הוצאות המותרות בניכוי לחישוב מ"ש על מכירת נכס
ועדת הערר קיבלה חלקית ערר שהגיש תושב חוץ על סירוב מנהל מס שבח להתיר את ניכוי ההוצאות להלן: שכר טרחת עורך דין, תשלום ששילם העורר לקרובות משפחתו לצורך הסרת הערות אזהרה שנרשמו לטובתן על הנכס שביקש למכור, ותשלום לשמאי מקרקעין בגין הכנת שומה במסגרת הליכים להקטנת היטל ההשבחה. העורר הוא תושב חוץ, שענייניו ונכסיו נוהלו במשך שנים על ידי עורך דין בישראל. העורר ירש מאביו כמה נכסי נדל"ן בתל-אביב. במקרה זה דובר על מכירת אחד מהנכסים בסכום של 5,000,000 ש"ח, כשבמסגרת המכירה ביקש העורר להתיר לו לנכות הוצאות ששילם בגין שכר טרחת עורך דין, תשלום בסך 19,000$ ששילם לקרובות משפחתו לצורך הסרת הערות אזהרה שנרשמו לטובתן בעקבות סכסוכי ירושה, ותשלום ששילם לשמאי מקרקעין שהכין חוות דעת נגדית בהליכי השגה על שומת היטל השבחה על הנכס הנמכר. לטענת העורר, יש להטיל מס שבח על השבח האמיתי, וההוצאות שביקש לנכות הוצאו לצורך המכירה בלבד והן סבירות. עוד לטענת העורר, סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), הוא אינו רשימה סגורה, לפיכך יש להתיר בניכוי את ההוצאות שבהן נקב. לטענת המשיב, שכר הטרחה בשיעור 10% משווי המכירה הוא אינו סביר, לפיכך התיר בניכוי פחות ממחצית הסכום. באשר לניכוי ההוצאה לשמאי, המשיב טען כי אין מדובר בהוצאה רלוונטית למכירה, ומכל מקום טענה זו לא הועלתה בכתב ההשגה שהגיש העורר, ואין מקום לדון בה כעת. באשר לתשלום לקרובות המשפחה, גם לתשלום זה אין קשר למכירה, הואיל והתשלום בוצע שנים לפני המכירה. ועדת הערר קבעה: סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר את ההוצאות שיותרו בניכוי לחישוב השבח על מכירת נכס. נטל ההוכחה והשכנוע בניכוי ההוצאה מוטל על מבקש ניכוי ההוצאה. הבקשה באשר לניכוי ההוצאה של התשלום לשמאי הועלתה לראשונה במסגרת הערר, ומשכך - היא נדחית. זאת מכיוון שאין לדון בערר בטענה שלא הועלתה במסגרת ההשגה. באשר לשכר הטרחה לעורך דין, הוכח כי הואיל והעורר הוא תושב חוץ, ענייניו נוהלו על ידי עורך דין במשך שנים רבות, והוא טיפל בין היתר בהליכי הירושה, במשא ומתן עם קרובות המשפחה להסרת הערות האזהרה, וברכישת הנכס ומכירתו. עם זאת, יש להתיר הוצאה סבירה בלבד המוגבלת לשכר בעבור רכישת הנכס ומכירתו, והמשיב אינו מחויב לכל הסכם שכר טרחה. במקרה זה קבעה הוועדה כי שיעור סביר של שכר טרחה בנסיבות העניין הוא 5% (כולל מע"מ), ולא 10% (כולל מע"מ) כבקשת העורר. באשר לתשלום לקרובות המשפחה נקבע כי לולא שילם העורר לקרובות משפחתו, אפשר להניח שמכירת הנכס הייתה מתעכבת זמן רב. כמו כן נקבע כי הסכום ששילם העורר לקרובותיו להסרת הערות האזהרה לטובתן, בסך 19,000$, הוא סביר, ולכן יותר בניכוי. לסיכום, הערר התקבל חלקית, למעט ניכוי ההוצאה לתשלום לשמאי במסגרת קביעת היטל ההשבחה.
בוועדת הערר ליד בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו לפני: כב' השופט (בדימוס) יהושע בן שלמה - יו"ר ניתן ב-7.6.2009
התקציר מאת עו"ד איתי שרף, "הוצאת הלכות - דינים ועוד", מבית "חשבים ה.פ.ס - מידע עסקי בע"מ"
