מלכ"רים ועסקאות מקרקעין

מוסד ללא כוונת רווח (להלן: "מלכ"ר") - ייתכן שיהיה חייב במס שכר (תלוי מה גובה השכר שהוא משלם, והאם הוא מסיים את השנה ברווח או בהפסד). חבות נוספת של המלכ"ר במע"מ תיתכן אם יבצע "עסקת אקראי" במקרקעין, כהגדרתה בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "החוק"). בע"ש 1229/05 עיריית פתח תקווה נ' לשכה משפטית לאגף המכס ומע"מ חודדו שני נושאים: ראשית הובהר שאף במקרה שמלכ"ר רכש מקרקעין לפני תחולת חוק מע"מ (1976) ולא שילם מס תשומות בעת הרכישה, עדיין יהיה חייב במע"מ בעת המכירה. למלכ"ר לא תעמוד טענה כי מכיוון שבעת הרכישה לא היה יכול לקזז מס תשומות על פי דין, אזי בעת המכירה הוא יהיה פטור ממע"מ (סעיף 31(4) לחוק). אי תשלום מע"מ בעת הרכישה רק משום שחוק מע"מ לא היה בתוקף, לא נחשב לאי יכולת לקזז מע"מ על פי דין. שנית, בעת שמלכ"ר מוכר מקרקעין וקמה חבות בתשלום מס עסקאות, אפשר לקזז מס תשומות רק לפי הוראות סעיף 43א לחוק. קיזוז התשומות הוא רק בגין המקרקעין שכעת נמכרים, ולא בגין מקרקעין אחרים. שאלה אחרת שעלתה בהילכת עיריית פתח תקווה הייתה: האם אפשר לקזז מס תשומות ששולם ברכישה אחרת של מקרקעין? בית המשפט דחה טענה זו. עיריית פתח תקווה רצתה לטעון מכוח סעיף 41 לחוק ומכוח הגדרת "מס תשומות" בסעיף 1 לחוק שאפשר לקזז תשומות במקרקעין אחרים, אף על פי שלא נמכרו כעת. בית המשפט דחה טענה זו. טענה של קיזוז מס תשומות בלי המנגנון של סעיף 43א לחוק נידונה שוב בעקיפין בע"ש 1305/05 פורטראב חברה להשקעות בע"מ נ' מע"מ ת"א 1. באותו עניין נקבע כי אף שבהגדרת "עוסק" בסעיף 1 לחוק אפשר לכלול גם מי שביצע עסקת אקראי, ואם מלכ"ר יסווג כ"עוסק" (אפילו בגלל שביצע עסקת אקראי) הוא יוכל לקזז תשומות אפילו ללא הפעלת סעיף 43א לחוק, ולמרות זאת קובע בית המשפט כי רק "עוסק" בהגדרתו הצרה נכלל בהגדרה של מס תשומות, וכי מלכ"ר, אף שביצע עסקת אקראי, לא יוכל לקזז מס תשומות אלא דרך המנגנון של סעיף 43א לחוק בלבד. לסיכום, מלכ"ר שמבצע עסקת מקרקעין לא יוכל לקזז מס תשומות מעסקה אחרת, אלא אך ורק מאותם מקרקעין. מנגנון ניכוי התשומות הוא לפי הוראות סעיף 43א לחוק בלבד. הכותב - עורך הירחון "ידע למידע" ומרכז תחום המסים בחברת "חשבים ה.פ.ס מידע עסקי בע"מ"