ניכוי הוצאות מימון הקשורות למקרקעין במסגרת עסקת קומבינציה

עו"ד אלישע קסנר ורו"ח לירז טובול

האם יש להמשיך להוון את הוצאות המימון (או עלויות אחרות) לעלות המקרקעין של דירות המגורים אשר יתקבלו בתקופת בניית הפרויקט (על ידי היזם אשר קנה את הקרקע), וגם לאחר מכן עד למכירת דירות המגורים על ידי החברה?
נושאים בכתבה אג

שאלה:

__________

חברה מכרה מקרקעין לקבלן בעסקת קומבינציה שבמסגרתה תקבל החברה נוסף על התשלום 20% מדירות המגורים בפרויקט. הבנייה תסתיים בעוד שלוש שנים, ובתקופה זו לחברה יש הוצאות מימון בגין רכישת המקרקעין שנמכרו והשבחתם.

השאלה:

1. האם יש להמשיך להוון את הוצאות המימון (או עלויות אחרות) לעלות המקרקעין של דירות המגורים אשר יתקבלו בתקופת בניית הפרויקט (על ידי היזם אשר קנה את הקרקע), וגם לאחר מכן עד למכירת דירות המגורים על ידי החברה?

2. האם יש לדווח על ההכנסות מדירות המגורים בשנה שבה יתקבלו?

תשובה:

__________

ככלל, נראה שהפתרון לשאלות לעיל טמון בשאלת סיווג המקרקעין בידי החברה. אם המקרקעין מסווגים בספרי החברה כרכוש קבוע, אזי הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") הן שיחולו. במקרה זה, המשמעות של עסקת הקומבינציה היא מכירת שיעור מסוים מהמקרקעין ("המקרקעין הנמכרים") בתמורה לשירותי בנייה של המקרקעין הנותרים בידי החברה ("המקרקעין הנותרים"). מאחר שכך, יש להתיר בניכוי את כל ההוצאות הרלוונטיות בגין חישוב השבח בעת מכירת המקרקעין הנותרים - הרי מדובר בהוצאות שיצאו לרכישת הזכות במקרקעין, בהוצאות שיצאו במכירת המקרקעין לרבות אחת מההוצאות המנויות בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, וכן בהוצאות ריבית ריאלית על פי סעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין.

מבחינה זו אין כל הבדל בין הוצאות מימון לרכישת מקרקעין במקרה שבו החברה בונה בעצמה על המקרקעין הנותרים, או במקרה שבו עבודות הבנייה מתבצעות על ידי גורם אחר.

עם זאת, עלולה לעלות טענה כי בעת מכירת המקרקעין הנותרים לא ניתן להתיר בניכוי הוצאות מימון הקשורות למקרקעין הנמכרים, שכן הוצאות המימון המותרות בניכוי לפי סעיף זה הן בין היתר הוצאות מימון לשם רכישת המקרקעין או השבחתם (או לשם פירעון יתרת הלוואה כאמור), והרי במקרה הנדון ייתכן כי חלק מהוצאות המימון שייכות לרכישת המקרקעין הנמכרים.

קבלת דירות המגורים מהקבלן המבצע היא למעשה קבלת שירותי בנייה על המקרקעין הנותרים, ולכן עצם קבלתן אינו "טריגר" למס אלא רק מכירתן בפועל (ראו לעניין זה עמ"ה 105/87 בעניין ירמיהו עיני).

נראה שבכל מקרה חלות על החברה הוראות סעיף 18(ד) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "פקודת מס הכנסה"), ומשכך מעבר להוצאות המימון הספציפיות, ייתכן שקיימות בתקופת החזקת המקרקעין הוצאות מהוונות נוספות שיש להתירן במסגרת חישוב השבח בעת מכירת המקרקעין הנותרים. לעתים משרדי מיסוי מקרקעין שונים ברחבי הארץ מתקשים להתיר הוצאות אלה שאינן מופיעות ככתבן וכלשונן במסגרת הוראות סעיפים 39 ו-39א לחוק, אולם לדעתנו אין לעמדה זו סימוכין.

קיראו עוד ב"בארץ"

אם המקרקעין מסווגים בספרי החברה כמלאי עסקי, הרי על מכירתם חלות הוראות פקודת מס הכנסה ולא חוק מיסוי מקרקעין. במקרה שכזה על החברה להמציא אישורים מתאימים למנהל מיסוי מקרקעין ולקבל פטור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין. במקרה זה חלות הוראות סעיפים 17 ו-18 לפקודת מס הכנסה על ההוצאות ועיתוין. גם כאן לא ניתן להתיר הוצאות שאינן קשורות למקרקעין בגין מכירת המקרקעין הנותרים. עם זאת, החברה בהחלט עשויה להיחשב לקבלן בונה בגין המקרקעין הנותרים (ראו לדוגמה עמ"ה 21/85 בעניין א.מ.ג.א. קבלני בניין בע"מ, והוראות חבק מס הכנסה בעמ' ב-91). משכך עיתוי ההכרה בהכנסה בגין המקרקעין הנותרים יהיה במועד שבו הבניין ראוי לשימוש - על פי הוראות סעיף 8א(ג) לפקודת מס הכנסה.

