ניכוי הוצאות מימון הקשורות למקרקעין במסגרת עסקת קומבינציה
האם יש להמשיך להוון את הוצאות המימון (או עלויות אחרות) לעלות המקרקעין של דירות המגורים אשר יתקבלו בתקופת בניית הפרויקט (על ידי היזם אשר קנה את הקרקע), וגם לאחר מכן עד למכירת דירות המגורים על ידי החברה?
אג
שאלה:
__________
חברה מכרה מקרקעין לקבלן בעסקת קומבינציה שבמסגרתה תקבל החברה נוסף על התשלום 20% מדירות המגורים בפרויקט. הבנייה תסתיים בעוד שלוש שנים, ובתקופה זו לחברה יש הוצאות מימון בגין רכישת המקרקעין שנמכרו והשבחתם.
השאלה:
1. האם יש להמשיך להוון את הוצאות המימון (או עלויות אחרות) לעלות המקרקעין של דירות המגורים אשר יתקבלו בתקופת בניית הפרויקט (על ידי היזם אשר קנה את הקרקע), וגם לאחר מכן עד למכירת דירות המגורים על ידי החברה?
2. האם יש לדווח על ההכנסות מדירות המגורים בשנה שבה יתקבלו?
תשובה:
__________
ככלל, נראה שהפתרון לשאלות לעיל טמון בשאלת סיווג המקרקעין בידי החברה. אם המקרקעין מסווגים בספרי החברה כרכוש קבוע, אזי הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") הן שיחולו. במקרה זה, המשמעות של עסקת הקומבינציה היא מכירת שיעור מסוים מהמקרקעין ("המקרקעין הנמכרים") בתמורה לשירותי בנייה של המקרקעין הנותרים בידי החברה ("המקרקעין הנותרים"). מאחר שכך, יש להתיר בניכוי את כל ההוצאות הרלוונטיות בגין חישוב השבח בעת מכירת המקרקעין הנותרים - הרי מדובר בהוצאות שיצאו לרכישת הזכות במקרקעין, בהוצאות שיצאו במכירת המקרקעין לרבות אחת מההוצאות המנויות בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, וכן בהוצאות ריבית ריאלית על פי סעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין.
מבחינה זו אין כל הבדל בין הוצאות מימון לרכישת מקרקעין במקרה שבו החברה בונה בעצמה על המקרקעין הנותרים, או במקרה שבו עבודות הבנייה מתבצעות על ידי גורם אחר.
- מיסוי מכירת דירות מגורים לפני ואחרי 1.1.2014 לפי תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עם זאת, עלולה לעלות טענה כי בעת מכירת המקרקעין הנותרים לא ניתן להתיר בניכוי הוצאות מימון הקשורות למקרקעין הנמכרים, שכן הוצאות המימון המותרות בניכוי לפי סעיף זה הן בין היתר הוצאות מימון לשם רכישת המקרקעין או השבחתם (או לשם פירעון יתרת הלוואה כאמור), והרי במקרה הנדון ייתכן כי חלק מהוצאות המימון שייכות לרכישת המקרקעין הנמכרים.
קבלת דירות המגורים מהקבלן המבצע היא למעשה קבלת שירותי בנייה על המקרקעין הנותרים, ולכן עצם קבלתן אינו "טריגר" למס אלא רק מכירתן בפועל (ראו לעניין זה עמ"ה 105/87 בעניין ירמיהו עיני).
נראה שבכל מקרה חלות על החברה הוראות סעיף 18(ד) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "פקודת מס הכנסה"), ומשכך מעבר להוצאות המימון הספציפיות, ייתכן שקיימות בתקופת החזקת המקרקעין הוצאות מהוונות נוספות שיש להתירן במסגרת חישוב השבח בעת מכירת המקרקעין הנותרים. לעתים משרדי מיסוי מקרקעין שונים ברחבי הארץ מתקשים להתיר הוצאות אלה שאינן מופיעות ככתבן וכלשונן במסגרת הוראות סעיפים 39 ו-39א לחוק, אולם לדעתנו אין לעמדה זו סימוכין.
