זכויות שכירות במקרקעין הנבלעות בזכות הבעלות לעניין הגדרת "איגוד מקרקעין"
תקציר ו"ע 54914/12 רפאל פישר אחזקות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין
תקציר ו"ע 54914/12
רפאל פישר אחזקות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין
ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בירושלים פסקה כי העוררת, אשר רכשה חברה אחרת שהחזיקה ב-16% ממניות חברה שהיא איגוד מקרקעין וכן בזכויות שכירות של המקרקעין - רכשה זכות במקרקעין ולפיכך חייבת בתשלום מס רכישה. הוועדה פסקה כי היות שהעוררת רכשה חברה המחזיקה בזכות הבעלות וכן את זכות השכרת הנכס, כך שהן עברו לגורם אחד, יש לראות את זכות השכירות כנבלעת בזכות הבעלות. על כן החברה נופלת להגדרת איגוד מקרקעין כבר לפי תחילתה, שהרי כך "כל נכסיו" הם זכויות במקרקעין.
השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים
ביום 22.2.2010 רכשה העוררת 100% ממניותיה של חברת בי.אס.די.אס נכסים בע"מ תמורת 4,960,000 ש"ח (להלן: "החברה"). בעת הרכישה החזיקה החברה ב-16% ממניות חברת קריית הרבנים בע"מ, חברה שהיא איגוד מקרקעין, שאותן רכשה קודם לכן בהסכם מיום 15.3.2005. נוסף על המניות הוקנו לחברה בהסכם עם קריית הרבנים מיום 15.2.2005 זכויות שכירות של המקרקעין, כשלפי ההסכם החברה תתחייב לשלם דמי שכירות לתקופה של ארבע שנים, ולאחר מכן תהיה זכאית לחזקה בנכס לתקופה של 20 שנה. במקביל התקשרה החברה עם שופרסל בהסכם שכירות משנה לעניין אותם מקרקעין לתקופה של עשר שנים. בדיווח הראשוני דיווחה העוררת על פעולה באיגוד מקרקעין החייבת בשיעור מס רכישה של 5%. ביום 22.9.2011 התקבל אצל המשיב מכתב מטעם העוררת, שבו הבהירה כי עקב טעות משפטית דווחה לו רכישת מניות החברה כרכישת מניות באיגוד מקרקעין, ומשכך העוררת אינה חייבת במס רכישה.
לשיטת העוררת, החברה אינה בבחינת "איגוד מקרקעין" מאחר שזכות השכירות אינה נחשבת ל"זכות במקרקעין" ויש לבחון אם היא טפלה למטרות העיקריות של החברה. אמנם העוררת הסכימה כי החברה מחזיקה ב-16% ממניות קריית הרבנים, וכי קריית הרבנים אכן מסווגת כ"איגוד מקרקעין". ואולם, לחברה נכס נוסף - זכות השכירות במקרקעין שאותם השכירה בשכירות משנה לשופרסל, וזכות זו מניבה לחברה הכנסה שנתית בסך של כ-4.8 מיליון ש"ח ורווח של כ-1.5 מיליון ש"ח בשנה. מהחלטות רשות המסים ומפסיקת בתי המשפט עולה כי אם איגוד מחזיק בנכסים המניבים פעילות עסקית או מקיים פעילות עסקית בשווי העולה על 10% ביחס לכלל הנכסים של האיגוד, לא יראו בו "איגוד מקרקעין". בדנן, זכות השכירות היא למעשה מקור ההכנסה הקבוע המשמעותי והיחידי של החברה, וודאי שאין לראות פעילות עסקית זו כטפלה למטרות החברה. מנגד, טענתו של המשיב היא כי זכות השכירות שיש לאיגוד מוטמעת בזכות במקרקעין שיש לו, ועל כן הוא נופל להגדרה של איגוד מקרקעין כבר לפי תחילתה, שהרי כך "כל נכסיו" הם זכויות במקרקעין.
