משמעותו של תשלום בתמורה לויתור על בעלות במקרקעין
ע"א 5934/02 טרז קוך נ. מנהל מס שבח נתניה
ביום 4.2.1979 נישאה המערערת לברוך קוך ז"ל (להלן - המנוח). נישואיהם עלו על שרטון וביום 14.9.1981 כרתו השניים "הסכם שלום בית ויחסי ממון בין בני זוג" (להלן - ההסכם הראשון). ההסכם הראשון קיבל תוקף של פסק דין בבית הדין הרבני.
על פי ההסכם הראשון, התחייב המנוח להעביר למערערת 50% מהזכויות ב"בית אבות תקוה" (להלן - בית האבות), שהיה בבעלותו עוד בטרם נישאו השניים. התחייבות המנוח דווחה לשלטונות מס שבח והמשיב הוציא שומה זמנית בהתאם. הערת אזהרה נרשמה על שם המערערת ובית האבות הושכר לצד שלישי. עוד בטרם נרשמו מחצית מן הזכויות בבית האבות על שם המערערת, פנה המנוח לבית המשפט המחוזי בתל אביב ועתר לביטול ההסכם הראשון.
לאחר דיון משפטי נכרת הסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק דין (להלן - ההסכם השני).
בהסכם השני נקבע כי בית האבות ימכר והתמורה, לאחר ניכוי הוצאות המכירה, תתחלק בין הצדדים בשיעורים הבאים: 62.5% למנוח ו-37.5% למערערת.
בית המשפט מינה כונסי נכסים לצורך מכירת בית האבות, כאמור בהסכם השני, אלא שבטרם נמצא רוכש, נפטר המנוח ומונה מנהל לעזבונו.
הצדדים הודיעו לבית המשפט כי הם מסכימים כי בית האבות לא יימכר לצד שלישי וזאת בתנאי שעיזבון המנוח יעביר למערערת סכום של 195,000 דולר, לאמור – 37.5% מהמחיר שהוצע על ידי הצד השלישי (להלן - ההסכם השלישי). ואכן, המערערת קיבלה לידיה את הסכום האמור וחתמה על "שטר קבלה וסילוקין". הבעלות בבית האבות הועברה לבנותיו של המנוח – היורשות מכוח צוואתו.
השתלשלות זו לא דווחה לשלטונות המס, אלא שאז שוגרה למערערת שומה המחייבת אותה בתשלום מס שבח בגין מכירת מחצית מזכויותיה בבית האבות כאמור בהסכם הראשון.
המערערת פנתה למשיב בהשגה וביקשה לבטל את העסקה נשוא ההסכם הראשון, לאור ההסכם השני. ההשגה נדחתה. ערר שהוגש בענין נדחה גם הוא ומכאן הערעור. לטענת המערערת, ההסכם השני ביטל את העסקה נשוא ההסכם הראשון. היא מציינת כי הזכויות מעולם לא נרשמו על שמה וכי היא מעולם לא קיבלה חזקה כלשהי במקרקעין ולא נהנתה מפירותיו.
בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחייים פסק
הגדרת אירוע מס במקרקעין כוללת לא רק מכירה של זכות קניינית, כי אם גם מכירה של זכות אובליגטורית במקרקעין.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן – החוק), כולל את כל האירועים המהווים, מבחינה כלכלית, מכירה של זכות במקרקעין, וזאת אף אם אין המדובר בזכות רשומה.
בעקבות ההסכם הראשון הזכויות לא נרשמו על שם האשה, אולם אין בכך בלבד כדי לשלול את סיווג העסקה שבאה לאחר מכן, כ"מכירת זכות במקרקעין" כמשמעותה בחוק.
ההסכם השני בא לכלל יישום, אם כי בהתאם לתנאי ההסכם השלישי. הנכס לא נמכר לגורם חיצוני אלא הועבר ליורשי המנוח, כאשר המערערת זכתה לקבל את חלקה. עולה מן האמור כי בסופה של ההשתלשלות ההסכמית היו בידי המערערת זכויות (שאינן קנייניות) בבית האבות, ואלה הועברו ליורשים תמורת סכום של 195,000 דולר.
ניסיונה של המערערת לנתק בין מכירת הנכס לבין הסכומים שקיבלה לידיה נדון לכישלון. התשלום למערערת הותנה במכירת הנכס וגובה התשלום נקבע כאחוז מן התמורה שתתקבל במכירת הנכס. מבחינת מהותה הכלכלית של העסקה, ניתן לראותה כשוות ערך לקבלת שיעור של 37.5% מן הזכויות במקרקעין על ידי המערערת ומכירתן ליורשים. הערעור נדחה. לא ניתן צו להוצאות. ניתן ביום: 1.2.2005 בפני: כבוד השופט י. טירקל, כבוד השופט א. ריבלין כב' השופט א. גרוניס. ב"כ המשיב: עו"ד ק. עטילה.
