ניכוי הוצאות מימון הקשורות למקרקעין במסגרת עסקת קומבינציה

עו"ד אלישע קסנר ורו"ח לירז טובול

האם יש להמשיך להוון את הוצאות המימון (או עלויות אחרות) לעלות המקרקעין של דירות המגורים אשר יתקבלו בתקופת בניית הפרויקט (על ידי היזם אשר קנה את הקרקע), וגם לאחר מכן עד למכירת דירות המגורים על ידי החברה?
נושאים בכתבה אג

שאלה:

__________

חברה מכרה מקרקעין לקבלן בעסקת קומבינציה שבמסגרתה תקבל החברה נוסף על התשלום 20% מדירות המגורים בפרויקט. הבנייה תסתיים בעוד שלוש שנים, ובתקופה זו לחברה יש הוצאות מימון בגין רכישת המקרקעין שנמכרו והשבחתם.

השאלה:

1. האם יש להמשיך להוון את הוצאות המימון (או עלויות אחרות) לעלות המקרקעין של דירות המגורים אשר יתקבלו בתקופת בניית הפרויקט (על ידי היזם אשר קנה את הקרקע), וגם לאחר מכן עד למכירת דירות המגורים על ידי החברה?

2. האם יש לדווח על ההכנסות מדירות המגורים בשנה שבה יתקבלו?

תשובה:

__________

ככלל, נראה שהפתרון לשאלות לעיל טמון בשאלת סיווג המקרקעין בידי החברה. אם המקרקעין מסווגים בספרי החברה כרכוש קבוע, אזי הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") הן שיחולו. במקרה זה, המשמעות של עסקת הקומבינציה היא מכירת שיעור מסוים מהמקרקעין ("המקרקעין הנמכרים") בתמורה לשירותי בנייה של המקרקעין הנותרים בידי החברה ("המקרקעין הנותרים"). מאחר שכך, יש להתיר בניכוי את כל ההוצאות הרלוונטיות בגין חישוב השבח בעת מכירת המקרקעין הנותרים - הרי מדובר בהוצאות שיצאו לרכישת הזכות במקרקעין, בהוצאות שיצאו במכירת המקרקעין לרבות אחת מההוצאות המנויות בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, וכן בהוצאות ריבית ריאלית על פי סעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין.

מבחינה זו אין כל הבדל בין הוצאות מימון לרכישת מקרקעין במקרה שבו החברה בונה בעצמה על המקרקעין הנותרים, או במקרה שבו עבודות הבנייה מתבצעות על ידי גורם אחר.

עם זאת, עלולה לעלות טענה כי בעת מכירת המקרקעין הנותרים לא ניתן להתיר בניכוי הוצאות מימון הקשורות למקרקעין הנמכרים, שכן הוצאות המימון המותרות בניכוי לפי סעיף זה הן בין היתר הוצאות מימון לשם רכישת המקרקעין או השבחתם (או לשם פירעון יתרת הלוואה כאמור), והרי במקרה הנדון ייתכן כי חלק מהוצאות המימון שייכות לרכישת המקרקעין הנמכרים.

קבלת דירות המגורים מהקבלן המבצע היא למעשה קבלת שירותי בנייה על המקרקעין הנותרים, ולכן עצם קבלתן אינו "טריגר" למס אלא רק מכירתן בפועל (ראו לעניין זה עמ"ה 105/87 בעניין ירמיהו עיני).

נראה שבכל מקרה חלות על החברה הוראות סעיף 18(ד) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "פקודת מס הכנסה"), ומשכך מעבר להוצאות המימון הספציפיות, ייתכן שקיימות בתקופת החזקת המקרקעין הוצאות מהוונות נוספות שיש להתירן במסגרת חישוב השבח בעת מכירת המקרקעין הנותרים. לעתים משרדי מיסוי מקרקעין שונים ברחבי הארץ מתקשים להתיר הוצאות אלה שאינן מופיעות ככתבן וכלשונן במסגרת הוראות סעיפים 39 ו-39א לחוק, אולם לדעתנו אין לעמדה זו סימוכין.