דיון
האם רכישת החברה היא בבחינת פעולה באיגוד מקרקעין - בעניין וילאר נכסים (1985) בע"מ (ע"א 6340/08) שאליו התייחסו הצדדים, הגיע בית המשפט העליון למסקנה כי המהות האמתית העומדת מאחורי העסקה שם היא מכירת הבעלות במקרקעין בלבד, כששוויה נגזר גם מהסכם השכירות. בית המשפט הגיע למסקנה זו בין היתר על בסיס הנימוק שלא ניתן היה להפריד בין הזכויות במקרקעין לזכויות על פי הסכם עם עמידר, וההבחנה שערכו ביניהם הצדדים היא מלאכותית. ואולם בית המשפט ממשיך ובאמצו את דברי פרופ' נמדר הנזכרים שם קובע כי אף אם ניתן היה להפריד בין הזכויות, היות שמדובר במכירת שתי הזכויות לאותו גורם - גם אז הזכויות לפי הסכם עמידר נבלעות בזכות הבעלות והתוצאה היא זהה.
בענייננו, היות שהעוררת רכשה מאת החברה באותה עסקה הן את זכות הבעלות והן את זכות השכרת הנכס כך שהן עברו לגורם אחד, יש לראות את האחרונה נבלעת בזכות הבעלות. מכל מקום, מן העדויות וההסכמים עולה כי השכירות הייתה אך שלב ביניים בדרך לרכישת שטחים מסחריים על ידי החברה, ומעבר לה נרכשו בהסכם זכויות במקרקעין בצורת רכישת 16% מהמניות בקריית הרבנים שהיא כאמור איגוד מקרקעין. עוד יש לציין כי לא הובהר עד תום ההיגיון הכלכלי שמאחורי העסקה, שבה שולמו כחמישה מיליון ש"ח בעבור נכס שתנובתו ממימוש זכות השכירות שלו בלבד מכסה כבר תוך כשנתיים עלות זו.
שווי הרכישה - לפי מה יש למסות את רכישת איגוד המקרקעין - לפי שווי המניות המוחזקות בקריית הרבנים או לפי שווי המקרקעין שבהם קריית הרבנים מחזיקה? סעיף 9(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") קובע את "עקרון הרמת המסך" / "עקרון השקיפות" שיש לבצע בין איגוד מקרקעין לבין הזכויות במקרקעין שבהן הוא מחזיק דרך מניותיו. צורת ההחזקה של מניות נעשית "שקופה", ורואים דרכן את מה שהן מתייחסות אליו, דהיינו הזכויות במקרקעין עצמן. תיקון מס' 50 לחוק שנעשה בשנת 2002 ביטל עיקרון זה לעניין מס שבח, אולם לא לעניין מס רכישה. ואולם, טענתה של העוררת אינה כי עקרון הרמת המסך אינו חל באופן כללי לעניין מס רכישה, אלא שהוא חל רק לעניין האיגוד שהוא הבעלים הישיר של הזכויות במקרקעין ואינו מגיע עד לאיגוד המחזיק במניות של איגוד שהוא הבעלים הישיר של אותן זכויות. לטענתה, לשון החוק בסיפא של סעיף 9(ב)(1) היא שמלמדת על כך, בגוזרה את שווי החלק היחסי מ"שווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד", וכן לשון סעיף 9(ב)(1א) לחוק המתייחסת "לכלל הזכויות באותו איגוד". ממילא, לטענתה, פרשנות כזו תקרב את היחס למס רכישה ליחס למס שבח ותיצור הרמוניה חקיקתית.
הוועדה פסקה כי לתוצאה שלפיה ההגדרה חלה גם על החברה בענייננו ניתן להגיע דרך המילים "או בעקיפין" שבהגדרה. הפסיקה ודברי המלומדים סבורים כי איגוד בעל זכויות באיגוד מקרקעין נכלל בהגדרת איגוד מקרקעין דרך המונח "בעקיפין". לאור האמור ניתן להגיע למסקנה שלעניין הגדרת איגוד מקרקעין, בעלות בזכויות במקרקעין יכולה להיות גם עקיפה. מכאן שיש לקרוא את המילה "בעלות" כחובקת בתוכה את המילים "במישרין או בעקיפין" המצויות בהגדרת "איגוד מקרקעין", ואת המילים "שבבעלות האיגוד" כמתייחסות לא רק אל זכויות במקרקעין אלא גם אל איגוד בעל זכויות באיגוד מקרקעין, אשר גם הוא נשוא להרמת המסך שהסעיף בא לבצע. כך, יש לקרוא את הסיפא כאומרת "משווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלותו העקיפה של האיגוד", כשהבעלות העקיפה באה לתאר את המקרקעין ולא את "כלל הזכויות".
