החבות במע"מ של רכישת דירות על ידי עמותה בשמם של פסולי דין - החלטת מיסוי בהסכם



החבות במע"מ של רכישת דירות על ידי עמותה בשמם של פסולי דין - החלטת מיסוי בהסכם - החלטת מיסוי: 2297/14

העובדות:

---------

1. הורים לילדים בגירים בעלי תסמונת רפואיות מסוימת, אשר הינם פסולי דין, מעוניינים למצוא נכס מתאים למגורים לילדיהם (להלן - "המשתכנים").

2. ההורים איתרו נכס מקרקעין (להלן - "הנכס") אשר נמצא בבעלותם של אנשים פרטיים שאינם רשומים לצרכי חוק מע"מ כעוסקים והם מחזיקים את הנכס במישור הפרטי.

3. על פי הסיכום, את הנכס ינהל מבחינה טיפולית ותפעולית משרד הרווחה וזאת באמצעות מפעיל פרטי (להלן - "המפעיל").

4. משרד הרווחה קבע כי על הנכס להיות מוחזק על-ידי עמותה וההורים איתרו עמותה מתאימה (להלן - "העמותה").

5. עפ"י התכנון, העמותה תרכוש את הנכס בנאמנות עבור המשתכנים וכן יוקם וועד מנציגי ההורים, נציג ציבור ונציג מטעם משרד הרווחה (להלן - "הוועד") שלו יהיו הסמכויות הקשורות לניהול הנכס והחלטותיו יחייבו את העמותה.

6. בכדי להבטיח את הפעילות השוטפת של הנכס ניתנה לוועד סמכות להוציא, על-פי המלצת המפעיל, משתכן מהנכס ולאשר את קבלתו של משתכן אחר. במקרה כאמור חל איסור על העמותה למכור את היחידה המתפנה לאדם אחר שאינו סובל מהתסמונת, וכן יוחזר למשתכן שהוצא מן הנכס הסכום שישלם המשתכן החדש, הסובל גם הוא מהתסמונת, עבור היחידה המתפנה.

7. מאחר והנכס יופעל על-ידי משרד הרווחה, באמצעות המפעיל, הרי שבפועל תפקידה של העמותה בניהול הנכס הוא שולי ומסתכם בפיקוח על המפעיל.

8. הנכס יירכש כולו אך ורק מכספי ההורים.

לעמותה אין הון המאפשר לה להשתתף בעלות רכישת הנכס (ההון של העמותה מסתכם בדמי חבר נמוכים שמועברים על-ידי חברי העמותה לצורך מימון פעילותה השוטפת).

9. הדירות שבנכס נרכשות על-ידי המשתכנים במימון ההורים ותרשמנה בשלב הראשון על שם העמותה בנאמנות עבור המשתכנים, וזאת בהתאם לעמדת משרד הרווחה.

בשלב השני, תרשמנה הדירות כבית משותף אשר כל תת חלקה בו תיוחד למשתכן ספציפי והעמותה תרשם כנאמן עם הערה לטובת כל משתכן ספציפי.

10. כתב ההקדש הגביל את סמכויותיה של העמותה כנאמן של הנכס ובהמשך אמורה הנאמנות לעבור לעמותה בה יהיו חברים רק ההורים.

11. כאשר תושלם עיסקת רכישת הנכס, העמותה וההורים ידווחו למנהל מס שבח על דבר העסקה ועל הנאמנות.

הבקשה:

--------

בפנייתך ביקשת את אישורנו כי מכירת הנכס אינה חייבת במע"מ.

תמצית הסדר המס ותנאיו:

----------------------

1. על פי חוק מע"מ, מכירת נכס מאדם פרטי לאדם פרטי אחר שאינו בגדר קבוצת רכישה אינה מהווה עסקה חייבת במע"מ.

2. לאור מכלול הנסיבות, ובייחוד לאור העובדה כי הנכס נרכש על ידי העמותה בנאמנות מלאה עבור המשתכנים, הנושאים במימונו המלא ועתידים להתגורר בו ולהירשם כבעלים של הדירות, ולאור העובדה כי רשויות מס שבח עתידות להכיר ברכישת הנכס בידי העמותה כרכישה בידי נאמן, אנו מאשרים כי לעניין חוק מע"מ ייחשבו המשתכנים כמי שרכשו במישרין את הנכס מהמוכרים.

