מתי השבת מקרקעין תיחשב כביטול הסכם הפטור ממס
בימ"ש קבל ערר על החלטת מנהל מ"ש שדחה בקשה לביטול הסכם מכר של מקרקעין.
בית המשפט קיבל ערר על החלטת מנהל מס שבח, שדחה בקשה לביטול הסכם מכר של מקרקעין. נקבע כי המבחן להבחנה בין מכר חוזר לבין ביטול עסקת מכר הוא האם העסקה נשוא הביטול הכתה שורשים במציאות, אז יש לראות בעסקת המכר החדשה מכר חוזר. בענייננו, הביטול בהסכמה בין הצדדים להסכם נעשה כמה ימים לאחר כריתת הסכם המכר, וכן לאחר שהושבה המקדמה ששילם הקונה למוכר. לפיכך בנסיבות אלו אין מדובר בעריכת מכר חוזר. בשנת 1997 נכרת חוזה מכר בין העורר מס' 1 כמוכר, לבין בן דודו, העורר מס' 2, כקונה, למכירת מקרקעין בכפר ערערה תמורת 135,000 דולר. כ-8 ימים לאחר מכן בוטל ההסכם על ידי הצדדים מבלי שדווח על כך למשיב, וכן הוחזרה לקונה המקדמה ששילם למוכר על חשבון התמורה. בשנת 1998 נמכרו המקרקעין שלעיל לקונים אחרים, שהם בניו של הקונה המקורי, במחיר של 26,490 שקלים. המשיב לא קיבל את השווי המוסכם בהסכם זה ואמד את שווי המקרקעין בסך 130,000 דולר. על קביעתו זו לא הוגשה השגה ושולמו המסים החלים. בתחילת שנת 2006 נודע למשיב על הסכם המכר הראשון, והוא החליט לחייב את הצדדים להסכם בתשלום מס לפי השווי החוזי של הזכות במקרקעין, על פי ההסכם שלעיל. משום כך נכרת בין הצדדים הסכם המבטל את הסכם המכר הראשון והוא דווח למשיב. המשיב החליט שלא לאשר את ביטול ההסכם וקבע כי יש לערוך מכר חוזר בין הצדדים. כאשר מתבקש ביטול עסקה, ולאחר הביטול המוכר מוכר את המקרקעין לקרוביו של הקונה, אזי יש לערוך מכר חוזר בין הצדדים. העוררים מבקשים לבטל את החלטת המשיב, הדוחה את בקשתם לביטול הסכם המכר מ-1997. לטענתם, הקונה לא קיבל חזקה במקרקעין שלעיל וכשרכש את הנכס לא ידע מהו מחיר השוק. כשהתברר לו שהמחיר החוזי מוגזם, הגיעו העוררים להסכם על ביטול המכר. בית המשפט קבע: כריתת הסכם המכר ב-1997 יש בה משום מכירה של זכות במקרקעין, החייבת במס לפי סעיפים 6 ו-9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה ומכירה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), ולשם כך אין צורך שהקונה יתפוס את החזקה במקרקעין שקנה. משום כך אין נפקות לטענת העוררים שמיום חתימת ההסכם לא עשה הקונה פעולה כלשהי במקרקעין שלעיל. סביר להניח כי מטרת ביטול ההסכם הייתה להכשיר את הדרך למכירת המקרקעין לילדיו של הקונה, שעל פי ההסכם משנת 1998 מונה כמיופה כוחו של המוכר לצורך מכירה זו, ולבטל את החיוב במס החל על עסקת המכר ב-1997. העברת המקרקעין ישירות מהמוכר לילדי הקונה חוסכת את מיסוי העסקה הראשונית. מטרת חוק מיסוי מקרקעין היא למסות פעולות כלכליות שמהותן מכירת זכות במקרקעין. לצורך ביטול החיוב במס אין די בהסכמת הצדדים להסכם המכר, אלא עליהם לשכנע את המשיב בדבר החזרת הגלגל אחורנית בביטול המכירה. בפסיקה נקבע מבחן להבחנה בין מכר חוזר לבין ביטול, ולפיו מכר חוזר קיים כאשר העסקה נשוא הביטול הכתה שורשים במציאות, דהיינו, "...הפכה למעשה שלא ניתן לתלוש ולעקור אותו מקרקע המציאות ולבטלו כאילו לא היה..." בין הנסיבות שוקלים גם את משך הזמן שחלף בין מועד העסקה לבין מועד השבת הנכס. בענייננו חלפו כמה ימים ממועד ביצוע העסקה ועד לביטולה בהסכמת הצדדים לחוזה ולהשבת דמי הקדימה ששילם הקונה למוכר. עובדות אלה מצביעות על ביטול העסקה, שכן אין לומר שבמהלך 8 ימים מביצוע העסקה היא "שלחה לו שורשים" ו"נקלטה בקרקע המציאות" במידה שאי אפשר לעוקרה מקרקע המציאות. מה גם שמטרת הביטול, קרי הקניה הישירה מהמוכר, היא סבירה ולגיטימית וחוסכת מיסוי כפול. העוררים אמנם לא הגישו למשיב תצהיר על ביטול עסקת המכר בטופס שנקבע על ידי המשיב כדרוש לביצוע החוק על פי סעיף 112 לחוק מיסוי מקרקעין, אך טענת העוררים לעניין הביטול, מועדו והשבת דמי הקדימה אינה ברורה, ולא נסתרה בעדות המשיב. לפיכך, בנסיבות דנן יש להעדיף את המהות שהוכחה על הצורה שנקבעה בטופס. המסקנה המתבקשת היא שיש לראות את הסכם המכר משנת 1997 כמבוטל, ואין צורך בעריכת מכר חוזר. הערר התקבל. בבית המשפט המחוזי בחיפה על ידי כב' השופט: מ' סלוצקי ניתן ב-13.8.2009
התקציר מאת מערכת "דינים ועוד", מבית "חשבים ה.פ.ס מידע עסקי בע"מ"
