ניכוי הוצאות מימון הקשורות למקרקעין במסגרת עסקת קומבינציה
האם יש להמשיך להוון את הוצאות המימון (או עלויות אחרות) לעלות המקרקעין של דירות המגורים אשר יתקבלו בתקופת בניית הפרויקט (על ידי היזם אשר קנה את הקרקע), וגם לאחר מכן עד למכירת דירות המגורים על ידי החברה?
שאלה:
__________
חברה מכרה מקרקעין לקבלן בעסקת קומבינציה שבמסגרתה תקבל החברה נוסף על התשלום 20% מדירות המגורים בפרויקט. הבנייה תסתיים בעוד שלוש שנים, ובתקופה זו לחברה יש הוצאות מימון בגין רכישת המקרקעין שנמכרו והשבחתם.
השאלה:
1. האם יש להמשיך להוון את הוצאות המימון (או עלויות אחרות) לעלות המקרקעין של דירות המגורים אשר יתקבלו בתקופת בניית הפרויקט (על ידי היזם אשר קנה את הקרקע), וגם לאחר מכן עד למכירת דירות המגורים על ידי החברה?
2. האם יש לדווח על ההכנסות מדירות המגורים בשנה שבה יתקבלו?
תשובה:
__________
ככלל, נראה שהפתרון לשאלות לעיל טמון בשאלת סיווג המקרקעין בידי החברה. אם המקרקעין מסווגים בספרי החברה כרכוש קבוע, אזי הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") הן שיחולו. במקרה זה, המשמעות של עסקת הקומבינציה היא מכירת שיעור מסוים מהמקרקעין ("המקרקעין הנמכרים") בתמורה לשירותי בנייה של המקרקעין הנותרים בידי החברה ("המקרקעין הנותרים"). מאחר שכך, יש להתיר בניכוי את כל ההוצאות הרלוונטיות בגין חישוב השבח בעת מכירת המקרקעין הנותרים - הרי מדובר בהוצאות שיצאו לרכישת הזכות במקרקעין, בהוצאות שיצאו במכירת המקרקעין לרבות אחת מההוצאות המנויות בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, וכן בהוצאות ריבית ריאלית על פי סעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין.
מבחינה זו אין כל הבדל בין הוצאות מימון לרכישת מקרקעין במקרה שבו החברה בונה בעצמה על המקרקעין הנותרים, או במקרה שבו עבודות הבנייה מתבצעות על ידי גורם אחר.
- מיסוי מכירת דירות מגורים לפני ואחרי 1.1.2014 לפי תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עם זאת, עלולה לעלות טענה כי בעת מכירת המקרקעין הנותרים לא ניתן להתיר בניכוי הוצאות מימון הקשורות למקרקעין הנמכרים, שכן הוצאות המימון המותרות בניכוי לפי סעיף זה הן בין היתר הוצאות מימון לשם רכישת המקרקעין או השבחתם (או לשם פירעון יתרת הלוואה כאמור), והרי במקרה הנדון ייתכן כי חלק מהוצאות המימון שייכות לרכישת המקרקעין הנמכרים.
קבלת דירות המגורים מהקבלן המבצע היא למעשה קבלת שירותי בנייה על המקרקעין הנותרים, ולכן עצם קבלתן אינו "טריגר" למס אלא רק מכירתן בפועל (ראו לעניין זה עמ"ה 105/87 בעניין ירמיהו עיני).
נראה שבכל מקרה חלות על החברה הוראות סעיף 18(ד) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "פקודת מס הכנסה"), ומשכך מעבר להוצאות המימון הספציפיות, ייתכן שקיימות בתקופת החזקת המקרקעין הוצאות מהוונות נוספות שיש להתירן במסגרת חישוב השבח בעת מכירת המקרקעין הנותרים. לעתים משרדי מיסוי מקרקעין שונים ברחבי הארץ מתקשים להתיר הוצאות אלה שאינן מופיעות ככתבן וכלשונן במסגרת הוראות סעיפים 39 ו-39א לחוק, אולם לדעתנו אין לעמדה זו סימוכין.