- מסמך תמים, שפותח דלתות: כך פועלת יחידת הסייבר של חמאס שנחשפה על ידי פאלו אלטו
- בנק ישראל מסביר שחוק הגיוס הוא חוק השתמטות
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- משקיעים בחאקי: כך הפכו החיילים את הבסיסים לחממת השקעות לוהטת
אם המקרקעין מסווגים בספרי החברה כמלאי עסקי, הרי על מכירתם חלות הוראות פקודת מס הכנסה ולא חוק מיסוי מקרקעין. במקרה שכזה על החברה להמציא אישורים מתאימים למנהל מיסוי מקרקעין ולקבל פטור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין. במקרה זה חלות הוראות סעיפים 17 ו-18 לפקודת מס הכנסה על ההוצאות ועיתוין. גם כאן לא ניתן להתיר הוצאות שאינן קשורות למקרקעין בגין מכירת המקרקעין הנותרים. עם זאת, החברה בהחלט עשויה להיחשב לקבלן בונה בגין המקרקעין הנותרים (ראו לדוגמה עמ"ה 21/85 בעניין א.מ.ג.א. קבלני בניין בע"מ, והוראות חבק מס הכנסה בעמ' ב-91). משכך עיתוי ההכרה בהכנסה בגין המקרקעין הנותרים יהיה במועד שבו הבניין ראוי לשימוש - על פי הוראות סעיף 8א(ג) לפקודת מס הכנסה.
המשיבים - ממשרד גולדפרב זליגמן ושות', עורכי דין
התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן
מותגי השנה - 2025מסכמים שנה: 6 המותגים שנסקו ב-2025
שישה מותגים, שישה תחומי פעילות, ומכנה משותף אחד: 2025 הייתה השנה שבה מי שהצליח לחבר בין מוצר נכון, קמפיינים מדוייקים ולבסס קשר עם הצרכנים, השיג הרבה יותר משורת הרווח - מי המותגים שהובילו השנה ומה האתגרים שעומדים להם בדרך?
דירוג כבכל שנה, יש מותגים שהשנה האירה להם פנים ושמה אותם במקום אחר לגמרי מנקודת הפתיחה. זה יכול להיות גורל הנסיבות וזה בפעמים אחרות תלוי יוזמה ותעוזה של המותגים עצמם. חלק עשו פריצת דרך של ממש וחלק פשוט בלטו יותר מהאחרים, בזכות רצף של מהלכים שיצרו עקביות ושיח ציבורי חיובי לאורך השנה.
זה לא תמיד מתבטא בתוצאות הכספיות, "מותג השנה" זה מכלול של פעולות שהארגון עשה שהצליחו למקם אותו בתודעה הצרכנית. מפעילויות שיווק, מהלכי קד"מ מדויקים וגם ובעיקר החלטות אסטרטגיות שהקפיצו את המותג
השנה היו עשרות מותגים שניסו לתפוס מקום מרכזי, אבל בסופו של דבר צריכים להכתיר מנצחים. ורק שישה מהם - כל אחד מתחום אחר - הצליחו להתברג בקטגוריית "מותגי-העל" מבחינתנו ב-2025.
אלו השישה ששיחקו בליגה של הגדולים:
לאומי
השנה שבה הבנק עבר את רף מאה מיליארד השקלים והפך למותג הדומיננטי בשוק הבנקאות.
2025 הייתה בראש ובראשונה השנה של בנק לאומי. הבנק נהיה לחברה הציבורית הגדולה בישראל וחצה לראשונה שווי שוק של 100 מיליארד שקל. התוצאות שלו בתשעת החודשים הראשונים של מציגות רווח של 7.7 מיליארד שקל ותשואה על ההון של 17%, נתון גבוה גם בהשוואה בינלאומית. בנוסף, חילק לאומי דיבידנד רבעוני של 2 מיליארד שקל, הגבוה שנרשם אי פעם בבנק בישראל.
