנסיבות הספציפיות שבעטיין המליץ בית המשפט העליון לרוכשים בכל אחד מהמקרים שלעיל להסכים לכך שהערעור יתקבל ופסק הדין של ועדת הערר יבוטל - כך שהתוצאה תהיה החשבת ההוצאות המשפטיות של הרוכשים לחלק משווי המכירה. לפיכך, דין הטענה בדבר קיומה של הלכה פסוקה ולפיה אין לצרף לשווי הרכישה את ההוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום הזכויות המשולמות על ידי הרוכשים - להידחות.
- חשבים משיקה מוצר חדש : הסורק - שירות התראות משפטיות
- חשבים מציגה מהפיכה טכנולוגית בעולם דיני העבודה והשכר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הקו המנחה ב"עקרון צירוף כל התמורות" הוא כי "כל תשלום שחייב המוכר לשלם בקשר לנכס ביום המכירה, אך הקונה מתחייב לשלם במקומו, מהווה חלק משווי המכירה". לפיכך, השאלה הבסיסית שיש לבחון בערר זה היא אם מוטלת על הקבלן חובה שבדין לשאת בהוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום זכויותיהם של הרוכשים בדירה על שם הרוכשים. מחד גיסא, ככל שהתשובה לשאלה זו היא חיובית - אזי מדובר למעשה בהוצאות החלות על פי דין על הקבלן אך "גולגלו" במסגרת הסכם המכר על כתפיהם של הרוכשים, ולפיכך על פי "עקרון צירוף כל התמורות" - צריכות להיכלל בשווי המכירה. מאידך גיסא, ככל שהתשובה לשאלה זו היא שלילית - מדובר בהוצאות שבמהותן מוטלות על הרוכשים ולפיכך לא חל "עקרון צירוף כל התמורות" והוצאות אלה לא תיחשבנה לחלק משווי המכירה.
יש לפרש את סעיף 6ב(א) בחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 [להלן: "חוק המכר (דירות)"], באופן המחייב את הקבלן "לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים" ו"לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים" בתוך פרקי הזמן הקבועים בו, אך אין בו כדי לחייב את הקבלן לשאת בהוצאות המשפטיות הכרוכות בביצוע רישומים אלה בפנקסים ובמרשמים הרלוונטיים. הלשון שבה בחר המחוקק לנסח את החובה שהוטלה על המוכר בסעיף 6ב(א) לחוק המכר (דירות) היא "לגרום לרישום" - וזאת להבדיל מלשונו של המחוקק בסעיף 3א(א) בחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 בשגדרו קבע המחוקק כי "כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה, לפי חוק זה (להלן: "ההוצאות"), יחולו על המוכר". דהיינו - כאשר רצה המחוקק להטיל על המוכר חובה לפרוע את העלויות הכרוכות בביצוע ביצוע פעולה (ולא רק לגרום לביצועה), ציין זאת במפורש. משלא עשה כן המחוקק בסעיף 6ב(א) בחוק המכר (דירות) - יש להסיק מכך כי לא הייתה בכוונתו לחייב את המוכר לשאת במימון פעולות רישום אלה.
חוק המכר דירות (תיקון מספר 7), התשע"ד-2014 (להלן: "תיקון מספר 7") (אשר יודגש כי אינו חל על העסקה נשוא ערר זה) הוסיף לחוק המכר (דירות) את סעיף 6ג המגביל את גובה סכומי ההשתתפות בהוצאות משפטיות שרשאי המוכר לדרוש מהקונה, ואופן תשלומן. מתיקון זה ניתן ללמוד שהנחת היסוד של המחוקק, הן לפני תיקון מספר 7 והן לאחריו, היא שהרוכש עצמו (ולא הקבלן) הוא שצריך לשאת אך ורק בתשלום הוצאות רישום הדירה על שמו - וכי ברי שאין הקונה צריך לשאת בתשלום הוצאותיו המשפטיות של הקבלן בפרויקט בכללותו. ניתן לראות כי גם בעת התקנת כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות דירות), התשל"ז-1977, הנחת היסוד של מחוקק המשנה הייתה כי רוכש הדירה הוא שמשלם את שכר הטרחה לעורך הדין "בעד הטיפול ברישום הרכישה". מכאן שהתשלום של הרוכש לעורך דינו של הקבלן בגין רישום זכויותיו אינו יכול להיחשב לחלק אינטגראלי מהתמורה המשולמת על ידו עבור הדירה.
