עוברים מדירה לבית פרטי: איך לתמחר את התענוג והיכן קיימות הזדמנויות?

למרות אווירת המשבר והמיתון שבפתח, נראה שבתקופה האחרונה החלו יותר משפחות להגשים את החלום של מגורים בבית פרטי. מנתוני מחלקת המחקר של מרכז הבנייה הישראלי, עולה כי בחצי השנה האחרונה חלה עלייה של כ-15% בהתחלות הבנייה הפרטית. מדובר בענף המגלגל כ-6 מיליארד שקלים בשנה וכולל ספקים, קמעונאים ויועצים מקצועיים, בינהם מהנדסים, אדריכלים, מפקחים ועורכי דין.

"אחד הגורמים המשפיעים על העלייה בהתחלות הבנייה הפרטית הוא המשבר הכלכלי והירידות במחירי התשומות ושכר העבודה של הספקים השונים. להערכתי, נמשיך ונראה התחזקות במגמה זו, במיוחד לאור התפתחות תשתיות התחבורה ברחבי הארץ ומתיחת אזורי הביקוש", מציין ישראל פסטרנק, מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי ומנכ"ל מכללת בילדינג. כ-65% מהתחלות הבנייה מתבצעות בגבולות חדרה-גדרה, במרכזי הערים הגדולות. כך למשל באזור תל אביב רבתי נבנים מאות בתים בשכונות תל ברוך, צהלה ואף ביפו. מאות יחידות בשנה נבנות גם בערי המרכז פתח תקווה, נתניה, רעננה והרצליה, וכן באשקלון, אשדוד, באר שבע וחיפה.

יישובים נוספים שבלטה בהם בשנת 2008 בנייה פרטית: גבעת ברנר ואור יהודה עם 100 התחלות בנייה בכל אחד מהישובים, מושב נחושה בשפלה עם 172 התחלות ומטה יהודה עם 500 התחלות בנייה.

"במקביל לבנייה הפרטית במרכזי הערים, בשנתיים האחרונות חלה נהירה לפריפריות (בעיקר הקרובות) בשל הפיתוח המואץ בתשתיות התחבורה המאפשרות הגעה קלה יחסית לאזור המרכז, ובעיקר התרחבותו של כביש 6 וצפי לפתיחת הקטע הצפוני. זמן ההגעה מקריית גת לצומת קסם יתקצר עם הפתיחה ל-40 דקות ולפיכך אזור לכיש מסומן כאזור בעל פוטנציאל התפתחות בתקופה הקרובה", מציין פסטרנק.

להערכת פסטרנק, מגמה זו תלך ותתחזק בשנים הקרובות הן בשל השיפור בתשתיות התחבורה והן בשל המחירים האטרקטיביים של המגרשים בפריפריה. כדוגמא לאטרקטיביות, הוא מציין כי מגרש בשטח חצי דונם בשרון עשוי להגיע למחיר מינימום של כמיליון שקלים, בעוד שמגרש בשטח זה באזור הדרום עולה בין 100 ל-320 אלף שקלים בממוצע.

"בשנת 2009, כתוצאה מהליכי שיוך הקרקעות ותהליכי השינוי בקיבוצים, ייפתח פוטנציאל של אלפי יחידות דיור שרובן יהיו בבנייה פרטית, במסגרתן תיבנה בקיבוץ הרחבה לבני משק לשעבר ולמשפחות אחרות המעוניינות לגור בקיבוץ. מרבית הבנייה תתבצע בשיטה של בנה ביתך כמו בבית קמה, כרמיה, בחן, מגל, פרוד, וניר דוד", מציין פסטרנק.

כמה עולה חלום בית פרטי?

מבדיקת מחלקת המחקר של מרכז הבנייה הישראלי, עולה כי עלות בנייתו של בית פרטי, ללא עלות המגרש עצמו וההיטלים הכרוכים בקנייה, נעה בין 1.2 ל-1.5 מיליון שקלים. לדברי פסטרנק , הצטרפותם של קבלנים שונים שעסקו עד כה בתחום הבנייה הרוויה, לשוק הבנייה הפרטית הביאה לירידה של כ-12% בשכר העבודה, מה שמגדיל את האטרקטיביות של הבנייה הפרטית.

עוד מציין פסטרנק, כי עבודות הבנייה מהוות כ-46% מסך כל הוצאות הבנייה, עבודות התשתית מהוות כ-27%, עבודות גמר מהוות כ-17% והמערכות בבית מהוות כ-10% מכלל ההוצאה. ההוצאה הגדולה ביותר בבניית הבית היא בניית השלד, המהווה כ- 22% מכלל ההוצאות ואחריה תשלום המע"מ על הסחורות והשירותים המהווה 15.5% מכלל ההוצאה.

מנתוני מרכז הבנייה, עולה כי המשפחה הטיפוסית שבונה בית בישראל היא משפחה השייכת לעשירון התשיעי ומעלה, בגילאים 35-45, שהכנסתה החודשית כ-25 אלף שקלים בממוצע. ההון הדרוש לפרויקט של בנייה פרטית עומד על כ-2 מיליון שקלים (כולל מגרש, היטלים והשבחות) ובדרך כלל 30% ממנו מגיע ממימון פרטי ו-70% ממקורות בנקאיים.

"משפחות רבות אינן כוללות את תוספת המע"מ על המחיר שקיבלו מקבלנים וספקים שונים כחלק מהתקציב הכולל של בניית הבית. כתוצאה מכך הם מגיעות לחריגה של לפחות 15.5% מהתקציב המתוכנן, עוד לפני שההוצאות הבלתי צפויות בתהליך הבנייה נכנסו לתקציב. מדובר בחריגה של כ-250 אלף שקלים בעבור בית בעלות של 1.5 מיליון שקלים", מציין פסטרנק.

כדי לעזור למשפחות לתכנן נכון את תקציב הבנייה, יערוך מרכז הבנייה ביום שישי 30 בינואר 2009, מרתון ייעוץ פתוח, במטרה לחשוף אותן לתהליך הבנייה, למשמעויות הפיננסיות שלו ולחלופות העומדות בפניהם.