המשיבים - ממשרד גולדפרב זליגמן ושות', עורכי דין

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
שלמה קרעי הליכוד
צילום: הגר כהן

משרד התקשורת ביטל את עמלות הוראת הקבע בחברות התקשורת

החל מה-8 בנובמבר, נכנסו לתוקף תקנות חדשות שיזם וחתם שר התקשורת, ד״ר שלמה קרעי, אשר אוסרות על חברות התקשורת לגבות עמלות בגין תשלום באמצעות הוראת קבע בנקאית; במשרד התקשורת מציינים כי המהלך מבטל עיוות רווח שפגע במשך שנים בעיקר בלקוחות מוחלשים, היות וכ-10% מהמנויים בישראל שאינם מחזיקים בכרטיס אשראי, ונאלצו לשלם עד היום עמלות הקמה ועמלות חודשיות שהצטברו לעשרות שקלים בשנה

רן קידר |

מזה כ-10 ימים, והחל מה-8 בנובמבר, נכנסו לתוקף תקנות חדשות שיזם וחתם שר התקשורת, ד״ר שלמה קרעי, אשר אוסרות על חברות התקשורת לגבות עמלות בגין תשלום באמצעות הוראת קבע בנקאית. במשרד התקשורת מציינים כי המהלך מבטל עיוות רווח שפגע במשך שנים בעיקר בלקוחות מוחלשים, היות וכ-10% מהמנויים בישראל שאינם מחזיקים בכרטיס אשראי, ונאלצו לשלם עד היום עמלות הקמה ועמלות חודשיות שהצטברו לעשרות שקלים בשנה. 

לפי התקנות, חברות התקשורת עדיין יוכלו, במקרים מוצדקים, לדרוש תשלום מראש עבור חבילת השירות כדי לצמצם סיכוני גבייה, אך ללא גביית עמלה נוספת. במקביל, השר קרעי מוביל כעת מהלך משלים להרחבת האיסור גם על חברות הטלוויזיה הרב-ערוצית, במטרה להבטיח שוק הוגן ושוויוני לכלל הצרכנים.

לאחרונה, משרד התקשורת נמצא במוקד של דיון ציבורי אודות הרפורמה באופן חישוב הרייטינג. להבדיל מהקונצנזוס של ביטולי עמלות, במקרה של ועדת המדרוג, יש מחלוקת גדולה. המניע של המשרד הוא לערוך רפורמה בשיטה שקיימת כבר עשורים רבים, מבלי שעודכנה, ואילו הביקורת מגיע על רקע העברת מוקדי הכח הקיימים וביזורם. 

עוד נושא שבו משרד התקשורת נמצא בכותרות הוא רכישת הוט מובייל על ידי פלאפון, שהעלתה לפני שבוע את ההצעה להוט מובייל ל-2.1 מיליארד שקל. ההצעה הקודמת עמדה על 2 מיליארד שקל והעלאה הנוכחית היא מסר למתמודדים האחרים שפלאפון נחושה לרכוש את הוט מובייל.  שוק התקשורת השתנה מאוד ב-13 השנה האחרונות, מאז הרפורמה שהורידה את המחירים בכ-80% והתחרות בו כיום היא גדולה מאוד עם מספר חברות חזקות משמעותי. כלומר, למרות ששר התקשורת הביע התנגדות עסקה, לא נראה שיש לו באמת גושפנקא אמיתית וריאלית להתנגדות הזו.

הדבר מגיע גם לאחר מהלך נוסף של המשרד, שפרסם קול קורא לפני כחודש, שבמהותו בוחן מחדש את חובת ההפרדה המבנית החלה על קבוצות בזק והוט. במידה וההפרדה תבוטל, חברת התקשורת תוכל סוף-סוף למזג לתוכה את פעילות yes ולהכיר בהפסדים הצבורים שלה מה שיכול ליצור לה מגן מס ולחסוך לה מסים בהיקף של מאות מיליוני שקלים. הקול הקורא שפרסם משרד התקשורת מבקש לשמוע עמדות מהציבור ומהחברות לקראת שינוי כולל במודל הרגולציה של שוק התקשורת. זה צעד בתהליך ארוך, שבמסגרתו נבחנת השאלה האם יש עדיין הצדקה להחזיק את בזק כמבנה מפוצל - בין פעילות התשתיות הקוויות, בזק בינלאומי ו-yes - או שהגיע הזמן לשחרר את החברות לפעול תחת קורת גג אחת כמו בשאר החברות.

