כך יוזמים בניין משרדים מוצלח! כיצד יזם יכול להרוויח עד 20% יותר על יזמות מגדל משרדים?!
היום כולם רוצים משרדים, אציג לכם בכמה מילים:
- העירייה מעדיפה בניית משרדים מהטעם שהארנונה בתחום זה רווחית ומסייעת להחזיק את העיר כולה, אי לכך מופנים הרבה שטחים לתחום הנדל"ן המסחרי תוך הגדלת זכויות הבנייה.
- משקיעים קונים משרדים כי רק בתחום זה התשואה על ההון מגיעה ל-15 אחוזים בשנה, כל זה עוד לפני שנדון על עסקאות "אקזיט".
- יזמים גדולים וקבוצות רכישה מניעים פרויקטים לבניית משרדים, כי אלה פרויקטים גדולים שנמכרים ברווחים גבוהים. חלק מהמשרדים חברות משאירות כנכסים מניבים ברווחיות יפה - התשואות יכולות להגיע למספרים דו-ספרתיים.
- יזמים קטנים בעלי שטחים ששמשו פעם כמוסכים, חנויות ועוד, יכולים לממש היום את הפוטנציאל הגלום בתחום ביג טיים!
- למכור את הקרקע ולהרוויח כמה שניתן. בדרך כלל זה מינימום סיכון – אבל גם רווח מינימלי. דרך אגב, לאלה שאינם לומדים ואינם מוכנים להשקיע המון זמן ומחשבה בהצלחה של יזמות, רצוי למכור את הקרקע ולהרוויח יפה מאשר לסכן את הכול.
- אופציה שנייה, מקובלת ומוצלחת יותר, היא לעשות עסקת קומבינציה עם קבוצת הרכישה או היזם, ולקבל חלק מהבניין. כאן חובה לעבוד עם חברה ידועה וחזקה, וזה יביא יותר רווח. הרווח כאן הוא בינוני, אך גם הסיכון הוא בינוני, מכיוון שפרויקט זה פרויקט, והוא יכול להסתבך מסיבה כזאת או אחרת.
- אופציה שלישית היא ליזום בניין בעצמו – כלומר לעבוד קשה יותר, להסתכן יותר – אך גם להרוויח הרבה יותר.
כעת אני רוצה לתת כמה דוגמאות לדרישות מבניין, שיגדילו את רווחיותו בצורה ניכרת:- אם הבניין ממוקם במרכז תל אביב, ממש בסיטי המבוקש ויוקרתי מאוד, נכון יותר לתכנן בניין איכותי יותר ויקר יותר. הוא יצליח יותר כי באזור הזה מוכנים לשלם יותר. אני מדבר על "דאבל סקין" (double skin), על תקרות גבוהות יותר, לובי גבוה וגדול, מעליות חכמות ומהירות יותר ועוד.
- אם הבניין מתוכנן ומיועד להשכרה, ובדרך כלל לחברות גדולות יותר – יחס הברוטו-נטו הוא פחות חשוב. יותר חשובים הם הנוחות והיופי, וגם למשל קומת סקי-לובי, מרפסת ציבורית לעישון ועוד.
- רק בן 21 - היזם שסקויה השקיעה בו, והתאונה שכמעט הרסה הכל
- לא רק פרסונל: כשיזם מבקש הלוואת ריטייל זה מדליק נורה אדומה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- בניין למכירה הוא סיפור מיוחד, וכאן כל פרט הוא קריטי! אפשר לכתוב על זה ספר שלם... ולכן, גם כל טעות יכולה לעלות מיליוני שקלים של הפסד ליזם. חשוב לי שתדעו מה להביא בחשבון בבניין למכירה, על כן אנסה לצמצם ולהביא לפניכם את הפרטים החשובים ביותר:
- בניין למכירה חייב להיות יעיל וחכם בכל פרט
- יחס הברוטו-נטו צריך להיות עד 25%, כולל שירותים ציבוריים בכל קומה
- חובה שיהיו חלונות - קירות מסך, הכוונה לחלונות רצפה-תקרה ברמה גבוהה. היום אין דרך אחרת, ואת זה דורשים הלקוחות
- רוחב חלון בקומה צריך להיות 1.35–1.40 מטר. זה חשוב ומאפשר ליצור יותר חדרים בקומה. המשווקים הטובים יודעים שהלקוח קונה גודל לא במטרים, אלא במספר החדרים שהוא יכול לתכנן בנכס
- חלק מהחלונות רצוי שיהיו נפתחים, אנשים אוהבים את זה
- חייבת להיות אופציה לחלוקה למשרדים קטנים יותר (60-160 מ"ר). זה אומר להכין אופציה למסדרונות נוחים עם נקודות לאוויר צח ועוד. זה הבסיס היום, וזה מגדיל את הרווחיות באחוזים ניכרים! לדבר פעוט כזה יש פוטנציאל להגדיל את הרווחיות באחוזים משמעותיים.
