אוהד דנוס: "זה הזמן ללחוץ על קבלנים ממונפים ולקבל הנחות של עד 15%"
הקיפאון בשוק הנדל"ן ממשיך לתת אותותיו. אם ברבעון השני של השנה עדיין לא היה ברור אם מדובר בהתקררות רגעית של השוק, לאחרונה יותר ויותר גורמים בענף סבורים כי השוק ימשיך לדשדש ואף ירשום ירידות מחירים בשנים הקרובות בעקבות הנפילה בביקושים והגידול במספר הדירות בשוק. בשיחה עם Bizportal מתאר אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, את רחשי השוק.
איך הקיפאון בשוק הדיור משפיע על הערכות השווי של השמאים?
"שמאי מקרקעין מעריך את מה שקורה היום ולא את המגמות העתידיות. הוא מסתמך על עסקאות השוואה. לא ניתן לבחון את השוק במיקשה אחת, יש שכונות שונות, והשמאי אמור לבצע הערכה כוללת לפני מתן חוות הדעת. כיום ניתן לקבל עסקאות לפי נתוני מס שבח חודשיים - שלושה אחורנית. התיזה היא שכל ירידות המחירים הן מינוריות, לאור המצב הנוכחי של ישיבת רוכשי הדירות על הגדר, רק מי שמוכרח למכור דירות מוכר. טווח הסטייה של הערכת השמאי הוא 5%, כך שגם אם תהיה ירידה של 2%-3% היא לא תורגש בהכרח בהערכה."
האם אנחנו צועדים לקראת חורף נדל"ני?
"במידה וישראל תצלח את המשבר הכלכלי העולמי והאירופי, לא נראה כאן ירידות מחירים דרמטיות. אולם אם הצמיחה תצטמצם ותהיה כאן עצירה כללית שתוביל למיתון שתגרור בין היתר להפסדים בשוק ההון, המחירים בהחלט יכולים להשתולל כלפי מטה בשיעור של 20%. הירידה לא תגיע בהכרח מצעדי המחאה, השפעתם תהיה בשוליים."
איפה בכל זאת לדעתך נראה עליית מחירים? איפה צפויה ירידה?
"במרכזי הערים המחירים עוד יכולים לעלות. לדוגמה במקומות כמו חיפה, חדרה ונתניה, היכן שאנשים יכולים לרכוש דירה במיליון שקל. במקומות אחרים המחירים עשויים לרדת, לדוגמה בראש העין יהיה תיקון מטה במידה וייבנו את כל הדירות המתוכננות."
ובמקומות שרשמו זינוק מחירים שנראה קצת לא הגיוני, דוגמת קריית אונו והוד השרון?
"ערים אלו שומרות על יציבות. מדובר ביעדים מאוד איכותיים הזוכים לביקוש רב. אולי נראה ירידה קטנה מטה מאחר ויש מגבלה למחיר שאנשים יכולים לשלם, וההיצע שהולך לגדול באזורים אלו גם ישפיע."
ומה עם תל אביב? ראינו ירידת מחירים של 6% ברבעון השלישי לפי השמאי הממשלתי
"הנתונים שנאספו בתל אביב לא אמיתיים בעיניי. העסקאות הן של מוכרים בלחץ והייתה ירידה משמעותית בכמות העסקאות שלא משקפת את השוק. מי שקונה כעת מחפש מציאות, לכן העסקאות נעשו במחירים נמוכים יותר."
כעת הזמן ללחוץ את הקבלנים?
"עכשיו זה הזמן לעשות עסקאות, ניתן להשיג מקבלנים ממונפים הנחות של 10%-15%."
