עסקה באיגוד מקרקעין לעניין חיוב במע"נמ

עסקה באיגוד מקרקעין לעניין חיוב במע"מ תקציר ע"מ 1036/04 מוסדן בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף - גבעתיים בית המשפט קיבל ערעור של מוכרת מניות באיגוד מקרקעין, וקבע כי מחיר העסקה לעניין החבות במע"מ שחלה על המוכרת אינו נגזר משווי הזכויות במקרקעין של איגוד המקרקעין, כי אם משווי העסקה כפי שהוסכמה בין הצדדים, ומאחר שבעסקאות שביצעה המערערת נמכרו מניות בשווי אפס - לא קיים כל חיוב במע"מ בגינן. רקע עובדתי המערערת היא איגוד מקרקעין. המערערת ביצעה שתי עסקאות למכירת מניות בשני איגודי מקרקעין שבהם היו לה מניות. מחיר המניות שנמכרו בשתי העסקאות היה אפס, אולם המשיב חייב את המערערת בתשלום מע"מ בעבור העסקאות, בחישוב שווי המקרקעין שבבעלות איגודי המקרקעין שבהם בוצעו מכירות המניות. לטענת המערערת, יש לקבוע את מחיר העסקה לעניין חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "חוק מע"מ") על פי הוראות פרק ג' לחוק מע"מ, העוסקות בסוגיית המחיר, ולקבוע את מחיר העסקה לפי העיקרון המקובל של התמורה המוסכמת בגין מכירת המניות דהיינו בהתאם לשווי המניות שנמכרו ע"י המערערת. עוד לטענת המערערת, אין להפעיל את הפיקציה ההיסטורית שנקבעה בסעיף 14 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"). פיקציה זו הרימה את מסך ההתאגדות וקבעה כי השבח במכירת מניות באיגוד מקרקעין יחושב כאילו נמכר חלק יחסי במקרקעין עצמם המוחזקים על ידי האיגוד. מעבר להיותה של הפיקציה המשפטית חסרת כל היגיון תכליתי, הרי היא בוטלה החל משנת 2001 גם על פי חוק מיסוי מקרקעין. על כן, לטענת המערערת, בשתי העסקאות הנדונות נמכרו מניות ללא כל תמורה מצד מקבליהן, ואין כל מקום לחיוב במע"מ. לטענת המשיב, מחיר העסקה אינו מתחשב בשווי המניות שנמכרו, כי אם בזכויות המקרקעין הצמודות למניות שנמכרו, שהרי מדובר באיגוד מקרקעין שמניותיו מהוות זכויות במקרקעין. בית המשפט קבע: הפניותיו השונות של המשיב לבסיס קביעת המחוקק, שעל פיה יש לראות במכירת זכויות באיגוד מקרקעין כמכירת המקרקעין עצמם, היו רלוונטיות לתקופה שבה סעיף 14 לחוק מיסוי מקרקעין היה בתוקף. סעיף זה יצר למעשה פיקציה לצורך חיוב במע"מ של מוכר מניות באיגוד מקרקעין, ותיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין ביטל אותו. נקבע כי חוק מע"מ הוא עצמאי ואינו קשור לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר הוא קובע את מחיר העסקה לפי התמורה שהוסכם עליה, ולא לפי שווי אחר. במקרה זה נקבע כי המחיר של כל אחת מהעסקאות הוא המחיר של המניות שנמכרו על ידי המערערת, והואיל ושוויין המוסכם הוא אפס - אין כל מקום לחיוב במע"מ, וזאת לפי סעיף 7 לחוק מע"מ באשר למחיר העסקה. לא ניתן לקבוע את מחיר העסקה לצורך חיוב במע"מ כנגזרת מקביעת שווי המקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין. הערעור התקבל.

בבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו על ידי כב' כב' השופטת דניה קרת-מאיר ניתן ב-8.2.2010