כשמחירי הדירות בשמיים: "הייתי משקיע במתחמי פינוי בינוי"
האם אנו צועדים לקראת האטה בשוק הדירות? לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בחודש יוני נרשמה ירידה של כ-26% בביקוש לדירות חדשות. כמו כן, בחודש יולי היקף המשכנתאות הסתכם ב-4.2 מיליארד שקל, 19% פחות בהשוואה לחודש יוני בו נרשם שיא במתן משכנתאות של 5.2 מיליארד שקל. שמוליק לוי, יו"ר חברת שיווק הנדל"ן אמבסדור ישראל, מנסה לספק מספר תשובות.
"האוצר והתקשורת ללא ספק הצליחו לצנן את האווירה, הכניסו פרופורציות לתחום המגורים והוציאו את האוויר משוק הדירות להשקעה" מסביר לוי. "ב-2009 נכנסו הרבה משקיעים לטווח קצר שהשקיעו הון עצמי נמוך ומינפו את עצמם במשכנתאות. למזלנו בנק ישראל, הגוף היציב בארץ, יצר מנגנונים שמנעו את היווצרותה של בועה. אם המשקיעים היו ממשיכים לרכוש דירות בהחלט הייתה נוצרת בועת מחירים. אני בתחום הנדל"ן כבר למעלה מ-30 שנה ובכל שנה יש פחות ביקוש לדירות בחודשי הקיץ ובתקופת החגים".
לוי טוען כי מחירי הדירות ישמרו על יציבות בשנים הקרובות ומסביר כי יווצר מצב ביניים לפיו ב-5 השנים הקרובות מחירי הדירות לא ירדו, אך גם לא יקפצו, יעלו בשיעור של 3%-5%. "הביקושים התמתנו כי אנשים לוקחים את הזמן להבשיל, אולם גימיקים שיווקיים, דוגמת המבצעים של גינדי ממחישים שהביקושים קיימים, מי שצריך לרכוש דירה יקנה. ההיצע יגדל במעט לדעתי לקראת השנים 2011-2012 כאשר המשקיעים לטווח הקצר יתחילו למכור את דירותיהם. תושבי החוץ שהיוו כ-10% מהמשקיעים התפוגגו ויחזירו דירות רבות לשוק". לוי מוסיף כי משפרי הדיור מהווים את השוק הדומיננטי כיום, לא הזוגות הצעירים ותושבי החוץ, ולכן נוצר מצב של מיחזור כסף פנימי, ההון העצמי שמוזרם אינו גבוה.
ואכן, הזוגות הצעירים הם הניזוקים העיקריים מזינוק המחירים ומהקשחת תנאי מתן המשכנתאות מצד בנק ישראל. לוי מציין כי אם בעבר זוג צעיר היה רוכש דירה ראשונה בגיל 28 כיום הוא ירכוש בגיל 34, "לזוגות רבים קשה לגייס הון עצמי של 400 אלף שקל, למזלם לרוב הוריהם עוזרים. אני מאמין כי ההגבלה של בנק ישראל היא נקודתית ותהיה מוגבלת בזמן, השוק משתכלל ומוצא פתרונות, תמיד התלוננו שזוגות צעירים לא מצליחים לרכוש דירה, אך לבסוף השוק משתכלל ומוצאים פתרונות".
לוי מותח ביקורת חריפה על התנהלות הממשלה בטיפולה בנושא דיור בר השגה. "כל עוד לא תקום ממשלה שאיכפת לה מנושאים חברתיים דבר לא ישתנה, נותנים פתרונות "אקמול" במקום לטפל בתופעה מהשורש. על הממשלה לעבור שינוי חברתי טוטאלי ולהפסיק את המלחמות חסרות התועלת בין האוצר למשרד השיכון. הרשויות המקומיות מקימות מספר מזערי של דירות במחירים לא אטרקטיביים, לא יצרו כלים אמיתיים ומדובר באחיזת עיניים. אם היו מעניקים הטבות מס או הטבות כלכליות המצב היה הרבה יותר טוב".
"צריך לזכור שהשקעה בנדל"ן לאורך השנים הוכיחה את עצמה כהשבחה חיובית", מציין לוי ומזכיר כי לפני 15-20 שנה הישראלי נרתע מאוד מנטילת משכנתא, אך כיום ניתן להבחין בהתפתחות משמעותית שעברנו בהבנת הכלים הפיננסיים ומשכנתא כבר לא נחשבת לדבר מפחיד. "למי שיש 200-300 אלף שקל להשקעה, הייתי ממליץ לקחת משכנתא ולהשקיע בדירת שיכון במתחמים המיועדים לפינוי בינוי לפי תכניות אב. אין ספק כי יש צורך בעבודת מודיעין נרחבת ובסבלנות רבה כי מהלך של פינוי בינוי עשוי לארוך 5-7 שנים, אך לדעתי בעוד כמה שנים תחום זה יתפוס תאוצה כי הרשויות ישכילו להבין שזו הקרקע הזמינה היחידה במרכזי הערים".