3. לפיכך, המדובר במכירת נכס מקרקעין מאדם פרטי שאין עיסוקו במכירת מקרקעין לאדם פרטי אחר אשר אינה חייבת במע"מ.

4. תוקפו של אישור זה מותנה בקבלת אישור רשויות מס שבח בדבר רכישת הנכס בנאמנות עבור המשתכנים.

1. הסוגיה ועמדתנו הובאו בתמצית בלבד.

2. במסגרת החלטת המיסוי נקבעו מגבלות ותנאים נוספים.

חוזר רשות המסים בישראל מיום 28 באוקטובר 2014.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
אמיר ירון בנק ישראל
צילום: World economic forum

מתי הריבית תתחיל לרדת?

הסיבות להפחתת ריבית והסיבות שלא להפחית - מתי זה צפוי להתחיל ולמה אתם לא ממש תרגישו את זה בפעמים הראשונות? 

רן קידר |

בנק ישראל צפוי להותיר את הריבית מחר על 4.5%. הוועדה המוניטרית של בנק ישראל, בראשות הנגיד פרופ' אמיר ירון, תפרסם מחר החלטת ריבית ובדומה לכל ההחלטות מאז ינואר 2024, לא צפוי שינוי. הנגיד, פרופ' אמיר ירון הולך על הצד הבטוח. הוא מחכה להורדת ריבית בארה"ב, הוא מחכה להפחתה ניכרת באי וודאות הגיאופוליטית. מנגד, יש הרבה סיבות טובות להפחתת ריבית מהירידה הצפויה באינפלציה, דרך הירידה בשער הדולר, הירידה בצמיחה, השיפור בפרמטרים הכלכליים, תמחור האג"ח והירידה בפרמיית הסיכון, לצד השיפור המשמעותי במצב הגיאופליטי. ועדיין - מבחינת הנגיד זה עדיין לא הזמן.      


אינפלציה - 3.1% אבל בדרך ל-2.3%

האינפלציה השנתית עדיין חורגת מיעד היציבות של הבנק, שמוגדר בין 1% ל-3%. לפי נתוני המדד האחרונים שפורסמו ליולי, קצב העלייה השנתי עומד על 3.1%, מעט מעל הגבול העליון. אמנם המגמה מצביעה על התקרבות ליעד והכלכלנים מעריכים אינפלציה של 2.2%-2.3%,  אך הנגיד יתעקש להסתכל על חצי הכוס הריקה


שיקול מרכזי נוסף בהחלטה הוא המצב הגיאו-פוליטי, ובמיוחד חוסר הוודאות סביב המשך הלחימה ברצועת עזה והשלכותיה הרחבות על הכלכלה הישראלית. למרות הצלחות במספר זירות ועמידות וגמישות של המשק הישראלי, המלחמה והחשש מהתרחבותה, הם הבלם המרכזי להעלאת ריבית. החשש הגדול שהמלחמה תוביל לשבירת תקציב, צורך להרחיב גיוסים וחשש מעלייה בריבית החוב. אלא שבינתיים קורה בדיוק ההיפך - אגרות החוב בעלייה, הריבית על האג"ח יורדת והיא מבטאת כבר הפחתת ריבית דהפקטו. 


הפד' עדיין לא החל במחזור הפחתות הריבית, ונראה שבבנק ישראל לא מעוניינים להקדים אותו. בשווקים הפיננסיים הבינלאומיים מצפים להפחתה ראשונה בארה"ב רק בספטמבר, וככל הנראה רק אז יבשילו התנאים גם להפחתה בישראל. הסיבה לכך היא הרצון לשמור על יציבות מטבעית ולהימנע מתנודתיות מיותרת בשער החליפין.


השוק המקומי מושפע באופן ישיר מהפער בין הריביות: הריבית בישראל גבוהה יחסית לזו באירופה, ובקרוב גם בארה"ב. מצב זה מושך משקיעים זרים להחזיק בשקל, מה שתורם להתחזקותו מול הדולר ומטבעות אחרים. אמנם התחזקות השקל מסייעת בהפחתת לחצי יבוא ומחירים, אך היא גם מקשה על מגזרים ממונפים כמו נדל"ן, קמעונאות ועסקים קטנים ובינוניים, שסובלים מעלויות מימון גבוהות יותר ומתחרות יצוא מוחלשת.

