הופקדה תוכנית מתאר חדשה לת"א: יבנו 35 אלף יח"ד נוספות עד 2025
הועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, בראשות הממונה על מחוז תל אביב במשרד הפנים, החליטה על הפקדת תכנית המתאר לתל אביב להתנגדויות הציבור, לאחר שהומלצה להפקדה על ידי הוועדה המקומית תל אביב-יפו.
התכנית מאמצת תחזיות אוכלוסיה של כ-450,000 תושבים ,לעומת כ-400,000 תושבים כיום. בהתאם לכך התכנית מציעה להגדיל את מלאי יחידות הדיור בכ- 35 אלף יחידות דיור חדשות, בנוסף לכ- 75,000 יחידות דיור שנמצאות בשלבי אישור בתכניות אחרות וטרם נבנו. תוספת יחידות הדיור שהוצעו בתכנית אופיינה כך שתסייע למנף ולקיים תהליכים של התחדשות עירונית ולהימנע, ככל הניתן, מכרסום בשטחים הפתוחים.
התכנית מאמצת תחזיות אוכלוסיה של כ-486,000 מועסקים בשנת היעד, לעומת כ-400,000 מועסקים כיום, וקובעת היקפי בניה לתעסוקה האמורים לתת מענה לתחזיות המועסקים הצפויות ומציעה להוסיף כ-5,000,000 מ"ר לתעסוקה.
מתחמי התעסוקה העתידיים
צומת חולון: תוכנית המתאר קובעת אזור תעסוקה חדש בדרום העיר, בסמוך לצומת חולון אשר יגדיל את מגוון אפשרויות העבודה באזור וישמש מנוף לפיתוח שכונות המגורים שמסביבו.
התחנה המרכזית החדשה: תוכנית המתאר מציעה כי התחנה המרכזית החדשה, בתפקודה כמרכז תחבורה מטרופוליני תועתק ממקומה תוך יצירת שני מרכזי תחבורה מטרופוליניים: האחד בצפון בסמוך לתחנת רכבת מרכז והשני בדרום בסמוך לצומת חולון. תוכנית המתאר מסמנת את שטח התחנה המרכזית כחלק מאזור התעסוקה המטרופוליני המאפשר בנוסף למשרדים ולשימושי תעסוקה אחרים גם מלונאות, מגורים ושטחי ציבור שיתאפשרו עם העתקת התחנה המרכזית ממקומה.
שטחים ירוקים
טיילת איילון: תוכנית המתאר קובעת "ציר ירוק" חדש לאורך האיילון אשר יצור טיילת אורבנית חדשה להולכי רגל ולרוכבי אופניים מצפון העיר ועד לדרומה. הטיילת תחבר את שני הפארקים המטרופוליניים: פארק הירקון בצפון ופארק אריאל שרון בדרום, ודרכם תתחבר גם לטיילת חוף הים. הטיילת תאפשר גם קישור אל אזורים אחרים באמצעות "צירים ירוקים" נוספים המתוכננים בכל רחבי העיר.
חיבור רוטשילד לים: רחוב המסילה המצוי בין דרך יפו ורחוב אילת לבין נוה צדק יעבור "ציר ירוק" אשר יצור חיבור בין שדרות רוטשילד לבין חוף הים והטיילת. הציר הירוק יעבור מעל הקו האדום של הרכבת הקלה המתוכנן בחלקו הגדול של הרחוב כקו תת-קרקעי.
פארק קריית ספר: שטח שהיה בתוכניות קודמות בבעלות המדינה ומיועד לפיתוח של מגורים ותעסוקה. תוכנית המתאר מציעה שינוי של יעוד השטח לשטח ציבורי פתוח.
פארק החורשות: מצוי בסמוך לשכונות דרום העיר קרית שלום, שפירא ונוה עופר. הפארק שגודלו למעלה מ-200 דונם יהיה הפארק העירוני הגדול בעיר וישמש כפארק מרכזי לשכונות המגורים של דרום העיר ויקושר אליהן במערכת של צירים ירוקים.
הגדלת מספר הרחובות המסחריים בעיר
רחוב איינשטיין: התוכנית מציעה להפוך את הרחוב לרחוב העירוני המרכזי של רמת אביב תוך ניצול העובדה שבעתיד יעבור בו הקו הירוק של הרכבת הקלה. תוכנית המתאר מציעה כי הרחוב יכלול מדרכות רחבות ושבילי אופניים ויתאפשר מסחר לאורכו. הרחוב ימשך מערבה תוך יצירת קשר מהאוניברסיטה ועד לחוף הים ולטיילת החוף, שם הוא יסתיים בכיכר ציבורית פתוחה. מן הצד השני, הרחוב ממשיך מערבה כציר ירוק דרך קמפוס האוניברסיטה ובגשר מעל נתיבי האיילון עד לשכונות צפון מזרח העיר.
רחוב לה גוורדיה: התוכנית מציעה להפוך את הרחוב לרחוב העירוני המרכזי של שכונת יד אליהו ומזרח העיר. הרחוב יהפוך לרחוב עירוני פעיל שלאורכו יהיו חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ושבילי אופניים. את בתי המגורים שלאורך הרחוב ניתן יהיה להרחיב ולהגדיל ובחלק מהמקרים אף לאפשר פינוי-בינוי תוך יצירת מלאי יחידות דיור חדשות בשכונה הותיקה.
רחוב ארלוזרוב: לאורך הרחוב יקבעו מדרכות רחבות ושבילי אופניים ויתאפשרו בו חזיתות מסחריות.
- 3.גם כך רוב הדירות החדשות בת"א יקנו תושבי חוץ ולא צברים (ל"ת)שיבנו עוד מאה אלף יח 19/03/2013 12:00הגב לתגובה זו
- 2.ברק 18/03/2013 17:22הגב לתגובה זוהמסחריים פקוקים. אנשים חונים בחנייה כפולה וגם אילו שניכנסים ויוצאים מחנייה מעקבים את התנועה. וכבר היום רחוב לה גוורדיה פקוק. זה אולי יעבוד אם יהיו 3 נתיבים הכול כיוון.
- 1.Sixty-four 18/03/2013 16:09הגב לתגובה זוWhen I get older losing my hair many years from now will you still be sending me a valentine birthday greeting, bottle of wine If I'd been out till quarter to three would you lock the door Will you still need me Will you still feed me When I'm sixty-four
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.51% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.51% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