- מהי ויזת זהב ואיפה עדיין אפשר להשיג אחת?
- קנאביס - האם מותר לכם להשתמש, כמה מותר להחזיק, מהם העונשים?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- משקיעים בחאקי: כך הפכו החיילים את הבסיסים לחממת השקעות לוהטת
אם המקרקעין מסווגים בספרי החברה כמלאי עסקי, הרי על מכירתם חלות הוראות פקודת מס הכנסה ולא חוק מיסוי מקרקעין. במקרה שכזה על החברה להמציא אישורים מתאימים למנהל מיסוי מקרקעין ולקבל פטור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין. במקרה זה חלות הוראות סעיפים 17 ו-18 לפקודת מס הכנסה על ההוצאות ועיתוין. גם כאן לא ניתן להתיר הוצאות שאינן קשורות למקרקעין בגין מכירת המקרקעין הנותרים. עם זאת, החברה בהחלט עשויה להיחשב לקבלן בונה בגין המקרקעין הנותרים (ראו לדוגמה עמ"ה 21/85 בעניין א.מ.ג.א. קבלני בניין בע"מ, והוראות חבק מס הכנסה בעמ' ב-91). משכך עיתוי ההכרה בהכנסה בגין המקרקעין הנותרים יהיה במועד שבו הבניין ראוי לשימוש - על פי הוראות סעיף 8א(ג) לפקודת מס הכנסה.
המשיבים - ממשרד גולדפרב זליגמן ושות', עורכי דין
התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן


"לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
חוק הרווחים הכלואים מאפשר לשלם קנס של 2% על הרווחים הכלואים או מס על דיבידנדים של 5% מהרווחים הכלואים - מה עדיף, והאם יש בכלל העדפה?
השאלה שעסקים וראי החשבון שלהם מתעסקים בה כעת היא האם לשלם מס-קנס של 2% על הרווחים העודפים או לחלק דיבידנד מתוך הרווחים העודפים? תזכורת מהירה: חוק הרווחים הכלואים מגדיר רווחים מהעבר תחת חישובים והגדרות כרווחים שמחוייבים בחלוקה כדיבידנד באופן מדורג - 5% השנה, 6% בשנה הבאה. אם לא מחלקים משלמים קנס-מס של 2% על יתרת הרווחים האלו.
המטרה של האוצר ורשות המסים היתה להגדיל את הקופה ולצד מהלכים נוספים הם הצליחו - ""אני ברווחיות של כמעט 30%, בגלל שאני מרוויח ויעיל, אני צריך לשלם יותר מס?". השאלה מה צריך לעשות בעל עסק שנכנס להגדרה הזו שהיא אגב כוללנית מאוד ועל פי ההערכות יש מעל 300 אלף גופים כאלו. בפועל, כל בעל שליטה שהעסק שלו לא ציבורי (חברות ציבוריות), לא עולה על מחזור של 30 מיליון שקל ומרוויח מעל 25% הוא בפנים.
יש הגדרות מדויקות לרווחיות, אבל ככלל אלו ההגדרות ואם תחשבו על זה - כמעט כל עסקי מתן השירותים והייעוץ בפנים, סיכוי טוב שגם עסקים קטנים, חנויות, רשתות, אפילו מאפיות, מסעדות וכו' בפנים. המונים בפנים והם מקבלים את ההודעות מרואי החשבון שלהם בשנה האחרונה.
ברגע שהם בפנים שי שני סוגי מיסוי - הראשון על הרווחים של שנים קודמות והשני על השוטף. נתחיל בשני - אם אתם עומדים בהגדרות האלו, אז המיסוי השוטף שלכם יהיה לפי המס השולי, יעלו בעצם את הרווחים מהעסק אליכם, יורידו את "המחיצה" שבינכם לבין העסק. המיסוי יהפוך להיות אישי, לא "ישותי".
