הורדת דירוג לאפריקה מגורים: בין השיקולים, אפשרות לחלוקת דיבידנדים לצורך מימון אפריקה
חברת הדירוג מידרוג הודיעה היום על הורדת דירוג סדרות האג"ח המדורגות של אפריקה ישראל מגורים בדרגה וחצי, מדירוג של Aa3 באופק יציב לדירוג A1 וקביעת אופק שלילי.
במידרוג מציינים כי השיקולים העיקריים להורדת הדירוג וקביעת אופק שלילי, הינם: גדיול בהיקף החוב הפיננסי של החברה, בשל רכישות מקרקעין בהיקפים משמעותיים במהלך השנים 2007 ו-2008, אשר גרם להרעה ביחסי האיתנות של החברה, חלוקת דיבידנדים עתידית לחברת האם, אפריקה ישראל, וההאטה בשוק הנדל"ן למגורים אשר החלה להעמיק בחודשים האחרונים, בעיקר בתחום דירות היוקרה.
במידרוג מציינים כי האטה זו עלולה להשפיע על היקף הפרויקטים שיבוצעו על ידי החברה, היקף המכירות ורמת מחירי המכירה. יחד עם זאת הם מציינים כי לחברה היקף מצומצם של פרויקטי יוקרה.
לחברה שני פרויקטים משמעותיים בירושלים, אשר תחזית התממשותם ומועד התממשותם תלוי בהתפתחות המיתון הקיים במכירת דירות ובעיקר בתחום דירות היוקרה, בנוסף, לחברה היקף הלוואות בסך של כ-123 מיליון שקלים העומדות לפירעון במהלך שנת 2009 ובנוסף על החברה לבצע מימון מחדש של הלוואה זו.
יחד עם זאת, מציינים במידרוג כי שיעור הרווחיות הגולמית של החברה יציב וכי לחברה היקף הון עצמי גבוה בהשוואה לחברות ייזום אחרות הפועלות בתחום. ברשות החברה יתרות מזומנים ואפשרות לשיעבוד מספר רב של קרקעות בארץ אשר אינן משועבדות (בהיקף של כ-265 מיליון שקלים), הצפויים לאפשר לחברה לעמוד בהתחייבויותיה לתשלום סדרת איגרות החוב הקיימת, זאת בתנאי שהחברה לא תחלק דיבידנדים משמעותיים בעתיד ולא תרכוש קרקעות נוספות, בהיקף משמעותי.
בחודשים ינואר עד יוני 2008, השקיעה החברה ברכישת מקרקעין סך מזומן נטו של כ-103 מיליון שקלים, שעיקרו בשתי עסקאות: פרויקט סמל בתל-אביב ופרויקט SKY בנתניה. בנוסף ביצעה החברה רכישות בירושלים, תלמי מנשה, רמת-גן ופתח תקווה. נכון לתאריך 30.9.2008, לחברה 27 פרויקטים בשלבי ביצוע שונים הכוללים 1,446 יחידות דיור. לחברה שיעור מכירה גבוה של כ-50% (כ-715 יחידות דיור) בהיקף חוזים של כ-608 מיליון שקלים. שיעור ההשקעה של החברה ללא קרקע (כ-32% בממוצע) מצביע על היקף גבוה של מכירה מוקדמת של הפרויקטים השונים.
במידרוג מציינים כי פירעון קרן הלוואות בנקאיות ואג"ח משליך על נזילות החברה ועל התזרים הפנוי. החברה צפויה להתחיל ולפרוע את סדרת האג"ח הקיימת בסוף 2009. בנוסף, לחברה שתי הלוואות לזמן ארוך מגופים בנקאיים: האחת בסך של כ-73 מיליון שקלים אשר אמורה להיפרע במהלך שנת 2009 והשנייה בסך של כ-49 מיליון שקלים האמורה להיפרע בשנת 2010.
"היות ומדובר בהלוואות שכנגדן משועבדות קרקעות ששוויין עודף על פני סכום ההלוואה, החברה מניחה כי תקבל מימון מחדש של הלוואות אלו. מכל מקום, לחברה היקף משמעותי של קרקעות, בהיקף של כ-265 מיליון שקלים אשר אינן משועבדות, אותן ניתן לשעבד ולפרוע הלוואות אלו, במידת הצורך", מציינים במידרוג.