- הגרעין – ברוב המקרים נכון יותר שיהיה באמצע הבניין ולא בצד – זה מאפשר לבנות משרדים יעילים יותר.
- רוחב השטחים – המרחק בין הגרעין לקיר המסך צריך להיות מ-6.20 עד 10 מטרים. למה? כי כך בונים משרד, שורה אחת או שתיים של חדרים, יש מספיק אור ואין תלונות מהדיירים על כך שהמשרד חשוך ולא נעים.
- מומלץ שהמסדרונות הציבוריים לא יהיו צרים מ-1.5 מטרים. דיירים לא אוהבים מסדרונות צרים, וזה יכול לקלקל את נראות הקומה.
- מומלץ מאוד למכור נכסים עם דלתות איכותיות בקומה. אני לא ממליץ לחסוך על דלתות, כי בסוף המשקיעים שמים דלתות שונות וזה נראה פחות אסטטי, והרמה של המגדל יורדת לא מעט בגלל זה.
- חובה שיהיה חניון אורחים, גם אם הוא קטן. זה must היום. רק דבר כזה יכול להיות סיבה לנפילה.
- שירותים בקומה – תבנו שירותים ציבוריים בקומה. דיירים לא אוהבים שירותים במשרד, זה מוריד את יעילותו, וגם הטיפול בהם הוא יקר ובעייתי. והכי חשוב – זה מפריע לחלק את השטח למשרדים קטנים יותר, כי תהיה בעיה להכניס שירותים בכל משרד פחות מ200 מ"ר.
- חלונות בכיוון מערב ודרום – לפי תגובותיהם של הדיירים הם חייבים להיות כהים יותר, ולסנן יותר אור. גם לפרמטר זה יכולה להיות השמעה משמעותית על הרווח ליזם, כי אנשים פחות אוהבים משרדים בצד דרום ומערב – בגלל השמש החזקה שם.
- עמודים עגולים, ריבועיים או מלבניים – זה סיפור שלם. מגדלים יוקרתיים המיועדים להשכרה לחברות גדולות הולכים על עמודים עגולים, כי זה יפה יותר ואין הרבה קירות בקומה. במקרה של מגדל למכירה – נכון יותר לעשות עמודים מלבניים כי זה חוסך המון שטח בחדר, והדיירים מעריכים את זה מאוד.
- צריך לתכנן ולשווק ממ"ק בצורה מיוחדת ומדויקת. זה נושא קריטי ומדע שלם ופתרון הוא לגופו של דבר.
- להחליט על קומות עם תקרה גבוה במיוחד – כמה ולמה.
- לתכנן מרפסות לא גדולות מ10% מגודל ברוטו של המשרד
- חובה היום להשתמש בחומרים איכותיים. זה חשוב במיוחד בלובי ראשי, בלובי מעליות, בקומה ובשירותים. לקוחות מיד מזהים את הרמה ומדרגים את הבניין כאיכותי או לא ואז מחליטים "Go-Not-GO".
- ועוד ....
אביטל אופק. צילום: מיכה לובטוןרכש מרשים לקבוצת דלקל: אביטל אופק מנהל פעילות דוראל ישראל עובר לנהל את חטיבת האנרגיה המתחדשת
בעוד הביקוש לחשמל ירוק מזנק וגם המדינה מציבה יעדים שאפתניים לשנים הקרובות, קבוצת דלקל מגייסת את אביטל אופק, זוכה פרס איש השנה בכלכלה הירוקה. עם ניסיון מוכח בפרויקטים פורצי דרך, הוא צפוי להוביל את הקבוצה קדימה באחד התחומים הצומחים בשוק המקומי והעולמי
חשמל ירוק בשנים האחרונות עולם הגגות הסולאריים צובר תאוצה משמעותית, בעיקר בזכות השיפור המתמשך באיכות החומרים ובטכנולוגיות ההתקנה, שמאפשרים לייצר על כל גג כמות גדולה בהרבה של מגהוואטים לעומת העבר.
כדי לסבר את האוזן, בין שנת 2023 לשנת 2024 בלבד נרשמה קפיצה של יותר מ-25% בתפוקה. הנתון הזה הוא חלק מהמגמה הגלובלית, כאשר גם משרד האנרגיה הציב לעצמו יעד שאפתני, להוסיף עד שנת 2030 עוד כ-100 אלף גגות סולאריים בישראל.