כתבות נוספות:
- 30.זה הזמן ללחוץ על השמאים להוריד שכ" ט (ל"ת)דן 08/12/2011 11:57הגב לתגובה זו
- 29.הוא מציע לתפוס סכין נופלת.... (ל"ת)יואב 08/12/2011 11:39הגב לתגובה זו
- 28.D 08/12/2011 08:40הגב לתגובה זוראשית בנה משהו, אז אני ממליץ. כל האומדנים שלך הן בהערכת 30% ו -40%. אתה לא צריך הבנה יסודי של הערך. אז מה לא לתת עצות טיפים חולשה. אף אחד לא שומע אף אחד לא מעוניין להפחית את עלות
- 27.טובה 07/12/2011 23:48הגב לתגובה זוויוצרים נגדם אנטגוניזם שיפגע הם. הושק בפחד ולא נקנה עד שתהיה ירידה של 30 אחוז. אם הזוגות הצעירים לא קונים, הפירמידה מתפרקת
- 26.קחמיליוןמשכנתאפראייר 07/12/2011 23:45הגב לתגובה זותצהיל אנושישלא שונה מבינה או נתניה או פתח תקוה, אובר רייטד, קניון מסכן ושכונה עם הרבה מזרחים ליד פתח תקוה. מי שמשלם 2 מיליון על דירת 4 חדרים בעיר הזאת יבכה כי הוא דן את משפחת לעוני ולחיים על הקצה. אבל העיקר הגינה והחניה התת קרקעית
- 25.למה לחץ?גינדי מוריד 20% במערב ראשון בלי לחץ (ל"ת)לא יפה אלימות 07/12/2011 21:48הגב לתגובה זו
- 24.אליהו 07/12/2011 19:46הגב לתגובה זוצריך להבין שקצב העליה במחירי הדיור הוא תמיד גבוה יותר מקצב הירידה. עליית המחירים בשנים 2009-10 שסיבותיה ידועות (קריסת הבורסות-2008, הריבית האפסית והיד הרחבה של הבנקים למשכנתאות) קרתה במהירות רבה מכיוון שידם של מוכרי הדירות להעלאת המחירים הינה, באופן טבעי, מהירה וגסה, קרי, אם השכן מבקש מיליון ש" ח, אז אני אבקש מיליון מאה, והשכן שלי יבקש מיליון מאתיים וכו' . במקרה של מגמה יורדת ידם של המוכרים להורדת מחירים אינה כה מהירה ומטבע הדברים הם מתקשים לעכל את ירידת המחירים. רבים המקרים מהעבר של בעלי בתים שניסו למכור דירות בשעת מגמה יורדת, שסירבו לקבל הצעות שהיו מתחת למחיר שביקשו ולבסוף מכרו במחירים נמוכים יותר מההצעות שקיבלו בעבר אולם סרבו להן. לכן, מגמה יורדת, בניגוד למגמה עולה, אינה פורצת במהירות ולוקח לה מספר חודשים עד שהיא מתבססת. אולם לאחר שהיא מתבססת היא מתנהגת ככדור שלג. לכן, מי מהמוכרים שיפנים זאת ויוריד מחיר ראשון, יצליח למכור במחיר המיטבי שיהיה ניתן לקבל לפני שהמגמה היורדת תצבור תאוצה.
- סקרן 07/12/2011 21:34הגב לתגובה זווכמו שכתבתי לך שם, בדקת ביד 2 אם המוכר שאתה רוצה לקנות ממנו התרשם מהדברים שלך?
- 23.הקלפן מלוד 07/12/2011 17:17הגב לתגובה זואין ספק שהמחירים של הדירות ירדו..... השאלה מה יקרה אם הבנקים.......... ואם אלה שלקחו משכנתה גדולה ..... חברה אנחנו לא צועדים לתקופה כלכלית " טובה"
- 22.הכסף הולך לאוכל,שכ" ד,גנים - לדירה לא נשאר (ל"ת)מה לא ברור ? 07/12/2011 16:55הגב לתגובה זו
- 21.הרנטגן 07/12/2011 16:01הגב לתגובה זופישר: " אנו נושפע מהמשבר העולמי יהיה בלגן גדול - מדינות יפשטו רגל"
- 20.יועץ נדלן בכיר 07/12/2011 15:49הגב לתגובה זוהירידה במחירי הדירות לא תעצור >>>>ב-20%<<<<< היא תעצור>> בין 30% ל- 35% <<< הסבר פשוט: 1. אין מחלוקת וכבר כולם מאשרים שיש כמעט עצירה מוחלטת במכירות של דירות חדשות מקבלנים(וגם ביד שניה). 2. בכל פרוייקט הקבלנים נדרשים לשים הון עצמי כ- 30% עד 40% (באם הקבלן הוא קבלן קטן..) 3. בשנתיים האחרונות רוב הבנייה היא של מגדלים(כשהשוק במצב עצירה--הסיכון לקבלן הוא גדול) . 4.ברגע שיש עצירה במכירות -הבנקים נכנסים להיסטריה- ולא יזרימו כסף לקבלן להמשך הבנייה -- אבל הוא חייב להמשיך לבנות (כי הוא מכר חלק מהדירות. 5. לכן הקבלן יוריד מחירים --באישור הבנק המלווה -עד לרמת % הון העצמי שקלן שם פרוייקט עוד % מרווח של כ-10% סיכון של הבנק.... 6. כך ההנחה שהבנק יאשר לקבלן שמעוניין למכור(וגם הבנק מעוניין שימכור אפילו בהפסד) ההנחה תהיה בגבולות ההון העצמי שהקבלן שם בפרוייקט 7. וזה מביא אותנו ל- 30% עד 40% הנחה. אני יודע שמה שכתבתי יגרום להרבה קבלנים או משווקים או שמאים או בנקאים -להכנס ולהגיב -שזה לא יהיה בחיים-- אבל נחיה ונראה.
