בלתי נתפס: פרויקט בי-ם בו המשכנתא הממוצעת עומדת על 1.28 מיליון שקל

בנק ישראל נקט בחודש שעבר בצעד החריף ביותר שבוצע עד כה להגבלת תנאי המשכנתאות, לפיו יאסר מתן משכנתאות בעלות רכיב ריבית משתנה העולה על 33.3%. זהו הצעד השלישי שבנק ישראל נוקט בשנה האחרונה לצינון שוק הדיור. במאי הוגבלו משכנתאות הפריים ל-60% ממחיר הדירות, במקום 70% ובאוקטובר הוכרז כי הבנקים יידרשו לשמור כביטחון כמות גדולה יותר של הון בעת מתן משכנתאות גדולות.

מטרותו של בנק ישראל היא להפחית את הביקוש למשכנתאות כדי לשמור על היציבות הפיננסית של המערכת הבנקאית מחשש שברגע שהריבית תעלה רבים לא יוכלו לעמוד בתשלום חובתיהם.

אולם מהנתונים בשטח עולה כי הנפגעים העיקריים מהקשחת התנאים הם בני מעמד הביניים והזוגות הצעירים אשר רוכשים דירות בסכומים של 1.3-1.4 מיליון שקל ופחות מבני המעמד הגבוה אשר רוכשים דירות בסכומים של 2 מיליון שקלים ומעלה. למעשה, הגבלת שיעורי המימון תפגע באוכלוסיה החלשה אשר תפנה לשכירות, בעוד המעמד הגבוה לא יסבול כלל מההגבלות.

לדוגמה, בפרויקט משכנות האומה היוקרתי בירושלים מחיר הדירות הממוצע הוא 2.55 מיליון שקל והיקף המשכנתא הממוצע הוא 1.228 מיליון שקל, כ-48% מימון. רק 36% מרוכשי הדירות בפרויקט נטלו במשכנתא. יצוין כי כ-26% מהדירות בפרויקט נרכשו על ידי תושבי חוץ, תושבים חוזרים וכאלו שעושים עלייה, וכ-17% למטרות השקעה. בנוסף, בפרויקט TOP גן ברמת השרון, מחיר הדירות הממוצע הוא כ-3 מיליון שקל וכ-30% מהרוכשים נוטלים משכנתא של מיליון שקל בממוצע, קרי כ-33% מימון.

בניגוד לנעשה בשני הפרויקטים המיועדים למעמד העליון, בפרויקט ב.יאיר בבוכמן במודיעין, 62% מהרוכשים נטלו משכנתא בהיקף של כ-900 אלף שקל, כאשר דירה ממוצעת בפרויקט נמכרה תמורת 1.25 מיליון שקל, קרי הרוכשים הזדקקו למימון בשיעור של 72%. גם בפרויקט יורו גולד בהר חומה, של חברת יורו ישראל, רוכשי הדירות הזדקקו למימון גבוה מ-70% כאשר דירה ממוצעת נמכרת תמורת 1.36 מיליון שקל והיקף המשכנתא הממוצעת עומד על 900-950 אלף שקל. מיורו ישראל נמסר כי הפרויקט מיועד לזוגות צעירים ו-100% מהרוכשים נטלו משכנתאות.

מנתוני חברת אמבסדור חברת הייעוץ והשיווק, עולה כי, 90% מהזוגות הצעירים משתמשים במלוא הסכום של המשכנתה במימון דירות באזור "המעגל השני" במחיר ממוצע של עד 1.2 מיליון שקל לדירה. כיום, לאחר הגבלות בנק ישראל, יכול זוג צעיר לקבל הלוואה עד כ- 900 אלף שקל מהבנק, כאשר לזוג יש הון עצמי של כ-300 אלף שקל ולאחר עזרת ההורים. עד לפני שנה לקחו הזוגות הצעירים משכנתאות בגובה של כ-700 אלף שקל וכתוצאה מעליית המחירים ההלוואות גדלו בכ 30% אחוז.

מהנתונים עולה כי בתל אביב היקף המשכנתא נמוך אף יותר- למרות שמחירי הדירות בעיר רשמו עלייה של כ-25% ושוויה הממוצע של דירה הוא כ-2.2 מיליון שקל, הרוכשים נוטלים מהבנקים כ- 800 אלף שקל בלבד, שיעור מימון של 36% בלבד.

ליאת ישראלי, מנכ"ל אמבסדור, מסבירה כי, כשמדובר במשפרי דיור שמחפשים דירות גדולות יותר לדוגמא דירת 5 חדרים במעגל השני של המרכז העלות הממוצעת תעמוד על כ- 1.5 מיליון שקל והזוג ימכור דירה ישנה בשווי של כ- 1.1 מיליון שקל. לדבריה, הסכום מגיע גם מכל מיני קרנות וחסכונות ולכן בדרך כלל משפרי דיור נוטלים כיום משכנתה חדשה בסכום של כ-400 אלף שקל, עליה של כ 20% בגודל המשכנתה משנה שעברה.