מנכ"ל גזית גלוב: "אנחנו מחפשים נכסים בתחום שלנו בארה"ב - אין מוכרים"

חברות הנדל"ן בבורסה נסחרות תחת סנטימנט שלילי מזה חודשים ארוכים. מאז תחילת השנה איבד מדד הנדל"ן לא פחות ח-77% מערכו, כאשר בשלושת החודשים האחרונים איבד המדד 52%. מדובר בירידות חדות בהרבה מדד המעו"ף שהשיל מתחילת השנה כ-46.8%.

על רקע מצבן של חברות הנדל"ן בבורסה, שוחחנו עם מיקי בר-חיים, מנכ"ל גזית גלוב שנכון לכתיבת שורות אלו הינה חברת הנדל"ן הגדולה בישראל לפי שוי שוק (הדיחה בימים האחרונים את אפריקה ישראל מראש הרשימה).

בשנה האחרונה אומנם רשמה מניית גזית גלוב ירידה של 59% אבל לעומת מניות כגון אפריקה (ירידה של 89%), אלביט הדמיה (ירידה של 82%) או אזורים (ירידה של 86%) מדובר בירידה מתונה יחסית. לדירוג שווי השוק של החברות הנדלן - .

בר חיים: "אומנם הביצועים של המניה שלנו הם טובים יותר משל מרבית מניות הנדל"ן אך בכל זאת אני חושב שהשוק לא מספיק עושה הבחנה בין חברות הנדל"ן. לא הכל שחור או לבן וצריך לתת על זה את הדעת."

גזית גלוב פעילה בתחום המרכזים המסחריים במדינות מערביות. בשנות הגאות התגאו ראשי החברה בשמרנות על בסיס גיאוגרפי, כלומר שהם לא מחפשים סיכונים בשווקים מתפתחים והולכים על מדינות יציבות, כעת מתגאים בחברה על ההתמקדות בתוך האזור הגיאוגרפי - תחום המרכזים המסחריים.

לדבריו של בר-חיים, "התחום בו אנו פועלים, המרכזים המסחריים, הוא תחום שבזמני מיתון דווקא בולט לטובה. אנשים הולכים היום הרבה פחות למסעדות ויותר קונים אוכל בבית. במרכזים המסחריים שלנו אין מותגים ולא מדובר בקניונים נוצצים, אצלנו יש סופרמרקטים, בתי מרקחת וכו'. אותם אנשים שלא הולכים למסעדות, באים לקנות את המצרכים במרכזים שלנו".

איפה אתם כן נפגעים? "הפגיעה היא בשוליים, פה ושם מסעדות קטנות במרכזים המסחריים שנפגעו מהמצב אבל בסה"כ מבחינת תפוסה, רק באקוויטי 1 יש ירידה קלה, בכל שאר החברות שלנו הייתה בכלל עלייה בתפוסה".

ומה קורה מבחינת המחירים? "צריך להבין את הנתון המדהים הזה - לגזית גלוב יש 13,200 חוזי שכירות נפרדים. האורך הממוצע של החוזים הוא 6-7 שנים ומרביתם לפיכך הם עדיין לפי המחירים הישנים. במצב של שוק נורמאלי, אמורה להיות עלייה שנתית של 2%-3% במחירים, כנראה שבתקופה הזו לא נראה צמיחה שכזאת."

"אנחנו מחפשים עכשיו לקנות נכסים בארה"ב - אין מוכרים"

בר חיים מדגיש את הנזילות הגבוהה של החברה ולכן השאלה המתבקשת היא האם גזית גלוב מנסה לנצל את המצב לצורך ביצוע רכישות. "אנחנו מחפשים לבצע רכישות בארה"ב דרך חברת הבת שלנו שמחזיקה בנזילות של כ-400 מיליון דולר אבל אם להגיד את האמת - אנחנו לא מוצאים, כלומר כרגע פשוט אין מוכרים. שוק המרכזים המסחריים בארה"ב לא התנהג כפי שהתנהג שוק הנדלן למגורים, פה אין עודף היצע".

"אם חברה בישראל תיפול זה יהיה בגלל כשל נקודתי ולא בגלל מצב השוק"

בהתייחס למצב שוק הנדל"ן בישראל, אומר בר חיים, כי "צריך לעשות הפרדה בין מגורים, משרדים ומרכזים מסחריים. להערכתי, לא נראה אירועים דרמטיים בנדל"ן למגורים, בארץ לא היו התחלות בנייה שגרמו לעודף היצע. הקבלנים זה עם מאוד חכם, ב-2003-2004 כאשר הייתה תקופה של שפל הקבלנים ידעו טוב מאוד לא לבנות ולנקוט במשנה זהירות. אם חברה תיפול זה יהיה בגלל כשל נקודתי ולא בגלל מצב השוק. אגב, בעניין מחירי דירות היוקרה זה כבר סיפור אחר - הם צפויים לרדת משמעותית אבל זה חלק צר של תחום הנדלן למגורים".

בנוגע לתחום המשרדים אומר בר חיים כי "אנחנו לא הולכים לראות משבר בשוק המשרדים בסגנון המשבר שראינו ב-2001-2001. באותם שנים יצאו לשוק פרוייקטים שהתחילו בבניה שלהם מספר שנים קודם והתיזמון היה מאוד לא מוצלח, התעורר היצע גדול שנספג רק שנים מאוחר יותר. כרגע זה לא המצב, אולי נראה ירידת מחירים מינורית אבל בטח לא מה שראינו לפני כמה שנים". לגבי תחום המרכזים המסחריים אומר בר חיים, כי "במשבר הקודם ראינו מצב הפוך של עליית מחירים במרכזים המסחריים אבל לא מן הנמנע שהדבר היה קשור גם להיצע המצומצם של המרכזים שהיו פעילים בתחילת העשור. כעת יש היצע גדול יותר ולהערכתי במחירי השכירויות אנחנו לא נראה עדכונים כלפי מעלה ואפילו ירידת מחירים".

גזית גלוב רוכשת אג"חים של עצמה ובעלי השליטה מגדילים אחזקה

בתקופה האחרונה כמעט בכל יום מתקבל דיווח על רכישות שמבצעים דורי סגל וחיים כצמן (בעלי השליטה) במניות גזית גלוב ובנוסף, החברה גם מבצעת רכישות עצמיות של אג"ח. "אין ספק שזה זמן טוב לסדר את השורות. מחירי המניות של לא מעט חברות מנותקים כרגע מהמחירים הריאלים ובאופן כללי אני חושב ששוק המניות נמצא באובר שוטינג רציני ביותר. עם זאת, אני בספק אם 2009 הולכת להיות שנת שוק הון טובה".

מניית גזית גלוב בשנים האחרונות