קיראו עוד ב"בארץ"

אם המקרקעין מסווגים בספרי החברה כמלאי עסקי, הרי על מכירתם חלות הוראות פקודת מס הכנסה ולא חוק מיסוי מקרקעין. במקרה שכזה על החברה להמציא אישורים מתאימים למנהל מיסוי מקרקעין ולקבל פטור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין. במקרה זה חלות הוראות סעיפים 17 ו-18 לפקודת מס הכנסה על ההוצאות ועיתוין. גם כאן לא ניתן להתיר הוצאות שאינן קשורות למקרקעין בגין מכירת המקרקעין הנותרים. עם זאת, החברה בהחלט עשויה להיחשב לקבלן בונה בגין המקרקעין הנותרים (ראו לדוגמה עמ"ה 21/85 בעניין א.מ.ג.א. קבלני בניין בע"מ, והוראות חבק מס הכנסה בעמ' ב-91). משכך עיתוי ההכרה בהכנסה בגין המקרקעין הנותרים יהיה במועד שבו הבניין ראוי לשימוש - על פי הוראות סעיף 8א(ג) לפקודת מס הכנסה.

המשיבים - ממשרד גולדפרב זליגמן ושות', עורכי דין

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
אמיר ירון נגיד בנק ישראל
צילום: ליאת מנדל

בנק ישראל הוריד כצפוי את הריבית

אחרי קרוב לשנתיים ללא הפחתה: בנק ישראל מוריד את הריבית ב-0.25% ל-4.25% על רקע אינפלציה של 2.5% בתוך היעד והרגיעה הביטחונית; מה יהיה בהמשך? אל תצפו להורדה נוספת בקרוב

מנדי הניג |

הריבית המוניטרית בישראל יורדת היום ב-0.25% ל-4.25%. ההחלטה מתקבלת אחרי 14 ישיבות רצופות שבהן בנק ישראל הותיר את הריבית ללא שינוי, תקופה שנמשכה קרוב לשנתיים והוגדרה כשלב של בלימת ביקושים מתוך מטרה לייצב את האינפלציה. בחודשים האחרונים האינפלציה נעה סביב 2.5% ונשארת בתוך היעד, עם תחזית של כ-2.2% ל-12 החודשים הקרובים. במקביל, שער הדולר נחלש בכ-10% מתחילת השנה, מה שגם סייע לצמצום הלחצים על מחירי היבוא והתקררות האינפלציה.

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון עמד מול ביקורת מאוד גדולה ולא הוריד את הריבית עד עכשיו - כשמסתכלים לאחור אפשר מצד אחד להבין את השמרנות שלו, אבל נראה שמדובר בשמרנות יתר. כשמסתכלים קדימה וקוראים את  הדוח מלווה את הפחתת הריבית שכולל את הסיכויים והסיכונים ומצב המשק, מבינים שיש סיכוי טוב שהריבית במפגש הבא - בתחילת ינואר - לא תרד.  


ההפחתה הנוכחית של הריבית לא תשפיע עלייכם באופן משמעותי. החזרי משכנתא ממוצעים ירדו ב-70 שקל בממוצע, תשלמו קצת פחות על הלווואת, תקבלו קצת פחות על פיקדונות ואפיקים סולידיים. הרחבה: הריבית תרד מחר ל-4.25% - איך זה ישפיע עליכם? 

וכדאי "לחזור על החומר" - מה זאת ריבית פריים, על ההבדל בין ריבית קבועה למשתנה - 10 סוגי ריביות שונות


האינפלציה ירדה ל-2.5% - בתוך תחום היעד

הסיבה המרכזית לכך  שהנגיד שמר על ריבית גבוהה היא האינפלציה. זו ורדת כבר חודשים ארוכים והיא מספר חודשים בגבול "המותר". זה לצד גורמים נוספים הביאו את בנק ישראל להוריד ריבית. מדד המחירים לצרכן עלה בחודש אוקטובר ב-0.5% לאחר ירידה של 0.6% בספטמבר. "האינפלציה השנתית עומדת בשני המדדים האחרונים על 2.5%", ציין הבנק. בניכוי אנרגיה ופירות וירקות, שיעור האינפלציה השנתי עומד על 2.7%. נתון מעניין במיוחד הוא ש"קצב אינפלציית הבלתי סחירים ירד ל-3.0%, ובמקביל, קצב אינפלציית הסחירים נותר יציב ועומד על 1.5% ב-12 החודשים האחרונים".

