סיווג שותפות כאיגוד מקרקעין לצורכי מס רכישה
תקציר ע"א 924/12 מנהל מס שבח חיפה נ' אספן בניה ופיתוח בע"מ
תקציר ע"א 924/12
מנהל מס שבח חיפה נ' אספן בניה ופיתוח בע"מ
בית המשפט העליון קיבל את ערעורו של מנהל מס שבח בשאלת סיווג שותפות אשר הקימה מקבץ דיור שהושכר בהסכם עם משרד הבינוי והשיכון - כאיגוד מקרקעין. נפסק כי זכות הבעלות של השותפות במקרקעין מקפלת בתוכה גם את זכויותיה לפי ההסכם עם משרד הבינוי והשיכון, ומשכך לא ניתן לראותן כנכס נפרד המצוי בידי השותפות אשר עשוי להוציאה מתחולת הגדרת איגוד מקרקעין. נוסף על כך נקבע כי לשותפות כשלעצמה אין מוניטין עצמאי אשר עשוי להוציאה מתחולת הגדרת איגוד מקרקעין.
השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים
בשנת 2002 נכרת הסכם לייסוד שותפות מוגבלת בשם "לב-הדר גיל הזהב - שותפות מוגבלת" (להלן: "השותפות"). בגדרי הסכם זה נקבע כי חברת הניהול שקמונה, חברה ממשלתית עירונית לשיקום הדיור בחיפה בע"מ, תהיה אחת השותפות המוגבלות בשותפות. סמוך לכך זכתה השותפות במכרז של משרד הבינוי והשיכון למתן שירותי השכרה למגורים ב-200 יחידות דיור בשכונת הדר הכרמל בחיפה. השותפות הקימה על המקרקעין פרויקט מקבץ דיור שכולל 200 דירות מגורים ושטחים נוספים. שווי הפרויקט מוערך בסך של 67,567,500 ש"ח.
בשנת 2008 נכרת חוזה בין העוררת לבין "אשל הירדן אחזקות בע"מ" שהייתה שותף כללי בשותפות "לב-הדר". במסגרת החוזה מכרה "אשל אחזקות" לעוררת (המשיבה בהליך הנוכחי) את מניותיה בשותפות. הזכויות שנמכרו הוערכו בסך 9.8 מיליון ש"ח. המשיב (המערער בהליך הנוכחי) קבע כי השותפות היא איגוד מקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), והטיל מס רכישה על רכישת העוררת את הזכויות של "אשל הירדן אחזקות בע"מ" בשותפות זו. העוררת השיגה על החיוב במס רכישה בטענה כי השותפות אינה איגוד מקרקעין. ועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי השותפות אינה איגוד מקרקעין. מכאן הערעור.
דיון
ועדת הערר קבעה בפסק דינה תוך הידרשות לפסק הדין בעניין וילאר (ע"א 6340/08) כי מבחינה כלכלית לא היה תוכנה של העסקה מכירת שתי זכויות נפרדות - האחת זכות הבעלות והשנייה הזכויות על פי ההסכם - אלא מכירת זכות אחת והיא הבעלות על המקרקעין, ששוויה נגזר בין היתר מהתמורות אשר צפויות להתקבל על פי ההסכם. ועדת הערר קבעה כי אין עסקינן בשני נכסים נפרדים, אלא בנכס אחד - מקרקעין, ששוויו נגזר גם מהתמורות שצפויות להתקבל על פי ההסכם.
בית המשפט העליון פסק כי קיים קושי רב להלום את מסקנתה של ועדת הערר כי לצורך הגדרת איגוד מקרקעין, יש להתבונן על זכויותיה מכוח ההסכם עם משרד הבינוי והשיכון במובחן מזכויותיה במקרקעין. אכן, דומה כי קביעתה של ועדת הערר כי עסקינן בנכס אחד ובזכות אחת - אינה יכולה לדור בכפיפה אחת עם מסקנתה שלפיה זכויותיה של השותפות מכוח ההסכם עם משרד הבינוי והשיכון הן נכס נפרד המוציא אותה מגדר איגוד מקרקעין. אם כן, לכאורה יש ממש בטענתו של המערער לסתירה פנימית בפסק דינה של ועדת הערר. ודוק, השותפות לא הייתה באה אל העולם אלמלא זכייתה במכרז והתקשרותה בהסכם עם משרד הבינוי והשיכון, ולא ניתן להפריד בין זכויות השותפות לפי ההסכם האמור לבין הבעלות במקרקעין. על כן, אכן עסקינן במכירתה של זכות אחת - הבעלות, ששוויה מקפל גם את זכויות השותפות לפי ההסכם, כפי שנקבע בפסק הדין בעניין וילאר. לפיכך, ממילא יש לדחות את טענת המשיבה כי הסכם שירותי הניהול וההשכרה הוא בבחינת נכס נפרד שאינו מקרקעין.
