החלטתם לקנות דירה, להשביח ולמכור? מספר טיפים

אומנם היו אלה אקסלנס נשואה שהזמינו את רוברט קיואסקי לארצנו הקטנטונת ואומנם הגורו הגדול דיבר בעיקר על השקעה במניות, אבל הבן אדם מקושר אצלנו לתחום אחר והוא אכן הותיר אחריו שובל ברור, אשר נתן להרבה יזמים ומשקיעים זריקת מרץ מחודשת בנושא השקעות בנדל"ן.

אחת מהשקעות הנדל"ן הנפוצות ביותר היא השבחת נכסים. קניה של דירה ישנה, הרחבה של הנכס ומכירתה במחיר הגבוה משמעותית ממחיר הקניה. על פניו העניין נשמע מאוד כדאי וגם פשוט, אבל לפני ששוקלים מהלך שכזה יש להתחשב ולשקול מספר גורמים.

בתור התחלה, נחליט באיזה סוג השקעה אנחנו בוחרים. האפשרות הראשונה היא, רכישת נכס, השבחתו ומכירתו במחיר גבוה, על מנת להשיג רווח הון מהיר או תשואה גבוהה על ההון. האפשרות השנייה היא, רכישת נכס, השבחתו והשכרתו, במטרה להשיג תשואה קבועה לזמן ארוך או תזרים מזומנים שוטף. כיוון שקיוסאקי הגדול לא ביזבז זמן יקר על השכרה של נכסיו ומייד מכר אותם בתשואה דו-ספרתית (במקרה הרע), בכתבה זו נתמקד באפשרות הראשונה.

ראשית, יש להתחשב במספר הנחות יסוד כלכליות. הקריטריון הראשון הוא עלויות ההשבחה. עלויות השיפוץ והבנייה הן עלויות קבועות. עלויות השיפוץ נעות על טווח מחירים שבין 300-500 דולר למ"ר, כאשר מדובר בשיפוץ ברמה סבירה, בעוד עלויות הבנייה עומדות בטווחים של 800-1000 דולר למ"ר. זה כמובן בתנאי שאנחנו מכוונים לסטנדרט בנייה סביר ולא לבניה של מגורי יוקרה.

הקריטריון השני לבחינת כדאיות ההשבחה, הוא האזור בו נמצא הנכס. פערי המחירים בין הערים השונות הם משמעותיים מאוד. מחיר המכירה הממוצע למטר באזור מרכז ת"א הוא כ-4000. דולר למטר בעוד מחיר המכירה הממוצע באזור חיפה הוא כ-1500 דולר למטר (באזור נווה שאנן).

נמחיש ביצוע של השבחת נכסים בשתי הערים ונשווה את התוצאות. לפנינו שתי דירות בנות 60 מטר, האחת בתל אביב והשניה בחיפה. מחיר הדירה בת"א הוא 240 אלף דולר ומחיר הדירה בחיפה הוא 90 אלף דולר (מחירים ממוצעים לדירות בנות 3 חדרים). נניח שלכל אחת מהדירות ישנה אפשרות לבניה של כ-30 מטר או חדר נוסף בדירה, עלויות הבנייה שלנו יהיו 30,000 דולר (1000 דולר למטר). את הדירה בת"א נצליח למכור ב-360 אלף דולר, בעוד את הדירה בחיפה נוכל למכור בכ-135 אלף דולר (גודל הדירה כרגע הוא 90 מטר).

אם נחסיר ממחיר המכירה את הסכום שהשקענו בעבור הבנייה ובעבור הרכישה של הנכס נרוויח בעסקה התל אביבית כ-90 אלף דולר, בעוד בעסקה החיפאית נרוויח כ-15 אלף דולר בלבד. נתרגם את הנתונים למונחי תשואה ונקבל תוצאות מעניינות. ההשקעה בדירה התל אביבית נתנה לנו כ-33.3% תשואה (360/270) , לעומת זאת ההשקעה על הדירה החיפאית נתנה לנו כ-12.5% תשואה בלבד (135/120).

חשוב לציין כי, סקירה זו באה להסביר את מהות העסקה. עם זאת יש לקחת בחשבון, מרכיבים נוספים כמו עלויות מס הרכישה, מס השבח, ושיקולי מס אחרים. בנוסף יש להתחשב בהיטל ההשבחה (נגבה על ידי העירייה), הוצאות משפטיות, תיווך ועלויות נוספות.

ראינו שלא כל מה שזול נותן בהכרח תשואה מרשימה, לעומת זאת במידה והמשקיע ימנף את עצמו על מנת לבצע את העסקה, התשואה יכולה להכפיל את עצמה ואף יותר מכך. חשוב לזכור כי במידה ונכניס מינוף, נחשוף את עצמנו לעלויות נוספות בגין הלוואה ואסור לנו לשכוח זאת, קיוסאקי לא היה שוכח זאת.