ניכוי הוצאות מימון הקשורות למקרקעין במסגרת עסקת קומבינציה

עו"ד אלישע קסנר ורו"ח לירז טובול

האם יש להמשיך להוון את הוצאות המימון (או עלויות אחרות) לעלות המקרקעין של דירות המגורים אשר יתקבלו בתקופת בניית הפרויקט (על ידי היזם אשר קנה את הקרקע), וגם לאחר מכן עד למכירת דירות המגורים על ידי החברה?
נושאים בכתבה אג

שאלה:

__________

חברה מכרה מקרקעין לקבלן בעסקת קומבינציה שבמסגרתה תקבל החברה נוסף על התשלום 20% מדירות המגורים בפרויקט. הבנייה תסתיים בעוד שלוש שנים, ובתקופה זו לחברה יש הוצאות מימון בגין רכישת המקרקעין שנמכרו והשבחתם.

השאלה:

1. האם יש להמשיך להוון את הוצאות המימון (או עלויות אחרות) לעלות המקרקעין של דירות המגורים אשר יתקבלו בתקופת בניית הפרויקט (על ידי היזם אשר קנה את הקרקע), וגם לאחר מכן עד למכירת דירות המגורים על ידי החברה?

2. האם יש לדווח על ההכנסות מדירות המגורים בשנה שבה יתקבלו?

תשובה:

__________

ככלל, נראה שהפתרון לשאלות לעיל טמון בשאלת סיווג המקרקעין בידי החברה. אם המקרקעין מסווגים בספרי החברה כרכוש קבוע, אזי הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") הן שיחולו. במקרה זה, המשמעות של עסקת הקומבינציה היא מכירת שיעור מסוים מהמקרקעין ("המקרקעין הנמכרים") בתמורה לשירותי בנייה של המקרקעין הנותרים בידי החברה ("המקרקעין הנותרים"). מאחר שכך, יש להתיר בניכוי את כל ההוצאות הרלוונטיות בגין חישוב השבח בעת מכירת המקרקעין הנותרים - הרי מדובר בהוצאות שיצאו לרכישת הזכות במקרקעין, בהוצאות שיצאו במכירת המקרקעין לרבות אחת מההוצאות המנויות בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, וכן בהוצאות ריבית ריאלית על פי סעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין.

מבחינה זו אין כל הבדל בין הוצאות מימון לרכישת מקרקעין במקרה שבו החברה בונה בעצמה על המקרקעין הנותרים, או במקרה שבו עבודות הבנייה מתבצעות על ידי גורם אחר.

עם זאת, עלולה לעלות טענה כי בעת מכירת המקרקעין הנותרים לא ניתן להתיר בניכוי הוצאות מימון הקשורות למקרקעין הנמכרים, שכן הוצאות המימון המותרות בניכוי לפי סעיף זה הן בין היתר הוצאות מימון לשם רכישת המקרקעין או השבחתם (או לשם פירעון יתרת הלוואה כאמור), והרי במקרה הנדון ייתכן כי חלק מהוצאות המימון שייכות לרכישת המקרקעין הנמכרים.

קבלת דירות המגורים מהקבלן המבצע היא למעשה קבלת שירותי בנייה על המקרקעין הנותרים, ולכן עצם קבלתן אינו "טריגר" למס אלא רק מכירתן בפועל (ראו לעניין זה עמ"ה 105/87 בעניין ירמיהו עיני).

נראה שבכל מקרה חלות על החברה הוראות סעיף 18(ד) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "פקודת מס הכנסה"), ומשכך מעבר להוצאות המימון הספציפיות, ייתכן שקיימות בתקופת החזקת המקרקעין הוצאות מהוונות נוספות שיש להתירן במסגרת חישוב השבח בעת מכירת המקרקעין הנותרים. לעתים משרדי מיסוי מקרקעין שונים ברחבי הארץ מתקשים להתיר הוצאות אלה שאינן מופיעות ככתבן וכלשונן במסגרת הוראות סעיפים 39 ו-39א לחוק, אולם לדעתנו אין לעמדה זו סימוכין.

קיראו עוד ב"בארץ"

אם המקרקעין מסווגים בספרי החברה כמלאי עסקי, הרי על מכירתם חלות הוראות פקודת מס הכנסה ולא חוק מיסוי מקרקעין. במקרה שכזה על החברה להמציא אישורים מתאימים למנהל מיסוי מקרקעין ולקבל פטור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין. במקרה זה חלות הוראות סעיפים 17 ו-18 לפקודת מס הכנסה על ההוצאות ועיתוין. גם כאן לא ניתן להתיר הוצאות שאינן קשורות למקרקעין בגין מכירת המקרקעין הנותרים. עם זאת, החברה בהחלט עשויה להיחשב לקבלן בונה בגין המקרקעין הנותרים (ראו לדוגמה עמ"ה 21/85 בעניין א.מ.ג.א. קבלני בניין בע"מ, והוראות חבק מס הכנסה בעמ' ב-91). משכך עיתוי ההכרה בהכנסה בגין המקרקעין הנותרים יהיה במועד שבו הבניין ראוי לשימוש - על פי הוראות סעיף 8א(ג) לפקודת מס הכנסה.