תרופות (גרוק)תרופות (גרוק)

תעשיית הקשב: מיליוני ילדים על כדורים והמצב רק מידרדר

כשהמערכת חולה, הילדים מקבלים מרשם: ישראל מדורגת במקום גבוה בצריכת ריטלין לנפש - ויש לכך מחיר כבד;  כך הופכים ילדינו ללקוחות של שרשרת תרופות מסוכנת




ענת גלעד |

ע' הייתה רק בת שש ילדה סקרנית ומלאת דמיון בגן חובה במרכז הארץ. הגננת התקשרה להורים בערב והתלוננה: "היא לא מצליחה לשבת לרגע, משתעממת במפגשים ומפריעה לכל הילדים, אי אפשר להמשיך ככה". ההורים, מבוהלים מהלחץ של המסגרת ומהמעבר המתקרב לכיתה א', רצו עם בתם לנוירולוג ילדים פרטי מומלץ. האבחון היה קצר וחד משמעי: הפרעת קשב קשה. המרשם הראשון – קונצרטה. 

 איך מגיעים לתלות בקוקטייל תרופות בגיל צעיר?

שבועיים אחרי, הילדה לא נרדמה עד חצות, קמה עצבנית, התפרצה בבכי בלי סיבה. הנוירולוג אמר "זה עובר", אבל זה לא עבר. אז הוסיפו בהמשך כדור נגד חרדה. בהמשך הציעו כדור נגד דיכאון כי היא נהייתה אדישה, ועוד אחד לשינה. מילדה שמחה, חברותית ויצירתית עם שמחת חיים היא הפכה לילדה שקטה ועצובה. היום היא בת שלוש עשרה, עדיין נוטלת שתי תרופות קבועות, אוכלת כמו ציפור, ישנה עם כדור, ולפעמים שואלת את אמא שלה בשקט: "מתי אני אהיה נורמלית בלי הכדורים?" אמא שלה קורסת מאשמה. היא יודעת שהתחילה את הכול בגלל פחד מהגננת.

הסיפור של ע' לא יוצא דופן. זהו סיפורם של אלפי הורים בישראל. וזה גם הסיפור של עשרות אלפי ואפילו מאות אלפי הורים בארצות הברית. כדור אחד לקשב הופך לשניים, שלושה - ולפעמים לקוקטייל פסיכיאטרי שלא נבדק מעולם על מוח מתפתח. והילדים? הם אלה שנשארים עם הגוף והנפש ששינו להם לנצח. 

כמעט מיליון מרשמים לתרופות להפרעת קשב וריכוז מונפקים בישראל מדי שנה, והמדינה מדורגת במקום גבוה בעולם בצריכת ריטלין לנפש. המספרים הללו מצביעים על מצוקה אמיתית במערכת, כאשר הפתרון הנפוץ והקל הוא טיפול תרופתי לשיפור הקשב ולהרגעת הפעלתנות. אך רבים מההורים לא יודעים שהשקט התעשייתי שהם מקבלים בטווח הקצר יגבה מהילדים שלהם מחיר גבוה וכואב למשך שנים רבות.

המספרים כבר לא מאפשרים להתעלם. נכון לשנת 2025 יש בארצות הברית יותר מ-7 מיליון ילדים ובני נוער מאובחנים עם ADHD. למעלה משלושה וחצי מיליון נוטלים תרופות באופן קבוע. ניתוח של נתוני מדיקייד מ-2019 עד 2023 מראה תמונה קשה: ילד שהתחיל תרופה אחת היה בסיכון גבוה פי חמישה להגיע לארבע תרופות פסיכיאטריות שונות עד 2023. כמעט רבע מהילדים האלה נוטלים כיום שתיים או יותר תרופות פסיכיאטריות במקביל. יותר מארבעת אלפים ילדים נוטלים ארבע תרופות או יותר בו זמנית – רובם מטופלים בתרופות אנטי־פסיכוטיות קשות.