הישובים הבולטים במגמת זינוק

הם לא ישובי סופרסטאר ועד לפני שנים ספורות שמם נפקד ממפת הביקושים של רוכשי דירות מגורים. אבל פתאום הם הפכו לסינדרלות נחשקות ומחירי הנדל"ן בתחומן האמירו בשיעור משמעותי. מיהם הישובים הבולטים ביותר במגמת התעוררות והתעניינות הן ע"י יזמי בנייה והן ע"י רוכשי דירות מגורים. חברת בדק-בית מקבוצת קו מנחה סקרה את הישובים שבהם נרשמה מגמת התעוררות בולטת בהשוואה לשנים קודמות, עבור מוסף "הכי טובים" של מעריב.

בת ים משהו טוב עובר על בת ים בשנים האחרונות. העיר שסבלה תקופה ארוכה מהזנחה מתמשכת, ניהול לקוי ומדימוי בעייתי שהוביל להגירה שלילית, החליטה להתנער מהסטיגמות של העבר ולחדש את פניה בתנופת פיתוח נרחבת שכבר החלה לתת את אותותיה. לבת ים יש שני יתרונות בולטים: חוף ים וקרבה נושקת לתל אביב. ראש העיר הדינאמי שלה, שלומי לחיאני, החליט למנף יתרונות אלה באמצעות תוכניות פיתוח מאסיביות שסחפו ושכנעו יזמים בכדאיות ההשקעה בעיר.

מגמת הרכישה של תושבי חוץ לא פסחה על בת ים וגם כאן נרשמו ביקושים במיוחד ברצועת החוף החביבה על פלח שוק זה. בד בבד עם בניית פרוייקטים אטרקטיביים למגורים ושיפור ניכר בחזות פני העיר וטיפוח הטיילת, כמו גם הקצאת משאבים למערכת החינוך, זוגות צעירים שעד עתה לא ספרו את בת ים החלו להתייחס אליה כאל אופציה ממשית ואכן העלייה במחירי הדירות בעיר מדברת בעד עצמה. בנוסף לכך בגלל העלייה החדה בדמי השכירות בתל אביב, צעירים וסטודנטים רבים מצאו בבת ים יעד נח למגורים עם היתרון המובהק של קרבה לתל אביב ולמרכזי הבילוי והתעסוקה שלה. מגמה זו הובילה לעלייה בכמות הביקושים וברמות המחיר, כפי שמעידים משרדי התיווך בעיר.

לפי נתוני מחלקת השמאות של בדק-בית, ירידת המחירים שאפיינה את העיר בשנות השפל שלה נבלמה, ולאחרונה מסתמנת עליית מחירים בשיעורים משתנים הנעים סביב 20%. דירה שבעבר נמכרה ב-90,000 דולר נמכרת כיום בכ-105-110,000 דולר. דירת 4 חדרים נמכרה לפני שנתיים בכ-150,000 דולר וכיום ב-180,000 דולר. האזורים המערביים בעיר הם המבוקשים.

באר יעקב עד לא מכבר מושבה קטנה ונידחת שלא רבים בארץ שמעו על קיומה, אולם בשנים האחרונות היא עוברת מהפך שאפתני שעל פי התוכניות נועד למצב אותה כעיר שוקקת בת 50 אלף תושבים. באר יעקב שוכנת בין ראשל"צ, נס ציונה ורמלה וגובלת בחלקה במחנה הצבאי צריפין שאמור להתפנות משם. על פי התוכניות, כ-1500 דונם משטחו של מחנה צריפין יסופחו לבאר יעקב ועליהם צפויים להיבנות כ-10,000 יחידות דיור חדשות.

