לא הותרו בניכוי הוצאות מימון בגין הלוואה לקבלן
עמ"ה 1128/01 אללוף שי ייזום ונכסים בע"מ נ. פקיד שומה כפר סבא
ביום 1.4.1996 רכש מר עמוס אזולאי (להלן - הקבלן) ממנהל מקרקעי ישראל, מקרקעין בראשון לציון לבניית יחידות דיור (להלן - הפרויקט).
ביום 3.6.1996 נחתם הסכם לקבלת אשראי בין המערערת לקבלן, בו הלוותה המערערת לקבלן סך של 2,400,000 ₪ (להלן – הסכם הלוואה). באותו יום נחתם הסכם נוסף בין המערערת לקבלן, על פיו המערערת נטלה על עצמה את הניהול הכלכלי של הפרויקט ושיווקו בתמורה ל-25% מסך כל הרווחים שיתקבלו ממכירת היחידות בפרויקט (להלן – הסכם השיווק והניהול).
ביום 30.6.1996 נטלה המערערת הלוואה מבנק דיסקונט בסך 2,400,000 ₪ שמועד פרעונה ביוני 1998 והלוואה בסך 3,193,673 ₪ שמועד פרעונה ביולי 2000.
בשנת 1998 נתגלעו חילוקי דעות בין המערערת לקבלן ובעקבות זאת נחתם ביום 10.8.1999 סיכום דברים, על פיו הקבלן יחזיר למערערת סכום של 1,300,000 ₪ שהינו יתרת קרן ההלוואה שטרם הוחזרה.
המשיב לא ראה בהסכם השיווק והניהול ובהסכם ההלוואה מקשה אחת, המעידה כי ההלוואה היוותה חלק אינטגרלי מעסקה של המערערת וסירב להתיר בניכוי את הוצאות המימון. מכאן הערעור.
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו פסק
המערערת לא ציפתה לקבלת ריבית בגין ההלוואה שניתנה לקבלן. לגישתה, התמורה בגין הלוואה זו היא עצם קבלת ניהול ושיווק הפרויקט ואחוז העמלה הגבוה. הסכם ההלוואה קובע הצמדת סכום ההלוואה למדד המחירים לצרכן, בלא תשלום ריבית. הסכם השיווק והניהול קובע, כי בתמורה לשירותי הניהול והשיווק תהא זכאית המערערת ל-25% מרווחי הפרויקט. אין הצדדים חלוקים כי ברגיל עמלת דמי ניהול עומדת על כ-3% מעלות פרויקט ועמלת התיווך על כ-2% מהמחזור.
סכום המימון שהעמידה המערערת לפרויקט הינו מזערי ביחס להיקפו. המערערת לא העידה את הקבלן באשר לנסיבות חתימת ההסכמים והצרכים הכלכליים-עסקיים שהוא היה נתון בהם, אשר בשלם לכאורה היה הוא זקוק למימונה של המערערת. כמו כן, לא ניתן הסבר מדוע בחרו הצדדים להפריד את ההסכמים.
בנוסף, המערערת טענה כי נדרשה על ידי הקבלן לממן 25% מהפסדיו בפרויקט ועל כן בוצע קיזוז מהחזרי ההלוואה הראשונה. אין בפני בית המשפט נתון, אם הסכום שקוזז אכן מהווה 25% מכלל הפסדי הקבלן בפרויקט.
המערערת לא נשאה בנטל להוכיח כי קיים קשר ישיר בין הסכם ההלוואה לבין הסכם המימון והשיווק. רב הנסתר על הנגלה בקשר עם טיבן של ההתקשרויות. העדר עדות הקבלן הוא סממן בולט לכך, שהרי עדותו היתה יכולה לתמוך ולשפוך אור על הקשר, אם בכלל, שבין ההסכמים, נחיצות הסכום האמור ביחס לגודל הפרויקט, דרישות הבנק המלווה וכיוצא בזה.
המערערת אמנם נטלה על עצמה סיכון כלכלי שעה שהעמידה הלוואה לקבלן כנגד קבלת בטוחה שהיא חלק מן התמורה ממכירת הדירות בפרויקט בלבד, בעוד שהיא נטלה הלוואה לשם כך. יתרה מכך, המערערת לכאורה השתתפה בהפסדים שנוצרו בפרויקט - אלא שבהעדר נתונים, אין לדעת מה טיבו של ויתור זה של חלק מכספי ההלוואה. זאת ועוד, הסכם הניהול והשיווק קובע מפורשות כי המערערת אינה הופכת להיות שותפה בפרויקט.
לו היה מדובר בהסכם אחד הכורך במפורש בין מתן הלוואה לבין שירותי השיווק והניהול ניחא, אולם הואיל והצדדים בחרו להפריד בין הדברים, מוטל על המערערת הנטל להסביר ולשכנע מדוע בחרו במתכונת זו ומה הטעם הכלכלי לקשר שהיא טוענת לו בין מתן ההלוואה לבין שירותי הניהול והשיווק, מה טיב חלקה בפרויקט וכיצד ההלוואה מהווה תנאי בלעדיו אין, לשם קבלת אותו חלק.
הערעור נדחה. המערערת תישא בהוצאות המשיב בסך 1,500 ₪ ובשכ"ט עו"ד בסכום של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.
ניתן ביום: 18.12.2005 בפני: כב' השופט א. מגן. ב"כ המערערת: עו"ד אסי אליעז; ב"כ המשיב: עו"ד רותי דה שליט מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי).