המשיבים - ממשרד גולדפרב זליגמן ושות', עורכי דין

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
משקיע סוחר בקריפטו (רשתות)משקיע סוחר בקריפטו (רשתות)

העלימו רווחי קריפטו בעשרות מיליונים - כך חוקרי רשות המסים תפסו אותם

תושב חולון, תושב באר שבע ותושב נצרת נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים

רן קידר |
נושאים בכתבה העלמת מס קריפטו

במסגרת מבצע חקירות כלל ארצי: תושב נצרת, תושב באר שבע ותושב חולון נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים. לא ברור איך אנשים חושבים שרשות המס לא תעלה עליהם. בסוף יש עקבות דיגיטליות ועקבות בכלל ששמים את כל המעלימים בסיכון גדול. השיטה הבסיסית היא מודיעין מהשטח והלשנות. השיטה השנייה היא מעקב דיגיטלי. רשות המסים מתקדמת טכנולוגית וחוקרים שלה יכולים לעלות על כתובות IP מישראל שמשתתפים ונמצאים בפלטפורמות דיגיטליות. 

החוקרים גם נמצאים בפורומים, ברשתות ומזהים גורמים חשודים ואז מרחיבים את החקירה גם במישורים נוספים. חוץ מזה, בסוף אנשים רוצים להשתמש בכסף שהרוויחו. זה מחלחל לחשבון הבנק, זה נמשך דרך כרטיסי אשראי, יש סימנים. 

יש עוד הרבה דרכי פעולה, כשהיום מדווחת רשות המסים כי במסגרת החקירה התגלה כי לחשוד ששמו איגור שרגורודסקי, תושב חולון, שנחקר על ידי פקיד שומה חקירות מרכז יש דירות ונכסים שלא מוסברים דרך השכר השוטף שלו. מחומר החקירה עולה חשד כי לפיו הוא פעל בזירות מסחר למטבעות וירטואליים בחו"ל בהיקפים גבוהים בשנים 2020 - 2024 ולא דיווח לרשויות המס. כמו כן עולה חשד כי הוא לא דיווח על הכנסות שהיו לו מחברות בחו"ל ובסך הכל התחמק מדיווח על הכנסות בסך עשרות מיליוני שקלים. 

שרגורודסקי שגר בחולון מחזיק מספר דירות בבעלותו, ששוויין עולה פי כמה וכמה על פוטנציאל הנכסים שלו בהינתן הכנסותיו המדוחות. נבדק חשד לעבירות על חוק איסור הלבנת הון, בכך שרשם נכס שבו עשה שימוש בעלים על שם אדם אחר. הוא חשוד שהרוויח עשרות מיליונים בקריפטו בלי לדווח לרשות המס. 

מחיר
צילום: FREEPIK

העלאות הארנונה ב-2026: האם גם לכם הארנונה תעלה?

המדינה מאשרת חריגות נקודתיות בתל אביב, ירושלים ורחובות, ודוחה מהלכים רחבים יותר. מאחורי המספרים עומד מנגנון עדכון חדש שמחזק רשויות חלשות ומצמצם מרווח תמרון לאחרות

ליאור דנקנר |

הארנונה לשנת 2026 עולה כמעט בכל הארץ כבר בנקודת הפתיחה. העדכון האוטומטי עומד על 1.626%, והוא נגזר משילוב של ממוצע מדד המחירים לצרכן ומדד השכר במגזר הציבורי. מעבר לזה, משרדי הפנים והאוצר מסכמים בחודשים האחרונים רשימה של אישורים חריגים לרשויות שביקשו לעלות מעל האוטומטי, לצד שורת דחיות שמורידות מהשולחן דרישות משמעותיות.

לתוך המערכת הזו נכנסות השנה 108 בקשות חריגות שהוגשו מ-96 רשויות. הרוב המוחלט מתמקד בהעלאות, ובמספרים מדובר על 95 בקשות שמכוונות לעלייה. בסך הכול זו תוספת הכנסות מוערכת של כ-250 מיליון שקל, כאשר כ-45-50 מיליון שקל מתוכה צפויים להגיע מהמגזר העסקי. זה כסף שנכנס לקופת הרשות, ולא מעט ממנו מתגלגל אחר כך גם למחירים של שירותים ומוצרים.


מנגנון העלאה חדש שמציב תקרה ומסננת

השינוי המרכזי הוא לא רק באישור או דחייה של בקשות נקודתיות, אלא במנגנון שמגדיר מי בכלל נכנס למסלול החריג. הכללים מאפשרים העלאה רוחבית של עד 5% מעבר לעדכון האוטומטי, אבל רק לרשות שמציגה צורך פיננסי מוצדק. אחד הסמנים שנכנסו לשיח הוא יחס חובות שעולה על 30% מההכנסות, כמדד שמאותת על לחץ תקציבי.

התוצאה בשטח היא מדיניות הדוקה יותר. פחות מסלולים “יצירתיים”, יותר דרישה להצדקה מסודרת, והרבה פחות מרחב לרשויות שמבקשות לתקן עיוותים היסטוריים בלי להציג מצב תקציבי חריג או תוכנית התייעלות ברורה. במקביל, במקומות שבהם יש תוכניות הבראה או אזורים חדשים שנכנסים למערך חיוב, המדינה מוכנה לאשר מהלכים רחבים יותר.


רמת גן נשארת בלי האישור שבנתה עליו, דחייה שפוגעת בתקציב

ברמת גן מתקבלת דוגמה בולטת לקו המחמיר. העירייה ביקשה העלאה של 7.5% בארנונה העסקית באזור הבורסה. הטענה המרכזית היא עיוות תעריפים שנשאר מהעבר, כשאזור שהיה מזוהה יותר עם תעשייה ותשתיות הפך למרכז עסקי עמוס משרדים, בנקים וחברות טכנולוגיה, אבל התעריפים לא התיישרו בהתאם. מבחינת העירייה, זה מצב שבו עסקים גדולים משלמים לעיתים פחות מחנויות קטנות, למרות פערים ברמת ההכנסות ובשימוש בנכס.