- השכר האמיתי של המורים בישראל: לא נמוך כמו שנדמה לכם
- עו"ד הראל ישראלי מונה ליועץ המשפטי של רשות המסים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- העברת ירושה ישירות לנכדים - המגמה החדשה בישראל
לאור כל האמור, ובשים לב ללשון החוק, לתכליתו, ולצורך בפרשנות היוצרת "הרמוניה חקיקתית", נקבע כי לא מוטלת על הקבלן חובה שבדין לשאת בתשלום ההוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום זכויותיהם של הרוכשים בדירה על שמם. מכאן שאין בנימוק זה, שהועלה על ידי המשיב, כדי להצדיק את החלתו בנסיבות העניין של הכלל בדבר "עיקרון צירוף כל התמורות" ולבסס את צירוף ההוצאות המשפטיות הנוגעות לרישום הזכויות בדירה הנרכשת מקבלן ל"שווי המכירה".
תוצאה
הערר התקבל. המשיב חויב בהוצאות משפט בסך של 10,000 ש"ח.
בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי מרכז
לפני כב' השופט ב' ארנון והחברים ד' שמואלביץ וד' מרגליות
ניתן ביום 26.04.2015

העברת ירושה ישירות לנכדים - המגמה החדשה בישראל
היתרונות והחסרונות בהעברת כספים ונכסים ישירות לנכדים
בעשור האחרון חל שינוי משמעותי, אפילו מהפך באופן שבו משפחות ישראליות מתכננות את העברת הרכוש לדורות הבאים. אם בעבר הנורמה הייתה העברה אוטומטית מהורים לילדים, כיום עולה מגמה של "דילוג דורי" - העברת נכסים ישירות מסבים וסבתות לנכדים. התופעה, שגדלה בקצב מואץ, משקפת שינויים כלכליים וחברתיים עמוקים בחברה הישראלית ומעוררת שאלות משפטיות, כלכליות ומשפחתיות מורכבות.
המסגרת החוקית: מה מותר ואיך עושים זאת נכון
חוק הירושה הישראלי מעניק חופש רחב בעריכת צוואות. בהיעדר צוואה, החוק קובע חלוקה אוטומטית בין היורשים החוקיים - בן הזוג והילדים. אולם כל אדם רשאי לערוך צוואה ולקבוע חלוקה שונה לחלוטין, כולל העברת כל הרכוש לנכדים תוך דילוג על הילדים.
כתבה קשורה: המס שלא מדברים עליו - האם מס ירושה יחזור?
ישנן ארבע דרכים חוקיות לעריכת צוואה בישראל: צוואה בפני עדים (הנפוצה ביותר), צוואה בכתב יד, צוואה בעל פה במצבי סכנה, וצוואה בפני רשות. כל אחת מהדרכים דורשת עמידה בתנאים פורמליים מחמירים. צוואה שלא נערכה כדין עלולה להיפסל, מה שיוביל לחלוקה לפי החוק ולא לפי רצון המוריש.
- נדחתה תביעה לביטול מתנה: הדירה תישאר בידי האחות הקטנה
- דור ההמשך: איך להיערך נכון להעברה בין־דורית של רכוש לילדים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כאשר מעבירים נכסים לנכדים קטינים, נוצרות סוגיות מיוחדות. ההורים משמשים אפוטרופוסים טבעיים ומנהלים את הנכסים עד הגיע הקטין לבגרות. ניתן לקבוע בצוואה הוראות מיוחדות כמו מינוי נאמן חיצוני, הגבלות על שימוש בכספים, או תנאים לקבלת הירושה (כגון סיום לימודים או הגעה לגיל מסוים).