בשנים האחרונות ניכרת מגמת הגירה של אוכלוסיה חדשה ומבוססת לישוב, בעיקר לשכונות החדשות של צמודי קרקע "המושבה" ו"גני מנחם". כיום מונה הישוב כ-9,500 תושבים, אולם על פי חזונו של ראש המועצה המקומית, ניסים גוזלן, באר יעקב נמצאת בתהליך מתקדם של הפיכתה לישוב חדש ושונה במרוצת השנים הקרובות. בשלב זה התוכניות נמצאות בתהליכי פיתוח התשתיות וסלילת כבישי חיבור לחוצה ישראל. היזמים כבר גילו את באר יעקב וגולת הכותרת של תוכניות הפיתוח החדישות הוא פרוייקט "רסידו סיטי" שאמור לכלול כ-3,300 יחידות דיור. מלבד קוטג'ים מרווחים, הפרוייקט אמור לכלול, לראשונה בתולדות באר יעקב, גם בניינים רבי קומות עם מתחמים סגורים ובסטנדרט בנייה יוקרתי כמו בערים הגדולות. התוכנית כוללת גם הקמת קאנטרי קלאב, קריית חינוך חדשה, וכן פארקים ירוקים. ואולם הצימוק האטרקטיבי הוא בהקמת מתחם שופינג עגול כדוגמת "כיכר המדינה" בתל אביב.

לפי נתוני מחלקת השמאות של בדק-בית, יש מגמה של עלייה מתמדת בשיעורים משתנים של כ-20-50% במחירי הקרקעות ובכ-20% במחירי דירות: מגרש בן 240 מ"ר בשכונת גני מנחם נמכר לפני כשנתיים-שלוש ב-70,000 דולר, וכיום בכ-110,000 דולר.

גן יבנה מושבה קטנה השוכנת דרומית לעיר אשדוד, שבשנים האחרונות מגלה סימנים בולטים של התעוררות משנת יופי. בישוב מתגוררים כיום כ-16,000 תושבים שחלקם מהגרים חדשים, משפחות צעירות של משפרי דיור שהגיעו לכאן מהערים הסמוכות רק בשנים האחרונות, אחרי שגילו את הצביון הכפרי השקט והרגוע של המקום בשילוב עם היכולת להגשים את החלום האולטימטיבי של בית פרטי עם גינה בחצר במחיר של דירה ממוצעת בבניין משותף בחולון. מרבית התושבים החדשים מתגוררים בחלקו הצפוני של הישוב שנחשב לאזור המתפתח ובו ניכרת תנופת בנייה הן של יזמים והן בנייה פרטית על מגרשים בני כ-250-350 מ"ר שהוצעו למכירה. גם סגנון הבנייה בחלק הצפוני מאופיין בחזות יוקרתית וברמת גימור איכותית יותר. תוכניות הפיתוח המקומיות מדברות על הרחבת האזור הצפוני, הנהנה מרמת ביקושים גבוהה, בכ-2,000 יחידות דיור נוספות כמו גם הכנת תוכנית מתאר חדשה לישוב בהתאמה לקצב האיכלוס. ואכן קצב האיכלוס המואץ לא מצליח להדביק את קצב פיתוח השירותים החיוניים, כגון הרחבה ושיפור תשתיות החינוך, וכן מוסדות ציבוריים וחברתיים אחרים. מחירי הקרקעות בבנייה פרטית נמצאים במגמת עלייה בשנים האחרונות ומגמה זו צפויה להימשך. מיקומה של גן יבנה על כביש 4 ליד צומת עד הלום וקרבתה לתחנת הרכבת של אשדוד מקנים לה גם יתרון של נגישות תחבורתית נוחה.

לפי נתוני מחלקת השמאות של בדק-בית, ניכרת מגמת עלייה קבועה במחירים. בחלק מהמקומות המבוקשים יש עליה בת כ-50% במחירי הקרקעות: מגרש בן 350 מ"ר נמכר לפני 5 שנים ב- 60,000 דולר, וכיום מחירו כ-90,000 דולר ואף יותר.

