בין רמת ההשכלה למחיר הדירה: מחקר של השמאי הממשלתי - פערים של עד 500%
שוויו של נכס מגורים מושפע ממשתנים רבים. רוב המשתנים הם נתוניו הפיזיים של הנכס עצמו כגון שטחו, רמת גמר הבניה, גיל המבנה, פחת פיזי, פחת תכנוני וכיוצא באלה. אך, בנוסף למאפיינים הפיזיים של הנכס, משפיעה הסביבה על שוויו של נכס מגורים.
אייל יצחקי, השמאי הממשלתי הראשי, ערך דגימה של מחירי נכסים ב-76 סביבות מגורים שונות, לגבי כל סביבת מגורים נאספו נתוני האוכלוסייה ומשתנים סביבתיים אחרים כגון רמת השכלה, מספר ילדים במשפחה, רמת הכנסה חודשית, גודל הישוב, גיל הישוב, המרחק בין הישוב למטרופולין ועוד.
בסקירת מחירי נכסים דומים מבחינה פיזית, אשר ממוקמים בסביבות שונות, נמצאו פערי מחירים של מאות אחוזים, נמצא פער של עד פי 5 במחירי דירות ארבעה חדרים ואף למעלה מזה בנכסי מגורים אחרים.
תוצאות הניתוח שערך יצחקי, הצביעו על כך שרמת ההשכלה של תושבי הסביבה ורמת ההכנסה משפיעים על רמת המחירים של נכסי מגורים. גורמים אלה מסבירים באופן מובהק ביותר את הפערים הגדולים שבין מחירי נכסי מגורים. שאר המשתנים הרבים שנבדקו נמצאו כבעלי קשר חלש או כחסרי קשר להשתנות שנותרה. מסקנת העבודה העיקרית היא, שבשונה ממוצרים אחרים, שבהם רמת התועלת מהמוצר נקבעת רק מתכונות המוצר עצמו, רמת התועלת, או רמת ההנאה, מנכסי מגורים מושפעת מאד, עד כדי מאות אחוזים, ממאפייני האוכלוסייה, שמחזיקה בנכסים האחרים שבסביבה .
לדוגמה שווי ממוצע של נחלה, לפי נתוני 2008, במושב שבו אוכלוסיה ממוצעת הן ברמת השכלתה והן ברמת הכנסה, בעלת שכר חודשי של 8,075 שקל ו-21.5% מהבגירים אקדמאים, הוא כ- 1,562,000 שקל, לפי נתוני 2008. לעומת זאת, במושב דומה שבו אוכלוסיה אחרת שרמת ההשתכרות שלה ממוצעת, אך רמת השכלה שלה בינונית-גבוהה, 35% אקדמאים, יהיה שווי ממוצע של נחלה גבוה משמעותית, כ-2,316,000 שקל, גבוה בכ- 50%.
בנוסף, שווי ממוצע של דירת 4 חדרים בסביבה שבה אוכלוסיה ממוצעת הן ברמת השכלתה והן ברמת הכנסה הוא כ- 713,000 שקל. לעומת זאת, אילו אותה דירה היתה ממוקמת בסביבה שבה רמת ההשתכרות בה גבוהה יותר, נניח 11,000 שקל לחודש היה שווי הדירה עולה משמעותית לכ- 1,041,000 שקל דהיינו גבוה בכ- 45%.
ההסבר לקשר החזק לפי המדגם הוא שבין רמת התועלת מנכס לבין מאפייני האוכלוסייה שבסביבתו, נעוץ בין היתר בכך שאוכלוסיה ברמה הסוציו-אקונומית גבוהה נושאת במיסים מקומיים גבוהים יותר ובכך תורמת לכמות ולתחזוקה של השטחים המשותפים, שמעלה את רמת הרווחה והתועלת מהנכסים הפרטיים.
בנוסף, נקבע במדגם כי המודעות לאיכות חיים ולאיכות הסביבה נתפשת כגבוהה יותר בשכבות אוכלוסיה משכילות ומבוססות. כמו כן, רמת הצריכה של אוכלוסיה מבוססת גבוהה ולכן בסביבתה תהיה זמינות גבוהה יותר ומגוון רחב יותר של מוצרים ושרותים כגון שטחי מסחר, חוגים ופעילות חברתית, אזורי בילוי, תרבות וכיוצא באלה. זמינות ומגוון שרותים אלה תורם לרמת התועלת מנכס מגורים ומעלה את הביקוש לו.
במדגם מצויין כי אוכלוסיה שנתפשת כ"איכותית" יוצרת תדמית חיובית ומגבירה את הביקוש לנכסי המגורים מתוך רצון של הצרכן למיתוג/שיוך לקבוצה יוקרתית יותר.
