פטור ממס שבח במכירת דירה שנייה על פי הוראת שעה לחוק מסמ"ק

שאלה -------------------- אדם רכש דירה, שיפץ אותה, וכעבור תקופה של כמה חודשים מכר אותה. השאלות: 1. האם יחול פטור ממס שבח אף אם אין מדובר בדירה יחידה? 2. האם צפויה לו בעיה עם המע"מ? תשובה: ----------------- סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק" או "חוק מיסוי מקרקעין") מקנה פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, אם בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה לא מכר המוכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס. הזכאות לפטור לפי סעיף זה חלה גם במקרה שבו למוכר כמה דירות ובלבד, כאמור, שלא מכר דירה בארבע השנים האחרונות בפטור ממס. לאחרונה נכנס לתוקף חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011. התנאים לקבלת הקלה במס שבח על פי הוראת השעה הם כדלקמן: 1. מדובר בדירת מגורים מזכה, כהגדרתה בסעיף 49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין. 2. הדירה נמכרה בתקופה שבין יום 1.1.11 ליום 31.12.12. 3. אם שווי המכירה הוא 2.2 מיליון ש"ח יתקבל פטור מלא ממס שבח; אם שווי המכירה הוא מעל סכום זה, יתקבל פטור יחסי על פי הנוסחה הקבועה בהוראת השעה; אם שווי הדירה הושפע מזכויות בנייה בלתי מנוצלות, ייערך החישוב על פי הקבוע בסעיף 49ז לחוק. בהתקיים התנאים האמורים, ובהנחה שהסייגים הקבועים בהוראת השעה אינם מתקיימים (מכירה דירה לקרוב או קבלת הדירה בלא תמורה בין יום 1.11.10 ליום31.12.12), יהיה אותו אדם זכאי להקלה במס שבח, לפי הוראת השעה. בהוראת השעה נקבע עוד כי הפטור האמור ממס שבח לא יינתן למוכר אחד יותר מפעמיים. כלומר, ניתן למכור שתי דירות בפטור ממס לפי הוראת השעה, בלא צורך לחכות ארבע שנים בין מכירה למכירה, אם מתקיימים התנאים המנויים לעיל. לעניין המע"מ, אם פעילותו של אותו אדם אינה מסווגת כפעילותו של עוסק, לא תהיה חבות במע"מ. שאלת סיווג הפעילות העסקית נדונה בשורת ארוכה של פסקי דין, והיא כוללת מבחני משנה רבים כגון תדירות הפעילות הכלכלית (מספר רב של פעולות דומות באותו סוג נכס עשוי להעיד על אופיה העסקי של הפעילות); מידת ההמשכיות של הפעילות; ארגון יעיל של הפעולות בעסק; נקיטת פעולות של פיתוח בצורה מאורגנת ומורחבת; מבחן בקיאות הנישום ומומחיותו (ככל שגדולה התמצאותו או מיומנותו של הנישום, כך תגדל הסבירות שמדובר בפעילות עסקית); תקופת ההחזקה של הנכסים שנרכשו ונמכרו (ככל שתקופת ההחזקה של הנכס קצרה יותר, כך גדלה הסבירות שהפעילות היא פעילות עסקית); מידת האינגטרליות של הפעילות לעסק. כאשר מדובר בדירת מגורים מתווסף מבחן של משך תקופת המגורים (ראו אבי פרידמן, מס ערך מוסף: החוק וההלכה (2005)). המשיבה - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.