שלמה קרעי הליכוד
צילום: הגר כהן

משרד התקשורת ביטל את עמלות הוראת הקבע בחברות התקשורת

החל מה-8 בנובמבר, נכנסו לתוקף תקנות חדשות שיזם וחתם שר התקשורת, ד״ר שלמה קרעי, אשר אוסרות על חברות התקשורת לגבות עמלות בגין תשלום באמצעות הוראת קבע בנקאית; במשרד התקשורת מציינים כי המהלך מבטל עיוות רווח שפגע במשך שנים בעיקר בלקוחות מוחלשים, היות וכ-10% מהמנויים בישראל שאינם מחזיקים בכרטיס אשראי, ונאלצו לשלם עד היום עמלות הקמה ועמלות חודשיות שהצטברו לעשרות שקלים בשנה

רן קידר |

מזה כ-10 ימים, והחל מה-8 בנובמבר, נכנסו לתוקף תקנות חדשות שיזם וחתם שר התקשורת, ד״ר שלמה קרעי, אשר אוסרות על חברות התקשורת לגבות עמלות בגין תשלום באמצעות הוראת קבע בנקאית. במשרד התקשורת מציינים כי המהלך מבטל עיוות רווח שפגע במשך שנים בעיקר בלקוחות מוחלשים, היות וכ-10% מהמנויים בישראל שאינם מחזיקים בכרטיס אשראי, ונאלצו לשלם עד היום עמלות הקמה ועמלות חודשיות שהצטברו לעשרות שקלים בשנה. 

לפי התקנות, חברות התקשורת עדיין יוכלו, במקרים מוצדקים, לדרוש תשלום מראש עבור חבילת השירות כדי לצמצם סיכוני גבייה, אך ללא גביית עמלה נוספת. במקביל, השר קרעי מוביל כעת מהלך משלים להרחבת האיסור גם על חברות הטלוויזיה הרב-ערוצית, במטרה להבטיח שוק הוגן ושוויוני לכלל הצרכנים.

לאחרונה, משרד התקשורת נמצא במוקד של דיון ציבורי אודות הרפורמה באופן חישוב הרייטינג. להבדיל מהקונצנזוס של ביטולי עמלות, במקרה של ועדת המדרוג, יש מחלוקת גדולה. המניע של המשרד הוא לערוך רפורמה בשיטה שקיימת כבר עשורים רבים, מבלי שעודכנה, ואילו הביקורת מגיע על רקע העברת מוקדי הכח הקיימים וביזורם. 

עוד נושא שבו משרד התקשורת נמצא בכותרות הוא רכישת הוט מובייל על ידי פלאפון, שהעלתה לפני שבוע את ההצעה להוט מובייל ל-2.1 מיליארד שקל. ההצעה הקודמת עמדה על 2 מיליארד שקל והעלאה הנוכחית היא מסר למתמודדים האחרים שפלאפון נחושה לרכוש את הוט מובייל.  שוק התקשורת השתנה מאוד ב-13 השנה האחרונות, מאז הרפורמה שהורידה את המחירים בכ-80% והתחרות בו כיום היא גדולה מאוד עם מספר חברות חזקות משמעותי. כלומר, למרות ששר התקשורת הביע התנגדות עסקה, לא נראה שיש לו באמת גושפנקא אמיתית וריאלית להתנגדות הזו.

הדבר מגיע גם לאחר מהלך נוסף של המשרד, שפרסם קול קורא לפני כחודש, שבמהותו בוחן מחדש את חובת ההפרדה המבנית החלה על קבוצות בזק והוט. במידה וההפרדה תבוטל, חברת התקשורת תוכל סוף-סוף למזג לתוכה את פעילות yes ולהכיר בהפסדים הצבורים שלה מה שיכול ליצור לה מגן מס ולחסוך לה מסים בהיקף של מאות מיליוני שקלים. הקול הקורא שפרסם משרד התקשורת מבקש לשמוע עמדות מהציבור ומהחברות לקראת שינוי כולל במודל הרגולציה של שוק התקשורת. זה צעד בתהליך ארוך, שבמסגרתו נבחנת השאלה האם יש עדיין הצדקה להחזיק את בזק כמבנה מפוצל - בין פעילות התשתיות הקוויות, בזק בינלאומי ו-yes - או שהגיע הזמן לשחרר את החברות לפעול תחת קורת גג אחת כמו בשאר החברות.