המהלך המדובר של דלקל
על רקע זה, קבוצת דלקל ביצעה מהלך שנחשב לדרמטי בשוק האנרגיה, כאשר גייסה לשורותיה את אביטל אופק, מי שזכה בשנה שעברה בתואר איש השנה בכלכלה הירוקה. אופק, מהשמות הבולטים בתחום האנרגיה המתחדשת, נחשב לדמות שהובילה פרויקטים חדשניים לשילוב אנרגיה סולארית בשדות חקלאיים וכל זה מבלי לפגוע בגידולים ואף לתרום לשיפור שלהם.
עבור דלקל, שמזה למעלה מ-25 שנה פועלת בענף האנרגיה הישראלי, מדובר בחיזוק משמעותי. הקבוצה שנמצאת בבעלות של יניב כהן ויונתן חי, עוסקת במגוון תחומים ובהם מימון חוץ בנקאי, גז, נדל"ן מניב, אנרגיה ירוקה ודלקים, וכיום היא מספקת שירות לכ-50 אלף לקוחות עסקיים ופרטיים ברחבי הארץ.
- ב-380 מילון שקל - אנלייט תמכור חשמל ל-Vishay ישראל
- פחות מ-7 אגורות לקוט"ש - נבחרה הזוכה במכרז להקמת תחנת אשלים 3
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חטיבת המימון של החברה באה לידי ביטוי בדמות הענקת מימון חוץ-בנקאי ללקוחות החברה, דבר שמאפשר לה להקים פרויקטים רבים ומורכבים מבלי להיות תלויה בגורמים מימון חיצוניים.
שי ביבס. צילום: יח"צ8 הבדיקות שאתם חייבים לבצע לפני רכישה של נכס נדל"ן בדובאי
לפני שנכנסים להשקעה בשוק הנדל"ן הלוהט של דובאי, חשוב להבין שלא כל מה שמבריק הוא זהב. השוק בדובאי מוצף במתווכים שמבטיחים הרים וגבעות, אבל מאחורי הקלעים מסתתרים גם סיכונים. חברת Horizon מדגישה 8 בדיקות קריטיות שחייבים להכיר לפני שחותמים על עסקה
דובאי שוק הנדל"ן בדובאי הוא אחד מהשווקים החמים ביותר כיום. בארבע השנים האחרונות המחירים עלו ביותר מ-70%, מדובר בעלייה חדה יותר מזו שנרשמה בערים מרכזיות רבות אחרות בעולם.
אחת הסיבות לכך היא מספר התיירים הגבוה שמגיע לדובאי. בשנת 2024 עמד הנתון הזה על כ-19 מיליון תיירים, וסביר מאוד שהמספר יהיה גבוה אף יותר בסיום שנת 2025 והתוצאה של זה ברורה. התעניינות שיא מצד משקיעי נדל"ן, ובמקביל גם ריבוי עצום של סוכני תיווך, כאשר כל אחד מהם מנסה להציע למשקיעים את הפרויקט הנוצץ הבא.
על פניו נראה שאין סיבה לדאגה. הרי אם התיירים ממשיכים להגיע והמחירים מטפסים, למה לא להיכנס וליהנות מהחגיגה? אלא שבפועל התמונה מורכבת בהרבה. מאחר והשוק מוצף במתווכים ואנשי מכירות שחלקם מנוסים ומקצועיים וחלקם מסתפקים ברווח מהיר לפני שהם ממשיכים הלאה, בפני המשקיע הממוצע ניצבת משימה לא פשוטה. הוא גם צריך להבחין מי מבין הסוכנים אכן אמין ומי חובבן, וגם להבין באיזה פרויקט שווה להשקיע ומאיזה עדיף להתרחק.
לבדוק את המספרים האמיתיים ולא את הברושורים
אם אתם מחפשים לעשות השקעת נדל''ן בדובאי עם מלווי משקיעים שמתמחים בעיר, חברת הורייזן היא אחת המובילות בתחום. אבל לכדאי להיסחף אחרי הבטחות נוצצות, ברושורים מבריקים, מצגות עם בריכות על הגג ומגרשי גולף פרטיים. צריך לקבל החלטה ולבצע עסקה על בסיס נתונים אמיתיים. חברת הורייזן עובדת עם אנליסטים שמנתחים כל פיפס שקשור להשקעות נדלן בדובאי .
- לאור "ליקויים מקצועיים" אלביט ותע"א הוצאו מהתערוכה האווירית בדובאי
- שיא ישראלי בדובאי: מאיורס נדל״ן של מיכאל מאיורוב היא החברה הישראלית הראשונה שהחתימה מעל 50 קבלנים בא
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זו בדיוק הסיבה שחברת Horizon הישראלית לקחה על עצמה משימה ברורה, להדריך את המשקיעים מישראל שרוצים להיכנס לשוק הנדל"ן בדובאי.
