מחדל הנדל"ן: נפילה קיצונית ורצופה בבניית דירות 3 חד', צפו בגרף - המצב מאז 1997

המחאה החברתית שפרצה בחודשי הקיץ התרכזה בעיקר באוזלת ידם של בני מעמד הביניים לרכוש דירה בישראל. אוזלת ידם של הממשלה ורשויות התכנון לקדם את בנייתן של עשרות אלפי יחידות הדיור החסרות במשק הובילו לנסיקת מחירי הקרקעות, במיוחד באזורי הביקוש. אולם ביקורת לא מעטה נמתחה גם על חלק מהזוגות הצעירים הבוחרים לחיות בסטנדרט גבוה מיכולתו ודורש לרכוש את דירת חלומותיו, לרוב דירת 4 חדרים בשטח של 110 מ"ר, במקום להסתפק בראשית דרכו בדירה צנועה יותר בהתאם לתקציבו.

את האשמה אין להטיל על הזוגות הצעירים בלבד, אלא בעיקר על ראשי ערים רבות אשר אינם מעוניינים לבנות דירות קטנות מחשש שיימשכו אוכלוסיות חלשות. מכאן, שהקבלנים נענים לדרישות הציבור וראשי הערים וממעטים בבנייתן של דירות קטנות. זאת ועוד, בניית דירות 3 חדרים אינה משתלמת לקבלנים מאחר שעלות הבנייה אינה זולה משמעותית מבניית דירת 4 חדרים, והמחיר המתקבל עבורה נמוך יותר. "למעשה, ניתן בנקל להוזיל בכ- 25% את מחירי הדיור במיקומים מבוקשים סביב גוש דן", אומר ערן לוי, מבעלי חברת אמבסדור. "כיום היזמים מחויבים לבנות דירות גדולות של 4 חדרים ו 5 חדרים, אולם, במידה וממשלת ישראל תחייב באמצעות מכרזי המינהל הן את היזמים והן את הערים ברשויות המקומיות להקצות לפחות 50% מהדירות בכל מתחם שיבנה לטובת דירות קטנות בנות כ 80 מ"ר של 3 חד', ניתן יהיה באותו רגע לשווק אותן בכ- 25% תחת מחיר השוק ביחס לדירת 4 חד' ממוצעת באותו אזור."

40% מהדירות הקטנות - במחוז תל אביב לדברי אנה וסרמן, כלכלנית ראשית ומבעלי אתר MNA מחקרי נדל"ן, משנת 95 עד היום נבנו כ- 85,750 דירות בנות 3 חדרים, אשר מהווים כ-13% בלבד מכלל הדירות שנבנו בשנים אלה. כמו כן, ניתן לראות כי במהלך השנים חלה ירידה דראסטית במספר היחידות בנות 3 חדרים אשר נבנות. בשנת 2010 סיימו את בנייתן של כ-1,700 יחידות בלבד לעומת שנת 1997 בה הסתיימה בנייתן של כ- 11,400 יחידות בנות 3 חדרים ברחבי הארץ. - ירידה של 85%! מהנתונים עולה כי מחוז תל אביב והמרכז הוא האזור בו נבנה הכמות הגדולה ביותר של דירות בנות 3 חדרים - כ 40% מכלל היחידות שנבנו ברחבי הארץ. מכאן שנוצר משנה לשנה פער הולך וגדל בין דרישות השוק לשלושה חדרים לעומת בנייה זעומה בפועל של דירות כאלה. יתרה מזה, אם בעבר הלא רחוק עיקר הביקוש לדירות כאלה היה בתל אביב וסביבותיה, הרי שכיום גדל המחסור גם בערי לווין מובהקות כגון רעננה, הוד השרון, ראשון לציון ורחובות ואף בפריפריה המרוחקת יותר.

מאחר ובנייתן של דירות 3 חדרים אינה כלכלית עבור הקבלנים, מחירן אינו זול משמעותית ממחיר דירות 4 חדרים, לכן חלק גדול מהן כלל אינו מועיל לזוגות הצעירים אלא לאוכלוסיות מבוססות יותר שאינן זקוקות לדירות גדולות.

הדירות לא עונות למצוקה התקציבית של הזוגות הצעירים לוי מסביר כי מדובר בשוק שונה מזה שהכרנו פעם. "אם פעם היתה חלוקה דיכוטומית לגודל דירות שנקבע לפי צרכי המשפחה, האפשרויות הכלכליות שלה ואחוזי הבנייה המותרים, הרי שכיום שוק הנדל"ן מורכב מנישות שונות שהנישה של 3 חדרים הופכת בהדרגה למשמעותית יותר ויותר. בתוכה כלולים תאים משפחתיים רבים כגון: הקהילה ההומו-לסבית, רווקות ורווקים, מצמצמי דיור מבוגרים, זוגות צעירים ומשקיעי נדל"ן. חמשת המגזרים הללו, מדגיש לוי, מהווים לבדם כ-30% משוק הנדל"ן הישראלי, זאת בשעה שבפועל אחוז הדירות בנות 3 חדרים הנבנות היום בישראל נמוך פי שלושה בקירוב."

מכאן, שדירות 3 החדרים שנבנות כיום אינן עונות בהכרח למצוקה התקציבית של הזוגות הצעירים. חברת י.זילברמינץ לדוגמה, החליטה לאחרונה לבנות דירות 3 חדרים בפרויקט אייזנברג גורדון ברחובות, במחיר שאינו זול משמעותית ממחירה של דירת 4 חדרים בעיר. זאב מילנר, מנכ"ל החברה, אומר כי "להפתעתנו הסתבר כי אחוז גבוה ביותר של מצמצמי דיור בני 50 פלוס מהעיר וסביבותיה, שהיו מעוניינים להישאר באזור, העדיפו במובהק דווקא דירות 3 חדרים שיעניקו להם כמה שיותר מרחב לאחר שילדיהם עזבו את הקן". מילנר מדגיש, כי זוהי בהחלט תופעה חדשה בעיר לווין דוגמת רחובות ובמרכז העיר, שכן בעבר דירות כאלה היו מבוקשות בהמוניהן רק בערים דוגמת תל אביב, רמת גן וגבעתיים. בפרויקט נמכרות דירות 3 חדרים בשטח ממוצע של כ 77 מ"ר ו-7 מ"ר מרפסת, במחיר של החל מ- 1,315,000 שקל.

דוגמה נוספת היא פרויקט שער העיר בכפר סבא, בו תמהיל הדירות יכלול כ-30% דירות בנות 3 חדרים בשטח 80 מ"ר עם מרפסת בשטח 12 מ"ר בכ-1.4 מיליון שקל. דודו תבור, מנכ"ל החברה, אומר כי "יש מחסור גדול בדירות קטנות יחסית לא רק עבור זוגות צעירים המעוניינים לגור באזור השרון ואין באפשרותם לרכוש דירת 4 חדרים במחיר החל מ-1.65 מיליון שקל , אלא גם עבור מצמצמי דיור מבוגרים יותר. תבור מדגיש כי לכפר-סבאים הותיקים נאמנות גדולה לעיר."