השכר האמיתי של המורים בישראל: לא נמוך כמו שנדמה לכם
חופשה של כמאה ימים בשנה, שנת שבתון (כל 7 שנים) ותנאים סוציאליים נדיבים הופכים את החבילה הכוללת של המורים ליותר ממה שרובכם משתכרים
האם שכר המורים בישראל באמת נמוך? זו שאלה שחוזרת על עצמה בכל שביתה או משא ומתן קיבוצי. התשובה של רוב הציבור היא כן. אלא שהתשובה האמיתית היא ממש לא. השכר של מורים הוא שכר טוב, שכנראה שעולה על השכר של רובכם. בדיקה של הנתונים מגלה כי כשלוקחים בחשבון את כל החבילה - חופשות נדיבות שמגיעות לכ-100 יום בשנה, שבתון ממומן כל שבע שנים, שעות עבודה מוגבלות ותנאים סוציאליים יוצאי דופן - השכר האפקטיבי נהפך למשמעותי הרבה יותר, ליותר מ-22 אלף שקל בחודש למשה מלאה. והיינו שמרנים.
השכר הממוצע של המורים עובדי המדינה זינק בשנים האחרונות כששכר ממוצע למשרה מלאה מגיע ל-16,622 שקל ועם נתון חציוני של 13.8 אלף שקל ברוטו. חשוב להדגיש שזה השכר למשרה מלאה, כשמורים בשנה הראשונה-שנייה מועסקים ב-60%-70%, והשכר שלהם נע סביב 7,500 שקל (כ-11 אלף שקל למשרה מלאה). המורים הצעירים מקבלים שכר נמוך כי דור א' ו-ב' לוקחים את הקופה. ועדיין, גם אצלם יש עליית שכר משמעותית וכמבינים שכמו בכל עבודה השנים הראשונות הן סוג של "התמחות" והשכר עולה בהמשך, אז זו בהחלט משרה עם שכר סביר, ויותר מכך - זו משרה שמאפשרת גמישות רבה.
משרה מלאה של מורה כוללת רק 156 שעות בחודש, לעומת 185-182 שעות במגזרים אחרים. זה אומר ששכר שעתי אפקטיבי גבוה משמעותית - אפילו מורה מתחיל עם 65% משרה (כ-101 שעות) המרוויח 7,450 שקל, מקבל בפועל כ-73 שקל לשעה, לעומת 60-50 שקל בממוצע במשק. מורה וותיק מקבל פי שניים, מורה בשכר ממוצע מקבל יותר מ-100 שקל לשעה.
מי שנשאר במקצוע זוכה לזינוק משמעותי
מורה ותיק יכול להגיע ליותר מ-20 אלף שקל - מעל הממוצע הארצי. זה שכר ברוטו, כשהשכר האפקטיבי הוא כ-30 אלף שקל. שכרם של מנהלי בתי ספר יסודיים הסתכם ב-2024 ב-30 אלף שקל בחודש בממוצע, ושל סגני מנהלים ב-23.8 אלף שקל. אפקטיבית זה שכר של יותר מ-30 אלף שקל.
- הגרלת דירות למורים בתל אביב - 64 דירות להשכרה מוזלת ל-5 שנים
- האוצר: הושג מתווה סופי עם הסתדרות המורים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השוואה בינלאומית: הפער מצטמצם והולך
שכרם ההתחלתי של מורי התיכונים בישראל נמוך ב-30% מהשכר הממוצע המקובל בחברות ב-OECD, עם שכרו של מורה מתחיל שהגיע ב-2023 ל-31.4 אלף דולר. אבל הפער מצטמצם והולך, כשההטבות מסביב בארץ משמעותיות יותר וסוגרות חלק מהפער. לעומת עובדים אחרים במשק, השכר של המורים, בהשוואה לממוצע ה-OECD, וגם באופן אבסולוטי - הוא שכר טוב. מורה ממוצע מרוויח בהחלט טוב. הבעיה היא כאמור רק בשנתיים הראשונות, אבל גם שם זו לא באמת בעיה גדולה, כי בתוך שנתיים-שלוש הפער מצטמצם משמעותית.