- "נראה שיפור בדירוג האשראי ב-2026": הנתונים שמפתיעים את השווקים
- חברות הביטוח עוקפות את הבנקים בדירוג האשראי - האם זה שינוי תפיסתי?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אלא שמעבר למספרים, המותג לאומי עצמו גם הוא המריא. המנכ"ל חנן פרידמן והסמנכ"לית מיטל שירן הראל בנו אסטרטגיית שיווק רחבה שהציבה את הבנק בנקודת פתיחה ברורה מול המתחרים. גל תורן הפך לדמות כמעט משפחתית בפרסומות, עומר אדם העביר את המסרים, ולאומי היה פשוט בכל מקום. הבנק גם הציב את השירות בקדמת הבמה, בפרט מול מזרחי טפחות, עם פתיחת מוקדים 24 שעות ביממה וחשיפת הטלפונים הישירים של מנהלי הסניפים.
מילואימניקים. קרדיט: Xבנק ישראל מסביר שחוק הגיוס הוא חוק השתמטות
בנק ישראל מתייחס לחוק הגיוס. הדברים ברורים וידועים, אבל הבנק נותן לזה תוקף, שם מספרים ומסביר בלשון פשוטה שזה "חוק השתמטות" ולא חוק גיוס. גיוס חרדים יוריד את העלויות למשק. בבנק מסבירים כי העלות הכלכלית המשקית של חודש גיוס של איש מילואים (בן כ-30) הנה כ-38 אלף שקל. הרחבת הגיוס של גברים חרדים באופן משמעותי יכולה להפחית במידה רבה את הנטל הכלכלי המשקי והאישי הנובע מהשימוש הנרחב של הצבא באנשי מילואים.
על פי בנק ישראל, הגדלת מחזורי הגיוס השנתיים בכ-7,500 גברים חרדים, למשל, (שתתבטא בהוספת כ-20,000 חיילי חובה לאחר הבשלת התהליך), אשר תאפשר חיסכון ניכר בהיקף המילואים, תקטין את העלות המשקית השנתית בלפחות 9 מיליארדי ש"ח (0.4 אחוז תוצר). זה מאוד משמעותי, וצריך לזכור שפוטנציאל הגיוס הרבה יותר גדול.
"הצעת החוק שתכליתה להסדיר את נושא גיוסם של צעירים חרדים לצה"ל לוקה בחסר", מדגישה הנהלת בנק ישראל, "יעדי הגיוס שהיא קובעת נמוכים והתמריצים הכלכליים לגיוס שכלולים בה הם בעלי אפקטיביות נמוכה. חשוב לתקן את נוסח החוק באופן שיענה על צרכי הצבא ולשם כך יקבע תמריצים חיוביים ושליליים אפקטיביים.
"סוגיית גיוס הציבור החרדי מלווה את החברה הישראלית מזה עשורים רבים. במהלך עשורים אלה משקלה של החברה החרדית גדל מאוד, מאחוזים בודדים ליותר מעשרה אחוזים היום, ועל בסיס התפלגות האוכלוסייה בגילים 15-0 הוא צפוי לשלש את עצמו בעשורים הבאים. לאור העליה החדה בהיקף הנדרש של שירות במילואים מאז ה-7 באוקטובר 2023, הפכה סוגיית גיוס הגברים החרדים לנושא ביטחוני עם השלכות מקרו-כלכליות משמעותיות. על כן, אנו מוצאים לנכון להביא את התייחסותנו לסוגיה בעת הזאת.
- הרוויח במילואים מעל 40 אלף שקל בחודש והוא פושט רגל; האם תגמולי המילואים יעברו לנושים?
- סמוטריץ' מבטיח - אבל לא בטוח שיכול לקיים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"על פי אומדנים שגובשו בבנק ישראל, העלות הכלכלית המשקית המהוונת הנובעת מחודש גיוס של איש מילואים (בן כ-30) הינה כאמור כ-38 אלף ש"ח. 80% מסכום זה מבטאים את העלות הישירה והמיידית מאובדן התפוקה בעת שירות המילואים והיתרה את הפגיעה העתידית בגידול הפריון כתוצאה מהפסד ניסיון ו/או קידום בעבודה.
