החלטתם לקנות דירה, להשביח ולמכור? מספר טיפים
אומנם היו אלה אקסלנס נשואה שהזמינו את רוברט קיואסקי לארצנו הקטנטונת ואומנם הגורו הגדול דיבר בעיקר על השקעה במניות, אבל הבן אדם מקושר אצלנו לתחום אחר והוא אכן הותיר אחריו שובל ברור, אשר נתן להרבה יזמים ומשקיעים זריקת מרץ מחודשת בנושא השקעות בנדל"ן.
אחת מהשקעות הנדל"ן הנפוצות ביותר היא השבחת נכסים. קניה של דירה ישנה, הרחבה של הנכס ומכירתה במחיר הגבוה משמעותית ממחיר הקניה. על פניו העניין נשמע מאוד כדאי וגם פשוט, אבל לפני ששוקלים מהלך שכזה יש להתחשב ולשקול מספר גורמים.
בתור התחלה, נחליט באיזה סוג השקעה אנחנו בוחרים. האפשרות הראשונה היא, רכישת נכס, השבחתו ומכירתו במחיר גבוה, על מנת להשיג רווח הון מהיר או תשואה גבוהה על ההון. האפשרות השנייה היא, רכישת נכס, השבחתו והשכרתו, במטרה להשיג תשואה קבועה לזמן ארוך או תזרים מזומנים שוטף. כיוון שקיוסאקי הגדול לא ביזבז זמן יקר על השכרה של נכסיו ומייד מכר אותם בתשואה דו-ספרתית (במקרה הרע), בכתבה זו נתמקד באפשרות הראשונה.
ראשית, יש להתחשב במספר הנחות יסוד כלכליות. הקריטריון הראשון הוא עלויות ההשבחה. עלויות השיפוץ והבנייה הן עלויות קבועות. עלויות השיפוץ נעות על טווח מחירים שבין 300-500 דולר למ"ר, כאשר מדובר בשיפוץ ברמה סבירה, בעוד עלויות הבנייה עומדות בטווחים של 800-1000 דולר למ"ר. זה כמובן בתנאי שאנחנו מכוונים לסטנדרט בנייה סביר ולא לבניה של מגורי יוקרה.
הקריטריון השני לבחינת כדאיות ההשבחה, הוא האזור בו נמצא הנכס. פערי המחירים בין הערים השונות הם משמעותיים מאוד. מחיר המכירה הממוצע למטר באזור מרכז ת"א הוא כ-4000. דולר למטר בעוד מחיר המכירה הממוצע באזור חיפה הוא כ-1500 דולר למטר (באזור נווה שאנן).
נמחיש ביצוע של השבחת נכסים בשתי הערים ונשווה את התוצאות.
לפנינו שתי דירות בנות 60 מטר, האחת בתל אביב והשניה בחיפה. מחיר הדירה בת"א הוא 240 אלף דולר ומחיר הדירה בחיפה הוא 90 אלף דולר (מחירים ממוצעים לדירות בנות 3 חדרים). נניח שלכל אחת מהדירות ישנה אפשרות לבניה של כ-30 מטר או חדר נוסף בדירה, עלויות הבנייה שלנו יהיו 30,000 דולר (1000 דולר למטר). את הדירה בת"א נצליח למכור ב-360 אלף דולר, בעוד את הדירה בחיפה נוכל למכור בכ-135 אלף דולר (גודל הדירה כרגע הוא 90 מטר).
אם נחסיר ממחיר המכירה את הסכום שהשקענו בעבור הבנייה ובעבור הרכישה של הנכס נרוויח בעסקה התל אביבית כ-90 אלף דולר, בעוד בעסקה החיפאית נרוויח כ-15 אלף דולר בלבד. נתרגם את הנתונים למונחי תשואה ונקבל תוצאות מעניינות. ההשקעה בדירה התל אביבית נתנה לנו כ-33.3% תשואה (360/270) , לעומת זאת ההשקעה על הדירה החיפאית נתנה לנו כ-12.5% תשואה בלבד (135/120).
חשוב לציין כי, סקירה זו באה להסביר את מהות העסקה. עם זאת יש לקחת בחשבון, מרכיבים נוספים כמו עלויות מס הרכישה, מס השבח, ושיקולי מס אחרים. בנוסף יש להתחשב בהיטל ההשבחה (נגבה על ידי העירייה), הוצאות משפטיות, תיווך ועלויות נוספות.
- 1.ALEX 05/12/2017 17:21הגב לתגובה זוקודם כל נתחיל בזה שלמשקיע תלוי מה סכום ההשקעה שלו 240 אלף או 90 אלף דולר . דבר שני בשביל לעשות עסקת עסקית/פליפ צריך מראש למצוע עסקה שהיא 30% מתחת לערך השוק!
בשורה למורים - כל מורה יקבל בממוצע 14 אלף שקל; על הפשרה בין המדינה לקרנות ההשתלמות של המורים
עודפים שהצטברו בקרן ההשתלמות של המורים ינותבו להשקעה בתשתיות חינוך ובתי ספר ותשלומים למורים העמיתים בקרן (וגם ליורשיהם)
למי שייך הכסף? בקרנות ההשתלמות של המורים הצטברו סכומי עתק שהיו מעבר להפרשות השוטפות למורים. המורים אמרו "זה שלנו". המדינה אמרה - "זה שלנו". נקבעה פשרה. המורים יקבלו בממוצע כ-14 אלף שקל.