- 19.אבישי 07/12/2011 14:52הגב לתגובה זוהרגל , והלקוח יחכה שהבנק יסיים את הבנייה ,במקום הקבלן(במקרה הטוב , שיש ערבות בנקאית לפרוייקט)
- 18.אויויוי 07/12/2011 13:45הגב לתגובה זוהיום כולם מבנים ,שקדימה כולם למכור .כי כל יום שעובר דירה עולה פחות
- 17.זה הזמן למודעות 07/12/2011 13:33הגב לתגובה זומה זה 15% אתה מציע לי להציל קבלן שקנה קרקע ביוקר מתוך החמדנות שלו וגם לשלם לך מר שמאי שיהיה לך סוף סוף עיסקה. אדיף לחקות עד שתיתחנן לעיסקה ושהקבלנים איקחו אחריות על העיסקעות הכושלות שלהם. רוצים עסקה תתחילו להוריד מחירים 30%-40% ולא 15% עידן של פריירים שקונים כתבות בועה באינטרנט תם
- 16.זה זה 07/12/2011 13:24הגב לתגובה זוכל מומחה שמופיע באתר, לא מופיע סתם או שהוא נותן חומר לאתר לכתבות ובתמורה מקבל פרסום ומשווק אינתרסים שלו או שפונה לאתר אם הצאה כספית ,כדי שיפרסמו את משרדו ולא משנה מי הוא מתווך עו" ד שמאי יועץ וכו' . לכן תחשבו בעצמכם ועל תאמינו כל כך למה שמוכרים לכם
- 15.א 07/12/2011 13:10הגב לתגובה זולא קונים בשום פנים דירה ,הדירות יירדו לפחות ב30% ,אני ממליץ לבעלי דירות למכור היום כל יום שעובר זה הפסד של הרבה כסף.
- 14.דניאלה 07/12/2011 13:06הגב לתגובה זוהאיש כותב שבערים כמו נתניה חדרה או חיפה עוד יהיו עליות. ואני טוענת שנתניה כבר מאוד מאוד רוויה בדירות וטבהתחלות בנייה. משמע - צפויות שם ירידות. במיוחד בקריית השרון.
- 13.אותו מעניינות עיסקאות והרבה מהן הוא מרוויח (ל"ת)עוד אינטרסנט 07/12/2011 13:03הגב לתגובה זו
- 12.קרית אונו נמבר וואן 07/12/2011 12:58הגב לתגובה זובקרית אונו לא יורדים המחירים-יששששששששש יש חי שם 4 דירות אקנה עוד !!
- 11.בונה 07/12/2011 12:52הגב לתגובה זומחירי בנייה פרטים עשויים להשתנות? כרגע הם כל כך גבוהים שמחיר מאה מטר בנייה עולה לבד ללא קרקע וכד בסביבות 6000 למטר
- 10.אייק 07/12/2011 12:44הגב לתגובה זוהנתונים שנאספו בתל אביב לא אמיתיים בעיניי. העסקאות הן של מוכרים בלחץ והייתה ירידה משמעותית בכמות העסקאות שלא משקפת את השוק. מי שקונה כעת מחפש מציאות, לכן העסקאות נעשו במחירים נמוכים יותר." נו, אז למה זה לא משקף??? זה בדיוק משקף!!!! מוכרים לחוצים ועסקאות מועטות, כך יורדים מחירים, גם בבורסה למניות, כמעט תמיד העליות במחזורים ענקיים והירידות במחזורים נמוכים יותר. זה בנאדם שמבין ???
