מבזק Bizportal: "הקבלנים לא צוברים קרקעות ולא מרוצים מעליית המחירים"

אתמול פורסם דו"ח תמונת משק הנדל"ן של מכון מאקרו, המצביע על בעיה אקוטית בקרב הקבלנים שנאלצים להתמודד עם מערכת בירוקרטית איטית, מסורבלת ומיושנת שמגבילה פיתוח ובנייה. בראיון ל-Bizportal מפרט עופר שגיב, מנכ"ל חברת הבנייה מי-טל הנדסה וייזום, את הקשיים עימם מתמודדות כיום חברות בנייה וכיצד הם משפיעים על מחירי הדירות. * "המכרזים מתישים אותנו, מבטיחים מכרזים ואין קרקעות", אומר שגיב במורת רוח. "כבר למעלה משנה אני מחפש קרקע, וכשאני סוף כל סוף מוצא בפסגת זאב, אני מתקשה להשיג מימון כי הבנקים חוששים לממן פרויקטים במקומות שלא ברור אם תחול בהם הקפאת בנייה. "מעבר לכך", מוסיף שגיב, "הקפאת הבנייה ביהודה ושומרון ללא ספק גורמת לעליית מחירים בירושלים ובסביבתה".* שגיב אומר כי מנהל מקרקעי ישראל והרשויות המקומיות אחראיים למחסור האדיר בדירות. "הבירוקרטיה הרסנית, אם בשנת 2000 נדרשו 8-9 חודשים להוצאת היתר בנייה, ובשנת 2005 נדרשה שנה, כיום נדרשות לפחות שנתיים. בכל פרויקט צריך להשיג הון עצמי, כאשר ההון יושב שנה נוספת היכולת שלי לממן פרויקטים יורדת וכך חל עיכוב ביציאתם לדרך. כמו כן, קיימת כיום תופעה של ראשי ערים העוצרים את פיתוחן של שכונות מגורים. במודיעין ובראשון לציון מנסים ראשי העיר להרגיע את היקפי הבנייה".* שגיב לא מאמין שמחירי הדירות יירדו וחושש כי לא תהיה ברירה לקבלנים להעלות מחירים. "בניגוד לדעה הרווחת, הקבלנים לא צוברים קרקעות וממש לא מרוצים מעליית המחירים, אנשים לא ירכשו דירות במחירים כל כך גבוהים ואנחנו נפסיד מכך, אין ספק שהייתי מעדיף למכור דירת 4 חדרים ב-1.1 מיליון שקל ולא ב-1.3 מיליון, אולם כך לא אצליח להשיג רווח גולמי של 15%".* "המחיר בראש ובראשונה תלוי במדינה" טוען שגיב, " שיטת המכרזים של מנהל מקרקעי ישראל רק מחמירה את המצב. המינהל משווק 1,000 יחידות דיור במנות של 300 כל פעם וכך שומר על ערך קרקע גבוה, במקום לשווק את כל המכסה בבת אחת".* "אנחנו נלחמים בשיניים במכרזים ובלית ברירה מעלים את מחירי הזכייה", מציין שגיב ואומר כי "במכרז לבניית 40 קוטג'ים בכרכור הצענו 350 אלף שקל לקרקע, נמוך מהמחיר הריאלי שהיה 380 אלף שקל. בסופו של דבר, הגורם שזכה שילם 540 אלף שקל והוא יאלץ למכור כל קוטג' בכ-2 מיליון שקל לפחות כדי לרשום רווח גולמי מינימאלי". שגיב מוסיף כי המחסור בידיים עובדות ועלות תשומות הבנייה אף הם גורמים להמשך עליית המחירים. "לפני כשנתיים, עלות הבנייה, ללא רכיב הקרקע, בפרויקט שהקמנו בכרמיאל עמדה על כ- 3,000 שקל למ"ר, כיום בפרויקט בירושלים עלות הבנייה מוערכת בכ-4,500 שקל למ"ר.* שגיב טוען כי המכרזים במסגרת דיור למשתכן, לפיהם היזם שמגיש את המחיר הנמוך ביותר זוכה כלל לא זולים. "לפני כשנתיים זכיתי במכרז ביקנעם להקמת קוטג'ים במחיר של 230 אלף שקל למגרש, לפני 4 חודשים משרד הבינוי והשיכון יצא במכרז מחיר למשתכן, להקמת דירות בבנייה רוויה בלמעלה מ-200 אלף שקל לדירה".* למרות הזינוק במחירים אנחנו לא רואים אנשים שמעתיקים את מקום מגוריהם לפריפריה. שגיב אומר כי אנשים לא בוחרים לעבור להתגורר בצפון ובדרום בשל המחסור במוקדי התעסוקה ואי הכדאיות שבבנייה. "בבעלותי קרקע היסטורית בקרית שמונה ואני לא מתחיל לבנות, עלות הבנייה גבוהה מעלות המכירה, אני לא מאמין שאתחיל לבנות ב-7-8 השנים הקרובות, יש לי קרקע בכרמיאל שאולי הגיעה לנקודת איזון, אך עדיין לא בטוח שאתחיל לבנות בה".* שגיב גם לא מאמין כי מיזמי ההתחדשות העירונית ייצאו לפועל ויאפשרו תוספת של אלפי יחידות דיור. "ברוב המקומות פינוי בינוי לא כדאי, דב צור, ראש עיריית ראשון לציון, אמר כי 70 אלף מתגוררים בבניינים המועמדים לפינוי בינוי, אולם אם ארבע את האוכלוסייה לא אוכל לספק פתרונות תשתית ותחבורה עבור 280 אלף איש. בלי פתרונות אב בנושא התכנון והמימון לא יתאפשר להוציא תכניות מסוג זה לפועל".