ההסכם הזה נחתם לאחר הליך משפטי ממושך, והוא נוגע לחלוקת העודף הכספי שנצבר בקרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים. המתווה גובש בשיתוף עם החשב הכללי, הלשכה המשפטית והממונה על השכר במשרד האוצר, פרקליטות המדינה- היחידה לאכיפה אזרחית ופרקליטות מחוז תל-אביב, רשות שוק ההון, הסתדרות המורים והקרנות, והובא לאישור בית הדין האזורי לעבודה בת"א-יפו.
בשנת 2022 הוגשה על ידי פרקליטות המדינה תביעה נגד קרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים במסגרתה נדרשו הקרנות להשיב סך של כ-2 מיליארד שקל לקופה הציבורית. בזמנו האשים משרד האוצר כי קרנות ההשתלמות של המורים "התעשרו שלא כדין על חשבון הציבור." התביעה הזו הגיעה לאחר שהקרנות צברו 3 מיליארד שקלים משנת 1955 שנחשבים עודפים כאשר ההסתדרות תכננה לחלקו ל-165 אלף מורים בסכום של 12 אלף שקלים. כעת הגיעו הצדדים להסדר פשרה שבמסגרתו יועברו למדינה 1.05 מיליארד שקל בגין רכישת זכויות העבר, אשר ישמשו בין היתר לשיקום מערכת החינוך באזורים שנפגעו במלחמת "חרבות ברזל", וכן לקיום הכשרות ופעולות אחרות לצורך שיפור מעמדם של עובדי ההוראה. סכום של כ-2.25 מיליארד שקל יחולק ל-165 אלף עמיתי הקרנות הזכאים וליורשיהם. כמו כן, יחלו הקרנות לרכוש זכויות פנסיה תקציבית לעובדי הוראה היוצאים לשבתון החל משנת הלימודים תשפ״ג (2022-2023) ואילך.
קריאה מעניינת: השכר האמיתי של המורים בישראל: לא נמוך כמו שנדמה לכם
- המדריך המלא למציאת מורה פרטי (שבאמת יעזור לילד שלכם)
- פער של 30% בשכר, 60% עזבו את העבודה: דוח השכר במערכת החינוך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חלוקת הכספים תיעשה באופן ממוכן לחשבונות העמיתים או באמצעי תשלום דיגיטליים, בהתאם לנהלים שאושרו על ידי רשות שוק ההון. במקביל, הוחלט לשמור על כרית ביטחון אקטוארית של 4% לפחות, לטובת יציבות הקרנות ורווחת העמיתים בעתיד.
הפתעה חיובית באוצר: גביית המסים צפויה לשבור שיא עם 520 מיליארד שקל, הגירעון יהיה נמוך מהצפוי
לביזפורטל נודע כי באוצר מעריכים שתקבולי המסים יהיו כ-520 מיליארד שקל, הרבה מעל התקציב שעמד על 493 מיליארד שקל; תחזית הגירעון - 5.2% כשבפועל על רקע נתוני אוקטובר, יש הערכה שזה יסתיים בפחות
נתוני הגבייה לאוקטובר 2025 מספקים בשורה - גביית המסים ממשיכה לשבור שיאים ועומדת על 432.3 מיליארד שקל בעשרת החודשים הראשונים של השנה - עלייה מרשימה של 15.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. לביזפורטל נודע כי בהערכות פנימיות מצפים לכ-520 מיליארד שקל של הכנסות מסים ואף מעבר לכך עד סוף השנה. הרבה מעבר לתקציב המקורי שהיה על 493 מיליארד שקל. הסיבה היא גבייה טובה ומואצת, מלחמה בהון השחור (לרבות פרויקט והטמעת "חשבוניות ישראל") וכן תשלומי מס מוגברים בעקבות חוק הרווחים הראויים לחלוקה. הגידול כתוצאה מהחוק שדוחף בעצם לחלק דיבידנד ולשלם עליהם מס יימשך עד סוף השנה.
ביצועי שיא למרות האתגרים
הנתונים החיוביים בשורת ההכנסות ממסים בולטים במיוחד על רקע המלחמה המתמשכת. בחודש אוקטובר לבדו נגבו 40.7 מיליארד שקל ממסים, עלייה ריאלית של 5% שמעידה על חוסן מרשים. המסים הישירים זינקו ב-8% במצטבר מתחילת השנה, כשהניכויים משכר עלו ב-13%, סימן ברור לשוק עבודה חזק ויציב. במקביל, גביית המסים משוק ההון זינקה ב-62% באוקטובר, והגיעה ל-1.4 מיליארד שקל.
המסים העקיפים, שעלו ב-3% במצטבר, מראים על המשך צריכה פרטית יציבה. הגביה ממע"מ באוקטובר עלתה ב-10%, מה שמעיד על פעילות עסקית ערה. גם הגביה מבלו דלק רשמה עלייה של 10%, המשקפת חזרה לשגרה בפעילות הכלכלית.
למעשה, מירידה בקצב שנתי של 8% בגביית המסים שנרשמה מאמצע 2022 ועד סוף 2023, עלתה הגבייה מתחילת 2024 לקצב של 11%. זה שינוי מגמה שמעיד על התאוששות מהירה של המשק והסתגלות מוצלחת למציאות המלחמה.
- הטבה לעידוד העלייה: אפס אחוז מס לעולים חדשים
- הישג ל-ICL? - תקבל 2.5 מיליארד דולר על החזרת זיכיון ים המלח למדינה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סך ההכנסות הממשלתיות מכל המקורות הגיע ל-457.5 מיליארד שקל בעשרת החודשים - עלייה של 14.8% שעולה על כל התחזיות המוקדמות. הביצועים החזקים האלה הם שמאפשרים לממשלה לממן את הוצאות המלחמה תוך שמירה על יציבות פיסקלית.