רכבת
צילום: רכבת ישראל

שבוע בלי רכבת: תנועת הרכבות בת"א תושבת

בהמשך למחדל בו פגעה רכבת משא בקווי חשמול וגרמה לנזקים של עשרות מיליונים, רכבת ישראל מנצלת את ההזדמנות ומשביתה את תנועת הרכבות בין הצפון לדרום תל אביב; שרת התחבורה חוגגת חנוכת מסילות חדישות ומתעלמת מחוסר תפקוד של הקווים הקיימים  

מנדי הניג |
נושאים בכתבה רכבת ישראל

הטריגר לשיבוש הנרחב במערכת הרכבות התרחש בתחילת השבוע. רכבת משא פגעה בקווי החשמול באזור צומת גנות ונסעה במשך דקות ארוכות כשהפלטות הגבוהות שעליה גוררות וסוחבות את תשתיות החשמל לאורך הקווים. הנזק שנגרם הוביל לקריסת חלק מהמערכת, ביטול רכבות, סגירת תחנות ועיכובים כרוניים של עשרות דקות בקווים שכן פעלו. התחנות התמלאו בנוסעים שהצטופפו על כל קרון פנוי תמונות שמזכירות יותר את הודו מאשר את ישראל. עד עכשיו עוד לא נקבע מועד לחזרה מלאה לשגרה.

בהודעת רכבת ישראל נמסר כי החל מיום רביעי, 20 באוגוסט, ועד יום שלישי, 26 באוגוסט, תיסגר תחנת תל אביב השלום תחנת הנוסעים העמוסה ביותר בישראל, עם מעל לשני מיליון נוסעים בחודש ותופסק לחלוטין תנועת הרכבות בין צפון העיר לדרומה. המשמעות: רכבות מדרום יגיעו עד לוד, רכבות מירושלים וממודיעין יסתיימו בנתב"ג, ורכבות מצפון יעצרו בסבידור מרכז בלבד. ככה נותקה למעשה גם הגישה הישירה של נתב"ג למרכז העירוני של תל אביב. במקביל, יופעלו שאטלים חינמיים וקו אוטובוס ייעודי שיחבר בין התחנות העיקריות בעיר, בתדירות של כחמש דקות.

ובזמן שהציבור מתמודד עם ביטולי רכבות, עיכובים ועומסים חריגים, שרת התחבורה מירי רגב בוחרת לחנוך מסילות בצפון. וזה עומד בניגוד חד למציאות היומיומית של נוסעים שנתקעים בתחנות ולא מקבלים שירות בסיסי. השרה מצהירה על "חיבור הפריפריה למרכז" אבל קודם כל כדאי שהקווים הקיימים במרכז יפעלו כראוי.

מקדימים עבודות תשתית 

ברכבת מסבירים כי לצד השיבושים המתמשכים בשל הפגיעה בחשמול, הוחלט להקדים עבודות בטיחות שתוכננו לספטמבר ולבצען כבר כעת, במקטע שבין תחנות ההגנה וסבידור מרכז. העבודות יכללו טיפול ושדרוג תשתיות חיוניות, ובהן רכיבים קריטיים המאפשרים מעבר רכבות בין מסילות. לדבריהם, הצעד נועד למנוע פגיעה כפולה בציבור גם בהווה וגם בעוד מספר שבועות.

האירוע בצומת גנות מצטרף לשורה של תקלות חוזרות ברכבת ישראל: רק בשבועות האחרונים נרשמו בעיות במערכת האיתות והגבלת מהירות בשל עומסי חום שפגעו במסילות. הפגיעה הנוכחית מוערכת בעשרות מיליוני שקלים, וחשפה שוב את הפגיעות של רשת הרכבות ואת חוסר המוכנות להתמודד עם אירועים מתגלגלים. למרות ההצהרות על פרויקטים עתידיים, נוסעים רבים מוצאים עצמם בינתיים מול מציאות של שירות לא יציב, המתאפיין בתגובות איטיות ובתחליפים חלקיים בלבד.