חידושי חקיקה בנדל"ן

לאחרונה, אושרו תיקוני חקיקה, שבמסגרתם בוטל מס המכירה (בתוקף רטרואקטיבי), ובוטלו שיעורי מס מופחתים למקרקעין, שנרכשו עד שנת 1960. נוסף על כך, יבוטל חוק מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה), התשמ"ה-1985 [להלן - "חוק התיאומים"], ואף לכך יש השלכה גם בתחום מיסוי המקרקעין. להלן ייסקרו חלק מן ההשלכות, כתוצאה מן התיקונים לעיל. ביטול מס המכירה כפי שהובטח בעבר - אושר ביטול מס המכירה. הביטול נכנס לתוקף רטרואקטיבי באשר למכירות, החל מיום 1.8.2007. מס המכירה היה בלתי רצוי, כיוון שהציב מחסום לקיומן של עסקות וזאת, בהטילו מס שלא על הרווח. הנושא בלט בייחוד כלפי מי שהפסיד במקרקעין - שכן, לא די שהפסיד, אלא הוא אף נדרש לשלם מס מכירה, ולאור ההפסד הוא לא יכול היה לעשות שימוש בתשלום המס כהוצאה, והמס ירד לטמיון. ככל הנראה, כל מי שעשה עסקות שעניינן דחיית מס, כמו: העברה לחברה, העברה לקרוב, וכו', ובמיוחד, אלה שביצעו את חילוץ הנכסים - הרוויחו מכך. שכן מס, שאמור היה להיות מוטל עליהם, ולא נגבה בהנחה שיידחה לעתיד - לא ייגבה כלל לאור ביטול מס המכירה ! להערכתנו, העובדה כי המחוקק גילה את דעתו, שמדובר במס בלתי רצוי, צפויה לגרום לכך, שגם פסיקת בתי המשפט במחלוקות שעוד נותרו, כמו סוגיית ההנחה בתקופה הקובעת וסוגיות אחרות, תהיה ליברלית יותר ונוטה לצמצם את תחולת המס. ביטול שיעורי המס ההיסטוריים שיעורי המס המופחתים לרוכשי נכסים, עד שנת המס 1960, בוטלו בהדרגה. בשונה מן ההצעה המקורית, שקבעה ביטול הדרגתי משנת 2009, הרי בסופו של דבר אושר, שהביטול יחל אך ורק בשנת המס 2011. ההדרגה לעיל באה לידי ביטוי בהעלאה של המס בשיעור אחוז אחד, בכל שנה, והחל משנת 2013 - בשיעור שני אחוזים נוספים, בכל שנה (או חלק ממנה), ובכל מקרה, לא יותר משיעור 20% ליחידים ומשיעור 25% לתאגידים. סביר להניח, כי מנגנון זה יגרום לתנועה בשוק הנדל"ן ולחלק מבעלי הנכסים הוותיקים, והיא תיתן תמריץ לממשם, תוך ניצול מיטבי של המס הנמוך. יש חשיבות לתת את הדעת על שתי נקודות, כדי לבצע חישוב מס מיטבי: א. המס בשיעור היסטורי אינו מביא בחשבון הגנה אינפלציונית כלל. ב. הבחירה בשיעורי מס היסטוריים נתונה לנישום. לכן, ובפרט לאור העלאת השיעורים ההיסטוריים, חשוב לבחון: האם משתלם לבקש את שיעור המס ההיסטורי ולאבד הגנה אינפלציונית על אותו נכס, או לחלופין - לא לדרוש כלל את השיעורים המיטביים, אלא לבקש חישוב מס רגיל, תוך זכאות ליהנות מהגנה אינפלציונית. ביטול חוק התיאומים אושרה ההצעה לביטול חוק התיאומים, החל משנת 2008, לאור שיעורי האינפלציה הנמוכים, ותוך קביעת הוראות מעבר. להחלטה יש מספר השלכות בתחום המקרקעין: ראשית, ביטול חוק התיאומים יגרום להרחבת הרלוונטיות של ההלכה בעניין דבורה ורה שכטר לכלל הנישומים - דהיינו, יום הבסיס למידוד של כל הוצאת השבחה יהיה ביום הוצאתה, ולא בתקופת שני השלישים של הבנייה. זאת, לאור העובדה, שיותר לא יתקיים סעיף 31א לחוק התיאומים, שממילא קבע מפורשות על מי שהחיל עליו את פרק ב' לחוק התיאומים (חברות, בעיקר), כי המידוד מיום ההוצאה גובר על הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963. שנית, לא יהיה עוד צורך לברר, האם מדובר בזכות במקרקעין לצורך השאלה: האם הסכם שכירות מהווה נכס קבוע (ויוצר תוספת בשל אינפלציה), ולצורך ההכרעה בסוגיה זו (וראה את פסק הדין בעניין הקומקום) - הכרעה, שתהיה רלוונטית אך ורק לשאלת החבות במס רכישה. עתה מתעוררת השאלה: האם לאור ביטול חוק התיאומים (ובמיוחד, פרק ג'), הנישומים יהיו זכאים לקבל בצורה ריאלית, על פני אורך חיי הנכס ובמכירתו, את הוצאות המימון הריאליות הכרוכות ברכישה? בקשר לכך ולנושאים נוספים, כגון הפסד ריאלי במכירת נכס, יהיה צורך לעקוב גם אחר הוראות המעבר שיפורסמו בעתיד הקרוב. הכותבים - ממשרד ד"ר אברהם אלתר ושות', עורכי דין.