- מחלבות גד: צמיחה בהכנסות, שחיקה ברווחיות - ודיבידנד ראשון כחברה ציבורית
- אחרי 12 שנה, סלקום תחלק 200 מיליון שקל דיבידנד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חוץ מזה, ממסים כאמור את העודפים. מגדירים מה הם הרווחים העודפים, אלו לא הרווחים החשבונאיים, ואת הסכום הזה רוצים שתחלקו כדיבידנד כדי שקופת המדינה תתמלא במס. יש שתי אפשרויות - תחלקו 5% שיעלו ל-6% מסכום הרווחים העודפים או תשלמו קנס של 2% על העודפים. מה עדיף, שואלים בעלי החברות: "לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"

משקיעים בחאקי: כך הפכו החיילים את הבסיסים לחממת השקעות לוהטת
יום שלישי, 23:00. חדר המגורים בבסיס האימונים בדרום שקט יחסית. אור יחיד בוקע מהפינה שבה יושב סמל איתי כהן. רוב חבריו לפלוגה כבר קרסו מותשים מיום מפרך בשטח, אך הוא לא מצליח לעצום עין. הראש שלו עובד שעות נוספות על הגרף האדום המהבהב באפליקציית המסחר בטלפון הנייד שלו. איתי, לוחם בגדוד חי"ר, לא חולם רק על סוף המסלול או על הדרגות הבאות.
במקום סתם לגלול באינסטגרם, הוא מנצל את השעות השקטות כדי לנהל תיק השקעות קטן. "כשהחבר'ה מדברים על המשחק כדורגל אתמול, אני בודק מה עשה הביטקוין", הוא מספר בחיוך קטן.
בין שמירה לשמירה ובין אימון ניווט למארב, איתי חולם במספרים, והוא לא לבד. בשנתיים האחרונות, המסכים של הסמארטפונים השתנו: אפליקציות משחקים פינו את מקומן לאפליקציות בנקאות, ושיחות על כדורגל או יציאות לסופ"ש הוחלפו בדיונים על מדדי S&P 500, קרנות מחקות וגם קריפטו. בסיסי צה"ל הפכו, בניגוד גמור לדימוי המסורתי של "תקופת ביניים" חסרת דאגות כלכליות, לחממת השקעות לוהטת, והשינוי הזה אינו מקרי.
נקודת המפנה המשמעותית התרחשה בינואר 2022, אז נכנסה לתוקף העלאה דרמטית בשכר החיילים הסדירים - זינוק של 50%. עבור לוחם כמו איתי, מדובר בתוספת משמעותית שהפכה את המשכורת החודשית מכסף כיס סמלי לסכום המאפשר חיסכון משמעותי. "פתאום אתה רואה 'נכנס לחשבון 2,400 שקל'", הוא מסביר, "זה סכום שאפשר לעשות איתו משהו. להשאיר אותו בעו"ש זה פשוט לבזבז אותו על שטויות. הבנתי שאני רוצה שהכסף הזה יעבוד בשבילי".
- בנק ישראל פרסם תכנית כוללת להקלות כלכליות לחיילי חובה
- יפן מתכננת תקציב ביטחון שיא של 60 מיליארד דולר: רחפנים ורובוטים במקום חיילים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חלק מהשגרה, כמו טיול לשק"ם
הגורם השני שתרם לשינוי הוא הזמן. במיוחד בקרב המשרתים בתפקידי לחימה, שגרת השירות כרוכה בימים ארוכים של המתנה, שעות רבות בבסיס ויציאות מצומצמות הביתה (מגמה שהתעצמה משמעותית מאז ה-7 באוקטובר). הזמן הזה, שבעבר נוצל למנוחה או שיחות בטלות, מתועל כיום ללימוד. "אנחנו יושבים באוהל, אחרי שסיימנו את המשימות, במקום סתם לגלול בטיקטוק, אנחנו רואים סרטוני הסבר על בורסה. זה הפך להיות חלק מהשגרה, כמו טיול לילי לשק"ם", מספר איתי.