אזור במבט ראשון נראית מושבה ותיקה זו כמו פרבר מנומנם של חולון הסמוכה. רחובות קטנים, קוטג'ים מפוארים ובתים פרטיים צמודי קרקע, פינות ירוקות, תחושת מרחב, אווירה כפרית, וגם שיכוני רכבת מיושנים בעלי חזות עזובה שכמו לקוחים מסרט סוכנות של המאה הקודמת. זה ישוב קטן שכיום מתגוררים בו כ-10,000 תושבים ובשנים האחרונות הוא נהנה מהתעניינות הולכת וגוברת בעיקר הודות למיקומו הנוח במבואותיה הדרומיים של תל אביב לצד איילון וכביש גהה, כמו גם הודות לצביונו הכפרי. ההתעניינות החלה בעקבות הפשרת קרקעות ונחלות חקלאיות שנרכשו על ידי תושבים משפרי דיור מהערים הסמוכות, לצורך בנייה עצמית. יוזמה זו הביאה לישוב תנופת בנייה של מספר שכונות חדשות ומטופחות עם אוכלוסיה מבוססת שרצתה את הקרבה לתל אביב אך ללא ההמולה, הצפיפות וזיהום האוויר של העיר הגדולה. כיום מתוכננים באזור שני פרוייקטים גדולים של מספר מגדלים רבי קומות עם מאות יחידות דיור. אחד מהם כבר נמצא בתהליכי הקמה והוא כולל שני מגדלי מגורים בני 21 קומות, והפרוייקט השני אמור להיבנות במסגרת פינוי בינוי על שטח שיכוני הרכבת המיושנים במרכז הישוב. יוזמות אלה הגבירו את זרם ההתעניינות וכתוצאה מכך מחירי הנכסים החלו לעלות בהתאם לגלי הביקושים. בנוסף לכך הישוב מאופיין גם במגמת עליה של ביקושים לשכירות, בעיקר של צמודי קרקע.

לפי נתוני מחלקת השמאות של בדק-בית, ניכרת באזור מגמה של עליית מחירים קלה לאחרונה בשעורים משתנים הנעים סביב כ- 10%. דירת 3 חדרים בשטח 65 מ"ר מחירה עלה בשנה וחצי האחרונות מכ- 90,000 דולר לכ- 100,000 דולר. אך פרוייקט המגדלים היוקרתי ההולך ונבנה יחד עם תוכנית פינוי בינוי במרכז הישוב, מפתחים באזור צפיות לעליית מחירים נוספת שאמורה להזניק את הישוב.

קריית טבעון מקום קטן, כ-15,000 תושבים, עם מאפיינים איכותיים, אוכלוסיה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה (דירוג 8 מתוך 10), שיעור גבוה יחסית בעלי השכלה גבוהה מקרב התושבים כמו גם אחוז גבוה של עוזבי קיבוצים, מערכת חינוך מושקעת, ישוב עירוני עם מראה של מושבה כפרית, שטחים ציבוריים מטופחים עם גינון מוקפד, חורשה טבעית של עצי אלון, נוף, בתים פרטיים צמודי קרקע, גגות רעפים, אווירה פסטורלית לצד בתי קפה, קרבה לחיפה, כל אלה הפכו את טבעון לישוב נחשק ומחוזר על ידי זוגות צעירים ומשפרי דיור מאזור חיפה שמחפשים איכות חיים בלי מרכאות כפולות. המתווכים מכנים את המקום "בונבוניירה" ולא בכדי. קיימת בטבעון מגמה לשמור על סגנון הבנייה הנמוכה בישוב, תוך פיתוח, הרחבה ובניית שכונות חדשות, אך ללא פגיעה באופיו. כמו כן קיימת החלטה לא לפתח במקום תעשייה אשר יש בה מזהמי אוויר, מים או קרקע.

חלקו הדרומי של הישוב באזור קריית חרושת מכונה כיום טבעון החדשה והוא מאופיין בתנופת פיתוח ובנייה מאסיבית על קרקעות פרטיות שהופשרו. על פי התחזיות המחירים באזור צפויים להאמיר לאחר הפינוי המתוכנן של חוות מיכלי הנפט הנמצאת בסמוך. פרוייקט אחר המעורר התעניינות הוא "ניצני טבעון" הנבנה בסמוך למכללת אורנים אשר אמור לכלול כ-45 צמודי קרקע בשטח בנוי בן 200 מ"ר על מגרשים בגודל כ-450 מ"ר. טבעון מהווה יעד מבוקש מאוד גם בתחום ההשכרות, בעיקר לאנשי סגל של מכללת אורנים, הסטודנטים הלומדים בה, אנשי היי-טק העובדים באזורי התעשייה של מגדל העמק, וכן משפחות המגיעות לנסות את המקום לפני ההחלטה על רכישת בית והשתקעות קבע.