ועדת הערר קבעה כי לעסק של השותפות קיים מוניטין בשווי כלשהו, ובהתבסס על חוות דעת מטעם העוררת לעניין המוניטין שווי הפעילות העסקית של השותפות עולה על 10% משווי כלל נכסיה, ואף מטעם זה קבעה שאין מדובר באיגוד מקרקעין. בית המשפט העליון דחה את מסקנתה של ועדת הערר שלפיה לשותפות נכס מוניטין המוציא אותה מתחולתה של הגדרת איגוד מקרקעין, בקובעו כי המוניטין שייך לשקמונה, להבדיל מהשותפות. נפסק כי במהותו של דבר עסקינן באיגוד מקרקעין שזה עיקרו, אשר השאר טפל לו בראיית השותפות.
לסיכום, נפסק כי לשותפות אין נכסים נוספים מעבר לנכסי המקרקעין - לא לעניין ההסכם עם משרד הבינוי והשיכון ולא לעניין המוניטין, והוא הדין בנוגע למסקנתה שלפיה לשותפות עסק של ניהול מקבצי דיור. פועל יוצא של הדברים הוא כי העסקה למכירת חלקה של אשל אחזקות בשותפות למשיבה היא פעולה באיגוד מקרקעין, החייבת במס רכישה לפי סעיף 9(ב)(1) לחוק.
תוצאה
הערעור התקבל. המשיבה חויבה בהוצאות בסך 25,000 ש"ח.
בבית המשפט העליון
לפני כב' השופטים א' רובינשטיין, י' דנציגר וד' ברק ארז
ניתן ב-13.1.2014
מתי הריבית תתחיל לרדת?
הסיבות להפחתת ריבית והסיבות שלא להפחית - מתי זה צפוי להתחיל ולמה אתם לא ממש תרגישו את זה בפעמים הראשונות?
בנק ישראל צפוי להותיר את הריבית מחר על 4.5%. הוועדה המוניטרית של בנק ישראל, בראשות הנגיד פרופ' אמיר ירון, תפרסם מחר החלטת ריבית ובדומה לכל ההחלטות מאז ינואר 2024, לא צפוי שינוי. הנגיד, פרופ' אמיר ירון הולך על הצד הבטוח. הוא מחכה להורדת ריבית בארה"ב, הוא מחכה להפחתה ניכרת באי וודאות הגיאופוליטית. מנגד, יש הרבה סיבות טובות להפחתת ריבית מהירידה הצפויה באינפלציה, דרך הירידה בשער הדולר, הירידה בצמיחה, השיפור בפרמטרים הכלכליים, תמחור האג"ח והירידה בפרמיית הסיכון, לצד השיפור המשמעותי במצב הגיאופליטי. ועדיין - מבחינת הנגיד זה עדיין לא הזמן.
אינפלציה - 3.1% אבל בדרך ל-2.3%
האינפלציה השנתית עדיין חורגת מיעד היציבות של הבנק, שמוגדר בין 1% ל-3%. לפי נתוני המדד האחרונים שפורסמו ליולי, קצב העלייה השנתי עומד על 3.1%, מעט מעל הגבול העליון. אמנם המגמה מצביעה על התקרבות ליעד והכלכלנים מעריכים אינפלציה של 2.2%-2.3%, אך הנגיד יתעקש להסתכל על חצי הכוס הריקה
שיקול מרכזי נוסף בהחלטה הוא המצב הגיאו-פוליטי, ובמיוחד חוסר הוודאות סביב המשך הלחימה ברצועת עזה והשלכותיה הרחבות על הכלכלה הישראלית. למרות הצלחות במספר זירות ועמידות וגמישות של המשק הישראלי, המלחמה והחשש מהתרחבותה, הם הבלם המרכזי להעלאת ריבית. החשש הגדול שהמלחמה תוביל לשבירת תקציב, צורך להרחיב גיוסים וחשש מעלייה בריבית החוב. אלא שבינתיים קורה בדיוק ההיפך - אגרות החוב בעלייה, הריבית על האג"ח יורדת והיא מבטאת כבר הפחתת ריבית דהפקטו.
הפד' עדיין לא החל במחזור הפחתות הריבית, ונראה שבבנק ישראל לא מעוניינים להקדים אותו. בשווקים הפיננסיים הבינלאומיים מצפים להפחתה ראשונה בארה"ב רק בספטמבר, וככל הנראה רק אז יבשילו התנאים גם להפחתה בישראל. הסיבה לכך היא הרצון לשמור על יציבות מטבעית ולהימנע מתנודתיות מיותרת בשער החליפין.
- כצפוי: בנק ישראל הותיר את הריבית על כנה - 4.5%
- בנק ישראל הותיר את הריבית על כנה; ירידה בתחזית הצמיחה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השוק המקומי מושפע באופן ישיר מהפער בין הריביות: הריבית בישראל גבוהה יחסית לזו באירופה, ובקרוב גם בארה"ב. מצב זה מושך משקיעים זרים להחזיק בשקל, מה שתורם להתחזקותו מול הדולר ומטבעות אחרים. אמנם התחזקות השקל מסייעת בהפחתת לחצי יבוא ומחירים, אך היא גם מקשה על מגזרים ממונפים כמו נדל"ן, קמעונאות ועסקים קטנים ובינוניים, שסובלים מעלויות מימון גבוהות יותר ומתחרות יצוא מוחלשת.
