מניות הנדל"ן - הבטחה או סכנה של ממש למשקיעים?

ענף הנדל"ן בישראל גילה בשנה האחרונה סימני התעוררות, לאחר קיפאון עמוק שנמשך כ‭5-‬ שנים. הראשונה להצטרף לחגיגה היתה הבורסה. מדד נדל"ן ובינוי עלה מתחילת השנה בכ-40% לעומת עליה ב-2005 של 44%, ועליה של 22.8% ב-2004 ועליה של 34.1% ב-2003.

דוגמא לכך היא חברת אלרוב נדל"ן ומלונאות, שהינה חברת בת (88%) של אלרוב שבשליטת איש העסקים אלפרד אקירוב, מנייתה זינקה בשנת 2005 בכ-855% וממשיכה גם את שנת 2006 בתשואה נאה לכל הדעות. מתחילת השנה הספיקו מניות החברה לטפס ב-250% ומתחילת השבוע הוסיפו מניות החברה כ-40%.

נציין, כי שווי השוק של החברה בתחילת 2005 עמד על כ-30.4 מיליון שקל ואילו במהלך השנה הכפילה את שוויה פי 9 ל-298.8 מיליון שקל. כיום שווי השוק של אלרוב נדל"ן עומד על כמיליארד שקל.

החברה קיבלה במשך השבוע המלצה חיובית מבית ההשקעות כלל פיננסים בטוחה. האנליסט יובל בן-זאב עידכן את המלצתו על "תשואת יתר" עם מחיר יעד של 64 שקלים - 75% מעל מחיר המניה באותו הבוקר בבורסה. מניות החברה הגיבו באותו יום בעלייה של 29%.

הנתונים מראים, כי החל ממחצית השניה של 2005 נרשמה האצה בפעילות חברות הנדל"ן מעבר לים. נציין במיוחד את רכישת הנכסים המניבים של החברות הישראליות במזרח אירופה.

הבונות במזרח אירופה

בהחלטה על השקעה במניית נדל"ן כדאי לבדל את המניות על תחומי ואיזורי הפעילות. חברות ישראליות הבונות בצ'כיה והונגריה הפכו לעניין שגרתי. אלה הן מדינות בהן התמתנו המרווחים העונים כיום סביב 20%. לעומת זאת, בבולגריה פולין ורומניה - המרווחים הרבה יותר גדולים ונעים סביב 30-35%.

חשוב לציין, כי במדינות אלה קיים שוק משכנתאות מפותח הפועל כבסיס חשוב לשוק בניה המתפתח בקצבים מהירים. גורמים בכירים בשוק הנדל"ן שלנו צופים, כי בתקופה הקרובה נראה עליות מחירים בשוק הנדל"ן האירופאי. אך מבדלים מזרח ממערב - כאשר במערב, רוב המדינות המפתחות נמצאות במה שנחשב לקצה העליון של תקופת צמיחה של שווקי הנדל"ן.

ומה אצלנו?

בתקופה האחרונה נשמעים קולות ההולכים וגוברים בשוק המניות המקומי - לפיהם, מניות חברות ענף הנדל"ן המקומיות מתומחרות בחסר בולט. כלומר, יש מספר לא קטן של מניות של חברות בניה הפועלות בישראל, שיכולות לגמוע עוד דרך ארוכה מעלה.

דווקא בישראל - על פי סקר בנק ישראל המתפרסם השבוע, ממשיך ענף הבנייה לעורר עניין מיוחד, משום שאי התאוששותו בתקופת הצמיחה הנוכחית, נראית כמנותקת מהמציאות.

בנק ישראל מציין, כי עם זאת, ברבעון האחרון של 2005 ובחודשים הראשונים של 2006 נראים סימנים ליציאה מהשפל. כך עולה גם מניתוח סקר החברות לרבעון הראשון של 2006, שלפיו, מרבית החברות בענף מדווחות על עלייה בפעילותן וצופות את המשך ההתאוששות ברבעון הבא.

אך עם עובדות קשה להתווכח. ההתחלות והשלמות הבנייה פחתו ברבעון האחרון של 2005, לאחר עלייתם ברביע השלישי. היצע הדירות במשק קטן, אך מספר היתרי הבנייה לדירות עלה, וכן מספר היתרי הבנייה לבניינים חדשים למגורים, הביקוש לשירותי דיור ומספר המועסקים בענף הבינוי - ממצאים המחזקים את ההערכה בדבר צפי להתאוששות בענף. עליית הביקוש לדירות, ובמקביל ירידת היצע הדירות, עליית מחירי התשומות והציפיות להמשך העלייה של הריבית האפקטיבית העלו את מחיר היחסי של הדירות בעיקר במרכז, באשדוד ובירושלים, וכן של הדירות היקרות והגדולות.

נתון נוסף שכדאי לקחת בחשבון הוא, כי חרף העלייה במחירי תשומות הבנייה, המחיר הדולרי של הדירות הוסיף וירד בתקופה הנסקרת ב-1.2%. המחיר היחסי הכללי של הדיור המשיך לרדת ברבעון האחרון של 2005 בדומה לירידתו ברביע השלישי, ובניגוד למחצית הראשונה של 2005 ברבעון הראשון של 2006 הוא עלה ב-1.6% בהשוואה לסוף שנת 2005. עתה נשאלת השאלה, האם מדובר במצג של הזדמנות, או בסכנה לתוצאות מאכזבות מאוד בענף? לזמן פיתרונים.