הערכת השווי של המקרקעין - המשיב לא מסר בשלב השומה פירוט באשר לנכסים שאליהם השווה את הנכס נשוא הערר, אלא הסתפק בנימוק ש"שווי מקרקעין נקבע לפי השוואות". המשיב לא מסר פרטים נוספים באשר לאופן עריכת ההשוואות כמו גם התייחסות לנתונים המיוחדים של הנכס נשוא השומה למרות טענותיה של העוררת בהשגתה בעניין. לאור דברים אלה נקבע כי הנכס יחזור להערכת שווי המקרקעין על ידי המשיב תוך התייחסות לנתונים שאליהם הפנתה העוררת, כשלעוררת האפשרות להגיש חוות דעת שמאית מטעמה בעניין.
תוצאה
הערר נדחה. לא נעשה צו להוצאות.
בוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בירושלים
לפני כב' השופט (בדימוס) מ' רביד והחברים מ' יצחקי וד"ר ל' דוידאי
ניתן ב-21.7.2013
משקיע סוחר בקריפטו (רשתות)העלימו רווחי קריפטו בעשרות מיליונים - כך חוקרי רשות המסים תפסו אותם
תושב חולון, תושב באר שבע ותושב נצרת נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים
במסגרת מבצע חקירות כלל ארצי: תושב נצרת, תושב באר שבע ותושב חולון נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים. לא ברור איך אנשים חושבים שרשות המס לא תעלה עליהם. בסוף יש עקבות דיגיטליות ועקבות בכלל ששמים את כל המעלימים בסיכון גדול. השיטה הבסיסית היא מודיעין מהשטח והלשנות. השיטה השנייה היא מעקב דיגיטלי. רשות המסים מתקדמת טכנולוגית וחוקרים שלה יכולים לעלות על כתובות IP מישראל שמשתתפים ונמצאים בפלטפורמות דיגיטליות.
החוקרים גם נמצאים בפורומים, ברשתות ומזהים גורמים חשודים ואז מרחיבים את החקירה גם במישורים נוספים. חוץ מזה, בסוף אנשים רוצים להשתמש בכסף שהרוויחו. זה מחלחל לחשבון הבנק, זה נמשך דרך כרטיסי אשראי, יש סימנים.
יש עוד הרבה דרכי פעולה, כשהיום מדווחת רשות המסים כי במסגרת החקירה התגלה כי לחשוד ששמו איגור שרגורודסקי, תושב חולון, שנחקר על ידי פקיד שומה חקירות מרכז יש דירות ונכסים שלא מוסברים דרך השכר השוטף שלו. מחומר החקירה עולה חשד כי לפיו הוא פעל בזירות מסחר למטבעות וירטואליים בחו"ל בהיקפים גבוהים בשנים 2020 - 2024 ולא דיווח לרשויות המס. כמו כן עולה חשד כי הוא לא דיווח על הכנסות שהיו לו מחברות בחו"ל ובסך הכל התחמק מדיווח על הכנסות בסך עשרות מיליוני שקלים.
שרגורודסקי שגר בחולון מחזיק מספר דירות בבעלותו, ששוויין עולה פי כמה וכמה על פוטנציאל הנכסים שלו בהינתן הכנסותיו המדוחות. נבדק חשד לעבירות על חוק איסור הלבנת הון, בכך שרשם נכס שבו עשה שימוש בעלים על שם אדם אחר. הוא חשוד שהרוויח עשרות מיליונים בקריפטו בלי לדווח לרשות המס.
- טלפון של חשוד יישאר בידי החוקרים לעוד 180 יום
- החשד: העלמת הכנסות משיפוצים ובנייה בסכום של כ-1.5 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו- מה משותף להם?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).