יו"ר ועד אל על נגד רגב: "מהלך שירסק את התעופה הישראלית"
שרון בן יצחק יצא נגד כוונת שרת התחבורה להקים בישראל בסיס פעילות לחברת הלואו קוסט וויז אייר, שיהיה בנתב"ג ויכלול צוותים ישראליים. לדבריו, "המשמעות היא העברת יעדים לחברות זרות, קריסה של החברות הקטנות, צמצום דרמטי של אל על ולבסוף השתלטות זרה על השוק, שתביא דווקא לעליית מחירים לציבור"
יו"ר ועד עובדי אל על, שרון בן יצחק, יוצא במתקפה חריפה על שרת התחבורה מירי רגב, בעקבות היוזמה שלה להקים בישראל בסיס פעילות לחברת הלואו-קוסט ההונגרית וויז אייר. לדבריו, מדובר בצעד פופוליסטי וחסר אחריות שעלול להמיט פגיעה קשה על ענף התעופה המקומי.
בשלב זה, קבעה רגב כבר שיחות עם מנכ"ל וויז אייר והיא בוחנת את הקמת הבסיס בנמל התעופה בן‑גוריון. המהלך הוגדר על ידה כ"מהלך שובר שוק", שבמרכזו הקמת בסיס של ממש, שיכלול מטוסים ויכלול צוותים ישראליים, כולל טייסים ודיילים. לדברי רגב, התוכנית צפויה להוביל לירידה משמעותית במחירי הכרטיסים, להתרחבות היצע היעדים הבינלאומיים - בין היתר להודו, מרוקו ואף מזרח הרחוק - ולתחרות מוגברת בשוק המקומי. כתנאי למהלך, השרה דרשה שוויז אייר תתחייב להמשיך ולהפעיל טיסות גם בעתות חירום, כפי שנדרש מחברות תעופה ישראליות - מה שיכול לשפר את הקיימות והרציפות התעופתית במצבי סיכון. בשבועות האחרונים התקיימו דיונים אינטנסיביים במשרד התחבורה, בהם השתתפו אנשי מקצוע, רשות שדות התעופה והרשות לתעופה אזרחית. למרות התנגדויות נחרצות מצד גורמי רגולציה וכמה חברות תעופה ישראליות, הוחלט להמשיך ולמקד את המהלך, ולבצע עבודת מטה שתבחן לעומק את ההשלכות הכלכליות והרגולטוריות. המשרד אף הנחה לקדם פגישה עם הנהלת וויז אייר העולמית בהקדם.
בן יצחק טוען כי משרד התחבורה "זורע חול בעיני הציבור" כשהוא מציג את המהלך כפתרון להורדת מחירי הטיסות. לדבריו, גם אם השרה מבטיחה כרטיסי טיסה זולים - בפועל המחירים לא יירדו. במקום להתמודד עם הבעיה האמיתית, שהיא סירובן של חברות זרות רבות לשוב ולטוס לישראל מזה שנה וחצי בעקבות המצב הביטחוני, בוחרת רגב לקדם מהלך שעלול להחליש עוד יותר את חברות התעופה הישראליות. הוא הוסף כי הקמת מערך ובסיס קבוע של וויז אייר בישראל יוצרת אפליה ברורה מול החברות המקומיות, שכן החברה הזרה לא תחויב באותם כללים רגולטוריים ושיקולי ביטחון. "זהו תקדים מסוכן שאין לו אח ורע בעולם", התריע בן יצחק. "המשמעות היא העברת יעדים לחברות זרות, קריסה של החברות הקטנות, צמצום דרמטי של אל על ולבסוף השתלטות זרה על השוק, שתביא דווקא לעליית מחירים לציבור".
בן יצחק אף הרחיב את הביקורת מעבר לענף התעופה, ואמר כי מדובר במדרון חלקלק: "אם מאפשרים לחברה זרה לפעול בלי חובות רגולטוריות, מחר זה יכול לקרות גם במערכת הבריאות, בבנקאות ובתחומים נוספים. לפי השיטה הזו, כל עובד ישראלי ניתן להחלפה בעובד זול ממזרח אירופה". בהתייחסו לעבר, הזכיר יו"ר הוועד כי עובדי אל על היו אלה ששמרו על רצף תעופתי בתקופת הקורונה וגם בזמן המלחמה הנוכחית, כשחברות זרות הפסיקו את פעילותן בארץ. "אנחנו הוכחנו שאין לישראל על מי לסמוך מלבד על עצמה", אמר. לסיום, קרא בן יצחק לשרת התחבורה לעצור את המהלך: "אם תתעקש להמשיך בדרך הזו - היא תיזכר לדיראון עולם כמי שפגעה במו ידיה בתעופה הישראלית".