- ד 08/12/2011 02:27הגב לתגובה זומיעוט מוכרים לחוץ, כאלחה שהיו חייבים למשל כסף לממש התחייבויות בקשר עם רכישות או חובות אחרים, בעוד שרוב המוכרים הפוטנציאליים מחכים ומקבעים מחיר ולכן מיעוט העסקאות אינו מצביע עדיין על מגמה ברורה של ירידה משמעותית, למרות שיש עסקאות בתל אביב שכבר נחתכו המחירים ב- 10% ויותר.
- הוא שמאי מקרקעין ולכן הראייה שלו ארוכת טווח. (ל"ת)יעקב 07/12/2011 15:33הגב לתגובה זו
- אלף מם 07/12/2011 13:08הגב לתגובה זווכמה שיותר מפני שהם מבצעים הערכות מחירים עבור בנקים למשכנתאות וכו' .לכן הוא מצד אחד רוצה להשמע אוביקטיבי ומצד שני להריץ אותנו לעשות עיסקה.
- 9.קבלנים לחוצים כבר עכשיו נותנים 15-20.נדבר ב35 (ל"ת)אולי עוד שנה נשקול 07/12/2011 12:43הגב לתגובה זו
- 8.מי שקונה פראייר המחיר יצנח עוד הרבה יותר (ל"ת)כלכלן 07/12/2011 12:33הגב לתגובה זו
- 7.עמי מקסימוס 07/12/2011 12:31הגב לתגובה זוביטחונית גיאופוליטית עם כל הכבוד ליהדותינו יש גבול לכמות החרא שאפשר לספוג
- 6.פער גדול בין מה שכתוב בכותרת למה שכתוב בפנים. (ל"ת)לקרוא טוב 07/12/2011 12:30הגב לתגובה זו
- 5.קופיקו 5 07/12/2011 12:10הגב לתגובה זות" א גבעתיים אין בנייה ושם המחירים יכולים להמשיך לעלות. ראש העין נתניה והערים הרחוקות ממרכז הארץ ששם יש בנייה חדשה רחבה המחירים בהחלט יתחלקו למטה.
- שרון 07/12/2011 12:42הגב לתגובה זואיזה ירידה ,רק כותרות.דירות 2.5-3 חדרים 60-80 מ" ר באיזוריים סבירים :כצנלסון/קרינצי-ק" א/ב-בין 1.1-1.4 ליד שנייה.
- אם יד2 יגבה מחיר על המודעה תראה איך המחיר (ל"ת)הופך לריאלי יותר 07/12/2011 13:05
- 4.אני לא אקנה לעולם נכס בישראל בחצי מיליון דולר (ל"ת)פשוט לא שווה את זה 07/12/2011 12:00הגב לתגובה זו
- 3.ירידת מחירים? 07/12/2011 11:55הגב לתגובה זווכל העדר הישראלי יחזור לשוק ויקפיץ את המחירים
- אמיר 07/12/2011 12:03הגב לתגובה זולמגיב מס' 3.אז למה אתה מחכה. אם הייתי במקומך הייתי קונה עכשיו 4 דירות להשקעה. רוץ לקנות כי המחירים יעלו. בהצלחה לך ולבנק שייתן לך את המימון.......
- 2.רם 07/12/2011 11:55הגב לתגובה זו" במרכזי הערים המחירים עוד יכולים לעלות. לדוגמה במקומות כמו חיפה, חדרה ונתניה, היכן שאנשים יכולים לרכוש דירה במיליון שקל." - אתה אמיתי? ואתה אמור להיות יו" ר לשכת השמאים?
- יובל 07/12/2011 12:25הגב לתגובה זוברגע שבמרכז העיר, כלומר הכרמל. דירת 4 חדרים תעלה מליון שקל היא תימכר. הבעיה, דירה מצ' וקמקת כרגע עולה מליון שלוש מאות. וזה לפני שיפוץ. האיש לא מצוי בחומר!
- 1.עד שהמחירים יירדו לפחות 30% (ל"ת)לא קונים דירות 07/12/2011 11:54הגב לתגובה זו
- אני קונה רק דירה בחינם (ל"ת)מגיע לי דירה 08/12/2011 05:49הגב לתגובה זו
- עד ש 07/12/2011 13:28הגב לתגובה זורק שדירה 4 חד' במערב ראשל" צ תירד מתחת למליון ש" ח. כמו שהיה לפני 5 שנים אז אני אולי אקנה. ואם לא אז לא .
- דירות שנקנו במערב ראשלצ ב-750 אלף עולות כפול (ל"ת)צודק. מחירי בועה שם. 07/12/2011 18:35