לפי נתוני מחלקת השמאות של בדק-בית, המחירים נחשבים עדיין אטרקטיביים על אף שהם נמצאים כל הזמן במגמת עלייה. בית ישן במרכז הישוב בן 60-70 מ"ר על מגרש בגודל חצי דונם שנמכר לפני שנה ב-220,000 דולר נמכר כיום בכ-240,000דולר.

יוקנעם עלית המועצה המקומית יוקנעם עלית שהחלה כעיירת פיתוח, עברה מאז כברת דרך ללא הכר וממש בימים אלה קיבלה שידרוג מוניציפאלי עם הפיכתה לעיר. בעשור האחרון עבר הישוב תנופת גידול בקצב תלול ומ-5000 תושבים צמח למעל 20,000 תושבים שבאו, בדקו ובחרו לחיות כאן. על פי התוכניות של העירייה הישוב צפוי לצמוח ל-45,000 תושבים עד שנת 2020. יוקנעם עלית מוגדרת גם כקריית עתידים של אזור הצפון. זאת הודות לפארק תעשייה מפותח עם מעל 80 מפעלי היי-טק משגשגים המהווים עוגן תעסוקה מרכזי. נתון משמעותי זה הביא לגלים של הגירת אוכלוסיה איכותית לישוב, שמאופיינת במשפחות צעירות, בעלי השכלה אקדמאית ומרביתם אנשי היי-טק. הבנייה בישוב מאופיינת מבתים פרטיים צמודי קרקע, קוטג'ים, קוטג'ים דו-משפחתיים, וכן בנייה רווייה נמוכה של עד 4 קומות בלבד. מלבד השכונות החדשות שכבר ניבנו, כמו גבעת יערה וגבעת אלונים, קיימת תוכנית של מינהל מקרקעי ישראל להפשרת שטחי קרקעות נוספים לבניית עוד כ-1,500 יחידות דיור מרביתם בבנייה צמודת קרקע. יתרונותיה המובהקים של יוקנעם עלית: פוטנציאל תעסוקה, מיקום על צומת דרכים עם נגישות לעורקי תחבורה ארצית, קרבה למטרופולין חיפה, קרבה למרחבי שטחים פתוחים עם ערכי טבע ונוף יחודיים, וכן היצע של בתי מגורים במחירים אטרקטיביים, כל אלה מצביעים על פוטנציאל המגלם מגמת גידול ועליית מחירי הנדל"ן בישוב במרוצת השנים הקרובות.

לפי נתוני מחלקת השמאות של בדק-בית, המחירים מאופיינים במגמת עלייה בת כ-20% במרוצת השנה וחצי האחרונות. בית פרטי צמוד קרקע דו-משפחתי בן 137 מ"ר בנוי על מגרש בגודל 500 מ"ר נמכר לפני כשנה וחצי ב-200,000 דולר ואילו עתה מחירו עומד על כ-240,000 דולר.

כרכור מאז 1969 המושבה כרכור אוחדה מבחינה מוניציפאלית עם פרדס חנה, אך בפועל היא שומרת על מעמדה המבודל ועל רמת האטרקטיביות שלה. בשנים האחרונות הפכה כרכור למחוז מפלט מועדף בקרב 'עכברים אורבניים' מובהקים, שבגרו, נרגעו, עייפו מהעיר, הקימו משפחה והחלו לתור אחר איכות חיים עם פיסת אדמה והרבה טבע על יד הבית. הישוב נחשב מאוד טרנדי בעיקר בקרב זוגות צעירים מאזור גוש דן והמרכז, בעלי מקצועות חופשיים ממעמד סוציו-אקונומי בינוני ומעלה, עם ילד ורבע וטרקטורון, שני כלבים ורכב שטח. הנהירה למקום גררה עלייה ברמות הביקושים עם העדפה לצמודי קרקע על מגרשים בני רבע עד חצי דונם. מגמה זו הביאה להאצת תהליכי הרחבה על שטחים חקלאיים שהופשרו והוספת בנייה של מאות יחידות דיור חדשות. מאחר ומדובר באוכלוסייה צעירה אשר בחלקה עובדת עד שעות מאוחרות, הקיבוצים הסמוכים לכרכור: ברקאי, גן שמואל ועין שמר, מספקים לתושבי הישוב אופציות נוחות של גני ילדים ומעונות ברמה איכותית עד שעה שבע בערב. בישוב שלושה פרוייקטים שכבר נמצאים בתהליכי בנייה שונים, זאת מלבד תוכניות בנייה שעדיין נמצאות בשלבי אישור. אך על אף יוזמות הבנייה הרבות במקום, הישוב שומר על צביונו הכמו כפרי עם תחושת מרחב, אוויר נקי ושטחים פתוחים עם הרבה ירוק בעיניים.

לפי נתוני מחלקת השמאות של בדק-בית, בכרכור הירוקה ניתן לחלק את הקרקעות לבניית שלוש יח"ד במגרש בן דונם וחצי על אדמות מנהל. לפני שלוש שנים מחירו של בית כזה היה כ-180,000 דולר, ואילו היום מחירו נע סביב כ-250-280,000 דולר. בית צמוד קרקע בן 140-150 מ"ר בנוי על מגרש בגודל 250 מ"ר, נמכר לפני 3 שנים בכ-140,000 דולר, ואילו כיום מחירו נע סביב כ- 180,000 דולר.

נס ציונה מכל הישובים שסקרנו נס ציונה קיבלה הכי הרבה סופרלטיבים וכינויים אוהדים: "נסיכת השפלה", "רעננה של השפלה", "ישוב בוטיק", וכיוב'. יש לה יתרונות חבויים שמי שלא גר בה לא מכיר. היא עיר, אבל היא לא נראית כמו כרך. יש לה קניון סואן, אבל היא נראית כמו מושבה. פעם קראו לה מסדרון המעבר שבין רחובות וראשל"צ, אבל בשנים האחרונות היא זוכה לעדנה של התעניינות עם גל ביקושים גואה שגרר איתו עליית מחירים. גם יזמי הבנייה זיהו את הפוטנציאל והקימו בעיר מספר פרוייקטים אטרקטיביים של צמודי קרקע, רחובות הולנדיים קטנים ופיתוח סביבתי הטובל בהרבה ירוק. ואכן היחס בין שטחים בנויים לשטחים ירוקים ופתוחים בנס ציונה הוא מן הגבוהים בכל ישובי אזור השפלה עמוסי הבטון. גם תוכנית המתאר של העיר קובעת כי מרבית עתודות הקרקע ישמרו כ"ריאות ירוקות" גם בעתיד.

בנס ציונה מתגוררים כיום כ-31,000 תושבים, מרביתם ותיקי הישוב או יורשיהם, וחלק גדול מהתושבים החדשים שהשתקעו בעיר הם אנשי היי-טק העובדים בפארק המדע המקומי השוכן בגבול הדרומי של העיר עם רחובות. האזור המבוקש ביותר הוא המערב החדש שעבר פיתוח מואץ ובנייה של השכונות החדשות הנחשבות ללהיט נדל"ני. על פי התחזיות מחירי הנדל"ן צפויים לשמור על מגמת עלייה בעיקר משום שהיקפי הבנייה העתידית נמצאים תחת בקרה בהתאם למדיניות של העירייה, זאת כדי לשמור שגם בעתיד צפיפות הדיור תישאר נמוכה ואופייה של העיר לא יגרע.

לפי נתוני מחלקת השמאות של בדק-בית, המחירים בעיר במגמת עלייה כשבחלק מהמקומות עברה את רמות המחירים ברחובות ואף בחלקים מסוימים בראשל"צ. מגרש בן 320 מ"ר נמכר רק לפני כשנתיים בכ-160,000 דולר ואילו היום בכ-220,000 דולר.

הכתבה פורסמה במוסף "הכי טובים" של מעריב, ערב פסח, 02.04.2007